Na podlagi določil zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list, SRS, št. 18/74 in 34/88) in 6. člena odloka o najemninah za poslovne stavbe in poslovne prostore (Uradni list RS, št. 26/92) je Izvršni svet Skupščine občine Ljubljana Šiška na svoji 80. seji dne 21. 4. 1992 sprejel

S tem pravilnikom se v skladu z zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) določi postopek in pogoje za oddajo poslovnih prostorov ter garaž in garažnih boksov v sklopu stanovanjskih zgradb, s katerimi razpolaga občina Ljubljana Šiška.

Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo posebni glavni vhod.
Če nastane dvom, ali se šteje prostor za poslovni prostor odloča o tem Komisija za oddajo poslovnih prostorov občine Ljubljana Šiška na podlagi mnenja Sekretariata za urejanje prostora.

Za oddajo poslovnih prostorov v najem izvršni svet ustanovi Komisijo za oddajo poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: komisija) in imenuje njene člane. Komisija je za svoje delo odgovorna izvršnemu svetu kateremu poroča o svojem delu.

Strokovna in administrativno-tehnična opravila za Komisijo opravlja Sekretariat za gospodarstvo in obrt.

V najem se oddajo tudi poslovni prostori, ki v celoti ne ustrezajo za opravljanje poslovne dejavnosti in jih je potrebno pred pričetkom poslovanja obnoviti. Z najemnikom se z najemno pogodbo dogovori o vlaganju sredstev, roku za obnovo poslovnega prostora ter o načinu obračuna vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve najemne pogodbe.

Komisijo sestavljajo predsednik in 4 člani. Predsednik komisije je sekretar Sekretariata za gospodarstvo in obrt, ostali člani pa so:
– predstavnik Sekretariata za varstvo okolja in urejanje prostora
– predstavnik Sekretariata za občo upravo
– predstavnik Obrtne zbornice Ljubljana Šiška
– predstavnik Sekretariata za stanovanjske zadeve.
Predsednik komisije ima namestnika, ki nadomešča predsednika v času njegove odsotnosti. Namestnik predsednika je eden izmed članov komisije, imenuje ga komisija na predlog predsednika komisije.
Na sejo komisije se vabi, pri določanju namembnosti in pri oddaji posameznega poslovnega prostora v najem, predstavnika krajevno pristojne krajevne skupnosti.

Predsednika in člane komisije imenuje izvršni svet za dobo 4 let.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih,
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora (z javnim natečajem ali neposredno s pogodbo),
– opredeljuje pogoje javnega natečaja ter pogoje oddaje poslovnega prostora neposredno s pogodbo,
– določa besedilo javnega natečaja ter najemne pogodbe,
– pridobiva mnenje KS in drugih institucij, kadar so ta mnenja potrebna pred odločitvijo o oddaji poslovnega prostora,
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje vse pogoje,
– odloča na predlog najemnika o preurejanju poslovnih prostorov, zaradi česar pride do povečanja njihove vrednosti,
– odloča o prenehanju najemnega razmerja.

Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije. Njene odločitve so sprejete z večino glasov vseh članov. Na podlagi sklepa komisije, Sekretariat za gospodarstvo in obrt pripravi pogodbo o najemu poslovnega prostora, sklepa pa jo Izvršni svet občine Ljubljana Šiška.

Oddaja poslovnega prostora v najem se opravi na podlagi javnega natečaja ali brez javnega natečaja neposredno s pogodbo v primerih, ki jih določa ta pravilnik.

Sklep o razpisu za oddajo poslovnih prostorov sprejme izvršni svet na podlagi predloga komisije in ga objavi v dnevnem časopisu.
Razpis javnega natečaja vsebuje:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine,
– namembnost,
– čas za katerega se poslovni prostor oddaja v najem,
– rok za zbiranje pismenih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave,
– zahtevo o dokazilu o strokovni usposobljenosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega registra za razpisano dejavnost, oziroma dokaz, da se ukvarja z izvirnim umetniškim delom,
– potrdilo o stalnem bivališču in potrdilo o plačilu družbenih obveznosti,
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.

Poslovni prostor se odda ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje pogoje javnega natečaja in katerega dejavnost je najbolj usklajena s programom razvoja občine oziroma s potrebami krajevnih skupnosti.

Sklep o izbiri ponudnika, ki mora vsebovati tudi utemeljitev izbire, mora komisija posredovati vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem natečaju.
Zoper odločitev o izbranemu ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega natečaja, vloži v 15 dneh od dneva prejema obvestila komisiji ugovor. Ugovor se vloži pri komisiji, ki ga odstopi izvršnemu svetu v dokončno odločitev.
Izvršni svet mora o ugovoru odločati v 15 dneh od prejema ugovora.

Na podlagi dokončne odločitve skleneta izvršni svet kot najemodajalec ter zbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.

