Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) ter 126. člena Statuta občine Kamnik (Uradni list SRS, št. 6/86 in 31/86) je Izvršni svet Skupščine občine Kamnik na 32. seji dne 17. 6. 1993 sprejel

S tem pravilnikom se določajo: sestava in naloge komisije za oddajanje poslovnih prostorov, postopek in pogoji za oddajanje poslovnih prostorov, s katerim razpolaga občina Kamnik ter pogoji za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe.

Za oddajanje poslovnih prostorov v najem imenuje Izvršni svet komisijo. o
Komisija je za svoje delo odgovorna Izvršnemu svetu ter mu mora poročati o svojem delu.

Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo opravlja pristojni upravni organ občine Kamnik, lahko pa ta dela po pogodbi opravlja drugo pooblaščeno podjetje.

S poslovnimi prostori gospodari in upravlja Izvršni svet SO Kamnik, ki lahko za izvajanje posameznih del pooblasti podjetje registrirano za tako dejavnost.

Za vse, kar ni določeno s tem pravilnikom se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugih predpisih.

Komisijo sestavljajo predsednik in 4 člani.
Predsednika komisije in člane imenuje izvršni svet za dobo štirih let. Predsednik komisije ima namestnika, ki nadomešča predsednika v času njegove odsotnosti. Namestnik predsednika je eden izmed članov komisije, imenuje ga komisija na predlog predsednika komisije.
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije.
Njene odločitve so sprejete z večino glasov vseh članov komisije. Na seji se piše zapisnik.
Na sejo komisije se obvezno vabi predstavnik krajevne skupnosti na območju katere je poslovni prostor.

Komisija opravlja naslednje naloge:
1. obravnava podatke o poslovnih prostorih
2. odloča o načinu oddaje poslovnega prostora (z javnim natečajem ali neposredno s pogodbo)
3. opredeljuje pogoje javnega natečaja ter najemne pogodbe
4. pridobiva mnenja drugih organizacij oziroma skupnosti, kadar so ta mnenja potrebna pred odločitvijo o oddaji poslovnega prostora
5. daje predlog za oddajo poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje vse pogoje
6. daje predloge izvršnemu svetu za višino najemnine, sklepanje in prenehanje najemnih pogodb
7. daje soglasja k spremembam namembnosti za poslovne prostore, za katere je že bila sklenjena najemna pogodba
8. izvaja prevzem poslovnih prostorov.

O najemu, odpovedi najema ter o namembnosti poslovnih prostorov odloča Izvršni svet SO Kamnik.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja.
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez. javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja
– če je dosedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma, če je odpravljena združitev družbeno-pravnih oseb
– če najemnik zamenja ali odstopi drugi enakovreden poslovni prostor
– če s tem dosedanji najemnik pridobi nove poslovne prostore v isti stavbi ali v neposredni okolici, v kateri se lahko opravlja ista dejavnost
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju izvršnega sveta.

Brez javnega natečaja se oddajajo v najem dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori, s katerimi razpolaga SO Kamnik, društvom, strankami in drugimi civilnimi in pravnimi osebami za opravljanje njihove dejavnosti za določene dneve oziroma ure v tednu. Cena najemnine se določa tako, da se določi cena za m2 v najem vzetega prostora ter glede na število ur oziroma dni, za katere se daje prostor v najem. Izvršni svet SO Kamnik sprejme seznam in cenik teh poslovnih prostorov, ki se dajejo v najem, kolikor je več interesentov, se odda prostor najugodnejšemu ponudniku.

Najemnik je dolžan plačati najemnino za poslovne prostore iz 10. člena tega pravilnika vnaprej, v primeru dolgoročnega najema pa po dogovoru. Plačan račun je dokaz o pravici uporabe poslovnih prostorov za določen termin. Račun izstavi najemodajalec.

V času najema najemnik odgovarja za vsakršno škodo, ki bi morebiti nastala v prostoru, opremi ter tehničnih sredstvih in drugih sredstev, ki se dajejo v najem.
Najemnik je dolžan v določenih primerih skleniti zavarovalno pogodbo, kadar narava prireditev to zahteva.

