Na podlagi 39. člena Zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86 ter Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) in 16. člena Statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 68/01) je Občinski svet Mestne občine Novo mesto na 40. seji dne 11. julija 2002 sprejel

S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt Podbreznik (v nadaljevanju: zazidalni načrt), ki ga je izdelalo podjetje Acer, Novo mesto, d.o.o., pod številko J-1/01. Sestavljajo ga tekstualni del in grafične priloge.

Območje zazidalnega načrta zajema zemljišča in dele zemljišč s parcelnimi številkami: 420/2, 421/2, 1024/2, 1034, 422, 1024/3 in 1034, vse k.o. Bršljin, in 2064/2, 2066/3, 2070, 2072/1, 2072/3, 2073/1, 2073/3, 2074, 2075/1, 2075/2, 2076/2, 2077/2, 2078/2, 2079/1, 2079/2, 2080/1, 2080/2, 2080/3, 2080/4, 2080/5, 2080/7, 2081/1, 2083/5, 2084/1, 2086/3, 2087/1, 2087/3, 2087/6, 2087/9, 2090/1, 2090/3, 2090/6, 2090/7, 2091/1, 2091/3, 2091/5, 2094/1, 2094/4, 2094/5, 2095/1, 2095/2, 2095/3, 2095/4, 2098/1, 2223/2, 2223/3, 2097/4, 20962, 20963, 2093, 2197/11 in 2223/1, vse k.o. Gornja Straža.
Za izvedbo navezav območja zazidalnega načrta na obstoječa infrastrukturna omrežja bodo potrebni tudi posegi na zemljišča, ki ležijo zunaj območja zazidalnega načrta, in sicer:
– za izvedbo navezav na cestno omrežje ter za izvedbo pločnika in kolesarske steze do ceste Novo mesto – Prečna bodo potrebni posegi na zemljišča s parcelnimi številkami: 1034, 278/3, 278/1, 278/5, 1029/1, 421/3, 421/1, vse k.o. Bršljin;
– za izvedbo navezav na elektroenergetsko, tk in catv omrežje bodo potrebni posegi na zemljišča s parcelnimi številkami: 278/1, 278/5, 278/3, 1029/1, 421/3, 421/1, 45/1, 267/2, 26771, 266, 265, 1033/2, 258, 1030, 287, 285, vse k.o. Bršljin;
– za izvedbo navezav na kanalizacijsko in plinovodno omrežje bodo potrebni posegi na zemljišča s parcelnimi številkami: 2045/1, 1995, 1996, 2225, 1991, 1990, 1989, 1968, 1959/3, 2231, 1939/2, 1954, 1958/2, 1953, 1952, 1951/1, 1951/2, 1950/1, 1949/1, 2230, 1864, 2252/4, 2248, 1861, 1860, 1858, 1855, 2077/1, 2069, 2223/3, 2066/1, vse ko.o Straža, in 410/3, 410/1, 1020/1, 41271, 416/2, 1016/1, 416/3, 1016/2, 412/2, 412/3, 415/1, 1015/1, 414/1, vse k.o. Bršljin.
Pred začetkom izvajanja načrtovanih posegov bo potrebna rušitev enega objekta, in sicer opuščenega objekta Ministrstva za obrambo Republike Slovenije (objekt Breznik), ki stoji na zemljišču s parc. številko 2095/4, k.o. Gornja Straža.

Določila zazidalnega načrta postavljajo pogoje urejanja za:
– graditev objektov,
– zunanje ureditve in
– prometne ter druge infrastrukturne ureditve na območju zazidalnega načrta.

Območje urejanja se namenja izgradnji stanovanjskih objektov – blokov ter vrstnih in prostostoječih individualnih hiš, vse na bruto površini okoli 15 ha in izgradnji poslovno – oskrbnih objektov in objektov v okviru tehnološkega parka na bruto površini okoli 8,6 ha. Dejavnosti na območju tehnološkega parka se določajo glede na ponudbo in povpraševanje, ob upoštevanju združljivosti s stanovanjskim naseljem in z določili 7. člena tega odloka.
Hkrati so predvideni izgradnja novih cest in parkirnih površin ter infrastrukturnih vodov in naprav vključno z navezavami na obstoječa omrežja in ureditve zelenih in utrjenih odprtih površin.

Za vse novogradnje, vključno z ureditvijo osrednjega parka in pripadajočih ureditev ter z zunanjo ureditvijo zelenih površin soseske in vključno z izvedbo javnih infrastrukturnih omrežij in naprav, je potrebno pripraviti izris. Izris za novogradnje in za zunanje ureditve mora izhajati iz določil tega zazidalnega načrta in iz zazidalnega preizkusa, izdelanega za vsak posamezni objekt ali skupino objektov, ki mora pri vrstnih in prostostoječih hišah vsebovati tudi barvno študijo posameznega objekta ali skupine objektov v nizu oziroma gruči, pri preostalih objektih pa barvno študijo fasad.
Skladno z Uredbo o vrstah posegov v okolje, za katere je obvezna presoja vplivov na okolje (Uradni list RS, št. 66/06 in 12/00), je za objekte, ki sodijo na seznam posegov iz omenjene uredbe, pred izdelavo izrisa treba izdelati oceno vplivov na okolje.
Izris mora imeti naslednjo vsebino:
1. Splošni podatki:
– naslov: Izris iz zazidalnega načrta Podbreznik za poseg:.
– številka izrisa iz zazidalnega načrta,
– datum izdelave izrisa,
– investitor,
– objekt,
– parcelna številka,
– katastrska občina.
2. Izjave:
– izjava izdelovalca o registraciji podjetja z ostalimi podatki,
– izjava o varstvu pred požarom,
– izjava o varstvu pred hrupom.
3. Soglasja:
Zaradi odprtosti pogojev za izvedbo določenih vrst gradenj v tem zazidalnem načrtu je treba za objekte v okviru tehnološkega parka in poslovno-oskrbnega centra pridobiti soglasja (lahko tudi ponovno soglasja soglasodajalcev, ki so že bili vključeni v pripravo tega zazidalnega načrta), ki jih določi pristojni občinski upravni organ glede na vsak posamezen primer posega.
4. Urbanistična ureditev:
– opredelitev dejavnosti/namembnosti,
– opis načrtovanega posega,
– opis izhodišč iz zazidalnega načrta,
– opis arhitektonske rešitve objekta,
– opis zunanje ureditve,
– podrobnejše rešitve glede tehničnih značilnosti posega (horizontalni in vertikalni gabariti, odmiki, dostopi, parkirišča, lokacije zabojnikov za odpadke),
– rešitev priključkov na javna infrastrukturna omrežja in naprave z vrisom javne infrastrukture, ki je potrebna za priključitev objekta,
– funkcionalno zemljišče.
5. Opis in rešitve v zvezi z vplivi načrtovanega posega na okolje
6. Grafične priloge:
– kopija katastrskega načrta,
– smiselno izbrani izseki iz grafičnega dela zazidalnega načrta,
– arhitektonsko-zazidalna situacija z zunanjo ureditvijo in podrobnejšo opredelitvijo funkcionalnega zemljišča – M 1:1000 ali 1:500,
– situacija z rešitvijo infrastrukturnih omrežij in naprav za poseg – M1:1.000 ali 1:500,
– idejna zasnova objekta (M 1: 200 ali večje merilo – tlorisi, fasade z barvno študijo, prerezi).

