Na podlagi 29. člena zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 6/94, 45/94, 57/94, 14/95, 20/95, 63/95, 73/95, 9/96, 39/96, 44/96, 26/97, 70/97, 10/98, 68/98 in 74/98), tretjega odstavka 47. člena zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 44/97) in 10. člena statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 13/95, 37/95, 8/96, 68/96 in 58/98) je Občinski svet mestne občine Novo mesto na predlog župana na nadaljevanju 5. seje dne 1. 6. 1999 sprejel

S tem pravilnikom se določajo načini, pogoji in postopki prodaje, oddaje v zakup (najem), oddaje za gradnjo in zamenjave zazidanih in nezazidanih stavbnih zemljišč, ki so v lasti Mestne občine Novo mesto (v nadaljevanju: občina).

Odločitev o prodaji, oddaji v zakup (najem), oddaji za gradnjo in menjavi stavbnih zemljišč sprejme skladno z zakonom in statutom občine občinski svet oziroma župan.

Prodaja stavbnega zemljišča po tem pravilniku pomeni prenos lastninske pravice in posesti nad stavbnim zemljiščem, katerega lastnik je občina, na izbranega interesenta.
Oddaja v zakup (najem) stavbnega zemljišča po tem pravilniku pomeni prenos neposredne posesti nad stavbnim zemljiščem, katerega lastnik in neposredni posestnik je občina, na izbranega interesenta.
Oddaja za gradnjo po tem pravilniku pomeni prenos pravice do gradnje na stavbnem zemljišču, ki ostane v lasti občine. Izbrani interesent s sklenitvijo pogodbe o oddaji zemljišča za gradnjo pridobi skladno z razpisnimi pogoji pravico gradnje objekta na zemljišču.
Menjava zemljišč po tem pravilniku pomeni prenos lastninske pravice občinskega zemljišča na sopogodbenika z istočasno pridobitvijo lastninske pravice bremen prostega zemljišča, ki ga daje v zamenjavo sopogodbenik.

Občina proda, odda zemljišče v zakup (najem) ali odda za gradnjo na podlagi predhodno izvedenega javnega razpisa ali javne dražbe, če zakon, statut občine ali ta pravilnik ne določajo drugače.
Občina lahko skladno z zakonom zamenja stavbna zemljišča brez predhodno izvedenega javnega razpisa ali javne dražbe.

Postopek prodaje in oddaje za gradnjo se izvede preko javnega razpisa v primerih, kadar tako izrecno določa zakon ali kadar je namen občine pridobiti nedoločeno število konkurenčnih vlog za posamezno stavbno zemljišče.
V primeru, da je za isto zemljišče skladno z vsemi razpisnimi pogoji pravočasno in pravilno prispelo več enakovrednih vlog, ki so bolj ugodne od ostalih vlog, prispelih za to zemljišče, lahko župan na predlog komisije iz 26. člena tega pravilnika odloči, da se v takšnem primeru izvede javna dražba, na katero se povabi vse interesente, ki so predložili enakovredno vlogo za isto zemljišče.
Javna dražba se praviloma okliče v primeru, ko je znano končno število interesentov in se ne išče nedoločenega števila vlog.

Odločitev o tem, ali bo za sklenitev pravnega posla izveden javni razpis ali javna dražba, sprejme glede na svojo pristojnost občinski svet oziroma župan.
Določbe tega pravilnika, ki se nanašajo na javni razpis, se smiselno uporabljajo tudi za javno dražbo, če ni s tem pravilnikom izrecno drugače določeno.

