Na podlagi Zakona o urejanju prostora (Uradni list RS, št. 110/02 in 8/03 – popravek) in Statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 68/01) je Občinski svet Mestne občine Novo mesto na 13. seji dne 20. 5. 2004 sprejel

S tem odlokom se ob upoštevanju usmeritev sprememb in dopolnitev prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana Mestne občine Novo mesto s spremembami in dopolnitvami (Skupščinski Dolenjski list, št. 24/86, 15/90, 9/91, 12/91 in Uradni list RS, št. 7/92, 23/92, 28/92, 35/92, 50/92, 1/93, 28/93, 32/93, 60/93, 69/93, 29/94, 50/94, 71/94, 78/94, 58/95, 68/95, 11/96, 16/96, 32/96, 21/97, 80/97, 39/98, 59/98, 21/99, 92/99, 52/00, 12/01, 33/01, 49/01, 68/01 in 72/01) sprejme ureditveni načrt Pod topom na Drski v Novem mestu.
Urbanistično-arhitekturna rešitev tega ureditvenega načrta je pripravljena kot smiselno nadaljevanje rezultatov vabljenega, društvenega, enostopenjskega, urbanistično -arhitekturnega "Natečaja za pridobitev najustreznejših rešitev za izdelavo ureditvenega načrta Pod topom na Drski v Novem mestu" (junij 2001) ter ob upoštevanju kasneje pripravljenih gradiv. Skladno z zaključnim poročilom natečajne komisije ter nadaljnjimi usklajevanji sta pri oblikovanju kompleksa Pod topom upoštevani drugonagrajeni rešitvi, za preostale ureditve pa tretjenagrajena.
Ureditveni načrt je izdelalo podjetje Acer, Novo mesto, d.o.o. pod št. UN-03/2002 v aprilu 2004. Sestavljata ga tekstualni del in grafične priloge.

Ureditveni načrt Pod topom na Drski v Novem mestu se pripravlja za nepozidano in neurejeno območje med ulicama Slavka Gruma in Drska, hkrati pa za že pozidana območja jugozahodno od Ulice Slavka Gruma do trgovine Mercator in do ulice Brod ter za območje jugozahodno od Šegove ulice.
V območje je vključena ena obstoječa stanovanjska hiša ob ulici Drska, niz stanovanjskih blokov Šegova ulica št. 4 do 10 in paviljonski objekti ob ulici Drska, v katerih so različne javne dejavnosti ter trafopostaja ob ulici Brod. Drugo so nepozidane travniške površine oziroma zelenice in parkirišča.
Območje ureditvenega načrta obsega 3,80 ha. Meja območja ureditvenega načrta poteka po Šegovi Ulici na severovzhodu, po nizu stanovanjskih blokov Šegova ulica št. 12 do 20, v nadaljevanju pa po peš poti proti jugozahodu in po dovozni cesti do vrstnih hiš (Ulica Slavka Gruma, št. 23 do 29). Meja prečka Ulico Slavka Gruma, poteka po robu uvozne ceste na parkirišča in po objektu stanovanjskega bloka Ulica Slavka Gruma št. 34 do 52 ter preko zelenice do trgovine Mercator, ki omejuje območje UN na jugozahodu. Od tu nazaj poteka meja po ulicah Brod in Drska proti severovzhodu do križišča ulice Drska s Šegovo ulico.
V območju ureditvenega načrta so zajeta zemljišča oziroma deli zemljišč s parc.št.:
1053/1, 1053/5, 1056, 1054/5, 1054/3, 1053/2, 1053/3, 1051/1, 1051/2, 1051/3, 1051/4, 1049/1, 1038/1, 1038/2, 1038/3, 1038/4, 1038/5, 861/2, 870/1, 870/3, 877/1, 877/7, 877/8, 877/9, 877/10, 870/2, 1284/2, 1303/2, 1328/3, vse k.o. Šmihel pri Novem mestu.
Izvleček iz grafičnega in tekstualnega dela se pripravi kot priloga k lokacijski informaciji, v izvlečku se opredelijo odstopanja. Izvleček iz UN se pripravi v vsebini, ki jo opredeli pripravljavec lokacijske informacije.

Območje urejanja se v osrednjem delu namenja novogradnji poslovno – stanovanjskemu kompleksu Pod topom s pripadajočimi ureditvami ter ureditvami zunanjih površin – poti, parkirišč, zelenic in drevoredov vzdolž obeh obodnih ulic (Ulica Slavka Gruma in ulica Drska). V preostalem delu območja se ohranjajo stanovanja in obstoječe mirne poslovne dejavnosti ter zunanje ureditve: zelenice, rekreacijske površine in parkirišča, s tem da se parkirišča na več mestih bistveno povečajo, zelene površine pa kakovostneje uredijo.
Hkrati so določene pripadajoče ureditve infrastrukturnih vodov in naprav, ureditev novih oziroma preurejenih priključkov na obstoječe mestne ceste in preureditev dela Ulice Slavka Gruma z ureditvijo obojestranskih kolesarskih stez in drevoredov.

S predlaganimi posegi naj bi zagotovili ureditev jedra soseske kot povezovalnega elementa med raznovrstnimi obstoječimi programi in oblikovanje prepoznavne slike osrednjega dela pretežno stanovanjskega območja z izpostavitvijo obstoječe dominante – reliefnega pomola z bunkerjem in topom. Predvidena je precej intenzivnejša in s tem racionalnejša izraba prostora od obstoječe.
Spodnji zahodni del območja se intenzivno pozida. Na tem prostoru se načrtujejo: večji večnamenski objekt Pod topom, pripadajoče parkirne površine ter zunanje ureditve. Poleg osnovne ponudbe (trgovina z mešanim blagom) so predvidene še pošta, banka, prostori KS Drska, gostinske in druge storitve, prodajalne ter v nadstropjih in mansardi stanovanja. Posebna pozornost se namenja urejanju tekočega in mirujočega prometa za novo-predviden poslovno – stanovanjski kompleks.
Zgornji vzhodni del območja se ureja parkovno s preureditvijo zelenih in športnih površin, hkrati pa je tu treba zagotoviti manjkajoče parkirne površine za stanovalce blokov Šegova ulica št. 4 do 10 ter 12 do 20 in za obstoječe paviljonske objekte ob ulici Drska. Del novih parkirišč se predvidi na terenu, preostali večji del pa v 2. fazi v okviru parkirne hiše med nizoma stanovanjskih blokov na Šegovi ulici.
Prav tako se uredita sedanja zelenica in območje parkirišč med ulico Brod in Ulico Slavka Gruma – na zahodnem delu območja obravnave, pri stanovanjskem bloku Ulica Slavka Gruma, št. 34 do 52. Predvidijo se dodatna parkirišča na terenu z možno fazno izvedbo parkirišč v parkirni hiši.

