Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88) in 202. člena Statuta občine Žalec (Uradni list SRS, št. 46/86, 40/87 in Uradni list RS, št. 5/91-I) in je Izvršni svet Skupščine občine Žalec na svoji seji dne 8. decembra 1992 sprejel

S tem pravilnikom se ureja način, pogoji in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb (v nadaljevanju: poslovni prostori) na območju občine Žalec, ki so v družbeni lastnini in na katerih je imetnik pravice uporabe občina Žalec.

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.
Če nastane dvom, ali se šteje stavba oziroma prostor za poslovno stavbo oziroma poslovni prostor, odloči o tem Občinski sekretariat za varstvo okolja in urejanje prostora.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z prostorskimi izvedbenimi načrti.

Poslovne prostore oddaja v najem izvršni svet na predlog komisije pod pogoji in na način, kot je določeno s tem pravilnikom.
Za oddajo poslovnih prostorov v najem izvršni svet imenuje Komisijo za oddajo poslovnih prostorov (v nadaljevanju: komisija). Komisijo sestavljajo predsednik in štirje člani. Komisija je za svoje delo odgovorna izvršnemu svetu, kateremu poroča o svojem delu.
Strokovna in administrativno tehnična opravila za komisijo opravlja pristojni občinski upravni organ.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava problematiko na področju oddajanja poslovnih prostorov,
– pripravlja predloge izvršnemu svetu o oddaji poslovnih prostorov,
– predlaga izvršnemu svetu in upravnemu organu ukrepe za racionalno koriščenje poslovnih prostorov,
– predlaga izvršnemu svetu prekinitev najemne pogodbe v primerih, ki so določeni z zakonom in s tem pravilnikom,
– izvaja prevzem poslovnih prostorov,
– poroča izvršnemu svetu o svojem delu,
– opravlja druge naloge po tem pravilniku.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja.
Sklep o razpisu za oddajo poslovnih prostorov sprejme izvršni svet na podlagi predloga komisije in ga javno objavi.
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez javnega natečaja neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja poslopja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe,
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v delovno razmerje, oziroma, če je opravljena združitev dejavnosti,
– če s tem dosedanji najemnik, pridobi dodatne poslovne prostore v isti stavbi,
– če najemnik zamenja ali odstopi poslovni prostor za drug poslovni prostor,
– – če bo najemnik opravljaj dejavnost, ki jo opredeli Izvršni svet Skupščine občine Žalec za deficitarno,
– če nadaljujejo z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegovi ožji družinski člani,
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika pri njem zaposleni delavci, ki so bili pri najemniku v delovnem razmerju najmanj dve leti,
– v posebej utemeljenih primerih na predlog komisije.

Poslovni prostori se oddajajo praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega akta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore,
– v primeru denacionalizacije,
– v drugih utemeljenih primerih.

Javni natečaj se izvede z zbiranjem ponudb. Razpis javnega natečaja mora obsegati:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora,
– izhodiščno višino najemnine za m2,
– predvideno namembnost poslovnega prostora,
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem (določen ali nedoločen),
– rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 8 dni od dneva objave,
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.
Razpis javnega natečaja se objavi v sredstvih javnega obveščanja.
Ponudbe prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v javnem razpisu. Po preteku razpisnega roka odpre ponudbe komisija.

V primeru, da je poslovni prostor v stavbi, ki je zaščitena z občinskim odlokom, mora razpis vsebovati tudi predvidena vlaganja v obnove in delež, ki ga bo moral prevzeti najemnik.

Sklep o izbiri ponudnika, ki mora vsebovati tudi utemeljitev izbire, mora komisija posredovati vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem natečaju.
Zoper odločitev lahko udeleženci javnega natečaja vložijo ugovor v 15 dneh po prejemu obvestila o izbiri ponudnika.
Komisija po obravnavi pritožb pripravi predlog za oddajo poslovnih prostorov in ga posreduje izvršnemu svetu v sprejem.

Na podlagi dokončne odločitve skleneta izvršni svet kot najemodajalec ter izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.

Brez javnega natečaja se oddajajo v najem dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori, s katerimi razpolaga Skupščina občine Žalec, društvom, strankam in drugim civilnim ter pravnim osebam za opravljanje njihove dejavnosti za določene dneve oziroma ure v tednu.
Cena najemnine se določa tako, da se določi cena za m2 v najem vzetega poslovnega prostora (dvoran, sejnih sob) ter glede na število ur in dni, za katere se daje prostor v najem. Izvršni svet Skupščine občine Žalec sprejme seznam in cenik javnih poslovnih prostorov, ki se dajejo v najem.

Najemnik je dolžan plačati najemnino za poslovni prostor iz 12. člena tega pravilnika pred njegovo uporabo.
Izpostavljeni račun je dokaz o pravici uporabe poslovnega prostora določenega dne oziroma določene ure dneva.
Račun izstavi najemodajalec.

V času najema iz 12. člena tega pravilnika najemnik odgovarja za vsakršno škodo, ki bi morebiti nastala v prostoru, opremi ter tehničnih sredstvih in drugih sredstvih, ki se dajejo v najem.

Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo pogodbenih strank,
– navedbo poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so prostori ter podatke o površini,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v hiši,
– določila o času trajanja najema (določen, nedoločen čas),
– višino in način plačevanja najemnine,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas,
– klavzulo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca,
– morebitni drugi pogoji, ki se nanašajo na poslovni prostor,
– kraj in datum sklenitve pogodbe.

Najemno razmerje lahko preneha:
– sporazumno,
– s pisno odpovedjo najemne pogodbe najemodajalca, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od enega leta,
– z odstopom najemnika od najemne pogodbe,
– najemodajalec sme odpovedati najemno pogodbo, če poslovni prostor potrebuje sam.

Komisija lahko sklene, da se od najemne pogodbe odstopi in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik ne plača najemnine v roku dveh mesecev od prejema opomina,
– če najemnik uporablja poslovni prostor za druge dejavnosti, kot je bila za ta prostor določena,
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji oziroma preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca,
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu zaradi rušitve ali preureditve prostora,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca,
– če najemnik izgubi pravico opravljanja svoje dejavnosti za več kot dva meseca.

Najemnik lahko pridobi v najem delno dokončane oziroma urejene poslovne prostore.
Glede vlaganja sredstev v ureditev poslovnih prostorov skleneta najemodajalec in najemnik posebno pogodbo, v kateri opredelita priznana vlaganja in način vračanja vlaganj.

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.