Občina lahko stavbna zemljišča proda ali odda za gradnjo brez javnega razpisa oziroma, če je izpolnjen vsaj eden izmed naslednjih pogojev:
– če gre za gradnjo objektov za potrebe obrambe,
– če gre za gradnjo objektov javne infrastrukture,
– če gre za gradnjo objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, kulture, znanosti, športa in javne uprave,
– če gre za gradnjo socialnih in neprofitnih ter zadružnih stanovanj in stanovanjskih hiš,
– če gre za gradnjo nadomestnih objektov,
– če gre za gradnjo na zemljišču, ki je s prostorskim izvedbenim načrtom predviden za določenega investitorja,
– če gre za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev stavbnega zemljišča,
– če gre za zemljišča, za katera je bil javni razpis ali javna dražba dvakrat neuspešen,
– če gre za gradnjo objektov za potrebe pravosodja,
– če je ocenjena vrednost stavbnega zemljišča nižja od 500.000 SIT.

Javni razpis prodaje, oddaje v zakup (najem) in oddaje stavbnih zemljišč za gradnjo se objavi v sredstvih javnega obveščanja in na oglasni deski Mestne občine Novo mesto. Javni razpis ali javna dražba se lahko objavi še na drug način, če tako določa zakon.
Javni razpis in javno dražbo objavi župan.

Objava javnega razpisa mora vsebovati:
– vrsto pravnega posla, ki bo pravni temelj za prenos pravice (npr. prodaja, oddaja stavbnega zemljišča),
– označbo in opis stavbnega zemljišča (navedba parc. št., kulture, izmere, katastrske občine, lege, pravnega in dejanskega stanja zemljišča),
– navedbo, ali gre za javni razpis s končnim rokom oddaje vlog ali za javni razpis, ki je odprt do prodaje oziroma oddaje vseh stavbnih zemljišč,
– podatke o namembnosti zemljišč in pogojih za gradnjo,
– poziv, da interesenti navedejo svoj polni naziv oziroma ime in sedež oziroma naslov,
– rok, v katerem lahko interesenti predložijo vloge (datum in čas predložitve); rok za predložitev vloge ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave javnega razpisa,
– način predložitve vloge (naziv in sedež občine, oznaka, navedba listin, ki jih je potrebno priložiti),
– način revalorizacije vrednosti zemljišč do sklenitve pogodbe,
– vrednost zemljišča,
– merila za izbiro najugodnejše vloge,
– višino varščine, ki jo je treba položiti kot garancijo za resnost ponudbe in ki ne sme biti nižja od 10% od izklicne cene stavbnega zemljišča ter navedbo računa, kamor se varščino vplača; po sklenjenem pravnem poslu za posamezno stavbno zemljišče se varščina vrne tistim interesentom, ki na javnem razpisu niso uspeli, uspelemu interesentu se položena varščina všteje v ceno,
– navedbo, ali se lahko interesenti pred potekom javnega razpisa seznanijo s podrobnejšimi lastnostmi zemljišč in eventualno ogledajo predmet javnega razpisa,
– način in rok plačila kupnine oziroma zakupnine (najemnine),
– druge morebitne pogoje in zahteve, ki jih morajo izpolnjevati interesenti.

Interesent lahko vlogo za odkup ali zakup (najem) stavbnega zemljišča ali pridobitev stavbnega zemljišča za gradnjo umakne, nadomesti z drugo ali dopolni do roka za predložitev vloge, ki je določen v javnem razpisu. V primeru umika vloge se plačana varščina vrne.

V primeru javne dražbe se v objavi navede tudi eventualni najnižji znesek višanja.
Na javni dražbi so lahko poleg organizatorja dražbe prisotni le povabljeni interesenti, ki so pravilno položili varščino ob prijavi na javni razpis oziroma njihovi zakoniti zastopniki ali pooblaščenci, če se ustrezno izkažejo.
Na javni dražbi, ki se izjemoma izvede namesto javnega razpisa in katere namen je pridobitev nedoločenega števila vlog, lahko poleg organizatorja k dražbi pristopijo vsi interesenti, ki so pravilno položili varščino (in imajo s seboj o tem ustrezno dokazilo) oziroma njihovi zakoniti zastopniki oziroma pooblaščenci, ki se ustrezno izkažejo.