Prostorska zasnova: Nova poselitev na območju zazidalnega načrta se ureja kot naselje v gozdu, v katerem je krajinska ureditev neločljiv del urbanistične strukture. Gozdni rob na najbolj vidno izpostavljenih delih območja zazidalnega načrta se ohranja. Območje zazidalnega načrta se členi v programsko poenotena podobmočja: ob vstopnem delu je predvidena izgradnja oskrbno – storitvenega centra za potrebe naselja, na severovzhodnem delu območja se zgradi tehnološki park, na zahodnem in južnem delu pa stanovanjska pozidava s pripadajočimi programi. Programi in struktura pozidave so nanizani vzdolž osrednje cestne zanke in se situacijsko in niveletno prilagajajo naravnim danostim ter ustvarjenim razmeram. Ob izvedbi zazidalnega načrta bodo potrebni posegi: rušitev opuščenega vojaškega objekta, večji posegi v relief in posek večjega dela gozda v osrednjem delu območja, kjer je predvidena gradnja objektov in ureditev zelenih površin z zasaditvijo gozdnega drevja.
Funkcionalna zemljišča: Na območju zazidalnega načrta javne površine obsegajo ceste, pločnike, pešpoti in kolesarske steze ter osrednji park z otroškim in športnimi igrišči. Opredeljene so kot koridorji, katerih zunanja meja poteka 1.0 m od roba zadnjega infrastrukturnega voda; ta meja je hkrati meja drugih funkcionalnih zemljišč.
Preostale površine so opredeljene kot funkcionalna zemljišča objektov v tehnološkem parku, stanovanjskih blokov in skupin prostostoječih individualnih hiš ter nizov vrstnih hiš.

a) Tehnološki park se uredi obojestransko ob vzhodnem delu cestne zanke, s tem da je na vzhodni strani ceste prostor za večje objekte in pripadajoče manipulativne površine, na zahodni strani pa za manjšo strukturo objektov in za dejavnosti, ki so sprejemljivejše v stanovanjskem okolju. Predvidena etažnost objektov oziroma delov objektov ob cestni zanki je (2)K + P + 1, na zemljiščih vzhodno od cestne zanke v globini parcel tudi (2)K + P + 2. Dovoljen višinski gabarit je tudi (2)K+P, pri čemer pa mora pritlična etaža obsegati najmanj 6 m svetle višine. V kletnih etažah so predvidene parkirne in skladiščne površine, v pritličjih proizvodni in prodajni prostori, pisarne in drugi poslovni prostori pa se uredijo v nadstropjih. Dovolijo se poslovne, storitvene, proizvodne in trgovske dejavnosti, pri katerih bodo pričakovane emisije v okolje v zakonskih okvirih brez posebnih tehničnih oziroma tehnoloških ukrepov oziroma dejavnosti, ki so združljive s stanovanjskim naseljem. Tu ni dovoljeno uvajanje težke in kemične industrije, galvan, usnjarn in strojarn, skladišč vnetljivih in eksplozivnih snovi, objektov za predelavo odpadkov, betonarn in objektov za izdelavo betonskih izdelkov ter dejavnosti, ki utegnejo povzročati smrad v stanovanjskem okolju.
Predvidena je izgradnja podzemnih garaž pod objekti in manipulacijskimi površinami; del parkirišč se uredi tudi na terenu ob objektih. Med posameznimi enotami v tehnološkem parku se ohranijo zeleni pasovi, ki se zasadijo z gozdnim drevjem, tako da se tudi v tem delu ohranja koncept naselja v gozdu.
b) Poslovno-oskrbni objekti se zgradijo na severnem delu območja urejanja in sicer vzdolž ceste Novo mesto – Češča vas. Tu je predvidena izgradnja oskrbno-storitvenega centra s trgovinami, pošto, banko, gostinskimi lokali in podobnimi dejavnostmi, ki bodo zadovoljevale osnovne potrebe stanovalcev v novi soseski. Parkirne površine so predvidene na terenu in v kletnih etažah objektov.
c) Stanovanjsko območje bo urejeno na zahodnem in južnem delu območja ZN.
Predvidena je izgradnja:
– stanovanjskih blokov z etažnostjo (2) K + P + 3 (bruto površin: 45.200 m2),
– enklav – gruč stanovanjskih blokov, katerih etažnost znaša 2K+P+4;
– vrstnih hiš, katerih skupine bodo nanizane vzdolž osrednje cestne zanke; etažnost vrstnih hiš je K + P + 1;
– prostostoječih individualnih hiš, ki se uredijo v gručah s po 6 – 9 objekti; etažnost prostostoječih hiš je K + P + 1.
Posamezni nizi oziroma gruče stanovanjskih hiš se navežejo na skupni dostop in poljavni prostor s parkirišči in garažami oziroma nadstrešnicami.
Parkirne površine za stanovalce v blokih se uredijo v kletnih etažah blokov, poleg tega pa se vzdolž osrednje cestne zanke uredijo nizi parkirnih prostorov. Za stanovalce individualnih vrstnih in prostostoječih hiš se parkirne površine uredijo v bližini posameznih skupin hiš, in sicer delno kot nadstrešnice in delno kot odprta parkirišča.
V pritličjih nekaterih blokov, predvsem pa v enklavah – gručah blokov – je predvidena umestitev drobnejših storitvenih dejavnosti, ki ne predstavljajo vira hrupa in drugih motenj v stanovanjskem okolju in ki ne generirajo prometa – manjših trgovin in drugih lokalov ter otroškega vrtca in podobnih dejavnosti.
V stanovanjskem delu se urejajo večji del zelenih površin, predvsem pa zelenic z gozdnim drevjem, osrednja parkovna površina z otroškim in športnimi igrišči ter manjša otroška igrišča s počivališči in sprehajalne poti, vse z ustrezno urbano opremo.