Najemnik lahko pridobi v najem delno dokončane oziroma delno urejene poslovne prostore.
Glede vlaganja sredstev v ureditev takih poslovnih prostorov skleneta najemodajalec in najemnik posebno pogodbo, v kateri opredelita priznana vlaganja in način vračanja vlaganj.

Poslovni prostori se oddajajo praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore v drugih utemeljenih primerih.

Ko komisija na podlagi podatkov strokovne službe ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma prost, v skladu z namembnostjo uporabe poslovnega prostora sprejme sklep o razpisu javnega natečaja.
Razpis javnega natečaja vsebuje:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino izhodiščne najemnine
– predvideno dejavnost
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja v najem (določen ali nedoločen)
– rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 8 dni od dneva objave
– zahtevo po predložitvi dokazov prosilca: o izpolnjevanju določenih pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja, oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti, potrdilo o plačanih družbenih obveznostih
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora
Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi v občinskem glasilu ali v drugih sredstvih javnega obveščanja.

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane na naslov, ki je naveden v javnem razpisu, opremljene pa morajo biti z vsemi zahtevanimi dokazili. Ponudbe se po preteku razpisnega roka odpirajo komisijsko, nepopolnih ponudb komisija ne obravnava.

Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost po mnenju komisije v največji meri izpolnjuje pogoje javnega natečaja in katerega dejavnost je. najbolj usklajena z opredelitvami v programu razvoja občine oziroma s potrebami krajevnih skupnosti.
Ob enakih pogojih imajo prednost nosilci samostojnega osebnega dela, ki imajo registrirano obrt v občini Kamnik, katerih poslovni prostori ne ustrezajo dejavnosti, oziroma razvrstitvi dejavnosti, obrtniki začetniki, ki še nimajo poslovnega prostora, tisti, ki do sedaj kvalitetno opravljajo dejavnost oziroma redno plačujejo družbene obveznosti.
Komisija daje predlog o oddajanju poslovnih prostorov s sklepom, ki ga posreduje Izvršnemu svetu SO Kamnik ter vsem udeležencem javnega natečaja. Zoper sklep izvršnega sveta imajo ponudniki pravico ugovora v roku 8 dni po prejemu. O ugovoru razpravlja Izvršni svet SO Kamnik in je taka odločitev dokončna.

Izvršni svet SO Kamnik sklene z izbranim ponudnikom najemno pogodbo.

Poslovni prostori so glede na vrsto dejavnosti razvrščeni v tri skupine:
1. skupina
– zdravstveno in socialno varstvo
– vzgoja in izobraževanje
– kultura
– krajevne skupnosti
2. skupina
– trgovine z živilskimi proizvodi
– dejavnosti določene s sklepom izvršnega sveta
3. skupina
– vse druge dejavnosti.

Poslovni prostori so glede na lokacijo razvrščeni v več območij:
A: Titov trg, Kidričeva ulica, Maistrova ulica, Tomšičeva ulica, Japljeva ulica, Trg svobode, Prešernova ulica, Medvedova ulica, Šlandrova ulica, Sadnikarjeva ulica, Trg talcev in Kolodvorska ulica
B: ostalo mestno jedro določeno z Odlokom o razglasitvi starega mestnega jedra za kulturni in zgodovinski spomenik (Uradni list SRS, št. 42/86)
C: Novi trg. Bakovnik, Perovo, Mekinje
D: ostalo območje mesta: Vrhpolje, Nevlje, Stranje, Podgorje – ob Kranjski cesti, Križ – ob glavnih komunikacijah, Duplica, Šmarca – ob Ljubljanski cesti, Komenda, Moste
E: ostalo območje občine.

O razvrstitvi posameznih najemnikov glede dejavnosti in lokacije odloča Komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem.

Najemnine se določijo po metodologiji, določeni s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj, stanovanjskih hiš in poslovnih prostorov po metodi točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81). Izračunajo se po naslednjem obrazcu:
Nm = Vp x K 12 x 100 Nm = mesečna najemnina
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora K = letna stopnja najemnine v% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora.