V postopku primerjave prispelih vlog za sklenitev pravnega posla po tem pravilniku se upoštevajo predvsem naslednja merila:
– ponujena cena za zemljišče,
– mnenje občinske strokovne službe, pristojne za prostorsko planiranje,
– predvideni program dejavnosti,
– skladnost predvidenega programa s programi dejavnosti sosednjih oziroma bližnjih uporabnikov zemljišč,
– vpliv na socialnoekonomsko stanje v občini,
– druga merila, navedena v javnem razpisu.

Interesent, ki ne predloži popolne vloge, se v primeru javnega razpisa s končnim rokom oddaje vlog izloči iz nadaljnjega postopka; v primeru javnega razpisa z odprtim rokom se interesenta pozove k dopolnitvi vloge, razen če je za isto zemljišče prispela tudi vloga, ki je že na prvi pogled ustreznejša oziroma ugodnejša.
Vloga interesenta, ki je podal vlogo, iz katere izhaja, da ne izpolnjuje pogojev za pridobitev razpisanega stavbnega zemljišča, se zavrne.

Pri obravnavanju vloge interesenta za odkup, zamenjavo ali oddajo za gradnjo njegovemu zemljišču sosednjega ali bližnjega občinskega zemljišča v smislu smotrnega izkoriščanja ali zaokroževanja njegovega stavbnega zemljišča, komisija izvede predvsem naslednji postopek:
– ugotovi interese občine do zemljišča, za katerega je vloga prispela; v primeru, da ima občina poseben namen, ki izhaja iz veljavnih prostorskih dokumentov ali se pripravlja na sprejem takšnega dokumenta, komisija predlaga županu, da vlogo zavrne;
– ugotovi, ali je mogoče in smotrno zemljišče samo ali skupaj s sosednjim ali delom sosednjega zemljišča obravnavati kot samostojno lokacijo;
– preveri, ali obstaja kakšen interes drugih sosednjih lastnikov zemljišč, za kar lahko opravi tudi skupni ogled in soočenje zainteresiranih lastnikov sosednjih zemljišč; če tak interes obstaja, komisija razvrsti interesente skladno z merili iz 12. člena tega pravilnika;
– če mnenje občinske strokovne službe, pristojne za prostorsko planiranje, v mnenju predlaga delitev občinskega zemljišča med dva ali več interesentov, komisija preveri ali kateri od teh ne izkazuje v tem primeru več svojega interesa (tj. pridobitev samo dela zemljišča ni v njegovem interesu); če posamezni interesent interesa ne izkazuje več, komisija izdela predlog delitve občinskega zemljišča med preostale interesente,
– izdela predlog sklepa prodaje oziroma drugega ustreznega pravnega posla in ga pošlje v potrditev županu; v predlogu sklepa se navede tudi vrednost zemljišča, ki se oblikuje skladno z 21., 22. oziroma 23. členom tega pravilnika.
Komisija lahko po pregledu in analizi prispelih vlog predlaga tudi odločitev, da se posamezni vlogi ne ugodi.

Na vlogo interesenta lahko občina proda in zamenja tudi pot, ki ima status javne poti, če se takšna pot ne uporablja kot javna pot in občinski svet na predlog krajevne skupnosti, na območju katere javna pot leži, status javne poti ukine.
Pri prodaji ali menjavi drugega zemljišča, ki ima status javnega dobra, se smiselno upošteva postopek iz prejšnjega odstavka.

Interesenti lahko pridobijo v zakup (najem) občinsko zemljišče, če predložijo vlogo na javnem razpisu ali če podajo vlogo za zakup (najem) za druga občinska zemljišča.
V zakup (najem) je mogoče oddati tudi poti, ki imajo v času predložitve vloge interesenta status javne poti, če občinski svet skladno s 15. členom tega pravilnika status javne poti predhodno ukine.

