Na podlagi 58. člena odloka o pristojnosti in sestavi zborov občinske skupščine (Uradni list SRS, št. 3/90) je Izvršni svet Skupščine občine Krško na svoji seji dne 30. 10. 1991 sprejel

S tem pravilnikom se ureja način, pogoji in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostor) na območju občine Krško, ki so v družbeni lasti in na katerih je imetnik pravice uporabe občina Krško. v

Za poslovno stavbo se šteje, skladno z določili zakona po tem pravilniku, stavba, ki je namenjena za poslovno dejavnost in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več poslovnih prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
Če nastane dvom, ali se šteje prostor ali stavba za poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, odloči o tem Sekretariat za razvoj, urejanje prostora, varstvo okolja in upravne zadeve z upravno organizacijo za prostorsko planiranje.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z zazidalnimi načrti, ureditvenimi načrti in prostorskimi ureditvenimi prostori.

Izvršni svet odloča o oddaji in načinu oddaje poslovnih prostorov v najem ter imenuje komisijo za izvedbo javnega natečaja.

Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana. Odločitve komisije so sprejete z večino glasov. Komisija je za svoje delo odgovorna izvršnemu svetu in mu mora o svojem delu tudi poročati.
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije.
Naloge komisije so:
– predlaga pristojnim organom spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov,
– predlaga izvršnemu svetu, da odloči o načinu oddaje poslovnih prostorov (z javnimi natečajem ali neposredno s pogodbo) in da opredeli pogoje javnega natečaja ter sestavine najemne pogodbe,
– obravnava ugovore zoper sklepe o oddaji poslovnih prostorov po izvedbi javnega natečaja,
– predlaga izvršnemu svetu, da odloči o oddaji poslovnih prostorov ponudnikom, ki v največji meri izpolnjujejo vse pogoje in sklenitev pogodbe,
– pridobiva potrebna soglasja in mnenja, če se ta zahtevajo pred oddajo poslovnih prostorov v najem,
– predlaga izvršnemu svetu, da daje soglasja k spremembi namembnosti za poslovne prostore, za katere je že bila sklenjena najemna pogodba,
– obravnava druga vprašanja v zvezi s poslovnimi prostori in ima evidenco o poslovnih prostorih, s katerimi razpolaga občina Krško.

Vsa strokovna, administrativno tehnična dela in druga pisna dela (priprava pogodb) za komisijo in izvršni svet, opravlja Sekretariat za gospodarsko infrastrukturo.

Poslovni prostor se odda v najem praviloma na osnovi javnega natečaja in ustne javne licitacije. Izjemoma se lahko poslovni prostor odda v najem brez javnega natečaja in ustne javne licitacije neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja,
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje oziroma če je opravljena združitev dejavnosti,
– če najemnik zamenja ali odstopi drug enakovreden poslovni prostor,
– če najemnik opravlja deficitarno dejavnost, ki jo določi krajevna skupnost,
– če s tem dosedanji najemnik pridobi dodatne poslovne prostore v isti stavbi,
– če nadaljujejo z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegovi ožji družinski člani oziroma pri njemu zaposleni delavci,
– če se oddaja poslovni prostor v najem delavcu, ki opravlja samostojno kulturno, izobraževalno, zdravstveno in vzgojno dejavnost,
– v drugih, posebej utemeljenih primerih.

Poslovni prostori se oddajajo praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore,
– v drugih utemeljenih primerih.

Ko komisija na podlagi mnenja strokovne službe Sekretariata za gospodarsko infrastrukturo ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma prost, v skladu z namembnostjo uporabe poslovnega prostora in v sodelovanju s Sekretariatom za razvoj, urejanje prostora, varstvo okolja in upravne zadeve, predlaga izvršnemu svetu sprejem sklepa o razpisu.
Razpis javnega natečaja vsebuje:
1. lokacijo in velikost poslovnega prostora
2. izhodiščno izklicno ceno najemnine
3. predvideno namembnost poslovnega prostora
4. čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem (določen ali nedoločen čas)
5. varščino v višini treh izklicnih najemnin, ki jo morajo udeleženci plačati pred pričetkom javne licitacije z navedbo žiro računa
6. čas in kraj ustne licitacije
7. navedbe, kjer se lahko interesenti predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji licitacije
8. morebitni drugi pogoji, ki se nanašajo na poslovni prostor
9. rok za zbiranje pisnih ponudb ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave.

