Na podlagi Zakona o poslovnih zgradbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) je Izvršni svet Skupščine občine Celje na svoji 96. seji dne 2. 12. 1992 sprejel
PRAVILNIK
o oddaji poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
Ta pravilnik določa postopek in pogoje za oddajo poslovnih prostorov in garaž, s katerimi razpolaga Občina Celje (v nadaljnjem besedilu: občina).
S tem pravilnikom se urejajo naslednja področja:
– sklad poslovnih prostorov občine,
– sestava in naloge Komisije za oddajanje poslovnih prostorov,
– postopek in pogoji za oddajo poslovnih prostorov in za sklepanje najemnin pogodb,
– nastanek in prenehanje najemnih razmerij,
– odločanje o statusnih in drugih spremembah pri najemniku, ki vplivajo na najemno razmerje in
– postopek in pogoji za oddajo garaž.
2. člen
Za poslovni prostor se štejejo eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo skupen vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost.
Če nastane dvom, ali se šteje prostor za poslovni prostor, odloči o tem občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve.
3. člen
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najem in za odločanje o pravicah in obveznostih v skladu s tem pravilnikom imenuje izvršni svet občine Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: komisija).
Komisija je za svoje delo odgovorna izvršnemu svetu, kateremu najmanj enkrat letno poroča o svojem delu in mu redno posreduje zapisnike svojih sej.
4. člen
Strokovna in administrativno-tehnična opravila za komisijo opravlja Strokovna služba za stanovanjsko gospodarstvo pri OSUPVO občine Celje.
II. SKLAD POSLOVNIH PROSTOROV
5. člen
V sklad poslovnih prostorov občine se uvrščajo:
– poslovni prostori, ki jih je občina zgradila ali pridobila z lastnimi namenskimi sredstvi,
– poslovni prostori, ki jih je občina kako drugače pridobila in na katerih je imetnica pravice uporabe,
– poslovni prostori, ki so jih pridobile občinske samoupravne skupnosti in njihovi pravni predniki ter skladi Občine Celje,
– poslovni prostori, ki jih je pridobila občina po spremembi namembnosti stanovanj in poslovnih prostorov, na katerih je bila imetnica pravice uporabe.
6. člen
Register vseh poslovnih prostorov, s katerimi razpolaga Občina Celje in register vseh sklenjenih najemnih pogodb vodi Strokovna služba za stanovanjsko gospodarstvo pri OSUPVO.
III. SESTAVA IN NALOGE KOMISIJE ZA ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV
7. člen
Komisijo sestavljajo predsednik in šest članov, ki jih za dobo štirih let imenuje izvršni svet.
8. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
– odloča o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi akti in opredelitvami o razvoju občine, mesta ali kraja,
– odloča o načinu oddaje poslovnih prostorov in sprejema sklep o razpisu v skladu s tem pravilnikom,
– določa pogoje javnega natečaja brez licitacije, pogoje javnega natečaja z licitacijo ter pogoje oddaje poslovnih prostorov neposredno s pogodbo,
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki najbolj izpolnjuje pogoje javnega natečaja,
– odloča o prenehanju najemnega razmerja,
– odloča o drugih dejavnostih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.
9. člen
Komisija odloča z večino glasov vseh članov.
IV. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
10. člen
Upravičenci do najema poslovnih prostorov so družbeno pravne in civilno pravne osebe ter občani, ki opravljajo poslovno ali drugo dovoljeno dejavnost.
11. člen
Poslovni prostori se praviloma oddajo v najem za nedoločen čas.
Za določen čas se poslovni prostori oddajo v najem v naslednjih primerih:
– če se načrtuje ali pričakuje odstranitev poslovnega prostora iz urbanističnih razlogov,
– če se načrtuje sprememba namembnosti poslovnega prostora,
– če se pričakuje ali načrtuje sprememba lastništva poslovnega prostora in
– iz drugih utemeljenih razlogov glede na naravo posameznega primera.
12. člen
Z nedoločen čas se poslovni prostori oddajajo na naslednje načine:
a) z javnim natečajem brez licitacije
b) z javnim natečajem z licitacijo
c) z neposredno pogodbo v primerih, ki jih določa ta pravilnik.
a) Javni natečaj brez licitacije
13. člen
Sklep o javnem natečaju brez licitacije sprejme komisija. Razpis se objavi v dnevnem ali lokalnem časopisu.
Z javnim natečajem brez licitacije se lahko oddajo tisti poslovni prostori, ki so tržno manj zanimivi,, ali ki so izven mestnih naselij.