Revalorizirana, vrednost poslovnega prostora je število točk x vrednost točk x uporabna površina x korekcijski faktor. Korekcijski faktorje popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov konstrukcije in višine.
Pri lokalih, večjih od 50 m2, se uporabna površina pomožnih in tehničnih prostorov, na predlog komisije, lahko zmanjša do 50%, če gre za dejavnosti določene s sklepom izvršnega sveta.

Letna stopnja najemnine je odvisna od dejavnosti (skupina 1-3) in lokacije poslovnega prostora (območje A-C).
Letne stopnje najemnine so naslednje:

-----------------------------------------------------------------
                                     Območje
Dejavnost           A          B           C       D            E
-----------------------------------------------------------------
1. skupina        6,3        6,3         6,3     6,3          6,3
2. skupina       12,6       12,0        11,4    10,8          9,6
3. skupina       26,4       22,8        19,2    15,6         13,2
-----------------------------------------------------------------

Struktura najemnine za posamezno leto se določi z letnim planom, ki ga na predlog Komisije za oddajanje poslovnih prostorov v najem, sprejme izvršni svet.

Mesečni znesek najemnine po kriterijih tega pravilnika se določi z najemno pogodbo oziroma z aneksom k že sklenjenim najemnim pogodbam.

Višina najemnine, ki je po že sklenjenih najemnih pogodbah višja kot bi bila po kriterijih tega pravilnika, miruje toliko časa, dokler se ne izenači z izračunom najemnine po tem pravilniku.

V primeru, da gre. za poslovne prostore z zelo ugodno lego in izredno pridobitno dejavnost, lahko komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem določi do 50% višje najemnine, kot je določena po kriterijih tega pravilnika.
V posameznih primerih lahko komisija določi do 50% nižjo najemnino, kot je določena s tem pravilnikom.
Najemnina ne sme biti nižja kot:
– območje A 10 DEM/m2 po. srednjem tečaju Banke Slovenije,
– območje B 8,6 DEM/m2 po srednjem tečaju Banke Slovenije,
– območje C 7,2 DEM/m2 po srednjem tečaju Banke Slovenije,
– območje D 5,9 DEM/m2 po srednjem tečaju Banke Slovenije,
– območje E 5 DEM/m2 po srednjem tečaju Banke Slovenije.

Najemnina za novozgrajene poslovne prostore se določa na podlagi dejansko vloženih sredstev. Ta sredstva naj bi se realno povrnila v osmih letih.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbe poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so prostori
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v hiši
– določila v času trajanja pogodbe (za določen ali nedoločen čas)
– višino in način plačevanja najemnine in sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in storitev v stavbi
– določbo glede načina zviševanja najemnine
– določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas
– določila o vzdrževanju poslovnih prostorov
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpisa pogodbenih strank.

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta
– z odstopom od najemne pogodbe
– po samem zakonu.

Komisija lahko sklene, da se od najemne pogodbe odstopi in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– ko najemnik ne plača stroškov upravljanja s skupnimi deli, napravami in storitvami v stavbi, ki se plačujejo neodvisno od najemnine, v roku 15 dni od dneva prejema opomina,
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za vzdrževanje poslovnega prostora, ki sodijo v njegove stroške,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira pri normalni uporabi poslovnih prostorov oziroma stanovanja,
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so zato izpolnjeni pogoji oziroma brez opravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno,
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi hiše,
– če ima najemnik neustrezno urejen poslovni prostor,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca,.
– če najemnik izgubi status obrtnika, odvetnika, umetnika ipd., če se upokoji ali zaposli v drugem podjetju,
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju,
– če ne uporablja poslovnega prostora v skladu z najemno pogodbo oziroma če spremeni ali bistveno omeji dejavnost brez soglasja najemodajalca,
– če najemnik ne plača najemnine 2 meseca zapored po tem, ko ga najemodajalec oziroma upravljalec na to opomni,
– v drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.

Najemna pogodba preneha po samem zakonu:
– če se poslovni prostor poruši,
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora,
– v primeru razlastitve oziroma pravnega prenosa razpolagalne pravice.

Z dnem, ko začne veljati ta pravilnik, preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 45/90 in 10/92).

Pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.