Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (UL SRS, št. 18/74 in 34/88) je IS SO Ljutomer na seji dne 9. 12. 1992 sprejel

S tem pravilnikom se določajo pogoji in postopki za oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v najem ter način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnik je občina Ljutomer.
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje garaž v najem in za določanje višine najemnin za garaže, katerih lastnik je občina Ljutomer.

Za poslovno stavbo se v skladu z zakonom po tem pravilniku šteje stavba, ki je namenjena za poslovno dejavnost in se v ta namen tudi pretežno uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več poslovnih prostorov namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbene celote in imajo poseben glavni vhod.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu s sprejetimi prostorskimi akti.

Za oddajo poslovnih prostorov v najem IS imenuje 5 člansko komisijo, ki jo sestavljajo:
– 2 predstavnika IS,
– predstavnik Odseka za gospodarstvo; predstavnik KS, na območju katere se poslovni prostor nahaja,
– predstavnik Obrtne zbornice Ljutomer,
IS imenuje tudi predsednika komisije, izmed predlaganih članov komisije.
Tajniška dela za komisijo opravlja referent za stanovanjske zadeve.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslov, prostorih,
– odloča o načinu oddaje poslov, prostora,
– določa pogoje javnega natečaja,
– sprejema sklep o javnem natečaju in njegovi objavi ter določi besedilo javnega natečaja,
– po izteku razpisnega roka prouči vse prispele vloge, priporočila in mnenja ter odloči o oddaji poslovnega prostora v najem najustreznejšemu ponudniku,
– odloča na predlog najemnika o preureditvi poslovnega prostora,
– odloča o prenehanju najemnega razmerja,
– obravnava in rešuje druge vloge, ki so vezane na oddajo poslovnih prostorov v najem.

Komisija odloča na sejah z večino glasov vseh članov komisije.
O svojem delu komisija obvešča IS najmanj enkrat letno.

Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo opravlja upravljalec, s katerim IS sklene pogodbo o upravljanju poslovnih prostorov.

Naloge iz prejšnjega člena so naslednje:
– priprava predloga o načinu oddaje poslovnih prostorov (javni natečaj, neposredno s pogodbo),
– pripravam predloga o oddaji poslovnih prostorov najustreznejšim ponudniku,
– priprava razpisa o javnem natečaju in zbiranje ponudb,
– priprava razpisov o licitaciji in izvedba licitacije,
– druge naloge, ki jih v zvezi z izvajanjem pravilnika določi komisija.

Praviloma se poslovni prostori in garaže oddajajo v najem na podlagi javnega natečaja. Razpis javnega natečaja vsebuje:
– lokacijo, velikost poslovnega prostora ter višino najemnine,
– predvideno dejavnost,
– čas za katerega se poslovni prostor oddaja v najem,
– rok za zbiranje pisnih ponudb,
– pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– druge pogoje, vezane na opravljanje dejavnosti v prostoru,
– višino in pogoje plačila varščine v primeru oddaje poslovnega prostora na licitaciji.

Licitacija se izvede v primeru, če se na natečaj iz 9. člena prijavi več kandidatov, ki opravljajo enako dejavnost in izpolnjujejo tudi vse ostale pogoje natečaja.
Kandidati za najem poslovnih prostorov morajo biti s pogoji in načinom izvedbe licitacije seznanjeni ob razpisu licitacije.

Izjemoma se lahko poslovni prostor odda v najem neposredno s sklepom komisije in sicer:
– družinskemu članu (zakoncu, otroku) dosedanjega najemnika v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo in je ta v skladu s programsko zasnovo v sprejetih prostorsko izvedbenih aktih,
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
– če gre za začasno preselitev najemnika, zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe,
– če dosedanji najemnik pridobi dodatne prostore v isti stavbi,
– v drugih utemeljenih primerih, po predhodnem soglasju IS.
Neposredno se oddajajo v najem dvorane, sejne sobe in drugi poslovni javni prostori namenjeni za predavanja ali za drugo podobno začasno uporabo.

Komisija odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom, ki se v primeru javnega natečaja vroči vsem udeležencem natečaja.
Zoper sklep komisije imajo ponudniki pravico pritožbe, ki se vloži na komisijo v roku 8 dni od prejema. O pritožbah odloča IS. Odločitev IS je dokončna.

Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora, skleneta IS kot najemodajalec in izbran ponudnik kot najemnik, najemno pogodbo v pisni obliki, ki mora vsebovati:
– navedbo pogodbenih strank;
– navedbo poslovnih prostorov in stavbe v kateri se poslovni prostori nahajajo;
– opis poslovnega prostora in stanje poslovnega prostora;
– navedbo dejavnosti za katero je poslovni prostor namenjen;
– rok za izročitev in prevzem poslovnega prostora;
– višino in način plačevanja najemnine;
– čas trajanja najemne pogodbe (določen, nedoločen),
– možnosti in pogoje o uporabi skupnih delov in naprav v objektu, kjer se poslovni prostor nahaja;
– obveznosti najemodajalca in najemnika do vzdrževanja poslovnega prostora in skupnih prostorov;
– obveznosti najemnika, da pisno obvesti najemodajalca o potrebnih eventuelnih popravilih, ki so nujne za nemoteno opravljanje dejavnosti najemnika;
– pravico najemnika do povračila stroškov za popravila, ki ne gredo v njegovo breme, te pravice najemnik nima, če najemodajalca ni pismeno obvestil o potrebnem popravilu;
– obveznosti najemnika, da mora sam na lastne stroške odpraviti škodo, ki je nastala v poslovnem prostoru ali na objektu po njegovi krivdi;
– o obveznosti najemnika, da ne sme brez soglasja najemodajalca prezidavati ali opravljati druge posege v poslovni prostor ali oddati poslovni prostor ali del poslovnega prostora podnajemniku;
– druge obveznosti in pogoje, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.

