Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88), Zakona o prometu z nepremičninami (Uradni list SRS, št. 19/76 in 42786) in 244. člena Statuta občine Kranj (Uradni vestnik Gorenjske, št. 25/82) je Izvršni svet Skupščine občine Kranj na seji 126. dne 24. 3. 1993 sprejel.
PRAVILNIK
o oddajanju in prodaji poslovnih prostorov
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S pravilnikom o oddajanju in prodaji poslovnih prostorov (v nadaljevanju: pravilnik) se določa postopek za oddajanje in prodajo stavb, delov stavb in prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori), ki so v lasti občine Kranj.
2. člen
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so namenjeni za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod, garaže v sklopu poslovnih in stanovanjskih stavb ter samostojni montažni objekti, namenjeni poslovni dejavnosti.
3. člen
Poslovni prostor se odda v najem z javnim razpisom, v primerih določenih s tem pravilnikom, pa tudi z neposredno pogodbo.
4. člen
Prodaja poslovnega prostora je možna pod naslednjimi pogoji:
– da je prodaja predvidena v programu prodaje, ki ga sprejme izvršni svet;
– da se kupnina od prodanega poslovnega, prostora nameni za nakup, gradnjo novega ali prenovo starega poslovnega prostora;
– da kupnina ni nižja od vrednosti poslovnega prostora na dan prodaje;
– da stavba, v kateri je poslovni prostor, ni predvidena za rušenje, prenovo oziroma spremembo namembnosti.
II. KOMISIJA ZA ODDAJANJE IN PRODAJO POSLOVNIH PROSTOROV
5. člen
O oddaji in prodaji poslovnega prostora odloča komisija za oddajanje in prodajo poslovnih prostorov (v nadaljevanju: komisija).
Komisijo imenuje izvršni svet, kateremu je tudi odgovorna za svoje delo.
6. člen
Komisijo sestavljajo predsednik in 4 člani. Predsednik komisije je član izvršnega sveta, ostali člani pa so:
– predstavnik Sekretariata za urbanizem, gradbene in komunalne zadeve,
– predstavnik Sekretariata za gospodarstvo,
– predstavnik Sekretariata za družbene dejavnosti,
– predstavnik izvajalca poslov upravljanja s poslovnimi prostori.
Na predlog predsednika komisija imenuje namestnika, ki nadomešča predsednika v času odsotnosti.
7. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih,
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora (z javnim razpisom ali neposredno s pogodbo),
– izvaja postopek prodaje poslovnih prostorov,
– opredeljuje pogoje javnega razpisa in javne dražbe,
– določa besedilo javnega razpisa ter najemne pogodbe in prodajne pogodbe,
– pridobiva mnenje drugih organizacij oziroma skupnosti, kadar so ta mnenja potrebna pred odločitvijo o oddaji oziroma prodaji poslovnega prostora,
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje razpisne pogoje,
– odloča o preurejanju poslovnih prostorov,
– odloča o prenehanju najemnega razmerja,
– odloča o sklepanju podnajemnega razmerja.
8. člen
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije. Njene odločitve so sprejete z večino glasov vseh članov.
9. člen
Strokovna in administrativno tehnična dela za komisijo opravlja Sekretariat za urbanizem, gradbene in komunalne zadeve, ki lahko za navedena dela sklene posebno pogodbo z drugim izvajalcem.
III. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV
1. Javni razpis
10. člen
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem se objavi v Gorenjskem glasu, komisija pa lahko odloči tudi o objavi v drugem glasilu.
11. člen
Javni razpis vsebuje:
a) splošne podatke:
– naziv in sedež najemodajalca,
– opis poslovnega prostora in lokacijo,
– čas trajanja javnega razpisa,
– namembnost poslovnega prostora,
– naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb,
– potrdila in mnenja, ki jih morajo interesenti predložiti;
b) posebne pogoje:
– delež sovlaganja pri obnovi ali prenovitvi poslovnega prostora ter druge pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– zahteve v skladu s politiko glede poslovnih prostorov in v skladu s pogoji urejanja prostora v občini,
– drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
– oddaja v najem za določen čas, če se začasno rešuje problem obstoja določene dejavnosti, če je predvidena rušitev, celovita prenova objekta ali sprememba namembnosti.
12. člen
Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost po mnenju komisije v največji meri izpolnjuje pogoje javnega razpisa ali je najbolj usklajena z opredelitvami v programu razvoja občine.