Komisija lahko odda prosti poslovni prostor pravni osebi brez javnega natečaja neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje oziroma,
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu,
– če najemnik zamenja ali odstopi drug približno enako vreden poslovni prostor,
– v posebej utemeljenih primerih, po predhodnem mnenju izvršnega sveta.

Komisija lahko odda prosti poslovni prostor brez javnega natečaja občanom, ki z osebnim delom in z lastnimi sredstvi opravljajo dovoljeno dejavnost:
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom (zakonec, otroci) sedanjega najemnika,
– če se najemna pogodba sklepa s snaho, zetom ali vnukom sedanjega najemnika s pogojem, da so bili pri njem v rednem delovnem razmerju najmanj 2 leti, sedanji najemnik pa nima pravnih naslednikov iz prve alinee tega člena,
– če se najemna pogodba sklepa z delavcem oziroma delavci sedanjega najemnika, pri katerem so bili v rednem delovnem razmerju najmanj 5 let,
– če se poslovni prostor oddaja občanu, ki z drugimi obrtniki ustanovijo skupno obratovalnico, po predhodnem soglasju Obrtne zbornice in krajevne skupnosti.
– če je to potrebno zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora zaradi rekonstrukcije, prenove, rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu.

Poslovni prostori se lahko na osnovi prve, druge in tretje alinee 16. člena oddajajo v najem, če so izpolnjeni naslednji pogoji:
– da je sedanji najemnik dosegel starostno in invalidsko upokojitev,
– da je sedanji najemnik umrl,
– da so osebe, s katerimi se sklepajo najemne pogodbe usposobljene za opravljanje iste dejavnosti.
V primeru, da oseba iz prve alineje 16. člena ni strokovno usposobljena za opravljanje sedanje dejavnosti, nima pa potrebnih dohodkov za preživljanje, sedanji najemnik pa je umrl, lahko nadaljuje s poslovno dejavnostjo po poslovodji, ki izpolnjuje pogoje strokovne usposobljenosti.

Do sedaj zgrajene garaže oziroma garažni boksi v sklopu stanovanjske zgradbe se oddajo v najem praviloma imetniku stanovanjske pravice, lastniku stanovanja, najemniku oziroma lastniku poslovnega prostora v zgradbi, v kateri se nahaja garaža oziroma garažni boks.
Predloge za novega najemnika poda zbor lastnikov v stanovanjskem objektu oziroma zbor lastnikov v garažnem kompleksu v roku 15 dni od obvestila komisije o oddaji garaže oziroma garažnega boksa v najem.
V primeru, da zbor lastnikov v stanovanjskem objektu oziroma zbor lastnikov v garažnem kompleksu ne predloži v roku predloga najemnika, se razpiše javni natečaj za najemnike in etažne lastnike stanovanj v stavbi, v kateri se nahaja garaža oziroma garažni boks.
Če se garaža nahaja izven stanovanjske zgradbe, je odločujoč kriterij bližina stalnega bivališča prosilca.
V primeru, da javni natečaj iz tretjega odstavka tega člena ne uspe, se objavi ponovni natečaj za druge najemnike in etažne lastnike izven stavbe.
Garaža oziroma garažni boks se odda v najem najemniku, če ima osebni avtomobil in prometno dovoljenje.
Najemnik ne sme garaže oziroma garažnega boksa oddati v podnajem.

Najemna pogodba mora poleg z zakonom določenih sestavin vsebovati tudi:
1. označbo poslovnih prostorov in stavbe, v kateri se nahajajo,
2. označbo poslovne dejavnosti, ki jo bo najemnik opravljal v poslovnih prostorih,
3. določbe o uporabi skupnih delov in naprav v stavbi,
4. določbo o času trajanja pogodbe,
5. višino najemnine in sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi,
6. določbe o odpovedi in odstopu,
7. določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov,
8. določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih in potrebnih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe.

Najemna pogodba se sklene praviloma za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore, ter v drugih utemeljenih primerih.

Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha.

Najemna pogodba, ki je sklenjena za nedoločen čas preneha z odpovedjo.

Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnih prostorov ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema:
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil, oziroma dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih,
– če najemnik ne plačuje stroškov na skupnih delih in napravah v stavbi, ki se plačuje neodvisno od najemnine dvakrat zaporedoma oziroma dva meseca v zadnjih dvanajstih mesecih,
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno,
– če najemnik tudi po opominu najemodajalca ne uporablja poslovni prostor v skladu z najemno pogodbo,
– če najemnik z načinom uporabe poslovnega prostora povzroči večjo škodo na poslovnem prostoru ali skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v stanovanjski hiši,
– če najemnik z načinom uporabe poslovnega prostora pogosto ali. huje moti ostale najemnike oziroma lastnike stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacije brez poprejšnjega soglasja najemodajalca,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju pravne osebe,

Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o oddaji in prodaji poslovnih prostorov z dopolnitvami (Uradni list SRS, št. 43/87, 19/90 in 40/90).

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.