Višino zakupnine (najemnine) za posamezne vrste oziroma rabe zemljišč določi na predlog župana občinski svet.

Pri oddaji zemljišča v najem za postavitev začasnih objektov se smiselno uporabljajo določbe 14. člena tega pravilnika.
Javni razpis za oddajo v najem se ne objavi, če se neposredno po prekinitvi najemne pogodbe pojavi nov najemnik, ki je odkupil začasni objekt od dotedanjega najemnika.

V primeru, ko interesent poda vlogo za izdajo soglasja za časovno omejeno rabo zemljišča (npr. za odlaganje materiala), mu lahko izda občinski upravni organ, pristojen za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči, soglasje, v katerem navede obdobje veljave soglasja, odškodnino za uporabo občinskega zemljišča in druge pogoje, ki jih mora izpolniti interesent.

V primeru, da interesent poda vlogo za pridobitev v zakup (najem) zemljišča, katero meji tudi na zemljišča drugih lastnikov, ki bi lahko bili zainteresirani za najem istega zemljišča, se smiselno uporabijo določbe prve, četrte in pete alinee 14. člena tega pravilnika. Pred izdelavo predloga o dodelitvi mora komisija pridobiti še mnenje krajevne skupnosti, na katerem ozemlju zemljišče leži; krajevna skupnost mora v mnenju navesti svoje stališče: ali se ugodi vlogi interesenta v celoti ali se zemljišče razdeli tudi med ostale sosede ali da se vlogo interesenta v celoti zavrne. Če krajevna skupnost ne poda svojega pismenega mnenja v roku 30 dni od prejema zaprosila komisije, se šteje, da soglaša z dodelitvijo celotnega zemljišča vlagatelju.

Vrednost stavbnega zemljišča, ki je predmet prodaje ali oddaje za gradnjo, se za zemljišča, zajeta v prostorsko-izvedbenih načrtih (v nadaljevanju: PIN), določi skladno s programom komunalnega opremljanja; za zemljišča, ki pa niso zajeta v PIN, pa s cenitvijo zapriseženega sodnega cenilca gradbene stroke, ki ne sme biti starejša od 45 dni.
Občinski svet oziroma župan lahko skladno s svojo pristojnostjo odloči, da se opravi cenitev po metodologiji tržne vrednosti. To cenitev lahko opravi ustrezno usposobljen zaprisežen sodni cenilec.

Pri zamenjavi mora biti nepremičnina, ki jo interesent ponudi v zamenjavo, praviloma ocenjena po isti metodi kot občinsko zemljišče. V cenitvi se upošteva investicijski program, če je bil ta sprejet, sicer pa dokazljiva dotedanja vlaganja interesenta in občine. Če nepremičnini, ki sta predvideni za menjavo, nista enakovredni, mora lastnik za nižje ocenjene nepremičnine doplačati razliko v sporazumno dogovorjeni obliki.

Plačilne pogoje in ugodnosti za plačilo kupnine za zemljišča po območjih in namenih pozidave določi na predlog župana občinski svet. Občinski svet sprejme to odločitev za vsako območje oziroma za vsak namen posebej.

Vse akte in njihove spremembe, ki jih sprejme po tem pravilniku občinski svet in ki se nanašajo na določitve vrednosti zemljišč, se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, veljati pa začnejo naslednji dan po objavi.

Postopek javnega razpisa vodi občinska strokovna služba, ki je pristojna za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči.
Vloge, ki prispejo na javni razpis in druge vloge, katere podajo interesenti za pridobitev občinskih zemljišč, obravnava komisija za oddajo stavbnih zemljišč. Komisijo sestavlja najmanj pet članov, od katerih je en član predstavnik strokovne službe za prostorsko planiranje, en predstavnik strokovne službe, pristojne za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči, en član s pravnim znanjem, direktor občinske uprave ter en član občinskega sveta. Člane komisije imenuje župan.
Komisija je sklepčna, če je na seji navzoča vsaj polovica članov.