Tip pozidave naj se poenoti s sodobno oblikovanimi objekti enostavnih pravokotnih oblik, ki se med seboj lahko sestavljajo. Objekti naj imajo enokapne strehe nizkega naklona in temne kritine (črna, temno siva, temno rjava). Dovolijo se tudi ravne strehe in nizke dvokapnice, ki pa morajo biti zakrite s horizontalnim fasadnim vencem. Uporaba materialov na fasadah je enotna (omet, beton, les, steklo), barvno usklajena po celotnem kompleksu. Dovolijo se fasade v toplih barvnih tonih zemeljskih barv (odtenki opečno rdeče in tople rjave ali oker rumene barve).
Pri tlorisnih zasnovah stanovanjskih blokov je predvidena uporaba komunikacijskih elementov po sredini ali obodu stavb, kar omogoča veliko prilagodljivost tlorisov. Komunikacijski sklopi naj se odražajo na fasadah. Južne fasade ter posebej vrhnja etaža blokov naj bodo proti jugu bolj zastekljeni (balkoni, lože, terase). Našteti fasadni elementi se smiselno uporabijo tudi pri ostalih objektih v naselju, s čimer se zagotovi poenotenost in prepoznavnost območja.
Poslovni in tehnološki objekti morajo imeti kvalitetno in z zgornjimi pogoji usklajeno (mestotvorno) oblikovane vse fasade, ki so vidne z notranje cestne zanke ter fasade, ki so orientirane v osrednji zeleni prostor soseske. Posebej pozorno in kvalitetno je treba oblikovati fasade ob cesti proti Češči vasi (poslovno-oskrbni center in poslovni oziroma tehnološki objekt).
Vrstne hiše se koncipirajo v sistem nizov, prostostoječe individualne hiše pa v sistem gruč. Objekti v posameznem nizu ali gruči morajo biti še posebej oblikovno (in fazno) poenoteni.
Izgradnja prizidkov pri vrstnih hišah in pri stanovanjskih blokih ter pri poslovno-oskrbnih objektih ni dovoljena.
Oblikovanje objektov mora biti prilagojeno tudi tehnološkim in programskim zahtevam različnih dejavnosti.
Vhodi v stanovanjske vrstne hiše in prostostoječe individualne hiše se uredijo na mestih dostopov z dostopnih poti, ki se speljejo s skupnih parkirnih površin. Vhodi v stanovanjske bloke se lahko uredijo na obeh daljših fasadah.
Del zemljišča ob južnih fasadah stanovanjskih blokov se nameni vrtovom, ki pripadajo pritličnim stanovanjem, in sicer v širini največ 6 m.
Upoštevajo se načela nizkoenergetske gradnje objektov; na strehah objektov je dovoljena namestitev sončnih kolektorjev.

Nadstrešnice na avtobusnih postajališčih ter nadstrešnice za avtomobile pri individualnih in vrstnih stanovanjskih hišah ter nad uvozi v podzemne garaže pri stanovanjskih blokih in v tehnološkem parku morajo biti po uporabi materialov in oblikovanju poenoteni z grajenimi objekti in usklajeni z 8. členom tega odloka. Dovoli se sodobno oblikovanje z uporabo enostavnih pravokotnih oblik in enokapnih streh z nizkim naklonom ter uporaba lahkih kovinskih konstrukcij temnih (sivih) barv.
Trafo postaje in prostori za odpadke se združijo pod enotnimi nadstrešnicami, ki se morajo delno ograditi ali drugače zakriti. Namestijo se v širši prostor osrednje cestne zanke. Tudi zanje veljajo pogoji za oblikovanje drugih objektov. Oblikovanje objektov trafo postaj in nadstrešnic ter ograj mora biti medsebojno poenoteno.
Pri prostostoječih hišah je dovoljena postavitev pritličnih vrtnih ut in pergol, katerih tlorisni gabarit ne sme presegati 20 m2. Dovoli se sodobno oblikovanje z uporabo enostavnih pravokotnih oblik in enokapnih streh z nizkim naklonom ter uporaba lesenih ali lahkih kovinskih konstrukcij temnih (sivih) barv.
V okviru funkcionalnih zemljišč k stanovanjskim hišam je dovoljena izgradnja kapnic za zbiranje deževnice s streh.
Postavitev začasnih objektov razen za potrebe izgradnje objektov, ni dovoljena.
Če se pokaže potreba po uvedbi javnega potniškega prometa, se lahko ob južnem delu cestne zanke postavi nadstrešnica, ki mora biti oblikovno usklajena z nadstrešnicama ob avtobusnih postajališčih ob lokalni cesti.
Urbana oprema območja (svetilke, tlakovanje) mora biti poenotena z elementi drobne urbane opreme (klopi, koši za smeti, ograje, konfini, stojala za kolesa, označevalne table), in z arhitekturnim oblikovanjem območja. Skladno s koncipiranjem sodobno oblikovane soseske naj bo taka tudi urbana oprema območja. Pri oblikovanju drobne urbane opreme je treba zagotoviti poenotenje v materialih (les, kovina, steklo, beton) in barvah. Ograje na območju tehnološkega parka se izvedejo v višini največ 2,0 m, v sivi barvi in kovinski izvedbi in se oblikovno poenotijo. Ograje pri prostostoječih in vrstih hišah se lahko postavijo po mejah zemljišč in sicer kot vegetacijske živice ali pa v kovinski ali leseni izvedbi, vse v višini največ 2,00 m. Oporni zidovi se izvedejo v betonu, brez uporabe prefabriciranih elementov.
Panoji in stebri za obvestila morajo biti oblikovno poenoteni ter usklajeni s preostalo drobno urbano opremo in se lahko postavijo v koridorju osrednje cestne zanke na oddaljenosti 1 m od roba pločnika. Uporabi se tipski pano oziroma steber, ki je že uveljavljen v mestnem jedru.

Zelene površine: Obstoječi gozd se ohrani na obrobju, kjer posegi niso predvideni (pas oziroma večje zaplate gozdne vegetacije v širini 20 – 40 m), in na območjih naravnih depresij na osrednjem in na jugozahodnem delu območja. Neposredna okolica stanovanjskih blokov se ureja pretežno kot travnata površina (delno na strehah podzemnih garaž), na preostalih zelenicah med stanovanjskimi enotami, bloki ali skupinami hiš, pa se zasadi gozdno drevje (bukev, hrast, beli gaber). Predvidena je oblikovno enotna ureditev vseh zelenih površin z redko zasaditvijo gozdnega drevja na površinah zunaj tlorisnih gabaritov podzemnih garaž in gradbenih parcel posameznih objektov. Drevesa in manjše skupine dreves se zasadijo v zadostni oddaljenosti od objektov, da bo zagotovljena osončenost stanovanj.
Zunanjo ureditev, ohranitev gozda in zasaditev zelenih površin so dolžni investitorji objektov izvesti sočasno z izgradnjo objektov, tako da se bodo oblikovale enotno urejene in medsebojno usklajene zelene površine kot funkcionalni in oblikovni vezni člen celotnega naselja v skladu z določili izrisa za zunanjo ureditev soseske. Pred predajo objektov se zagotovi poenoteno vzdrževanje zelenih površin.
Otroška in športna igrišča: Osrednje otroško igrišče se uredi na parkovni zeleni površini, ki je predvidena v osrednjem delu območja urejanja na območju naravne depresije in je opredeljena kot javna površina. Tu se relief in gozdna vegetacija ohranita. Izvedejo se sanitarne sečnje, tako da se ohranijo le vitalna obstoječa drevesa. Gozdna tla se očistijo in redno vzdržujejo. Dovoljeni so le manjši posegi v relief v smislu oblikovanja manjših površin za igro, za ureditev peskovnikov in za namestitev enostavnejših in zahtevnejših igral za otroke različnih starostnih skupin. Uredijo se tudi počivališča, ki se opremijo s klopmi in koši za smeti. V okviru parka se uredita dve večnamenski asfaltni ploščadi – športni igrišči.
Pri stanovanjskih blokih se v okviru gabaritov podzemnih garaž, praviloma na južni strani objektov, uredijo manjša otroška igrišča. Tu se izvedejo utrjene površine za igro v peskovnikih in na igralih. Za otroke in za odrasle se uredijo tudi počivališča, ki se opremijo s klopmi in mizami ter s koši za smeti.
Pri individualnih stanovanjskih hišah je dovoljena ureditev manjših površin za igro (peskovnik in igrala) ter počivališč s klopmi v okviru zelenic, ki se urejajo kot del funkcionalnih zemljišč posameznih skupin vrstnih hiš oziroma gruč prostostoječih individualnih hiš, kot je razvidno iz grafične priloge.
Utrjene površine v okviru enklav: V okviru enklav se uredijo tržno – atrijsko zasnovane utrjene površine, ki se členijo z vegetacijskimi prvinami, predvsem manjšimi zelenicami in grmovnicami. Te površine se namenijo zbiranju stanovalcev v enklavah in zunanjim prostorom javnih – storitvenih dejavnosti v pritličjih.

