Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in 57. člena statuta občine Ljubljana Center (Uradni list SRS, št. 13/86) je Skupščina občine Ljubljana Center na 12. seji zbora združenega dela dne 4. marca 1992 in na seji 12. zbora krajevnih skupnosti dne 4. marca 1992 sprejela

S tem odlokom se v skladu z zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih določa postopek in pogoje za oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v najem ter način določanja najemnin za poslovne prostore, na katerih je imetnik pravice uporabe občina Ljubljana Center in se oddajajo v najem. Določbe tega odloka se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje v najem in določanje najemnin za garaže in javne površine.

Za oddajo poslovnih prostorov v najem imenuje izvršni svet osemčlansko komisijo, ki jo sestavljajo predstavniki:
– zbora krajevnih skupnosti Skupščine občine Ljubljana Center,
– izvršnega sveta,
– Obrtne zbornice občine Ljubljana Center,
– Gospodarske zbornice Slovenije – Območne zbornice Ljubljana,
– upravnega organa za urejanje prostora,
– upravnega organa za družbeno planiranje in gospodarstvo,
– upravnega organa za družbene dejavnosti in
– upravnega organa za občo upravo. Predsednika, namestnika predsednika in člane komisije imenuje izvršni svet za dobo enega leta.
Komisija ima tajnika, ki ga imenuje izvršni svet.

Komisija odloča na sejah z večino glasov vseh članov komisije. Seje komisije se snemajo na magnetofonski trak, trakovi se hranijo pri sekretariatu izvršnega sveta šest let.
O svojem delu komisija četrtletno poroča izvršnemu svetu.

Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo in izvršni svet lahko opravlja podjetje, s katerim izvršni svet sklene pogodbo.

Praviloma se poslovni prostori, garaže in javne površine oddajajo na podlagi javnega natečaja. Razpis javnega natečaja vsebuje:
1. lokacijo in velikost poslovnega prostora in višino najemnine;
2. predvideno dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
3. čas, za katerega se poslovni prostor odda v najem;
4. rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave;
5. druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
6. zahtevo o predložitvi dokazov prosilca:
a) o strokovni usposobljenosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega registra;
b) potrdilo o plačanih davkih in prispevkih;
c) dokazilo o finančnem stanju prosilca;
d) potrdilo o stalnem bivališču,
e) višine in pogoje plačila varščine.
Kadar gre za oddajo poslovnih prostorov za atelje in prostore za opravljanje druge kulturne poklicne dejavnosti, se lahko poleg dokazil iz 1. odstavka tega člena zahteva tudi dokazila:
– o posebnih z zakonom določenih pogojih za opravljanje take dejavnosti;
– o članstvu v ustreznem društvu;
– o mnenju ustrezne strokovne organizacije oziroma društva;
– da se prosilec ukvarja s tako dejavnostjo oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in uspehih.
Garaža ali garažni boksi v sklopu stanovanjske zgradbe se oddajo v najem najemniku stanovanja, lastniku stanovanja, najemniku oziroma lastniku poslovnega prostora v zgradbi, v kateri je garaža oziroma garažni boks.
Razpis javnega natečaja se objavi v sredstvih javnega obveščanja. Razpis javnega natečaja za oddajo garaže se lahko objavi na občinski oglasni deski in na oglasnih deskah stanovanjskih objektov v neposredni bližini garaž.

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako »ZA JAVNI NATEČAJ«. Priložena morajo biti vsa zahtevana dokazila. Nepopolnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.
Po preteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odpre. Besedilo 1. odstavka 6. člena mora biti sestavni del razpisa.

Poslovni prostori se lahko oddajo v najem na podlagi ustne licitacije.
V primeru, če je za poslovni prostor več kandidatov, ki opravljajo isto dejavnost, se izvede licitacija.
Kandidati za najem poslovnih prostorov morajo biti s pogoji in načinom izvedbe licitacije seznanjeni ob razpisu licitacije.
Kandidat, ki ni uspel ha licitaciji in je vplačal varščino, ima pravico do vračila varščine.

Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajo neposredno in sicer:
– družinskemu članu (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) dosedanjega najemnika v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo;
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;
– na predlog pristojnega upravnega organa, kadar ta poda utemeljeno pisno stališče o razlogih za tako dodelitev;
– če gre za razširitev poslovnega prostora na prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati, če gre za opravljanje iste dejavnosti.
Javne površine se oddajo neposredno v naslednjih primerih:
– gostinskemu obratu za postavitev gostinskega vrta oziroma druge gostinske ponudbe pred obstoječim gostinskim lokalom;
– trgovini za postavitev prodajne stojnice pred obstoječim trgovinskim lokalom.

Komisija odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom.
V primeru javnega natečaja mora komisija obrazložen sklep o oddaji vročiti vsem ponudnikom.
Zoper sklep komisije imajo ponudniki pravico ugovora. Ugovor se vloži na komisijo v roku osmih dni od prejema pisnega odpravka sklepa. O ugovoru odloči izvršni svet. Odločitev izvršnega sveta je dokončna.