V okviru ureditvenega načrta se umestijo novi objekti in uredijo nepozidane površine.

Objekt se postavi v križišče ulic Drska in Slavka Gruma z zadostno oddaljenostjo cest, da se v vmesnem prostoru zagotovijo površine za kolesarje in drevored, ki je na delu Ulice Slavka Gruma že urejen. S tem se zagotovi poenoten obulični prostor te ulice, hkrati pa se objekt od ceste odmakne za potrebne ureditve vhodnih delov v kompleks. Fasadna linija objekta ob ulici Drska je poševno zamaknjena v globino parcele, s čimer se omogoči pogled na prostorsko dominanto – top.
Obvezna gradbena linija velja za postavitev objekta vzdolž ulic Slavka Gruma in Drska. Na obvezni gradbeni liniji je obvezna postavitev glavne fasade objekta. Odstopanja od te linije so dovoljena, vendar naj bo vsaj 70 % fasade objekta na obvezni gradbeni liniji.
Dovoljena gradbena linija je določena v notranjosti parcele. Do dovoljene gradbene linije naj segajo zadnje fasade objekta, pri čemer je dovoljeno zmanjševanje ali povečevanje objekta na tej liniji, tako da je na dovoljeni gradbeni liniji vsaj 30 % fasade objekta.
Kompleks Pod Topom funkcionalno in oblikovno sestavljata dva objekta:
– pritlični objekt je lociran v križišču ulic Slavka Gruma in Drska in je nepravilnega pravokotnega tlorisa (trgovinski del);
– lamela je ožjega pravokotnega tlorisa in višjega višinskega gabarita, kjer se predvidi stanovanjski del in prostor KS Drska; lamela se z daljšo stranico naveže na JV stran pritličnega objekta.
Kompozicija horizontalnega in vertikalnega elementa omogoča višinske prehode, značilne tudi za okoliške stavbe. Zasnova kompleksa naj se smiselno prilagaja precejšnji terenski razliki, zato se vhodi v poslovni del objektov uredijo na nivoju pritličja (spodnji teren pri Ulici Slavka Gruma), vhodi v stanovanjski del pa na nivoju nadstropja (zgornji teren na SV delu objekta).
Etaže lamele nad pritličjem se namenijo stanovanjem. Zasnujejo se v obliki dveh vertikalnih volumnov, oblikovanih okrog notranjega atrija. V mansardi se na JV stranici predvidi umik fasadne linije v notranjost objekta, s čimer se vizualno zmanjša višina objekta nasproti pozidave individualnih stanovanjskih hiš.

Pritličje: Pritličje obeh objektov se nameni javnemu programu. Poleg osnovne ponudbe (trgovina z mešanim blagom) so predvidene še dejavnosti: pošta, banka, gostinske ter druge storitve in prodajalne. V pritličnem objektu je predvidena večja samopostrežna trgovina, ki je s tehnološkega vidika za organizacijo zahtevnejša in deluje kot samostojna celota. V pritličju lamele se uredijo posamezni lokali, ki so dostopni s parkirišča.
Nadstropja in mansarda: prvo nadstropje je namenjeno prostoru KS in stanovanjem, 2. nadstropje in mansarda pa izključno stanovanjem (višjega bivalnega standarda).

Objekt obsega približno 5.000 m2 (4.850 m2) tlorisne površine v vseh etažah. Od tega poslovne površine, predvidene v pritličju kompleksa, znašajo približno 2800 m2, preostalo pa so stanovanjske površine, kjer se uredi približno 20 do 30 stanovanj. Utrjene in urejene (tlakovane) zunanje površine poslovnega dela obsegajo približno 160 m2 tlorisne površine, urejene (tlakovane) zunanje površine stanovanjskega dela pa približno 380 m2 tlorisne površine.
– Pritličje (oba objekta): velikost poslovnih prostorov skupaj naj bo približno 2.800 m2, atrija in pokritega vhodnega dela pa še približno 160 m2. Kota postavitve v teren je 182,50 m, možno je odstopanje do + – 0,50 m. Tolerance pri tlorisnih gabaritih so + – 10%.
– 1. nadstropje (lamela): obsega pretežno stanovanjske prostore in prostor za KS, skupaj v velikosti približno 1.000 m2 površine (všteti so tudi balkoni in terase). Tolerance pri tlorisnih gabaritih so + – 20%.
– 2. nadstropje (lamela): obsega samo stanovanjske prostore v površini približno 800 m2 (všteti so tudi balkoni in terase). Tolerance pri tlorisnih gabaritih so + – 20%.
– Mansarda (lamela): obsega samo stanovanjske prostore v površini približno 700 m2 (všteti so tudi balkoni in terase). Tolerance pri tlorisnih gabaritih so + – 20%.

Konstrukcije: Konstrukcija pritličnega objekta bo jeklena ali AB. Lamela bo AB konstrukcije.
Fasade: Fasadni ovoj pritličja obeh objektov naj bo poenoten, v temnejših tonih, fasade etaž nad pritličjem pa v svetlejših, a usklajenih barvnih tonih. Dovolijo se odstopanja, vendar pa naj bo uporaba materialov na fasadah načeloma poenotena in barvno usklajena po celotnem kompleksu. Dovolijo se fasade v kombinaciji sivih in toplih barvnih tonov. Fasade na obveznih gradbenih linijah ter jugovzhodna fasada kompleksa morajo biti kakovostno mestotvorno oblikovane.
Strehe: Dovolijo se ravne strehe. Kritina naj bo temna in ne sme biti bleščeča. Upoštevajo se načela nizkoenergetske gradnje objektov.