Pisni ponudbi je treba predložiti dokaz o izpolnjevanju določenih pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti in dokaz o plačilu varščine.

Komisija za izvedbo ustne javne licitacije prične z dražba ob napovedanem času. Prisotne seznani s pogoji, in sicer:
– zastopniki oziroma pooblaščenci morajo predložiti overjeno pooblastilo za zastopanje,
– najnižji znesek, s katerim dražitelj povečuje izklicno ceno najemnine,
– na licitaciji uspe dražitelj, ki ponudi najvišjo ceno najemnine za razpisani poslovni prostor,
– draži samo tisti udeleženec, ki je vplačal varščino, dražiteljem, ki na licitaciji ne uspejo, se varščina vrne.

Komisija za izvedbo javne licitacije evidentira dražitelje in ugotovi, ali so plačali varščino in izpolnjujejo druge razpisne pogoje ter začne s dražbo. Izklicatelj javno objavi izklicno ceno za posamezni poslovni prostor.
V primeru, da draži poslovni prostor en dražitelj, ki nedvoumno izjavi, da se z izklicno ceno strinja, mora izklicatelj glasno ponoviti izklicno ceno, nato pa razglasiti dražitelja, ki je na dražbi uspel in doseženo ceno.
V primeru, da draži poslovni prostor več dražiteljev, začne izklicatelj dražbo na način, da izkliče začetno ceno in vpraša priglašene dražitelje, kdo sprejme izklicno ceno. Nato izklicno ceno prvič ponudi in vpraša dražitelje, kdo da več. To pa do tedaj, dokler noben dražitelj cene ne poviša. Če noben dražitelj ne ponudi višje cene, izkliče tretjič najvišjo ceno najemnine poslovnega prostora in razglasi najboljšega ponudnika.

O poteku javne ustne licitacije se vodi zapisnik. Zapisnik podpišejo vsi dražitelji in člani komisije.

Komisija za izvedbo javne licitacije pripravi zapisnik o izvedenem postopku, hkrati pa obvesti vse ponudnike, ki so sodelovali v javni licitaciji.
Ugovor lahko vloži vsak, ki se je udeležil javne licitacije, v roku 8 dni od prejema obvestila. Izvršni svet mora odločati o ugovoru v 15 dneh od dneva, ko je bil ugovor vložen.

Komisija preveri, če je zoper oddajo poslovnega prostora na javni licitaciji podan kakšen ugovor, kolikor ga ni, sklene, da se poslovni prostor odda v najem s pogodbo.

Ponudnik je dolžan skleniti pogodbo v roku, ki je določen v sklepu komisije, najkasneje pa v roku 15 dni od dneva prejema sklepa.
V primeru, da najemnik ne sklene pogodbe v roku 15 dni od dneva sklepa komisije, se šteje, da je od pogodbe odstopil.
V tem primeru se plačana varščina ne vrne.

Najemnik, ki je sklenil pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno pogodbo, lahko izvršni svet odstopi od pogodbe brez odpovednega roka; pogodba se razveže, varščina se ne vrne.

Izvršni svet ima, glede na razvojne usmeritve in splošne gospodarske interese, pravico do dokončne odločitve v oddaji poslovnih prostorov pred podpisom pogodbe.

Na podlagi dokončne odločitve skleneta izvršni svet kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.

Če javna dražba ne uspe, izvršni svet odloči, ali komisija ponovi javno dražbo ali pa neposredno odda prostor s pogodbo.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati predvsem:
– navedbo pogodbenih strank
– navedbo poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so prostori ter podatke o površini
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v hiši
– določila o času trajanja najemne pogodbe (za določen ali nedoločen čas)
– višino in način plačevanja najemnine ter sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in storitev v stavbi
– določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas
– določila o vzdrževanju poslovnih prostorov
– določilo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem
– morebitni drugi pogoji, ki se nanašajo na poslovni prostor
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpis pogodbenih strank.

Najemno razmerje lahko preneha:
– sporazumno
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena
– s pisno odpovedjo najemne pogodbe najemodajalca, če je bila sklenjena za nedoločen čas z odpovednim rokom kot ga določa zakon
– z odstopom najemnika od najemne pogodbe
– po samem zakonu.