Poslovni prostori se oddajo v najem za nedoločen ali določen čas, ki pa ne more biti daljši od 10 let.
Najemna pogodba se praviloma obnovi v skladu s tem odlokom.

Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene izvršni svet najemno pogodbo.

Najemna pogodba preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali z odpovedjo.

Poleg z zakonom določenih primerov lahko najemodajalec odstopi od pogodbe v primeru:
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil;
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno;
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca;
– če ne uporablja poslovnega prostora v skladu z najemno pogodbo;
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju pravne osebe.

Najemnine za poslovne stavbe in poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81) in korigirajo za povprečni faktor odstopanja revalorizacijske vrednosti poslovnega prostora od prometne vrednosti poslovnega prostora, ki je na dan 31. 12. 1990 znašal 2,979.
Izračun se vrši po formuli:

        KPVP x LSN
Nm =   ------------
         12 x 100

Nm = mesečna najemnina
KPVP = korigirana prometna vrednost poslovnega prostora = revalorizirana vrednost poslovnega prostora (VP) x faktor odstopanja revalorizirane vrednosti poslovnega prostora od prometne vrednosti poslovnega prostora (F)
VP = revalorizirana vrednost poslovnega prostora = število točk x vrednost točke x uporabna površina x- korekcijski faktor (za popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov – konstrukcija)
F = faktor povprečnega odstopanja revalorizirane vrednosti poslovnega prostora od prometne vrednosti poslovnega prostora za reprezentativen vzorec 42 poslovnih prostorov v občini Ljubljana Center = 2,979
LSN = letna stopnja najemnine izražena v% od korigirane prometne vrednosti poslovnega prostora.

Letna stopnja najemnine za poslovne prostore je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, v katerem se nahaja poslovni prostor.
Letne stopnje najemnine (LSN v%) se določijo:

--------------------------------------------------------------
Namembnost
poslovnega
prostora                    območje
--------------------------------------------------------------
                      A1          A           B              C
--------------------------------------------------------------
1. skupina           2,8        2,8         2,8            2,8
2. skupina           4,5        4,5         4,5            4,5
3. skupina          12,0        8,0         8,0            8,0
4. skupina          15,0       12,0        10,0            8,0
5. skupina          20,0       18,0        15,0           12,0
--------------------------------------------------------------

Letna stopnja najemnine za garaže in garažne bokse je 8,0%.
V 1. skupini so: delovni prostori, namenjeni za opravljanje umetniške dejavnosti za kulturne delavce, ki imajo priznan status umetnika, za delovanje krajevne skupnosti in za zavode, katerih ustanovitelj je občina Ljubljana Center.
V 2. skupini so: poslovni prostori za opravljanje: zdravstvenega varstva (1301), varstva mladine in socialnega varstva (1302), izobraževanja (1201), znanstveno raziskovalne dejavnosti (1202), varstva kulturnih dobrin (12032), dejavnosti kulturno izobraževalne in sorodne dejavnosti (120033), kulturno umetniške dejavnosti (12034), organi družbenopolitičnih skupnosti (1401) in interesne ter politične organizacije (1404).
V 3. skupini so: poslovni prostori za opravljanje odvetniške dejavnosti. (11904).
V 4. skupini so: Storitve PTT prometa (060900), trgovine z živilskimi proizvodi na drobno (07011), obrt in obrtne storitve (09).
V 5. skupini so: poslovni prostori, ki se oddajo v najem za dejavnosti, ki niso zajete od 1. do 4. skupine.
OBMOČJA:
Al – ožje mestno središče, ki zajema – samo ulične lokale z vhodom ali izložbo na ulico:
Wolfova ulica, Stritarjeva ulica, Mestni trg, Stari trg, Ciril Metodov trg, Trubarjeva ulica od Prešernovega trga do Resljeve ceste, Prešernov trg, Čopova ulica, Nazorjeva ulica, del Slovenske ceste od križišča z Erjavčevo ulico do križišča s Tivolsko cesto, Šubičeva od Slovenske ceste do križišča z Beethovnovo ulico, Cankarjeva ulica od križišča s Slovensko cesto do Župančičeve ulice, Miklošičeva cesta in Trg Ajdovščina.
A – poslovni center, ki zajema ceste, ulice in trge:
Prešernova cesta, Tivolska cesta, Trg OF, Resljeva cesta, Kopitarjeva ulica, Krekov trg, Streliška ulica do ceste Slovenskih kmečkih uporov, Predor pod gradom do Karlovške ceste, Karlovška cesta, Zoisova cesta, Aškerčeva cesta, Trg mladinskih delovnih brigad do Prešernove ceste in območje, ki ga naštete ceste, ulice in trgi omejujejo, razen uličnih lokalov z vhodom ali izložbo na ulico, ki so zajeti v območju Al – ožje mestno središče.
B – poslovno območje, ki zajema ceste, ulice in trge:
Tivolska cesta, Trg OF, Masarykova cesta, Šmartinska cesta, Njegoševa cesta, Zaloška cesta do Spominskega parka železničarjem, most čez Ljubljanico, Poljanski nasip, Živinozdravska ulica čez Poljansko cesto, Roška cesta, Cesta za gradom čez Karlovško cesto, Privoz, Prijateljeva ulica do Janežičeve ulice, del Janežičeve do Prul, Prule, Grudnovo nabrežje, Zoisova cesta, Aškerčeva cesta, Trg mladinskih delovnih brigad do Tivolske ceste in območje, ki ga naštete ceste, ulice in ceste omejujejo, razen tistega območja, ki je zajeto pod Al in A.
G – ostalo območje občine, ki ni zajeto pod Al, A in B.
Območja so prikazana na karti v merilu 1:2500, ki je sestavni del dokumentacije tega odloka in je na vpogled v Sekretariatu skupščine občine Ljubljana Center.