Vhode in ploščadi pred objektom se poudari s tlakovanjem. Parkirne površine se asfaltirajo. Druge nepozidane in netlakovane površine se zatravijo in parkovno uredijo – skladno s parkovno ureditvijo širšega prostora vse do Šegove ulice na vzhodu, ki je tudi predvidena po tem UN.
Ob ulicah Slavka Gruma in Drski se v primerni oddaljenosti od roba pločnika zasadita enojna drevoreda istovrstnih listavcev (javor, lipa ali lipovec).
Na skrajnem severnem delu kompleksa (pod hišo v Ulici Slavka Gruma št. 15) je treba zaradi nivojskih razlik urediti oporni zid, ki naj ne presega 2,80 oziroma 1,20 m. Oporni zid se uredi v betonu, vendar naj se vsaj v območju v bližini ulice Drska oblikuje mestotvorno (pobarvanje, členitev fasade zidu ipd.). Na vrh opornega zidu in ob jugovzhodni strani parcele Ulica Slavka Gruma št. 15 se postavi zaščitna ograja, ki bo omogočala stanovanjskemu objektu normalno funkcioniranje. Ograja mora biti primerno oblikovana in iz materialov, ki bodo enostavni za vzdrževanje. Vzdrževanje ograje mora biti zagotovljeno s strani lastnika novih objektov oziroma pooblaščenega vzdrževalca.
Oporni zid ob objektu vzdolž Ulice Slavka Gruma ni sprejemljiv. V križišču ulic Slavka Gruma in Drska se oblikuje vhodna ploščad s stopniščem.
Trafo postajo za kompleks se uredi v okviru objekta oziroma spremljajočih ureditev, skladno s soglasjem upravljalca, tako da bo dobro dostopna in ne bo na glavnih fasadah kompleksa ob ulicah Slavka Gruma in Drska oziroma na zunanjih ureditvah ob teh dveh ulicah.
Pogoji za prometne ureditve tega prostora so določeni v 12. členu tega odloka.

Na gradbeni parceli kompleksa Pod topom se v času prireditev, sejmov ipd. dovoli postavitev šotorov, stojnic in drugih spremljajočih ureditev za potrebe prodaje in prireditev na prostem, v skladu s Pravilnikom o vrstah zahtevnih, manj zahtevnih in enostavnih objektov, o pogojih za gradnjo enostavnih objektov brez gradbenega dovoljenja in o vrstah del, ki so v zvezi z objekti in pripadajočimi zemljišči (Uradni list RS, št. 114/2003).

Zelena brežina, ki povezuje zgornji in spodnji nivo: Obstoječa zelena brežina med zgornjim parkovno-športnim platojem ob Šegovi ulici in spodnjim poslovno – stanovanjskim platojem ob Ulici Slavka Gruma se ohrani nepozidana in se ureja kot parkovni prostor – kot prostor oddiha med obema poloma aktivnejših programov. Obstoječi vrtovi se ukinejo, površina se poravna v mehkih linijah in zatravi ter ureja kot prostor oddiha med obema poloma aktivnejših programov. Po njej se v vzdolžni in prečni smeri speljejo pešpoti, ki sedanje smeri gibanja sklenejo v enotnejše poteke.
Območje bunkerja s topom se preuredi z odstranitvijo obstoječe zarasti in zasaditvijo pasov pravilno oblikovane živice, tako da se oblikuje prostorska dominanta, dostopna po pešpoteh in vključena v življenje soseske. Dostop v objekt se zavaruje, okolica objekta pa oblikuje skladno z mnenjem Zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine.
Na stiku zgornjega in spodnjega terena ob poslovno – stanovanjskem kompleksu Pod topom se uredi oporni zid oziroma vkopani del objekta. Zasebna parcela se zakrije z ograjo in linijsko drevesno ozelenitvijo, pod katero se oblikuje senčna parkovna površina s počivališči. Tu se uredi prostor za sedenje in igro otrok za nova stanovanja v objektu Pod topom.
Območje obstoječe stanovanjske hiše Ulica Slavka Gruma št. 15 s pomožnim objektom se ohranja, predlaga se dodatna parkovna ozelenitev parcele, posebej na robovih, kar bo zagotavljalo večjo zasebnost edine še preostale stanovanjske parcele v tem območju.
Zunanja ureditev med blokoma ob Šegovi ulici: med nizoma stanovanjskih blokov v Šegovi ulici se obstoječe zelene in športne površine uredijo za potrebe igre otrok in mladine in se ustrezno opremijo. Namestijo se igrala, uredijo športna igrišča, prostori za sedenje, območje se ozeleni s potezami drevja. Obstoječe povezave v več smereh se ohranjajo, vendar se uredijo in sklenejo v enotnejše poteke.
V 1. fazi naj se zagotavljajo ureditve na zahodnem delu te zelenice, hkrati pa naj se v 1. fazi ohranja vzhodni del zelenice med blokoma v Šegovi ulici, katerega ureditev je odvisna od izvedbe parkirne hiše, predvidene v 2. fazi.
Parkirna hiša Šegova ulica se uredi v tlorisni velikosti približno 1400 m2 v eni etaži, dovoli se odstopanje za 10% skupne tlorisne površine. Predvidita se dve podzemni etaži, katerih nivoji se medetažno zamikajo, tako da je približna skupna površina vseh etaž parkirne hiše 2.800 m2. Pri izhodih za pešce iz objekta se predvidijo enotno oblikovane nadstrešnice. Vhod v objekt s Šegove ulice naj bo kakovostno oblikovan.
Streha garažne hiše ob Šegovi ulici se tlakuje in uredi delno parkovno, delno pa se nameni za igro otrok in mladine (npr. plezalna stena s peskovnikom, na eni strani se kombinira s košem za košarko, na drugi pa so ambienti za sedenje v parkovnih podprostorih, ki se kombinirajo z igralnimi površinami za najmlajše (tumulus, namestitev igral na zelenicah).
Od njih se oddelijo površine za šport šolskih otrok in mladine (košarka, rolanje, skejtanje) sedanjem asfaltiranem košarkaškem igrišču, ki se umesti v nove ureditve. Dvig terena se izrabi za oblikovanje manjših tribun, prostorov za sedenje, ki tudi višinsko razdrobijo veliko površino v manjše prostore.
Podrobnejši pogoji za prometne ureditve tega prostora so določeni v 12. členu tega odloka.