Z javnim natečajem brez licitacije se lahko oddajo tudi poslovni prostori, ki so namenjeni dejavnostim lokalnih skupnosti in državnih organov, kulturi, izobraževanju, zdravstvu in socialnemu varstvu, humanitarnim organizacijam, društvom, političnim organizacijam in drugim neprofitnim organizacijam, v katerih se združujejo občani.
14. člen
Javni natečaj mora vsebovati:
– podatke o lokaciji in velikosti poslovnega prostora in višino najemnine,
– namembnost poslovnega prostora, če je določena,
– čas, za katerega se oddaja poslovni prostor v najem (nedoločen ali določen čas),
– zahtevo o dokazilu usposobljenosti za opravljanje dejavnosti – mnenje pristojnega občinskega organa za izdajanje obrtnih dovoljenj, ali dokazilo o vpisu v sodni register, ali dokaz, da se ponudnik ukvarja z izvirnim umetniškim delom,
– podatke o organizaciji ali organu, ki objavlja natečaj in ki sprejema prijave na natečaj,
– rok za prijavo in rok za objavo rezultatov natečaja,
– pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– potrdilo o stalnem prebivališču in o plačilu družbenih obveznostih ter
– kraj in čas ogleda poslovnega prostora,
– druge pogoje, ki imajo pomen za natečaj (rok sklenitve pogodbe).
Rok za prijavo na natečaj je petnajst dni.
15. člen
Najpozneje v osmih dneh po izteku razpisnega roka pregleda komisija vse prispele prijave in izloči prepozne ter nepopolne prijave. Izmed pravočasnih in popolnih prijav komisija izbere kandidata, ki najbolj ustreza pogojem iz drugega in tretjega odstavka tega člena.
Kadar v razpisu ni vnaprej določena namembnost poslovnega prostora, upošteva komisija pri izbiri tiste kandidate:
– pri katerih je dejavnost najbolj usklajena z opredelitvami o razvoju občine, mesta ali kraja,
– pri katerih gre za najmanj zastopane dejavnosti, ali za dejavnosti, po katerih je največje povpraševanje,
– katerih dejavnosti se primerno vključujejo v okolje, v katerem so poslovni prostori,
– pri katerih so dejavnosti združljive s prostorskimi, gradbenimi in arhitektonskimi pogoji poslovnih prostorov in
– pri katerih je od kandidatov glede na njihovo dosedanje delo, strokovno usposobljenost in druge osebne reference mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali poslovno dejavnost.
V primerih, ko je bila z razpisom vnaprej določena namembnost, pa upošteva komisija tiste prijave, ki v celoti ustrezajo pogojem razpisa in pri katerih je od kandidatov mogoče pričakovati v smislu zadnje alineje prejšnjega odstavka, da bodo lahko uspešno opravljali poslovno dejavnost.
16. člen
Sklep o izbiri kandidata z utemeljitvijo izbire posreduje komisija vsem udeležencem, ki so sodelovali v javnem natečaju najkasneje v petnajstih dneh po izteku roka za prijavo. Udeleženci javnega natečaja lahko zoper odločitev komisije vložijo ugovor v petnajstih dneh po prejemu tega obvestila.
O ugovoru odloča izvršni svet v nadaljnjih petnajstih dnevih.
17. člen
Na podlagi dokončne odločitve skleneta občina kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
b) Javni natečaj z licitacijo
18. člen
Sklep o javnem natečaju z licitacijo sprejme komisija, razpis pa se objavi v dnevnem ali lokalnem časopisu.
Z javnim natečajem z licitacijo se v prvi vrsti oddajo tržno zanimivi poslovni prostori in poslovni prostori, ki so namenjeni proizvodnim in trgovinskim dejavnostim, dejavnostim podjetij, bank, zavarovalnic, raznih poslovnih agencij, projektantskim organizacijam ter drugim gospodarskim in tržnim dejavnostim, odvetništvu, gostinstvu, turizmu in podobno.
19. člen
Javni natečaj z licitacijo mora vsebovati poleg elementov iz 14. člena še:
– opis postopka ter pogoje licitacije in
– izklicno najemnino.
20. člen
Najkasneje v osmih dneh po izteku razpisnega roka pregleda komisija vse prispele prijave in izmed pravočasnih in popolnih prijav izbere kandidate, ki ustrezajo pogojem razpisa in pogojem iz drugega in tretjega odstavka 15. člena tega pravilnika.
