Na podlagi 10. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in 270. člena Statuta občine Gornja Radgona (Uradne objave, št. 41/81, 7/86, 2/87 in 9/89) je Izvršni svet SO Gornja Radgona na 9. redni seji. dne 10. 5. 1993 sprejel

S tem pravilnikom se ureja način, pogoje in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori) na območju občine Gornja Radgona, ki so v lasti občine Gornja Radgona ali s katerimi razpolaga občina Gornja Radgona.

Za poslovno stavbo se šteje po tem pravilniku stavba, ki je namenjena za poslovno dejavnost in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
Če nastane dvom, ali se šteje prostor za poslovni prostor, odloča o tem oddelek za varstvo okolja in urejanje prostora.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z zazidalnimi načrti, ureditvenimi načrti in prostorskimi ureditvenimi akti.

O oddaji poslovnih prostorov v najem odloča Izvršni svet na predlog komisije za oddajo poslovnih prostorov.

Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov v najem imenuje izvršni svet.
Komisijo sestavljajo predsednik in 4. člani, s tem, da enega člana predlaga Obrtna zbornica Gornja Radgona.
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije. Na sejah se piše zapisnik.
Odločitve komisije so sprejete z večino glasov vseh članov. Komisija je za svoje delo odgovorna izvršnemu svetu in mu mora o svojem delu tudi poročati. Tajniška dela za komisijo opravlja referent za pravne in stanovanjske zadeve.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih,
– izvršnemu svetu predlaga način oddaje poslovnega prostora (z javnim natečajem ali neposredno s pogodbo),
– pripravlja predloge o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjujejo vse pogoje in predlaga sklenitev pogodbe,
– opredeljuje pogoje javnega natečaja ter sestavine najemne pogodbe,
– pridobiva potrebna soglasja in mnenja, če se ta zahtevajo preti oddajo poslovnega prostora v najem,
– predlaga Izvršnemu svetu prekinitev najemne pogodbe,
– daje soglasje k spremembi namembnosti poslovnega prostora.

Poslovni prostori se oddajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja.
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja poslopja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe,
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje oziroma, če je opravljena združitev dejavnosti,
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju izvršnega sveta.

Poslovni prostori se oddajo praviloma za določen čas za dobo 10 let.

Javni natečaj se izvede z zbiranjem ponudb. Razpis javnega natečaja mora vsebovati:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora,
– izhodiščno višino najemnine za m2,
– predvideno namembnost poslovnega prostora,
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem,
– rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave,
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.
Razpis javnega natečaja se objavi na oglasni deski SO Gornja Radgona in v ustreznih sredstvih javnega obveščanja.
Ponudbe prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v javnem razpisu.

Komisija izoblikuje predlog o oddaji poslovnega prostora v najem in ga posreduje izvršnemu svetu.
Poslovni prostor se odda v najem s sklepom izvršnega sveta. Odločitev izvršnega sveta je dokončna.
Izvršni svet kot najemodajalec sklene z izbranim ponudnikom najemno pogodbo.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.

Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov in stavb, v katerih so prostori,
– navedbo poslovne dejavnost, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov,
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,
– višina najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov, naprav in storitev v stavbi,
– način plačevanja in pričetek odplačevanja najemnine,
– določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanju nujno vloženih sredstev,
– načine prenehanja najemnega razmerja,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas. z odpovednim rokom 1 leta,
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena,
– z odstopom od najemne pogodbe,
– po samem zakonu,
– v primerih, ko najemodajalec poslovnega prostora redno ne koristi za opravljanje svoje dejavnosti, oziroma ni v roku treh mesecev pričel opravljati dejavnosti.

Komisija predlaga Izvršnemu svetu, da se odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja,
– če najemnik v roku 1 meseca od dneva prejema opomina ne opravi del. potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške,
– če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca,
– če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot 3 mesece,
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti,
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja lastnika,
– če najemnik iz neopravičenih razlogov ne plača najemnine ali stroškov upravljanja s skupnimi deli in napravami hiše, v roku 60 dni po prejemu opomina najemodajalca,
– v drugih v zakonu in v pogodbi določenih primerih.

Osnovo za določitev vrednosti poslovnega prostora in višino najemnine za poslovne prostore določi Izvršni svet s sklepom.

Izvršni svet lahko na predlog komisije najemniku na njegovo vlogo za določen čas zniža najemnino, oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine v naslednjih primerih:
– za čas adaptacije poslovnega prostora, ki je izvedena s predhodnimi soglasji lastnika,
– nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 90 dni,
– v drugih primerih, ko na osnovi prošnje pristojni upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki del, potrebnih za usposobitev poslovnega prostora.
Potrebna višina sredstev za usposobitev poslovnega prostora se določi na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo v obliki točkovalnega zapisnika pripravi sodni cenilec gradbene stroke.
Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene potrebnih vlaganj, se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Vrednost usposobljenega poslovnega prostora se ugotovi na podlagi točkovalnega zapisnika. Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za izračun mesečne najemnine.
Vlaganje najemnika v usposobitev poslovnega (investicijska vlaganja) prostora se vrne najemniku v obliki:
– znižanja najemnine za določen čas,
– oprostitve plačila najemnine za določen čas.
Znižano najemnino in čas plačevanja znižane najemnine, kakor tudi dobo oprostitve plačila najemnine, določita pogodbeni stranki z najemno pogodbo.
Pri določitvi znižanja najemnine, oziroma oprostitve plačila najemnine se upošteva vrednost vlaganj najemnika in višina najemnine za usposobljen poslovni prostor, vse na dan sklenitve pogodbe.
V primeru, da pride do prenehanja najemnega razmerja, se nepovrnjeni del sredstev, od dneva prenehanja najemnega razmerja do roka, do katerega je bilo dogovorjeno znižanje najemnine oziroma oprostitev plačila najemnine, valorizira z rastjo cen na drobno v Republiki Sloveniji.
VI. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE

Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov, ki jih je sklenila Samoupravna stanovanjska skupnost občine Gornja Radgona po ukinitvi SIS ter občina Gornja Radgona – Izvršni svet, ostanejo v veljavi in se uskladijo z določili tega pravilnika najkasneje v treh mesecih po objavi pravilnika.

Ta pravilnik začne veljati 15. dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.