Ob obstoječih cestah in obstoječih ter novih parkiriščih se zasadijo drevoredi. Posebej pomembna je ureditev obojestranskega drevoreda vzdolž Ulice Slavka Gruma. Če so drevoredi delno že zasajeni, se ti dopolnijo v sklenjene poteze.
Na tem območju se ob diagonalni pešpoti, ki poteka mimo stanovanjskih blokov do križišča ulic Slavka Gruma in Brod, dosadi drevored, novo otroško igrišče pa se uredi na trikotnem prostoru med predvideno parkirno hišo in pešpotjo ob bloku Ulica Slavka Gruma št. 52. Prostor se omeji z grmovnimi živicami in opremi z igrali, klopmi, koši, po potrebi z razsvetljavo. Pot poteka ob igrišču.
Parkirna hiša Brod se uredi v tlorisni velikosti približno 780 m2 v eni etaži. Predvidita se dve etaži, katerih nivoji se zamikajo medetažno glede na obstoječi teren, tako da je približna skupna površina obeh etaž parkirne hiše 1.560 m2. Pri izhodih za pešce iz objekta se predvidijo enotno oblikovane nadstrešnice. Vhod v objekt s strani Ulice Slavka Gruma in tudi sam objekt naj bosta kakovostno oblikovana. Dostopi do parkirne hiše se izvedejo iz ulice Brod in rekonstruirane dostopne poti do poslovno trgovskega objekta Mercator.
Podrobnejši pogoji za prometne ureditve tega prostora so določeni v 12. členu tega odloka.

Na gradbeni parceli je na vzhodni strani dovoljena dodatna izvedba parkirišč ob pogoju, da se do območja dostave v poslovno trgovski objekt (to je do večstanovanjskega objekta Ulica Slavka Gruma 54) izvede rekonstrukcija intervencijske poti za namen dvosmernega prometa po ustreznih predpisih. Predvidena dvosmerna cesta mora biti dimenzionirana tako, da bo zagotavljala tudi dostop na razširjeno parkirišče vzhodno od poslovno trgovskega objekta. Omejitve parkiranja na predvidenem parkirišču v času izven delovnega časa poslovno trgovskega objekta s fizičnimi ovirami niso dovoljeni.

Obstoječi objekti se ohranijo v obstoječih gabaritih. Dovolijo se vzdrževalna dela. Niso dovoljeni posegi, ki bi spreminjali rešitve po tem ureditvenem načrtu. Vse zunanje ureditve se izvedejo v skladu z zazidalno, ureditveno in prometno situacijo tega ureditvenega načrta.

Garaže in nadstrešnice pa morajo imeti ravne strehe nizkega naklona.
Fasade naj bodo oblikovane sodobno, z uporabo enostavnih pravokotnih odprtin ter ostalih elementov fasade in usklajeno po območju načrta. Predlaga se poenotena uporaba materialov na fasadah, dovolijo se fasade v barvni lestvici svetlih toplih tonov. Nadstrešnice pri izhodih iz parkirnih hiš in vhodi v parkirne hiše ter vidne fasade teh objektov naj bodo kakovostno sodobno in usklajeno oblikovane.

Urbana oprema območja (ulične svetilke, tlakovanje) mora biti poenotena z elementi drobne urbane opreme (klopi, koši za smeti, ograje, konfini, stojala za kolesa, označevalne table) in z arhitekturno – urbanističnim oblikovanjem območja.
Skladno s koncipiranjem poenoteno oblikovanih novih ureditev znotraj obstoječe soseske naj bo prilagojeno oblikovana tudi urbana oprema območja. Treba je zagotoviti poenotenje v materialih (les, kovina, beton) in barvah (temnosive barve). Ograje se izvedejo v leseni, kovinski ali kombinirani izvedbi in se oblikovno poenotijo.

Oporni zidovi so (razen zidov v poslovno – stanovanjskem kompleksu Pod topom) dovoljeni izjemoma le v primeru zahtevnih prilagoditev terena in če drugačne rešitve brežin ne bi bile funkcionalne z vidika porabe prostora ali kakovosti prostorskih ureditev. Ti oporni zidovi ne smejo presegati 1,20m v višino. Uredijo se v betonu, vidne fasade opornih zidov pa je treba zasaditi s prevešavimi grmovnicami ali arhitekturno oblikovati (pobarvanje, členitev fasade zidov ipd.).
Drevoredne poteze: Ob obstoječih cestah in ob obstoječih in novih parkiriščih se zasadijo drevoredi. Še zlasti je pomembna ureditev dvostranskega drevoreda vzdolž Ulice Slavka Gruma, kjer se z uporabo večjih drevesnih vrst poudari pomen te prometnice in prostorske osi, ki vodi iz smeri nove osnovne šole mimo novega trgovsko-poslovnega kompleksa proti Krki in Portovalu. Na delu te ulice, kjer so drevoredi že zasajeni, se ti dopolnijo v sklenjene poteze. Postavitev začasnih objektov, razen za potrebe izgradnje objektov, ni dovoljena.