Najemna pogodba preneha sporazumno s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali z odpovedjo v skladu z določbami zakona.

Poleg z zakonom določenih primerov lahko najemodajalec odstopi od pogodbe v naslednjih primerih:
– če najemnik dva meseca zapored ne plača najemnine,
– če najemnik tudi po opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju z najemno pogodbo, ali ga uporablja brez potrebe skrbnosti, tako da se dela škoda,
– če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor sam potrebuje,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca,
– če ne izpolnjuje več pogojev na podlagi katerih mu je bil poslovni prostor oddan v najem,
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi poslovanja najemnika.

Višina najemnine za poslovni prostor se določi po območjih v katerem se nahaja. Občina je razdeljena na tri območja in sicer:
I. območje, v kateri spada ožje mestno jedro z naslednjimi ulicami: Glavni trg, Miklošičev trg, Ormoška cesta od Glavnega trga do vključno številke 12, Stari trg, Prešernova cesta do vključno številke 14, Ulica Joška Berdena, Ulica Jureša Cirila in Kerenčičeva ulica.
II. območje, v katero spada ostali del mesta Ljutomer,
III. območje, v katero spadata naselji Križevci in Veržej
IV. območje, v katero spadajo ostala naselja v občini

Najemnina za 1 m2 poslovnega prostora znaša za:
I. območje v višini 729
II. območje v višini 547
III. območje v višini 486
IV. območje v višini 364 Tečaj DEM je srednji tečaj Banke Slovenije.

Višja najemnina kot je določena v 17. členu se lahko določi v naslednjih primerih:
– do 30% za dejavnosti gostinstva in trgovine,
– do 30% za dejavnosti, ki so po sprejetju prostorsko izvedbenih aktov postale opredeljene kot neustrezne dejavnosti,
– v primerih večjih investicijskih vlaganj najemodajalca v ureditev poslovnega prostora.

Nižja najemnina kot je določena v 17. členu se določi za dejavnosti starih obrti in drugih deficitarnih storitvenih dejavnosti, ki jih določita Obrtna zbornica Ljutomer skupaj z upravnim organom za gospodarstvo.''
Najnižja najemnina v navedenih primerih znaša 364 SIT za m2.

Za dejavnosti javnih služb, ki se financirajo iz občinskega proračuna se določi najemnina v višini 243 SIT za m2 poslovnega prostora.
Za ostale javne službe, ki se financirajo iz drugih virov (rep. proračun, uporabniki storitev), se lahko določi nižja najemnina, kot je določena v 17. členu, vendar ne manj kot 346 SIT za m2.

Najemnina za 1 m2 garaže se določi enotno za vsa območja v višini 243 SIT za m2.

Najemnine se mesečno usklajujejo s stopnjo rasti cen na drobno. V primeru da najemnine po pravilniku bistveno odstopajo od tržno oblikovanih, lahko IS na predlog komisije določi novo izhodiščno višino najemnin po 17. členu in datum uveljavitve.

V primeru oddaje poslovnega prostora v najem z javno licitacijo, je najemnina določena s pravilnikom izklicna cena javne licitacije. Izklicana najemnina se usklajuje s stopnjo rasti, ki je določena v 22. členu.

IS lahko na predlog komisije najemniku na njegovo vlogo za določen čas zniža najemnino, oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine v naslednjih primeru:
– za čas adaptacije poslovnega prostora, ki je izvedena s predhodnim soglasjem lastnika,
– nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 90 dni,
– v drugih primerih, ko na osnovi prošnje pristojni upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca poda pisno utemeljitev.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki del, potrebnih za usposobitev poslovnega prostora.
Potrebna višina sredstev za usposobitev poslovnega prostora se določi na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo v obliki točkovalnega zapisnika pripravi sodni cenilec gradbene stroke.
Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene potrebnih vlaganj, se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Vrednost usposobljenega poslovnega prostora se ugotovi na podlagi točkovalnega zapisnika. Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za izračun mesečne najemnine.
Vlaganje najemnika v usposobitev poslovnega (investicijska vlaganja) prostora se vrne najemniku v obliki:
– znižanja najemnine za določen čas,
– oprostitve plačila najemnine za določen čas. Znižano najemnino in čas plačevanja znižane najemnine, kakor tudi dobo oprostitve plačila najemnine, določita pogodbeni stranki z najemno pogodbo.
Pri določitvi znižanja najemnine, oziroma oprostitve plačila najemnine se upošteva vrednost vlaganj najemnika in višina najemnine za usposobljen poslovni prostor, vse na dan sklenitve pogodbe.
V primeru, da pride do prenehanja najemnega razmerja, se nepovrnjeni del sredstev, od dneva prenehanja najemnega razmerja do roka, do katerega je bilo dogovorjeno znižanje najemnine oziroma oprostitev plačila najemnine, valorizira z rastjo cen na drobno v Republiki Sloveniji.

Z dnem, ko je sprejet ta pravilnik, se preneha uporabljati Pravilnik o pogojih in postopku za sklepanje in prenehanje najemnih razmerij za poslovne prostore na območju občine Ljutomer, ki ga je z dne 29. 9. 1990 sprejel delavski svet KSP Ljutomer.

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.
KSP Ljutomer v roku 1 meseca od uveljavitve tega pravilnika uskladi vse najemne, pogodbe z določili tega pravilnika. Višine najemnin v skladu z določili tega pravilnika se uveljavijo s prvim dnem v naslednjem mesecu po njegovi uveljavitvi.