Komisija predlaga izvršnemu svetu, da od najemne pogodbe odstopi in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik ne plača najemnine v roku dveh mesecev od prejema opomina
– ko najemnik ne plača stroškov upravljanja s skupnimi deli, napravami in storitvami v stavbi, ki se plačujejo neodvisno od najemnine, v roku 15 dni od dneva prejema opomina
– če najemnik uporablja poslovni prostor za drugo dejavnost, kot je bila s pogodbo za ta prostor določena
– če najemnik ne začne uporabljati poslovni prostor, ki so za to izpolnjeni pogoji oziroma preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira pri normalni uporabi poslovnih prostorov oziroma stanovanja
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim opravljanje dejavnosti v poslovnem prostoru
– če najemnik izgubi pravico opravljanja svoje dejavnosti za več kot dva meseca
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju dejavnosti
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu zaradi rušitve ali preureditve objekta
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi objekta
– če ima najemnik neustrezno urejen poslovni prostor
– v drugih, v zakonu in pogodbi, določenih primerih.

Višina izklicne najemnine za poslovni prostor se določi na podlagi pravilnika o načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanj (Uradni list SRS, št. 25/81).
Višina izklicne najemnine je odvisna od vrednosti poslovnega prostora in letne stopnje najemnine ter se izračuna po naslednjem obrazcu:

 
                      Vp x K
                 Nm= --------
                     12 x 100

Nm = mesečna najemnina
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora
K = letna stopnja najemnine
Vrednost točke kot osnova za ugotovitev uporabne vrednosti poslovnega prostora je enaka kot vrednost za stanovanja in je enaka v Republiki Sloveniji. Letna stopnja (K) najemnine, ki zadošča za enostavno reprodukcijo, znaša 3,4% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora.
Letna stopnja (K) je odvisna od namembnosti in lege poslovnega prostora.

Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v naslednje skupine:
I. skupina: dejavnost zdravstva, umetnosti, kulture, socialnega varstva, strank, zvez, društev ter humanitarnih organizacij, izobraževanja, otroškega varstva, telesne kulture, skladišča, garaže, krajevne skupnosti;
II. skupina: čevljarstvo, krojaštvo, pletilstvo, frizerski in kozmetični saloni, kemična čistilnica, optika, obrt, steklarstvo, elektroinstalacije, vodo in klima naprave, mizarstvo, RTV mehanika, ostale storitvene dejavnosti, turizem, prodajne galerije;
III. skupina: dejavnost gostinstva, predstavništva, prodaja neživilskih proizvodov, pisarne podjetij, prodaja živil.

Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni v tri skupine:
1. območje »A«: najugodnejša lega:
– center Krškega, Senovega, Brestanice, Kostanjevice
2. območje »B«: ostali deli Krškega in poslovni prostori ob glavnih cestah skozi Koprivnico, Podbočje in Rako,
3. območje »C«: ostala naselja v občini.

+--------------+---+---------+------+
|              |   | območje |      |
|skupina       | A |    B    |   C  |
+--------------+---+---------+------+
|I. skupina K  |3,4|   3,4   |  3,4 |
+--------------+---+---------+------+
|II. skupina K |6,6|   5,6   |  4,6 |
+--------------+---+---------+------+
|III. skupina K|7,6|   6,6   |  5,6 |
+--------------+---+---------+------+

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno oziroma urejene poslovne prostore.
Pred pričetkom del je potrebno oceniti stanje poslovnih prostorov. Stroški cenitve sodnega izvedenca bremenijo najemnika. Po opravljenih delih cenilec ovrednoti novo nastalo vrednost.
Sredstva, ki jih najemnik vloži v ureditev poslovnih prostorov, se lahko poračunajo z mesečno najemnino.
Glede vlaganja sredstev v ureditev poslovnih prostorov skleneta najemodajalec in najemnik posebno pogodbo, v kateri opredelita priznana vlaganja in način vračanja vlaganj. Osnove in merila iz 25. in 26. člena se uporabljajo tudi v primeru oddaj poslovnih prostorov brez javnega natečaja.

Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov, ki jih je sklenila Samoupravna stanovanjska skupnost občine Krško ter občina Krško po ukinitvi SIS, ostanejo v veljavi in se uskladijo z določili tega pravilnika najpozneje v roku 6 mesecev po uveljavitvi tega pravilnika.

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.