Nove ureditve se z uvozi priključujejo na obstoječo mrežo cest, in sicer na ulice Drska, Ulico Slavka Gruma, Šegova ulico in cesto Brod. Izrabijo se obstoječi priključki, formirajo se tudi novi uvozi, tako da se oblikujejo trikraka križišča. Dva nova uvoza v kompleks Pod topom se uredita z ulic Drska in Slavka Gruma, še eden pa iz slepega kraka Ulice Slavka Gruma.
Preureditve dveh priključkov so predvidene tudi v območju obstoječega parkirišča ob ulici Brod, za uvoz v predvideno parkirno hišo na Šegovi ulici pa se formira štirikrako križišče v območju sedanjega trikrakega.
Poti za dostavo se načrtujejo ločeno od poti za obiskovalce. Vse nove priključitve se načrtujejo tako, da bo sedanje cestno omrežje čim bolje izkoriščeno, obstoječi programi (predvsem stanovanja) pa čim manj moteni.
Ob Ulici Slavka Gruma se obstoječi dvostranski pločnik dopolni še z obojestransko kolesarsko stezo in drevoredom. Obstoječe vozišče Ulice Slavka Gruma se preuredi. Vozni pasovi se zožajo na 2,75 m, pri tem se pridobi prostor za kolesarsko stezo, ki se zgradi po zahodnem robu sedanjega vozišča. Na vzhodnem robu kolesarske steze se uredi nov cestni robnik, kolesarska steza se dvigne na nivo pločnika. Uredi se BUS postajališče, uredita se drevored in pločnik, zaradi česar se poseže na nekaj parkirnih mest. Ta se nadomestijo na razširitvi sedanjega parkirišča pri ulici Brod.
Shema ureditve križišča ulic Slavka Gruma in Drska se ohrani, na Ulici Slavka Gruma ostanejo pasovi tudi za levo zavijanje (na ulici Brod in Drsko). Križišče se v celoti dvigne za višino 12 cm, predvidijo se ureditve za prečkanje pešcev in kolesarjev na vseh štirih krakih križišča.
Križišče Ulice Slavka Gruma s slepim krakom te ulice se preuredi iz sedanjega štirikrakega v trikrako. Uvoz v slepi krak Ulice Slavka Gruma se uredi preko poglobljenega robnika, ureditve za prečkanje pešcev in kolesarjev se predvidijo na preostalih treh krakih križišča. Križišče se v celoti dvigne za višino 12 cm.
Z Ulice Slavka Gruma se uredi nov uvoz v poslovni del kompleksa Pod topom. Za to se na Ulici Slavka Gruma predvidi levi zavijalni pas.
Na Ulici Slavka Gruma se že pred križiščem z ulicama Drska oziroma Brod postavi znak za omejitev prometa na 30 km/h. Novo predvideni fizični ukrepi na Ulici Slavka Gruma bodo dodatno zmanjšali hitrost prometa, hkrati pa bodo ureditve za pešce in kolesarje varnejše od sedanjih.
Ob ulici Drska se ohrani sedanji enostranski pločnik, enosmerna kolesarska steza se načrtuje do območja križišča ulic Slavka Gruma in Drska oziroma do prehoda za pešce preko ceste Drska na tem mestu.
Kolesarska steza: vzdolž Ulice Slavka Gruma se uredi obojestranska kolesarska steza in drevored, v profilu cesta – kolesarska steza – pločnik – drevored – parkovna ureditev ob objektih – objekt.

Dostava in promet uporabnikov poslovno-stanovanjskega objekta Pod Topom se uredita ločeno. Dostava za javne programe se uredi na S delu pritličnega objekta, za kar se uredi nov priključek (izvoz – uvoz) iz ulice Drska. Predvidena frekvenca dostavnih vozil ne zahteva izvedbe desnega zavijalnega pasu iz ulice Drska v severni del območja pritličnega objekta.
Uvoz in izvoz za uporabnike objekta (zaposleni, obiskovalci) se uredi iz Ulice Slavka Gruma, v obliki novega "T" križišča.
Uvoz in izvoz za uporabnike nadstropnih etaž objekta (stanovalci) se uredi s slepega kraka Ulice Slavka Gruma, v obliki rampe, ki vodi na zgornji nivo (nivo nadstropja).
Parkirišče se uredi na JV delu kompleksa. Nivojsko se loči na spodnji parkirni plato, ki se uredi za uporabnike javnega programa v pritličjih obeh objektov. Tu se uredi najmanj 80 parkirnih mest za osebna vozila in najmanj 4 parkirna mesta za invalide oziroma skladno s predpisi za dimenzioniranje parkirišč za predvidene dejavnosti Zaradi večje izrabe površine se promet na spodnjem nivoju organizira enosmerno. Dovoli se še intenzivnejša izraba tega prostora, tako da se poveča prostor parkirišč, ki so vkopana v teren pod zgornjim parkirnim platojem, lahko tudi za ponovitev velikosti zgornjega parkirnega nivoja.
Na zgornjem parkirnem platoju se uredi parkirišče za stanovalce predvidenih stanovanj. Zagotovi se najmanj 39 parkirnih mest za osebna vozila in najmanj 2 parkirni mesti za invalide oziroma predvidoma 1,5 parkirnega mesta na stanovanje. Dostop na ta plato se uredi preko dvosmerne dovozne rampe, ki se uredi v naklonu 3,5 % in širini 5,00 m. Dovozna rampa se uredi na skrajnem jugovzhodnem robu tega kompleksa, ob njej se uredi javna pešpot kot nadomestitev in preureditev sedanje pešpoti, ki poteka od stanovanjskih blokov v Šegovi ulici do Ulice Slavka Gruma.
Dostopnost za invalide: dostop za invalide v pritlični del objekta se predvidi v okviru glavnega vhoda iz Ulice Slavka Gruma na višinski koti pritličja (182,50 m n.v. + – 0,50 m). Dostop v nadstropni del se predvidi iz zgornjega parkirnega platoja v objekt, kjer so dvigala. Do zgornjega parkirnega platoja je možen dostop invalida po obstoječih cesti in pešpoteh po južnem robu območja ter po poti, ki se odcepi do objekta lamela.

Podaljšanje nivojskega parkirišča ob stanovanjskih blokih Šegova ulica št. 4 do 10 se uredi v 1. fazi. Nova parkirna površina se uredi za najmanj 8 novih parkirnih mest. Hkrati se obstoječe parkirišče preuredi – zoža (v okviru normativov), na preostali površini pa se uredi pešpot po severnem robu parkirišča.
Parkirna hiša ob Šegovi ulici se predvidi kot podzemni objekt pod obstoječo zelenico in se načrtuje za približno 100 parkirnih mest, lahko v več podzemnih etažah. Predvidi se fazna ureditev podzemnega parkirnega objekta (v 2.fazi), do tedaj pa se ohranijo zelenice. Uvoz – izvoz iz Šegove ulice se predvidi v območju obstoječega T križišča – nasproti uvoza iz Šegove ulice na obstoječe parkirišče za stanovanjske bloke Šegova ulica št. 1 do 3 in št. 7 do 11. Ob tem se ohranijo poteki pešpoti s klančinami ob obstoječih blokih Šegova ulica št. 4 do 10 in št. 12 do 20.