Drobna urbana oprema: Urbana oprema območja (svetilke, tlakovanje) mora biti poenotena z elementi drobne urbane opreme (klopi, koši za smeti, ograje, konfini, stojala za kolesa, označevalne table) in z arhitekturnim oblikovanjem območja. Skladno s koncipiranjem sodobno oblikovane soseske naj bo taka tudi urbana oprema območja. Pri oblikovanju drobne urbane opreme je treba zagotoviti poenotenje v materialih (les, kovina, steklo, beton) in barvah. Ograje na območju tehnološkega parka se izvedejo v višini največ 2,0 m, v sivi barvi in kovinski izvedbi in se oblikovno poenotijo. Ograje pri prostostoječih in vrstih hišah se lahko postavijo po mejah zemljišč, in sicer kot vegetacijske živice ali pa v kovinski ali leseni izvedbi, vse v višini največ 2,00 m. Oporni zidovi se izvedejo v betonu brez uporabe prefabriciranih elementov.

a) Pogoji za prometno ureditev
Izvedejo se neposredna navezava na lokalno cesto št. 295050 Cegelnica – Češča vas – Zalog – Straža in osrednja prometnica (cestna zanka) z dvema odcepoma na južnem delu, ki povezuje vse programske enote na območju zazidalnega načrta ter dostopne ceste do objektov. Predvidena je tudi razširitev obstoječega vozišča lokalne ceste, tako da bo širina vozišča 2 x 3.25 m; zgrajeni bodo pasovi za leve zavijalce, obojestransko avtobusno postajališče ter kolesarska steza in hodnik za pešce. V sosesko se lahko spelje proga javnega potniškega prometa in sicer enosmerno – z vstopom na vzhodnem in izstopom na zahodnem priključku osrednje cestne zanke na lokalno cesto. V okviru zazidalnega načrta se uredijo navezave na obstoječe poti, ki območje novega naselja že danes povezujejo s Češčo vasjo in Cegelnico oziroma Novim mestom. Zunaj meja tega zazidalnega načrta je predvidena izgradnja pločnika in kolesarske steze vzdolž obstoječe lokalne ceste, kar se ureja z lokacijsko dokumentacijo.
Parkirne površine: Parkirne površine za stanovalce v blokih so predvidene v kletnih etažah blokov in so dostopne po rampah, ki se izvedejo ob posameznih blokih in se navezujejo na osrednjo cestno zanko, ob kateri se uredijo tudi parkirna mesta za obiskovalce. Parkirne površine ob vrstnih in prostostoječih hišah se uredijo v skupinah ob gručah – skupinah hiš. Določitev števila parkirnih prostorov izhaja iz števila stanovanj (1.4 PM /1 stanovanje v blokih in 1.8 PM na enoto vrstnih in prostostoječih hiš, od katerih je po eno parkirno mesto na stanovanjsko enoto nadkrito z nadstrešnico).
Parkirne površine za potrebe tehnološkega parka so predvidene v sklopu manipulacijskih površin ob objektih in v kletnih etažah posameznih objektov, za dostop do njih pa se zgradijo rampe v okviru manipulacijskih površin. Za dostop (uvoz) do posameznih enot v okviru tehnološkega parka se izvedejo navezave na cestno zanko. Določitev števila parkirnih mest bo izhajala iz bruto kvadratur (1PM/35 m2 poslovnega oziroma 1PM/50 m2 skladiščnega prostora).
V okviru parkirnih površin ob osrednji cestni zanki in na odprtih površinah v okviru enklav ter parkirnih površin pri vrstnih hišah se namestijo stojala za kolesa (1 PM na stanovanjsko enoto).
Obvezna je ureditev parkirnih površin za kolesa z ustreznimi stojali tudi ob posameznih objektih (investitorji), v tehnološkem parku, ob vseh poslovno-oskrbnih objektih (trgovine, pošta, banka, gostinski lokalni) ter ob igriščih. Mikrolokacija, število in tip parkirnih mest morajo biti izbrani skladno z Navodili o projektiranju kolesarskih površin (DRSC).
Vsa parkirna mesta za stanovalce in za tehnološki park ter poslovno-oskrbni center je treba zagotoviti v okviru funkcionalnih zemljišč. Pri tem je manjši delež parkirnih površin (obiskovalci) predviden tudi v okviru javnega prostora ob interni cesti.
Pešpoti in kolesarske steze: Pločniki in kolesarske steze se izvedejo v koridorju osrednje ceste; na območju stanovanjske gradnje pa je predviden njihov odmik okoli 5 m od roba vozišča (v vmesnem pasu je ob posameznih blokih predvidena ureditev parkirnih površin za obiskovalce). Pločniki se izvedejo v širini 1,60 m, kolesarske steze pa v širini 1,75, kjer potekajo ob osrednji cestni zanki, in v širini 2,00 m na odseku, kjer potekajo v večjem odmiku od vozišča osrednje cestne zanke. Poleg tega se izvedejo še pešpoti kot dostopne poti širine 2,40 m do stanovanjskih blokov ter do individualnih vrstnih in prostostoječih hiš. Dimenzioniranje teh poti se izvede ob upoštevanju možnih urgentnih voženj in dostave. Prek območja zazidalnega načrta bodo potekale še posamične pešpoti, ki bodo namenjene predvsem sprehajanju ter dostopom do otroških in športnih igrišč in v zaledje naselja (Cegelnica, Groblje) ter k središču Novega mesta, pri čemer se izvedejo navezave na obstoječe omrežje pešpoti in kolesarskih poti.
Vzdolž posameznih nizov vrstnih hiš se ob vrtovih spelje pot ali pa se travna ruša utrdi s travnimi rešetkami, tako da bo možen gospodarski dostop na vrtove.
Prečni prerezi cest:
a) Lokalna cesta:

vozna pasova                                   2 x 3,25 = 6,50 m
razvrstilni pas                                1 x 3,00 = 3,00 m
enostranska kolesarska steza                   1 x 2,75 = 2,75 m
enostranski hodnik za pešce                    1 x 1,60 = 1,60 m
bankina                                        2 x 0,50 = 1,00 m
----------------------------------------------------------------
skupaj                                                   14,85 m

b) Osrednja cestna zanka:

vozna pasova                                   2 x 3,00 = 6,00 m
dvostranska kolesarska steza                   2 x 1,75 = 3,50 m
                                        (in 2 x 1,00 m = 2,00 m)
dvostranski hodnik za pešce                    2 x 1,60 = 3,20 m
bankina                                        2 x 0,50 = 1,00 m
----------------------------------------------------------------
skupaj                                                   13,70 m
                                 (in 12,20 m pri ločenem poteku)