O pregledovanju vlog komisija vodi zapisnik, v katerega vpisuje naslednje podatke:
– kraj, kjer se opravlja pregledovanje vlog,
– datum in čas seje komisije,
– imena prisotnih članov komisije in ostalih prisotnih,
– navedbo javnega razpisa, na katerega so prispele vloge,
– v primeru javnega razpisa s končnim rokom oddaje vlog, navedbo števila pravočasno prispelih vlog in navedbo prepozno predloženih vlog,
– ugotovitve o popolnosti posameznih vlog,
– ugotovitve o morebitnem večjem številu vlog za isto stavbno zemljišče,
– druge relevantne podatke, ki zadevajo posamezno vlogo.
Po pregledu in analizi prispelih vlog komisija sprejme sklepe, s katerimi predlaga županu rešitve posameznih vlog.

Najugodnejšega interesenta izbere s sklepom župan. Za izdajo sklepa lahko župan pooblasti tudi predstojnika upravnega organa, v čigar pristojnost spada gospodarjenje s stavbnimi zemljišči; župan lahko za izdajo sklepa pooblasti tudi koga tretjega.
Zoper županov sklep o izbiri najugodnejšega interesenta se lahko na javnem razpisu neuspeli interesent pritoži pri županu, in sicer v roku osmih dni po prejemu sklepa. O pritožbi po ponovni presoji in na predlog strokovne komisije odloči župan z odločbo. Odločba je dokončna. V primeru, da interesentovi pritožbi ni bilo ugodeno in ta vztraja pri svoji pritožbi, lahko interesent skladno z zakonom sproži ustrezen postopek pri stvarno pristojnem sodišču v Novem mestu.

Če je javni razpis uspešen le za posamezna stavbna zemljišča, zemljišča pa se ne prodajajo ali oddajajo v kompleksu, se lahko javni razpis za preostala zemljišča ponovi.

Pogodba mora biti sklenjena najkasneje v petnajstih dneh po dokončnosti sklepa o izbiri najugodnejšega interesenta oziroma po vročitvi sklepa o pozitivni rešitvi vloge.
Če interesent v tem roku ne sklene pogodbe zaradi njemu lastnih razlogov, se šteje, da je od vloge odstopil. Vplačane varščine se v tem primeru ne vrne.

Ostale nepremičnine se prodajajo in oddajajo po predhodno uradno ugotovljeni vrednosti nepremičnine na podlagi sklepa Občinskega sveta mestne občine Novo mesto.

Župan lahko odloči, da se določbe tega pravilnika smiselno uporabljajo tudi za prodajo, menjavo ali oddajo v najem tistih poslovnih prostorov, ki so v lasti občine.

Pri določanju vrednosti zemljišč na območjih, ki se urejajo s PIN, se upoštevajo veljavni investicijski programi.

Do pravnomočne razdelitve nepremičnega premoženja prejšnje Občine Novo mesto med njene pravne naslednice lahko občina sklepa skladno s tem pravilnikom pravne posle za to nerazdeljeno nepremično premoženje le skupaj z občinami Šentjernej, Škocjan, Dolenjske Toplice, Mirna Peč in Žužemberk.

Za že izvedene javne razpise za prodajo zemljišč v obstoječih zazidalnih načrtih se ob sklenitvi pogodb za zemljišča upoštevajo cene po veljavnem odloku o povprečni gradbeni ceni m2 stanovanjske površine in povprečnih stroških komunalnega opremljanja zemljišča na območju občine, priprava in komunalna oprema pa se od dneva objave javnega razpisa do dneva sklenitve pogodbe revalorizira z indeksom industrijskih proizvodov pri proizvajalcih – proizvodnja gradbenega materiala (po podatkih Statističnega urada Republike Slovenije).

Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.