Sedanje nivojsko parkirišče ob cesti Brod se preuredi, tako da se zaradi premika uvoza poveča za najmanj 3 parkirna mesta. Uvoz na parkirišče je hkrati uvoz dovozne ceste do stanovanjskih objektov Ulica Slavka Gruma št. 54 do 60. Dovozna cesta se premakne, tako da se na zelenici pri objektu pridobi prostor za novo parkirišče na nivoju terena, ki se uredi v prvi fazi (za najmanj 24 parkirnih mest).
V 2. fazi pa se tu predvidi postavitev dvoetažne parkirne hiše za približno 52 parkirnih mest. Glede na to, da se v 2. fazi predvideva ureditev parkirišča, ki bo poglobljeno od nivoja terena za pol etaže, je smiselno že v 1. fazi predvideti nivojsko poglobitev novega parkirišča za približno pol etaže parkirne hiše, predvidene v 2. fazi. Variantno je namesto parkirne hiše, dvignjene nad teren, dovoljeno urediti podzemni objekt, in sicer v primeru, če bi se te rešitve pri podrobnejših fazah projektiranja izkazale za bolj racionalne.
Zaradi ureditve kolesarske steze in drevoreda ter premaknitve avtobusnega postajališča v Ulici Slavka Gruma se del obstoječega parkirišča ob tej ulici ukine in nadomesti v okviru novo-predvidenega parkirišča ob ulici Brod.

Ohranijo se obstoječe pešpoti med blokoma v Šegovi ulici. Te poti se navežejo na obstoječo diagonalno pešpot, ki se razširi in na severu uredi vse do paviljonskih objektov, kjer se naveže na novo pešpot po severnem robu parkirišča. Pot se tlakuje ali asfaltira.
V izteku pešpoti mimo severnega niza blokov ob Ulice Slavka Gruma se uredi nova pešpot do poslovno-stanovanjskega kompleksa. Nova pešpot se uredi tudi mimo objekta topa.

Oskrba s pitno vodo bo zagotovljena iz obstoječega vodovodnega omrežja, ki poteka po ulici Drska. Sočasno z izvedbo vodovodnega priključka se obnovi tudi hišni priključek za stanovanjsko hišo št. 15 v Ulici Slavka Gruma.
Primarno obstoječe vodovodno omrežje PVC 160 po Ulici Slavka Gruma, PVC 280 po Ulici Drska ter PVC 110 in PVC 140 po Šegovi ulici bo potrebno znotraj območja UN obnoviti in zgraditi iz NL.
Požarna varnost novozgrajenega objekta bo zagotovljena z obstoječim in predvidenim nadzemnim hidrantnim omrežjem.

Predvidena je priključitev na obstoječe kanalizacijsko omrežje v mešanem sistemu, ki poteka po zahodni strani Ulici Slavka Gruma. Predvideno število zaposlenih bo največ 60, stanovalcev pa še okoli 60 do 90 (računani so po trije stanovalci na stanovanje, stanovanj pa bo približno 20 do 30).
Onesnažene padavinske vode z manipulativnih površin in parkirišč se bodo odvajale v kanalizacijo preko lovilcev olj in bencina. Odvodnjavanje padavinskih vod z vozišč, kolesarskih stez in pločnikov bo omogočeno s prečnimi in vzdolžnimi nagibi.

Obravnavano območje se bo napajalo z električno energijo. Obstoječa trafopostaja v križišču Ulice Slavka Gruma in Broda se ohrani. Za potrebe novega kompleksa Pod topom pa se predvidi TP v okviru načrtovanih objektov kapacitete 630 kW. To TP se uredi na območju zadnje fasade objekta ob dovoljeni gradbeni liniji predvidoma v pritličnem objektu.
Za elektroenergetsko napajanje objektov znotraj območja UN je potrebno zgraditi novo kabelsko TP s 3-celičnim SF6 blokom. Točen način napajanja objektov se bo določil kasneje glede na znano porabo objektov v UN. Vsi odjemalci z močjo nad 23 kW si morajo zagotoviti lastni tokokrog iz TP ter po potrebi brezprekinitveno napajanje procesne tehnologije in informatike.
Obstoječa trafopostaja v križišču ulic Brod in Ulice Slavka Gruma se v 2. fazi lahko prestavi v objekt garažne hiše ob ulici Brod.

Obravnavano območje se bo priključilo na omrežje javne razsvetljave. Z njo so že osvetljene vse obodne ulice, na novo pa se z javno razsvetljavo opremi javne pešpoti, ki potekajo od vzhoda proti zahodu oziroma od severa proti jugu od ulic Šegova in Drska do Ulice Slavka Gruma.
Uporabijo se oblikovno poenotene ulične svetilke. Njihovo oblikovanje naj bo usklajeno s sodobnim oblikovanjem posameznih elementov urbane opreme in objektov in naj bodo v enakih ali usklajenih materialih in barvah.

Obravnavano območje se bo priključilo na obstoječe telekomunikacijsko omrežje. Predvidenih je približno 80 telefonskih linij.
Ob predvidenem posegu je treba upoštevati traso obstoječega krajevnega omrežja in telefonske kabelske kanalizacije, ki je prikazana v zbirni situaciji infrastrukturnih vodov in naprav.
Izgradnja telekomunikacijskih priključkov znotraj ureditvenega območja je predvidena v zemeljski varianti z izgradnjo kabelske kanalizacije, pripadajočih kabelskih jaškov in odcepov do posameznih objektov. Izhodiščna točka navezave na obstoječe TK omrežje je TK kabelska kanalizacija ob Ulici Slavka Gruma.

Dobava zemeljskega plina za potrebe ogrevanja bo možna s priključki na obstoječe omrežje, ki poteka po severni strani ulice Drska. Glede na to, da se bo izvajala rekonstrukcija vodovodnega omrežja, se ob obnovi vodovoda po Ulici Slavka Gruma položi na celotni dolžini urejanja tudi plinovodna cev profila 63 mm ter izvede še odcep za predvideni objekt.

Prostor za odpadke za kompleks Pod topom se uredi ob servisnem uvozu v pritlični objekt, in sicer ob opornem zidu na skrajnem severnem robu kompleksa. Prostor za odpadke se uredi pod nadstrešnico oziroma naj se vsaj delno ogradi ali drugače zakrije.
Koši za odpadke se namestijo ob parkiriščih in ob javnih pešpoteh in igriščih.
Na območju urejanja se zbiranje odpadkov uredi s postavitvijo posod za odpadke, ki se postavijo na posebej urejena stojna mesta v sklopu parkirnih površin v kompleksu. Predviden je odvoz odpadkov v Center za ravnanje z odpadki Leskovec.