Osnova za izračun najemnin za javne površine je prometna vrednost zemljišča in vrednost komunalne opreme zemljišča izračunana na osnovi cenilnega elaborata po stanju 30. 4. 1991 ter je odvisna od območja, v katerem se posamezna javna površina nahaja. Območja so določena v 15. členu tega odloka.
Osnova za izračun najemnine za javne površine je za območje:
A1 – ožje mestno središče – 32,10 SLT/dan/m2; A – poslovni center – 16,10 SLT/dan/m2; B – poslovno območje – 7,83 SLT/dan/m2; C – ostalo območje občine – 2,89 SLT/dan/m2.

Najemnina za javno površino se odvisno od posameznega namena uporabe določi od osnove iz 16. člena tega odloka po naslednjih stopnjah (v%):
1. kioski 120%
2. samostojni gostinski vrtovi 80%
3. gostinski vrtovi v sklopu obstoječih gostinskih obratov:
a) restavracij in gostiln 30%
b) ostalih gostinskih obratov 50%
4. stojnice za prodajo hrane in pijače ter raznih izdelkov 100%
5. stojnice za prodajo časopisov, revij, knjig in cvetja ter razstavne vitrine 30%
6. za gradbene namene (fasadni odri, gradbene barake) in začasne deponije gradbenega materiala:
a) v okviru terminskega plana 10%
b) po preteku terminskega plana 100% (po osnovi, ki je določena za območje A)
8. reklamni napisi, transparenti in ostalo 20% (na površino reklamnega gradiva)
3. Določitev najemnine

Najemnine se mesečno usklajujejo s stopnjo rasti cen na drobno v Republiki Sloveniji.

V primeru oddaje v najem z javno licitacijo, je najemnina izračunana po tem odloku, izklicna cena javne licitacije.
Izklicana najemnina se usklajuje s stopnjo iz 18. člena po sklenitvi najemne pogodbe.

Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino mesečno v naprej in sicer najpozneje do petega v mesecu.
Najemnino za uporabo javne površine plačujejo najemniki v celoti v naprej, razen za kioske in gostinske vrtove, za katere se najemnina lahko plača mesečno v naprej.

Izvršni svet lahko najemniku na njegovo vlogo za določen čas zniža najemnino oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine, v primeru:
– nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 90 dni,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– v drugih primerih, ko na osnovi pritožbe, pristoji upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev.

Izvršni svet pripravi predlog programa porabe sredstev najemnin, ki ga predloži v sprejem Skupščini občine Ljubljana Center. Izvršni svet poroča o delu komisije in izvajanju programa porabe sredstev najemnin za poslovne prostore zborom Skupščine občine Ljubljana Center najmanj dvakrat letno.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno 6bnoviti.

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora.
Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo lahko pripravi pooblaščeno podjetje, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora. V kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za. večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Ob usposobitvi poslovnega prostora se na podlagi točkovalnega zapisnika ugotovi nova vrednost poslovnega prostora in na podlagi tega tudi mesečna najemnina. Ugotovi se tudi dejanska priznana vrednost vlaganj najemnika v usposobitev poslovnega prostora. Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas oproščene najemnine, kar se pogodbeno določi in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine, za kar se sklene ustrezen aneks k najemni pogodbi.

Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo po tem odloku najkasneje v roku enega meseca po sprejemu odloka.
Uskladitev opravi pooblaščeno podjetje. O spremembi najemnin mora pooblaščeno podjetje pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.

Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati pravilnik o določanju najemnin (Uradni list Republike Slovenije, št. 3-111/91) in pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem, ki ga je sprejel Izvršni svet Skupščine občine Ljubljana Center na 7. in 66. seji ter vsi sklepi izvršnega sveta v zvezi z znižanjem najemnin.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.