Odvodnjavanje: Odvodnjavanje meteornih vod z vozišča je omogočeno z ustreznimi prečnimi in vzdolžnimi skloni. Voda bo odtekala v vtočne jaške in kanalizacijo na spodnjo stran ceste ter nadalje v odvodni kanal z izpustom v reko Krko. Voda se pred izpustom v reko Krko spelje v lovilec olj in maščob. Vtočni jaški so predvideni iz cementnega betona, krožnega prereza Ø 50 cm, globine 1,5 do 2 m. Vtočni jaški so opremljeni z litoželeznimi rešetkami dim. 40 x 40 cm oziroma litoželeznimi pokrovi nosilnosti 25 Mp.
Objekti: V bližini predvidene javne površine, ki bo urejena na območju naravne depresije in ohranjenega gozda, je predvidena izvedba ploščatega propusta v širini ceste in svetlega prereza 3 m x 4 m; skozi propust bo speljana pešpot z javne parkovne površine proti obrobju gozda.
Prometna oprema in signalizacija: Na območju osrednje cestne zanke sta predvideni ustrezna horizontalna in vertikalna signalizacija vključno z oznakami požarnih poti in površin za gasilni avto. Na območju tehnološkega parka se namesti prometna signalizacija s katero bo prepovedana vožnja tovornih vozil po cestni zanki v smeri stanovanjskega dela naselja.
Vse prometne površine se izvedejo z elementi, ki bodo omogočali dostope in uporabo za invalide, ter opremijo z ustrezno signalizacijo.