Lokacija ureditvenega načrta je v pretežno stanovanjskem območju, po katerem potekajo lokalne ceste, ob katerih so že obstoječe dejavnosti (samopostrežni trgovini, banka, gostinske in uslužnostne dejavnosti). Obstoječi viri hrupa in drugih emisij so lokalne ceste in parkirišča. To je upoštevano pri zasnovi pozidave, stanovanjski del kompleksa Pod topom je v večji meri umaknjen v južni del območja, bližje k zelenim površinam obravnavanega prostora.
Na območju UN gre za mešano poslovno-stanovanjsko rabo, zato se območje po Uredbi o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Ur.list RS, št. 45/95 in 66/96) opredeli kot III. območje varstva pred hrupom, kjer ravni hrupa ne smejo preseči mejnih dnevnih (60db) in nočnih ravni hrupa (50db). Na obravnavanem območju so dovoljene trgovine in mirnejše poslovne dejavnosti, uslužnostna obrt in podobno, ki ne bodo presegale hrupa, dovoljenega z veljavno zakonodajo.
Glede na predvidene dejavnosti in gostoto prometa na območju urejanja obremenjevanje okolja ne bo presegalo dovoljenih ravni hrupa. Pri projektiranju in izvedbi objektov so investitorji dolžni upoštevati tudi Zakon o varstvu okolja (Uradni list RS, št. 32/93) in Odlok o maksimalno dovoljenih ravneh hrupa za posamezna območja naravnega in bivalnega okolja ter za bivalne prostore (Uradni list SRS, št. 29/80, in sicer v delu, ki se nanaša na bivalne prostore).
S projekti je potrebno zagotovitvi rešitve, ki bodo umeščale nočno dostavo izključno na severni uvoz v območje poslovno-stanovanjskega kompleksa Pod topom.

Onesnaževanje zraka je na območju predvidene pozidave v sprejemljivih okvirih. Med gradnjo (zemeljska dela, gradnja) je treba zagotoviti ukrepe proti onesnaženju zraka, predvsem pa ukrepe proti prašenju. Izvajalec gradbenih del mora v sušnem obdobju z vlaženjem odprtih delov gradbišča zagotoviti, da na območjih v okolici gradbišč ne bodo presežene mejne koncentracije prašnih usedlin v zraku (preprečevanje nekontroliranega raznosa prašnih delcev v času rušitve, raznosa gradbenega materiala z območja gradbišča s transportnimi sredstvi). Po končani gradnji posebni ukrepi za varstvo zraka predvidoma ne bodo potrebni.
Zrak, ki se izpušča v ozračje, ne sme presegati mejnih količin vsebnosti snovi, določenih z Uredbo o mejnih, opozorilnih in kritičnih imisijskih vrednostih snovi v zraku (Uradni list RS, št. 73/94) in z Uredbo o emisiji snovi v zrak iz kurilnih naprav (Uradni list RS, št. 73/94).

Požarno varstvo objektov se uredi v skladu z veljavnimi požarno-varstvenimi predpisi. Dostop z vozili za intervencijo in za razmeščanje opreme za gasilce mora biti zagotovljen (v skladu s SIST DIN 14090, maj 1996), hidrantno omrežje pa mora zagotavljati zadostne količine požarne vode.
Pri izdelavi projektne dokumentacije je treba upoštevati določila iz 22.člena Zakona o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93).

Pri načrtovanju nove zazidave in vseh zaradi nje potrebnih ureditev je treba upoštevati določila odredbe o dimenzioniranju in izvedbi gradbenih objektov v potresnih območjih (Uradni list SRS, št. 18/63) za območje seizmične intenzitete VII. stopnje lestvice Mercalli – Cancan – Seiberg.
Zaklonišč, zaklonilnikov ali drugih zaščitnih objektov za zaščito pred posledicami naravnih in drugih nesreč ter pred vojnimi dejstvovanji glede na določbe Zakona o obrambi in zaščiti (Uradni list RS, št. 15/91) ni potrebno predvideti.

Območje ureditvenega načrta Pod topom obsega eno enoto kulturne dediščine, in sicer Novo mesto – Bunker na Drski (EŠD 8708), ki je zavarovana z Odlokom o razglasitvi naravnih znamenitosti in nepremičnih kulturnih in zgodovinskih spomenikov v Občini Novo mesto (Uradni list RS, št. 38/92). Rešitve tega UN upoštevajo vse pogoje Zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine Novo mesto.
Območje bunkerja s topom se preuredi z odstranitvijo obstoječe zarasti in zasaditvijo pasov pravilno oblikovane živice, tako da se oblikuje prostorska dominanta, dostopna po pešpoteh in je vključena v življenje soseske. Dostop v objekt se zavaruje, okolica objekta pa oblikuje skladno z mnenjem Zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine.

Z novimi ureditvami se v čim večji meri upoštevajo krajinske značilnosti prostora in druge prostorske kvalitete prostora. Ohranjajo se razmeroma obsežne zelene površine v vzhodnem delu območja med stanovanjskima blokoma v Šegovi ulici, hkrati pa se predvideva čimbolj intenzivna in kakovostna izraba tega območja za rekreacijo in igre otrok ter posedanje in oddih.
V zahodnem delu območja se zelene površine delno zmanjšujejo na račun novih nujno potrebnih parkirnih površin, hkrati pa se (podobno, kot velja za vzhodni del območja) predlaga čimbolj intenzivna in kakovostna izraba tega območja za rekreacijo in igre otrok ter posedanje in oddih.