21. člen
V nadaljnjih treh dneh komisija s sklepom določi čas in kraj javne ustne licitacije in s priporočeno pošiljko povabi k licitaciji vse kandidate, ki izpolnjujejo pogoje iz 20. člena tega pravilnika.
Z istim sklepom obvesti komisija o tem, kdo bo lahko sodeloval na licitaciji tudi tiste kandidate, ki zaradi neizpolnjevanja pogojev niso povabljeni k licitaciji.
Kandidati, ki niso povabljeni k licitaciji, imajo v roku treh dni pravico ugovarjati pri komisiji.
Komisija mora odločiti o ugovorih najpozneje v nadaljnjih treh dneh.
22. člen
Javno ustno licitacijo vodi komisija. Postopek se vodi za vsak poslovni prostor posebej.
23. člen
V primerih, ko je za posamezni poslovni prostor določena namembnost, je izklicna najemnina enaka znesku najemnine, ki se določi po osnovah in merilih, ki veljajo v občini za konkretno dejavnost in za določeno območje, v katerem je poslovni prostor.
V primerih, ko namembnost ni določena, je izklicna najemnina enaka znesku najemnine, ki se določi v skladu z osnovami in merili, ki se uporabljajo v občini za najbolj tržno dejavnost in za določeno območje, v katerem je poslovni prostor.
Najmanjši znesek, s katerim ponudniki dvigujejo izklicno najemnino, je enak 5% izklicne najemnine.
Če je ž istim razpisom hkrati razpisano več poslovnih prostorov, lahko vsak kandidat uspešno konkurira le za en poslovni prostor.
24. člen
Pred pričetkom javne ustne licitacije predsednik komisije preveri identiteto udeležencev licitacije, pregleda izjave udeležencev licitacije o seznanitvi s stanjem poslovnega prostora in udeležence pouči o postopku licitacije ter o njihovih pravicah in obveznostih. Nato predsednik komisije izkliče začetno izklicno najemnino in označbo poslovnega prostora, ki se licitira.
Če poslovni prostor licitira več ponudnikov; začne predsednik licitacijo tako, da izkliče začetno izklicno najemnino ter vpraša, ali je kdo pripravljen ponuditi višjo najemnino. Ta postopek se ponavlja, dokler nihče od ponudnikov ne ponudi višje najemnine. Zadnjo najvišjo ponudbo predsednik trikrat ponovi, nato pa razglasi, da je licitacija končana, poslovni prostor pa oddan najugodnejšemu ponudniku.
25. člen
Če nihče od kandidatov, ki so se udeležili licitacije, ne ponudi izklicne najemnine, se šteje, da sta razpis in licitacija neuspešna in se ponovita. V ponovljenem razpisu se lahko določijo spremenjeni ali ugodnejši pogoji razpisa.
26. člen
O licitaciji se vodi zapisnik, ki mora vsebovati:
– podatke o komisiji,
– razpisne pogoje in podatke o postopku licitacije,
– podatke o vseh ponudnikih,
– začetno izklicno mesečno najemnino,
– podatke o vseh ponujenih najemninah in ponudnikih,
– podatke o najboljšemu ponudniku in o najvišji ponudbi najemnine in
– ostale podatke, ki imajo pomen za postopek za oddajo v najem poslovnega prostora in za licitacijo (pogoji in rok za podpis pogodbe),
– podpise vseh članov komisije in podpise vseh navzočih.
27. člen
Zapisnik iz prejšnjega člena se vroči s priporočeno pošiljko vsem ponudnikom, ki so sodelovali pri licitaciji.
Ponudniki, ki so sodelovali na razpisu, lahko pisno ugovarjajo zoper postopek oddajanja poslovnega prostora in licitacije najpozneje v petih dneh po prejemu zapisnika.
O ugovorih mora odločiti Izvršni svet najpozneje v nadaljnjih tridesetih dneh.
28. člen
Če udeleženec licitacije, ki je ponudil najvišjo najemnino, odstopi od najema poslovnega prostora, lahko komisija odda poslovni prostor v najem udeležencu licitacije, ki je ponudil drugo najvišjo najemnino.
c) Oddaja poslovnih prostorov brez javnega razpisa
29. člen
Brez javnega razpisa se lahko po sklepu komisije odda poslovni prostor v najem v naslednjih -utemeljenih primerih:
– če je treba najemniku nadomestiti poslovni prostor zaradi urbanističnih ali drugih razlogov,
– če se odda poslovni prostor zakoncu ali otroku dosedanjega najemnika, ki je umrl ali se je upokojil, in je bil pri njem zaposlen,
– če se odda poslovni prostor delavcu, ki je delal najmanj dve leti pri dosedanjem najemniku, ki je umrl ali se je upokojil,
– če gre za organe, organizacije in ustanove ter dejavnosti s področja kulture, izobraževanja, zdravstva, otroškega varstva, socialnega varstva, organizacije in društva občanov in za druge organe ter organizacije, ki izvajajo neprofitno dejavnost in ki se ne morejo potegovati za poslovne prostore ha prostem trgu.
V. NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
30. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati:
– podatke o lokaciji in o strukturi poslovnega prostora,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,
– določilo o trajanju najemnega razmerja.
– določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe ter o obratovalnih stroških,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– odpovedni rok in
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
31. člen
V primerih, kadar najemnik z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev, ter dogovor, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora in način obračuna vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve najemne pogodbe.
32. člen
Najemna pogodba se praviloma sklepa za nedoločen čas.
Najemna pogodba se sklepa za določen čas v primerih iz 11. člena tega pravilnika.
33. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem.
34. člen
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, kadar je bila sklenjena za določen čas,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca.
35. člen
Občina lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri uporabi njihovih poslovnih prostorov ali stanovanj,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– če najemnik za več kot en mesec brez opravičenega razloga preneha opravljati poslovno dejavnost, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik preneha opravljati dejavnost,
– če najemnik najmanj tri mesece ne plača najemnine in obratovalne stroške in če jih ne poravna niti v nadaljnjih tridesetih dneh po prejemu opomina,
– če najemnik brez opravičenega razloga odkloni sodelovanje pri prenovi poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem in
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali dogovorjeni z najemno pogodbo.
VI. POSTOPEK ZA ODLOČANJE O STATUSNIH IN DRUGIH SPREMEMBAH NAJEMNIKOV, KI VPLIVAJO NA NAJEMNO RAZMERJE
36. člen
Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja občine:
– spremeniti, zožiti ali razširiti predmet poslovanja v poslovnem prostoru,
– ustanoviti v poslovnem prostoru skupne obratovalnice ali
– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru.
37. člen
Soglasje k spremembam med trajanjem najemnega razmerja iz prejšnjega člena daje komisija, v naslednjih primerih:
– če je nova ali spremenjena dejavnost usklajena z opredelitvami o razvoju občine, mesta ali kraja,
– če ne gre za ukinitev ali zožitev suficitarne dejavnosti,
– kadar se dejavnost primerno vključuje v okolje, v katerem se nahaja poslovni prostor,
– če je dejavnost združljiva s prostorskimi, gradbenimi in arhitektonskimi pogoji poslovnega prostora in
– kadar je od najemnikov glede na njihovo dosedanje delo ter strokovno usposobljenost mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali poslovno dejavnost.
VII. ODDAJANJE GARAŽ V NAJEM
38. člen
Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
Prednost imajo upravičenci, ki so najemniki stanovanj in poslovnih prostorov v lasti občine.
Določbe prvega in drugega odstavka tega člena se ne uporabljajo za garaže, ki so sestavni del posameznih stanovanj ali poslovnih prostorov.
39. člen
Če v zgradbi, ki ji pripada garaža, ni ustreznega interesenta, se razpiše oddaja garaže v najem. V tem primeru se lahko potegujejo za garažo tudi občani, ki ne spadajo med upravičence iz prvega odstavka 38. člena tega pravilnika.
40. člen
Garaže, ki niso bile zgrajene za potrebe posameznih zgradb, se oddajo na podlagi razpisa.
V tem primeru ima prednost pri najemu občan, ki nima garaže in stanuje bliže lokaciji, na kateri se nahaja garaža.
Postopek, ki je določen v prejšnjem odstavku, se uporablja tudi v primerih iz 39. člena tega pravilnika.
41. člen
Razpis za oddajo garaže se objavi skupaj z razpisom za oddajo poslovnih prostorov.
Če ni potrebe po razpisu poslovnih prostorov, se razpis za oddajo garaže objavi na oglasni deski na sedežu krajevne skupnosti, na območju katere se nahaja garaža.
42. člen
Garaža se odda v najem najemniku, ki ima avtomobil in veljavno prometno dovoljenje.
Najemnik garaže ne sme oddajati v podnajem.
VIII. KONČNE DOLOČBE
43. člen
Ta pravilnik začne veljati osmi dan po njegovi objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 36300-63/92
Celje, dne 2. decembra 1992.
Predsednik
Izvršnega sveta
Skupščine občine Celje
Mirko Krajnc, dipl. inž. gr. l. r.