b) Pogoji za ureditev komunalne infrastrukture
Določila tega zazidalnega načrta se nanašajo na komunalno infrastrukturo v mejah javnega sveta, kjer je predvidena izvedba naprav in so puščeni potrebni priključki za razširitev omrežij oziroma za oskrbo vsakega uporabnika.
Elektroomrežje: Z električno energijo se bo pozidava v okviru zazidalnega načrta napajala po novopoloženem lastnem 20 kV kablovodu iz RTP – Bršljin. V ta namen se zasede en prosti 20kV odvod na 20 kV stikališču v RTP – Bršljin ter položi kablovod delno po obstoječi kanalizaciji, delno po novozgrajeni kabelski kanalizaciji in delno po novoprojektirani trasi do roba območja zazidalnega načrta oziroma do SN bloka najbližje trafo postaje na območju urejanja.
Na območju zazidalnega načrta je predvidena izgradnja 7 enot kabelskih kompaktnih montažnih trafo postaj 1 x 630 kVA,20 / 0,4 kV, v katerih bo instaliran SN 20 kV blok, sestavljen iz transformatorja 1x 630 kVA in NN 0,4 kV razdelilec, sestavljen iz dovodnega polja, razvodnega polja. Vse transformatorske enote so v kompaktni izvedbi kot vozliščne. Število in razpored ter lokacija transformatorskih postaj omogočajo faznost gradnje objektov in druge infrastrukture. Vse transformatorske postaje so locirane ob osrednji cestni komunikaciji in so medsebojno vzankane. Do posameznih enot sta omogočena dostop s tovornim vozilom ter štiristranski pristop. Na delu pozidave s stanovanjskimi enotami in blokovno gradnjo bodo transformatorske postaje funkcionalno in oblikovno poenotene ter združene s stojnimi mesti za zabojnike za smeti.
Vsi kabli se po trasah pod zelenicami in pod utrjenimi površinami polagajo v kabelsko kanalizacijo. Trasa kabelske kanalizacije je načrtovana tako, da so revizijski jaški postavljeni na medsebojni oddaljenosti okoli 55 do 70 m, v odvisnosti od drugih gradbenih elementov infrastrukture. Kabelska kanalizacija se izdela iz nx PVC fi 160 cevi – dvo, štiri in šest cevna. Kabelska kanalizacija poteka ob kanalizaciji TK omrežja z minimalnim horizontalnim odmikom 1 m ter vertikalnim v primeru križanja 0,3 m.
Sistem razvoda na področju pozidave bo TN -CS. V transformatorski postaji so vsa ozemljila združena. Ob kablu se položi ozemljilo, ki je na strani objekta priključeno na temeljno ozemljilo objekta in na zbiralko za glavno izenačitev potenciala GIP.
Razvod javne razsvetljave: Javne površine in dostopne poti se opremijo z javno razsvetljavo. Skupna obremenitev zunanje razsvetljave za celotno območje zazidalnega načrta je P = 39 000 W. Javna razsvetljava bo sestavljena iz enocevne kabelske kanalizacije po celi dolžini trase, napajalno krmilnega in mernega dela, vodnikov in kandelabrskih svetilk ter kabelskih vodnikov in ozemljila. Kabelska kanalizacija se izdela iz 1xPEHD Ø 60 cevi.
V okviru zazidalnega načrta se cesta Novo mesto – Češča vas osvetli z enostransko postavljenim nizom svetilk javne razsvetljave v medsebojnem odmiku 25 m, višina namestitve svetilke je 9 m, moč sijalk pa Na 250(400) W. Osrednja komunikacija v zazidalnem kompleksu je cestna zanka, vzdolž katere se obojestransko postavita niza svetilk javne razsvetljave v medsebojnem odmiku 22 m. Višina namestitve svetilk je 5 – 6 m, medsebojni razmik nizov glede na os cestišča pa je 15 m. Svetilke se opremijo s sijalkami NA 150(250)W. Oblika svetilk in njene fotometrične karakteristike morajo zagotoviti maksimalno osvetlitev vozne površine. Srednji nivo osvetljeneosti cestišča v obeh primerih naj bo: Esr > 15lx, faktor enekomernosti Emin/Esr > 0,4. Obvezno je izbrati tip svetilk, ki ne povzročajo svetlobnega onesnaženja.
Javne površine, kot so sprehajalne in dostopne poti, se opremijo z nizom enostransko postavljenih svetilk v medsebojnem odmiku od 18 – 30 m. Višina namestitve svetil je do 3 m, moč pa Na 80(125)W. Srednji nivo osvetljenosti pohodne površine mora zagotoviti varno hojo ter splošno javno varnost in snago. Nivo osvetlitve je prilagojena sprehajalni poti ter lokalnemu prometu z omejeno hitrostjo 40 km/h.
Vsa javna razsvetljava se bo napajala iz elektroenergetskega omrežja 0,4kV iz trafopostaj, ki so locirane na severnem delu območja urejanja in se bodo glede na predvideno dinamiko gradnje izvajale prve. Ob energetskem kablu se položi ozemljilo iz jeklenega in pocinkanega valjanca FeZn 25x4mm 20 cm nad kablom, in sicer kot zaščitno in združeno ozemljilo. Sistem razvoda je TN-C-S. Zaščita pred previsoko napetostjo dotika je pretokovna z izklopom varovalnega elementa.
Telekomunikacijsko omrežje: Navezava območja zazidalnega načrta na TK omrežje se izvede z izgradnjo primarnega optičnega kabla ter izgradnjo lokalne avtomatske telefonske centrale. Primarni kablovod bo potekal na delu trase po obstoječi kabelski kanalizaciji, in sicer od ATC Bučna vas (Hedera) do ceste Novo mesto – Prečna ter po projektirani kabelski kanalizaciji, ki je v izvajanju ob cesti Novo mesto – Prečna do odcepa ceste za Češčo vas in od tu do roba območja zazidalnega načrta.
Na območju zazidalnega načrta se načrtuje 2000-3000 telefonskih priključkov, od tega do 1000 priključkov za individualni odjem ter do 2000 priključkov na centrex sistem. V sklopu tehnološkega parka je predvidena avtomatska telefonska centrala brez posadke, kapacitete do 3000 priključkov in okvirne kvadrature okoli 25 m2. Povezava te centrale na javno telefonsko omrežje bo izdelano po novo položenem optičnem kablu do optičnega odcepnika v avtomatski centrali v Hederi v Bršljinu ter nato po obstoječih vodih do glavne avtomatske centrale na Novem trgu v Novem mestu.
Tk krajevno omrežje bo na območju tehnološkega parka omogočeno po predvideni kabelski kanalizaciji. Potek in kapaciteto priključnega kabla ter obliko priključka bo vsak uporabnik s pogodbo urejeval sam. Za potrebe stanovanjskega območja z individualno in blokovsko gradnjo je predvideno omrežje s kabli TK 59GM nx4x0,6 mm kabli v kabelski kanalizaciji po tipizaciji s cevmi PVC 110 (dvocevna, štiricevna in šestcevna kanalizacija) in jaški 180x180x200cm ter 120x150x200cm. Telefonski kabelski jaški se izvedejo v pločniku in sicer v dimenzijah 1,8x2,5x1,9 ter 1,1 x 1,8 x 1,9 m in 1,1x1,8x1,9. Opremijo se z litoželeznimi pokrovi “lahke izvedbe” z napisom TELEFON. Pri gradnji jaškov je potrebno upoštevati zahteve drugih komunalnih upravljavcev, katerih vodi potekajo v neposredni bližini.
Pri prehodih preko cest in parkirnih površin ter pri križanjih z drugimi podzemnimi inštalacijami in kanali mora biti kabel položen v ceveh. Približevanje in križanje telefonske kanalizacije z drugimi podzemnimi vodi se izvedejo na predpisanih medsebojnih razdaljah ter kotu križanja.
Kabelska televizija catv: Na območju zazidalnega načrta je predviden CATV razvod za okoli 700 priključkov. Izvedba kabelskega razvodnega omrežja kabelske televizije bo možna z izgradnjo primarnega kabelskega dovoda kabelske televizije na razdelilni omarici pri tovarni Pfleiderer Novoterm, d.o.o., v Bršljinu v Novem mestu. Primarni vod se izvede z optičnim kablom v alakaten cevi 2x50mm in zaključi v sprejemno-razdelilnem centru v okviru območja zazidalnega načrta. V ta namen je predviden prostor za naprave 2 x 3 m z elektroenergetskim priključkom in ustrezno mikroklimo.
Trasa primarnega voda poteka vzporedno s TK kanalizacijo. Na območju zazidalnega načrta je predvidena trasa kabelske kanalizacije. Po celi dolžini trase CATV kanalizacije so položene 1x 110 mm PVC cevi + 4X 63 alakten cevi z vmesnimi jaški 800 x 800 mm z litoželeznim pokrovom z oznako CATV. Razvod in distribucija v okviru območja urejanja se bosta izdelala s koaksialnim kablom.
Za distribucijo TV in R signala so predvideni linijski ojačevalniki. Vhodi in izhodi so prenapetostno zaščiteni. Napajanje se izvede iz omrežja javne razsvetljave iz najbližje cestne svetilke.
Vodovod: Predviden je glavni zankasti razvod požarne in potrošne vode vzdolž osnovne cestne zanke s potrebnimi hidranti, sekcijskimi ventili ter odzračevalno in praznilno armaturo. Nov razvod se dvakrat priključi na obstoječe javno vodovodno omrežje AC 200 C, ki poteka ob cesti Novo mesto – Češča vas. Obstoječe vodovodno omrežje AC 200 C je potrebno v območju zazidalnega načrta ob cesti Novo mesto – Češča vas zamenjati s cevmi nodulirane litine DN 200.
Obstoječe primarno vodovodno omrežje, na katero bodo priključeni objekti v okviru zazidanega načrta, je glede na obstoječo in bodočo porabo poddimenzionirano na odseku od odcepa iz DN 500 pri Interevropi do železniške proge Ljubljana – Novo mesto. Ta odsek bo potrebno rekonstruirati za nemoteno dobavo vode, kar pa bo zagotovil upravljalec vodovodnega omrežja.
Poleg porabe vode za sanitarne namene so pri dimenzioniranju zunanjega omrežja upoštevane potrebe požarnega varstva, kar znese 10 l/s vode in minimalno dimenzijo zunanjih vodov dn 100, na katere so priključeni tudi nadzemni hidranti dn 80. V hidrantnem omrežju je zagotovljeno potrebno kroženje vode. Hidranti bodo nadzemni, dn 80 s priključki 1 x b in 2 x c, z oslabitvijo konstrukcije v nivoju terena. Za ustrezno vgradno globino so predvideni cevni podaljški dn 80. Za gašenje požara z zunanjimi hidranti je potrebna kapaciteta vode 10,0 l/s. Za potrebno priključno kapaciteto naselja ustreza dvakratni priključek DN 100 na obstoječi vodovod DN 200 in glavna zanka dimenzije DN 100.
Kanalizacija: Predvidena je izvedba kanalizacijskega omrežja v ločenem sistemu. Komunalna odpadna voda se bo odvajala v en kanalizacijski sistem, padavinska odpadna voda pa v drugega. Komunalna odpadna voda se bo zbirala v črpališču in s tlačnim vodom prečrpala v zadnji jašek na obstoječi kanalizaciji na kanalu S v Cegelnici, ki je priključen na centralno čistilno napravo v Ločni. Glavni kanal bo položen v osi vozišča predvidene ceste, zgrajen pa bo iz poliestrske cevi ustreznih dimenzij. Na kanalu so predvideni revizijski jaški profila 100 cm.
Onesnažene padavinske vode z manipulativnih površin in parkirišč se bodo odvajale v kanalizacijo prek lovilcev olj in bencina. Odvodnjavanje padavinskih vod z vozišč, kolesarskih stez in hodnikov za pešce je omogočeno s prečnimi in vzdolžnimi nagibi. Voda se bo zbirala v vtočnih jaških in kanalizaciji za odvod padavinskih vod, naprej pa po gravitacijskem vodu do izpusta v reko Krko.
Prečkanje javnega vodovodnega omrežja s kanalizacijo mora biti izvedeno tako, da bo teme kanalizacijske cevi najmanj 0,50 m pod vodovodom.
Plinovodno omrežje: Za oskrbo območja ZN s plinom bo treba zagotoviti plinovodno omrežje znotraj območja ZN in navezavo na obstoječe omrežje v Cegelnici.
Glede na ocenjeno potrebno kapaciteto za novo naselje 1200 mn3/h je do Češče vasi predviden plinovod PE 160 tlaka 1 bar. Vzdolž glavne ulice skozi naselje je predvidena glavna zanka sekundarnega plinovoda dimenzij PE 110 s sekcijskimi ventili. Cevi plinske mreže bodo delno položene v zemljo. Izkop je treba prilagoditi terenu, sosednjim objektom in drugim komunalnim vodom. V območju križanja z obstoječimi komunalnimi vodi je potreben delni ročni izkop, da ne bi prišlo do poškodbe obstoječih vodov. Globina položenih cevi plinovoda je 1 m, merjeno od površine terena do temena cevi. V primeru križanja z drugimi komunalnimi vodi in ob upoštevanju predpisanih nivojskih odmikov je dopustno odstopanje od načrtovane globine, pri čemer znaša min. globina 0,60 m.
Vidni del plinovoda je potrebno zaščititi pred mehanskimi poškodbami. Cestne kape v pločnikih, cestah in drugih utrjenih površinah morajo biti izravnane s terenom, izven utrjenih površin pa morajo štrleti 10 cm iz terena.
Odpadki: Na območju urejanja se zbiranje odpadkov uredi s postavitvijo posod za odpadke, ki se postavijo na posebej urejena stojna mesta. Na območju tehnološkega parka se uvede ločeni sistem zbiranja odpadkov na eko-otokih znotraj posameznih funkcionalnih zemljišč. Tip in velikost posode za odvoz odpadkov bo določil upravljalec odvoza. Stojna mesta za posode za odpadke so predvidena v naravni prijazni ureditvi; omogočen je dostop s specialnim vozilom za odvoz odpadkov v vsakem času. Predviden je odvoz odpadkov v Center za ravnanje z odpadki Leskovec.
Za zbiranje morebitnih posebnih odpadkov v okviru tehnološkega parka je treba zagotoviti posebna mesta za zbiranje in odvoz v Center za ravnanje z odpadki Leskovec.