1. Faza bo obsegala:
– v 1. etapi: izgradnjo kompleksa Pod topom, vključno s komunalno opremo območja, ureditvijo priključkov na infrastrukturna omrežja in naprave, ureditvijo prometnih priključkov in obcestnih ureditev ter parkirišč;
– v 2. etapi: ureditev parkirišča na terenu ob ulici Brod ter otroškega igrišča, izgradnjo parkirišča na terenu ob paviljonih v Ulici Slavka Gruma ter prometno ureditev v Ulici Slavka Gruma in vse druge ureditve, povezane z izgradnjo kompleksa Pod topom (pešpoti idr.).
2. Faza bo obsegala:
– v 1. etapi: izgradnjo parkirne hiše v Šegovi ulici ter vse zunanje in druge ureditve, ki so povezane s to parkirno hišo;
– v 2. etapi: izgradnjo parkirne hiše v ulici Brod ter vse zunanje in druge ureditve, ki so povezane s to parkirno hišo; v tej etapi se uredijo tudi vse preostale ureditve, predvidene po tem UN.

Zemljišča, ki ne bodo zazidana oziroma urejena v prvi fazi, se lahko uporabljajo za enak namen in v enakih ureditvah, kot so se uporabljala pred veljavnostjo tega odloka.

Sočasno z gradnjo objektov, predvidenih v 1. fazi, se morajo izvesti vsi potrebni infrastrukturni vodi. Obratovanje objektov pred dogradnjo komunalne opreme ni dovoljeno.

Odstopanja od določil tega ureditvenega načrta so dovoljena v tlorisnih gabaritih objektov 10% do največ + – 20% (kjer je to posebej določeno – objekt lamela), pri čemer se morajo v večji meri ohranjati obvezne gradbene linije v smeri proti javnim površinam, kjer se dovoli odstopanje od tlorisnega gabarita do + – 1 m.
Skladno s tem so dovoljena tudi odstopanja pri skupni bruto površini objektov.
Odstopanja so dovoljena tudi pri višinskih kotah (postavitev objektov v teren). Dovolijo se odstopanja do +, – 0,5m. Če se ob izdelavi projektne dokumentacije pokažejo racionalnejše rešitve, ki zahtevajo manj zemeljskih del in omogočajo boljšo dostopnost do objektov in ureditev glede na obstoječe javne ceste in poti ter boljšo izrabo terenskih višinskih razlik, se dovolijo tudi večja odstopanja, do + – 1 m..
Pri parkirnih hišah na Šegova ulici in na Brodu se dovoli odstopanje za do 10% skupne tlorisne površine.

Financiranje rekonstrukcij in/ali adaptacij oziroma novogradenj javne komunalne infrastrukture, vključno s prometno infrastrukturo, ki je obveznost investitorja poslovno – stanovanjskega kompleksa "Pod topom" je tista javna komunalna infrastruktura, ki je neposredno tangirana z gradnjo poslovno – stanovanjskega kompleksa "Pod topom" oziroma na katero se le-ta navezuje, vključno z naslednjo prometno infrastrukturo:
– izgradnja rekonstrukcije hodnika za pešce (pločnika) in izgradnja kolesarske steze z zasaditvijo drevoreda na zemljiščih parc. št. 1053/5 in 1056, obe k.o. Šmihel pri Novem mestu;
– v primeru širitve vozišča Ulice Slavka Gruma na zahodno stran, zaradi izvedbe levega zavijalnega pasu, mora investitor zagotoviti tudi izgradnjo avtobusnega postajališča v križišču Ulice Slavka Gruma na zemljiščih parc. št. 877/7 in 877/8, z izvedbo nadomestnega hodnika za pešce;
– izgradnja hodnika za pešce (pločnika) ob in ali delano na zemljiščih parc. št. 985/3, 1303/7, 1303/8, vse k.o. Šmihel pri Novem mesto (ob stanovanjsko poslovnem objektu Ulica Slavka Gruma 23);
– izgradnja rekonstrukcije križišča pri stanovanjsko poslovnem objektu Ulica Slavka Gruma 23, z izvedbo dvignjenega križišča, ki bo prometno tehnično zagotavljal umiritev motornih vozil v prometu in s tem varnost drugih udeležencev v prometu ter nemoteno odvodnjavanje meteornih vod;
– izgradnjo pešpoti minimalne širine 1,60 m, po zemljiščih parc. št. 1053/5 in 1053/1, obe k.o. Šmihel pri Novem mest, kot povezavo Ulice Slavka Gruma (pri stanovanjsko poslovnem objektu Ulica Slavka Gruma 23) in Šegove ulice (Šegova ulica 10). Pešpot se na zahodnem delu zgradi neposredno ob zemljišču parc. št. 992/4, k.o. Šmihel pri Novem mestu. Ob izvedbi zemeljskih del je dopustno in zaželeno deponiranje izkopane zemljine za izvedbo umetnega griča za predvideno manjše sankališče na zemljišču parc. št. 1053/1 in 1053/3, obe k.o. Šmihel pri Novem mestu. Izvedba umetnega griča mora biti izvedena v obliki zelenice na kateri bo omogočeno vzdrževanje trate z ročnimi motornimi kosilnicami.
– v zgornjih alineah se pri ugotavljanju gradbenih parcel uporabi stanje geodetskih podatkov iz aprila leta 2004);
Za izvedbo kompleksa Pod topom Mestna občina Novo mesto z investitorjem ne sklene urbanistične pogodbe.
Objekt kompleksa Pod topom s pripadajočimi ureditvami se uredi na podlagi Uredbe o enotni klasifikaciji vrst objektov in določitvi objektov državnega pomena (Uradni list RS, št. 33/2003), in sicer za naslednje objekte po klasifikaciji: 11221, 12112, 12201, 12203, 12301, 12302, 12304, 12410, 12420, 12510, 12520, 12740.
Investitor kompleksa Pod topom izgradi hišni priključek na javno fekalno kanalizacijo in na plinovodno omrežje ter ograjo za stanovanjsko hišo Ulica Slavka Gruma št. 15, skladno s 5. členom tega odloka.
Investitor kompleksa Pod topom zagotovi podaljšanje obstoječe ograje na severni strani stanovanjske hiše Ulica Slavka Gruma št. 21 do konca parcele.

V primeru neusklajenosti tekstualnega in grafičnega dela tega odloka, se pri odločanju uporabijo določila tekstualnega dela odloka.

Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem tega ureditvenega načrta opravlja MOPE, Inšpektorat za okolje in prostor.

Ureditveni načrt je na vpogled v Oddelku za prostor Mestne občine Novo mesto ter na Upravni enoti Novo mesto.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.