Ob enakih pogojih imajo prednost ponudniki: a) začetniki, ki še nimajo poslovnega prostora,
b) ki povečujejo število zaposlenih,
c) katerih poslovni prostori ne ustrezajo dejavnosti oziroma zaprošeni razširitvi dejavnosti,
d) ki imajo registrirano obrt v občini Kranj.
13. člen
Sklep o izbiri ponudnika mora komisija posredovati vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem razpisu.
Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži ugovor v 8 dneh od dneva prejema pisnega obvestila komisije. Ugovor se vloži pri komisiji, ki ga odstopi izvršnemu svetu v dokončno odločitev.
Izvršni svet o ugovoru odloči v 15 dneh od prejema ugovora.
14. člen
Na podlagi dokončne odločitve skleneta izvršni svet kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
2. Oddajanje v najemi brez javnega razpisa
15. člen
Komisija lahko odda prosti poslovni prostor brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje,
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu,
– če najemnik zamenja ali odstopi drug poslovni prostor,
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom (zakonec, izvenzakonski partner, otroci) sedanjega najemnika,
– če se najemna pogodba sklepa s snaho, zetom ali vnukom sedanjega najemnika s pogojem, da so bili pri njem v rednem delovnem razmerju najmanj 2 leti, sedanji najemnik pa nima pravnih naslednikov iz četrte alineje tega člena,
– če se najemna pogodba sklepa z delavcem oziroma delavci sedanjega najemnika, pri katerem so bili v rednem delovnem razmerju najmanj 5 let,
– po dveh neuspelih javnih razpisih.
Poslovni prostor se lahko na podlagi četrte, pete in šeste alineje prvega odstavka oddajo v najem le, če je sedanji najemnik dosegel starostno ali invalidsko upokojitev ali če je umrl.
3. Oddajanje garaž in garažnih boksov
16. člen
Garaže in garažni boksi v sklopu stanovanjske hiše se oddajajo v najem lastnikom stanovanj, najemnikom stanovanj ter lastnikom oziroma najemnikom poslovnih prostorov v zgradbi, v kateri se nahaja garaža oziroma garažni boks. V primeru, da garaže in garažni boksi ostanejo nezasedeni, se lahko oddajo v najem tudi drugim občanom.
Garaže in garažni boksi se oddajo v najem z javnim razpisom.
Najemnik ne sme oddajati garaže ali garažnega boksa v podnajem.
IV. NAJEMNO RAZMERJE
1. Sklenitev najemne pogodbe
17. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pismene najemne pogodbe.
18. člen
Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbe poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so prostori,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v hiši,
– določila o času trajanja pogodbe,
– višino najemnine in sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi,
– določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise pogodbenih strank.
19. člen
Najemna pogodba se sklene praviloma za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega načrta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore. Najemno pogodbo podpiše sekretar Sekretariata za urbanizem, gradbene in komunalne zadeve.
20. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem, razen v izrednih primerih v soglasju s komisijo.
2. Prenehanje najemnega razmerja
21. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– po samem zakonu,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– z odstopom v primerih navedenih v zakonu,
– po poteku časa, navedenega v najemni pogodbi.
Če najemno razmerje preneha z odpovedjo najemne pogodbe, je odpovedni rok eno leto.
22. člen
Najemnina za poslovne prostore se določa v skladu z odlokom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni vestnik Gorenjske, št. 19/86).
V. PRODAJA POSLOVNIH PROSTOROV
23. člen
Prodaja poslovnih prostorov se opravi na javni dražbi.
24. člen
Odločitev o prodaji sprejme izvršni svet na predlog komisije.
25. člen
Sklep o razpisu javne dražbe sprejme komisija in ga objavi na enak način kot javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem.
Med objavo razpisa in javno dražbo mora preteči najmanj petnajst dni.
26. člen
Razpis javne dražbe mora vsebovati:
– naziv in sedež prodajalca,
– označbo in opis poslovnih prostorov, z navedbo vseh pritiklin,
– označbe bremen in služnosti, ki jih mora prevzeti kupec,
– dejavnost, ki se v prostoru opravlja,
– izklicno ceno, ki ne sme biti nižja od vrednosti poslovnih prostorov na dan dražbe, izračunane na podlagi pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87),
– način in rok plačila kupnine,
– višino kavcije, ki jo je treba položiti pred dražbo, ki ne sme biti manjša od 10% od izklicne cene, ter način njenega pologa,
– čas in kraj, kjer bo javna dražba,
– določbe o plačilu davka na promet nepremičnin in stroškov prodaje,
– navedbo, kje se lahko interesenti pred dražbo seznanijo s podrobnejšimi pogoji.