Območje zazidalnega načrta je v bližini letališča Novo mesto, prek območja pa potekajo procedure letenja, šolskega kroga za letališče Novo mesto.
Raven hrupa v času gradnje mora biti v skladu s 13. čl. Uredbe o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95) oziroma bo investitor zaprosil MOP za dovoljenje za začasno preseganje vrednosti ravni hrupa v skladu s 33. čl. Zakona o varstvu okolja glede na delovni čas gradnje. Določiti je treba časovno omejene in kontrolirane dejavnosti na gradbišču, ki bodo povzročale prekomeren hrup.
Po izgradnji se bo južni del območja (vrstne hiše in prostostoječe individualne hiše) obravnaval kot čisto stanovanjsko območje, ki bo po Uredbi o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95) spadalo v II. stopnjo varstva pred hrupom s predpisano mejno in kritično ravnijo hrupa, severni del območja, kjer bo mešano do čisto območje s poslovno dejavnostjo, pa kot III. območje varstva pred hrupom. Na obravnavanem območju smejo potekati samo take proizvodne dejavnosti, ki ne bodo presegale hrupa, dovoljenega z veljavno zakonodajo. Na območju, kjer je predvidena proizvodna dejavnost, naj se uporablja taka tehnologija, ki predstavlja zadnje stanje tehnike z minimalnim obremenjevanjem okolja s hrupom.

Med gradnjo (zemeljska dela, gradnja cest in komunalne infrastrukture, gradnja objektov) je treba zagotoviti ukrepe proti onesnaženju zraka, predvsem pa ukrepe proti prašenju. Izvajalec gradbenih del mora v sušnem obdobju z vlaženjem odprtih delov gradbišča zagotoviti, da na območjih v okolici gradbišč ne bodo presežene mejne koncentracije prašnih usedlin v zraku (preprečevanje nekontroliranega raznosa prašnih delcev v času rušitve, raznosa gradbenega materiala z območja gradbišča s transportnimi sredstvi). Po končani gradnji posebni ukrepi za varstvo zraka predvidoma ne bodo potrebni.
Zrak, ki se izpušča v ozračje, ne sme presegati mejnih količin vsebnosti snovi, določenih z Uredbo o mejnih, opozorilnih in kritičnih imisijskih vrednostih snovi v zraku (Uradni list RS, št. 73/94) in z Uredbo o emisiji snovi v zrak iz kurilnih naprav (Uradni list RS, št. 73/94), ob upoštevanju, da gre za stanovanjsko okolje.

Transportni in gradbeni stroji, ki se bodo uporabljali pri gradnji, morajo biti tehnično brezhibni in ustrezno vzdrževani. Vzdrževalni posegi na gradbenih strojih in pranje gradbenih strojev na gradbišču niso dopustni. Dolivanje goriva v gradbene stroje ni dovoljeno na površinah na gradbišču, kjer lahko pride do razlivanja v tla in podtalje. Na območju gradbišča ni dovoljeno hranjenje odpadkov.
V primeru razlitja nevarnih tekočin mora onesnaženi material preiskati ustrezna strokovna institucija, pooblaščena s strani Ministrstva za okolje in prostor, in v skladu z določili pravilnika o ravnanju z odpadki opredeliti pravilen način deponiranja.
Novo trafopostajo bo treba zgraditi tako, da bo imela lovilno skledo, ki bo omogočala zajetje vsega v primeru nesreče razlitega transformatorskega olja. Predvideti je treba tudi uporabo takšne vrste transformatorskega olja, ki bo biološko razgradljivo.
Na območju zazidalnega načrta ne bo dovoljena poslovna dejavnost, pri kateri bi lahko prišlo do onesnaževanja voda, zato na tem področju niso predvideni nobeni okoljevarstveni ukrepi.

Požarno varstvo vseh objektov in lokacije se uredi v skladu z veljavnimi požarno-varstvenimi predpisi. Notranji (krožni) cestni sistem omogoča dostop do objektov z najmanj treh strani, s čimer se zagotavlja dostop z vozili za intervencijo in za razmeščanje opreme za gasilce (v skladu s SIST DIN 14090, maj 1996), zazankano hidrantno omrežje pa zagotavlja zadostne količine požarne vode.
Požarni dostopi do stanovanjskih objektov so možni po pešpoteh in po utrjenih (armiranih) travnatih površinah, širine 3 m, ki se uredijo vzdolž stanovanjskih blokov in nizov vrstnih hiš v oddaljenosti 3 – 9 m. Te poti se dimenzionirajo za vožnjo tovornih vozil, njihov vzdolžni naklon ne presega 10%. Požarni dostopi do objektov v tehnološkem parku se uredijo v okviru manipulacijskih površin posameznih objektov.
V stanovanjskih blokih in večetažnih poslovno-oskrbnih in tehnoloških objektih se zagotovijo požarna stopnišča.
Pri izdelavi projektne dokumentacije je treba upoštevati določila iz 22.člena Zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93)

Pri načrtovanju nove zazidave in vseh zaradi nje potrebnih ureditev je treba upoštevati določila odredbe o dimenzioniranju in izvedbi gradbenih objektov v potresnih območjih (UL SRS, št. 18/63) za območje seizmične intenzitete VII. stopnje lestvice Mercalli – Cancan – Seiberg.
Zaklonišč, zaklonilnikov ali drugih zaščitnih objektov za zaščito pred posledicami naravnih in drugih nesreč ter pred vojnimi dejstvovanji glede na določbe zakona o obrambi in zaščiti (Uradni list RS, št. 15/91) ni potrebno predvideti.