27. člen
Člani komisije, njihovi zakonci in bližnji sorodniki ne morejo sodelovati na javni dražbi kot ponudniki.
28. člen
Javna dražba je ustna.
Komisija pred začetkom dražbe ugotovi podatke o dražiteljih in preveri, če so vplačali predpisano varščino.
29. člen
Predsednik komisije začne javno dražbo ob napovedanem času in kraju, tako, da prisotne dražitelje seznani s potekom dražbe, predvsem pa:
– določi najmanjši znesek, za katerega lahko dražitelj dviga ceno,
– da na dražbi uspe le tisti dražitelj, ki ponudi najvišjo ceno,
– da bo dražiteljem, ki na dražbi ne bodo uspeli, povrnjena vplačana varščina.
Nato predsednik komisije prebere razpisne podatke in pogoje prodaje ter začne, dražbo tako, da označi nepremičnino, ki se prodaja, in javno izkliče začetno ceno.
30. člen
V primeru, da na prvi javni dražbi draži le en dražitelj, se javna dražba ponovi. Kolikor v ponovljenih primerih javne dražbe nepremičnino draži le en dražitelj, ki nedvoumno izjavi, da se z izklicno ceno strinja, mora predsednik komisije glasno ponoviti izklicno ceno, nato pa razglasi dražitelja, ki je na dražbi uspel, in doseženo ceno nepremičnine (kupnino).
Če nepremičnino draži več dražiteljev, začne predsednik komisije dražbo tako, da izkliče začetno izklicno ceno in vpraša dražitelje, kdo sprejema izklicno ceno. Nato izklicno ceno prvič ponovi in dražitelje vpraša "kdo da več". Zadnjo najvišjo ponudbo predsednik komisije trikrat ponovi.
Uspeli ponudnik, ki odstopi od svoje ponudbe, izgubi pravico do povračila varščine.
31. člen
O poteku javne dražbe se piše zapisnik, ki mora vsebovati:
– kraj in čas dražbe ter razpisne pogoje,
– podatke o komisiji, ki vodi javno dražbo,
– navedbe o seznanitvi prisotnih dražiteljev o razpisu dražbe in o postopku dražbe,
– poimensko navedbo priglašenih dražiteljev,
– ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev,
– izklicno ceno,
– ponudbe dražiteljev,
– najvišjo ponujeno ceno,
– razglasitev dražitelja, ki je na dražbi uspel ter doseženo odkupno ceno nepremičnine (kupnine),
– podatke dražiteljev, ki na dražbi niso uspeli in o vračilu varščine.
Zapisnik o postopku javne dražbe podpišejo člani komisije, dražitelj, ki je na dražbi uspel, ter vsi ostali dražitelji.
V zapisnik se vpišejo tudi vsi podatki in pripombe, ki so vplivale na sam potek dražbe.
32. člen
Ponudnikom, ki na dražbi niso uspeli, se povrne varščina v celoti, uspelemu ponudniku pa se varščina vračuna v kupnino.
33. člen
Zoper opravljeni postopek se lahko vloži ugovor, dokler ni zaključen zapisnik o poteku javne dražbe. O ugovoru odloča komisija takoj.
34. člen
Prodajna pogodba se z uspelim ponudnikom sklene najpozneje v petnajstih dneh po opravljeni javni dražbi. Pogodbo podpise predsednik izvršnega sveta.
35. člen
Ko je prodajna pogodba sklenjena, mora komisija najpozneje v 30 dneh od sklenitve pogodbe predložiti pogodbo skupaj z zapisnikom o ocenitvi poslovnega prostora Javnemu pravobranilstvu v Kranju.
VI. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
36. člen
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje kioskov, stojnic, reklamnih omaric, reklamnih tabel in javnih površin za opravljanje poslovnih in drugih dejavnosti.
37. člen
Vse najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika, ostanejo v veljavi.
38. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov pri Samoupravni stanovanjski skupnosti v občini Kranj v najem (Uradni vestnik Gorenjske, št. 19/87).
39. člen
Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 363-01/93-04
Kranj, dne 24. marca 1993.
Predsednik
Izvršnega sveta
Skupščine občine Kranj
Peter Orehar l. r.