Na širšem območju predvidenih posegov je znano arheološko najdišče – arheološko območje Groblje, zato bo na območju zazidalnega načrta treba zagotoviti predhodni arheološki pregled.

Predvideni sta dve fazi izvajanja zazidalnega načrta. V 1. fazi se zgradijo ustrezne navezave na obstoječa infrastrukturna omrežja, v 2. fazi pa se sočasna gradijo posamezni objekti tehnološkega parka in stanovanjskih objektov z zunanjimi ureditvami, vključno z osrednjim parkom in igrišči ter drugimi zelenimi površinami. Pričetek gradnje objektov se dovoli ob pogoju, da sta izdani gradbeni dovoljenji za celotno infrastrukturno opremljanje območja zazidalnega načrta in za celotno zunanjo ureditev.

Odstopanja od določil tega zazidalnega načrta so dovoljena v tlorisnih gabaritih objektov, ki so skladna s točko V Urbanistično – arhitekturni pogoji za objekte. Pogoji za gradnjo objektov znašajo za posamezne stanovanjske objekte pri horizontalnih gabaritih do ± 10%, razen pri vrstnih hišah in blokih v enklavah, kjer so odstopanja dovoljena samo v okviru posameznega niza oziroma enklave. Skladno s tem so dovoljena odstopanja pri bruto tlorisni površini objektov.
Odstopanja so dovoljena tudi pri kotah pritličij oziroma kleti do ± 0,5 m, če se ob izdelavi projektne dokumentacije podajo racionalnejše rešitve glede prilagoditev niveletam cest in drugim mejnim pogojem lokacij.
Gradbene linije: Obvezna gradbena linija je linija, na kateri je obvezna postavitev glavne ali stranske fasade objekta. Odstopanja od obvezne gradbene linije niso dovoljena.
V okviru tehnološkega parka in poslovno-oskrbnega centra je na posameznih gradbenih parcelah dovoljena pozidava od 50 – 80% posamezne parcele. Tu je notranja gradbena linija meja, od katere se v globini posamezne parcele lahko višinski gabarit posameznih objektov zviša ali zniža za eno etažo. Notranja gradbena linija je hkrati meja, od katere je v globino parcele dovoljeno združevanje ter povezovanje gradbenih parcel – manipulacijskih površin oziroma objektov. Dovoljena so odstopanja 2 m od notranje gradbene linije.
Dovoljena gradbena linija je linija, do katere smejo segati objekti v globino gradbenih parcel, pri čemer so dovoljena odstopanja do 3 m od te linije.
Nizi vrstnih hiš V5, V7 in V9 se v globino parcele lahko podaljšajo za po eno enoto. Nizi vrstnih hiš se lahko oblikujejo s horizontalnimi zamiki posameznih enot v nizu v globino posameznih parcel, pri čemer se prilagodijo dimenzije vrtov in predvrtov, širina celotnega niza pa se ne sme spremeniti.
Obvezna, notranja in dovoljena gradbena linija so vezane na potek cestne infrastrukture; v primeru odstopanj pri načrtovanju prometne infrastrukture se posledično prilagodijo tudi vse tri gradbene linije.
Odstopanja pri načrtovanju prometne infrastrukture so dovoljena samo v primeru, da se pri izdelavi izvedbene projektne dokumentacije podajo rešitve, v skladu s katerimi se osi cest in pločnikov ter kolesarskih steza premaknejo za največ 5 m oziroma njihove nivelete za največ 0,5 m. Skladno s tem oziroma v enakih okvirih so dovoljena tudi odstopanja pri načrtovanju komunalne infrastrukture, ki poteka v koridorjih cest in pločnikov ter kolesarskih stez.
Pri graditvi, postavljanju in zaznamovanju objektov, ki utegnejo s svojo višino vplivati na varnost zračnega prometa, je treba za take objekte pridobiti ustrezno soglasje Ministrstva za promet, Uprave RS za civilno letalstvo k lokaciji oziroma izgradnji takega objekta, objekt pa je treba označiti in zaznamovati v skladu z veljavnimi predpisi.

Zemljišča je potrebno komunalno opremiti v skladu z določili Zakona o stavbnih zemljiščih.
Stroški izgradnje skupnega infrastrukturnega omrežja se v skladu z veljavno zakonodajo in podzakonskimi akti na podlagi programa komunalnega opremljanja porazdelijo na m2 stavbnega zemljišča na območju urejanja in odmerijo v obliki komunalnega prispevka vsem lastnikom parcel na območju urejanja z ZN. Program opremljanja je osnova za izračun in odmero komunalnega prispevka.
Vsa infrastruktura omrežja in površine, ki so po zakonu v pristojnosti Mestne občine Novo mesto (ceste, vodovod, kanalizacija, osrednji park z otroškimi in športnimi igrišči), se po opravljeni gradnji brezplačno prenesejo v last in posest Mestne občine Novo mesto.
Pogoj za pridobitev uporabnega dovoljenja za posamezne objekte je predhodno izdano uporabno dovoljenje za infrastrukturno omrežje v obsegu, ki je potreben za delovanje posameznega objekta, kar se določi v izrisu iz zazidalnega načrta, ter po projektih izvedena zunanja ureditev ob objektu, vključno z zasaditvenim načrtom. Zemljišča, ki jih bo investitor oddal v last in posest Mestni občini Novo mesto, morajo biti urejena pod pogoji, dogovorjenimi s posebno pogodbo z Mestno občino Novo mesto.
Pri določitvi vrednosti zemljišč, ki so namenjena za izgradnjo javne infrastrukture, igrišč in osrednjega parka, je potrebno izhajati iz namenske rabe teh površin pred sprejetjem tega odloka.
Na območju zazidalnega načrta Podbreznik ima investitor prednostno pravico do nakupa zemljišča v sedanji ali bodoči lasti MO Novo mesto.
Ob stanovanjskih blokih B1, B3, B5, B7 in B9 ostanejo zemljišča, na katerih se bo ohranil obstoječi gozd, posebne parcele, ki sicer sodijo v funkcionalna zemljišča k stanovanjskim blokom, njihov odkup pa ni nujen pogoj za začetek izgradnje stanovanjskih blokov. Predkupno pravico do teh zemljišč ima lastnik posameznega stanovanjskega bloka (lastniki stanovanj v sorazmernem deležu) po izvedenem cenitvenem elaboratu.
Investitor mora sporazumno oziroma na podlagi cenitev povrniti poškodovana zemljišča in infrastrukturne naprave v prvotno stanje ter povrniti stroške za škodo, ki bi nastala med gradnjo.

Do izvedbe načrtovanih posegov se na območju urejanja ohranja sedanja raba prostora.

Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem tega zazidalnega načrta opravlja MOP, Inšpektorat za okolje in prostor.

Zazidalni načrt je stalno na vpogled pri Sekretariatu za okolje, prostor in komunalne zadeve Mestne občine Novo mesto.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.