Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88), Zakona o prometu z nepremičninami (Uradni list SRS, št. 19/76, 42/86) in 163. člena Statuta Občine Radovljica (U.V.G., št. 20/83, 3/86, 15/86, Uradni list RS, št. 23/91, 26/91) je Izvršni svet Skupščine občine Radovljica na 107. seji dne 4. oktobra 1993 sprejel

S tem pravilnikom se določa postopek in pogoje za oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v najem ter način določanja najemnin za poslovne prostore in postopek prodaje poslovnih prostorov, na katerih ima pravico uporabe občina Radovljica.

Za oddajo poslovnih prostorov v najem imenuje izvršni svet petčlansko komisijo, ki jo sestavljajo predstavniki:
– zbora krajevnih skupnosti Skupščine občine Radovljica
– izvršnega sveta
– upravnega organa za občo upravo
– upravnega organa za premoženjsko pravne zadeve
– Obrtne zbornice Radovljica.
Komisija ima tajnika, ki ga imenuje izvršni svet.

Komisija odloča na sejah z večino glasov vseh članov komisije. O svojem delu komisija enkrat letno poroča izvršnemu svetu.

Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo in izvršni svet opravljajo upravni organi občine Radovljica glede na svoje pristojnosti, lahko pa podjetje, s katerim izvršni svet sklene pogodbo.

Praviloma se poslovni prostori oddajo na podlagi javnega natečaja.
Razpis javnega natečaja vsebuje:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora
– izhodiščno višino najemnine
– predvideno dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve
– čas, za katerega se poslovni prostor odda v najem (določen ali nedoločen)
– rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave
– druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.
Razpis javnega natečaja se objavi na krajevno običajen način, lahko tudi na občinski oglasni deski.

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako "ZA JAVNI NATEČAJ".
Po preteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odprejo.

V primeru, da je za isti poslovni prostor več kandidatov, ki izpolnjujejo pogoje iz razpisa, se izvede ustna licitacija. Poslovni prostor se dodeli prosilcu, ki na licitaciji uspe.

Izjemoma se poslovni prostori lahko oddajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja poslopja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma če je opravljena združitev dejavnosti
– če s tem dosedanji najemnik pridobi dodatne poslovne prostore v isti stavbi
– če najemnik zamenja ali odstopi poslovni prostor za drug poslovni prostor
– če bo najemnik opravljal dejavnost, ki jo Izvršni svet SO Radovljica opredeli kot deficitarno
– če nadaljujejo z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegovi ožji družinski člani
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika pri njem zaposleni delavci
– če za poslovni prostor na javnem natečaju, objavljenem v sredstvih javnega obveščanja v razpisnem roku ni bilo vlog, kasneje pa komisija prejme vlogo prosilca, ki izpolnjuje pogoje iz javnega natečaja
– v drugih posebej utemeljenih primerih po predhodnem soglasju Izvršnega sveta SO Radovljica.
Brez javnega razpisa se oddajo v najem dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori uporabniku za občasno uporabo zaradi opravljanja svoje dejavnosti.

Komisija odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom.
V primeru javnega natečaja mora komisija obrazložen sklep o oddaji vročiti vsem ponudnikom.
Zoper sklep komisije imajo ponudniki pravico ugovora. Ugovor se vloži na komisijo v roku tri dni od vročitve sklepa. O ugovoru odloči izvršni svet. Odločitev izvršnega sveta je dokončna.

Poslovni prostori se oddajajo praviloma v najem za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega akta
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore
– v drugih utemeljenih primerih.

Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene izvršni svet najemno pogodbo, v kateri so opredeljene pravice in obveznosti najemnika do občine Radovljica in do upravljalca, s katerim ima izvršni svet sklenjeno pogodbo o upravljanju.

Najemna pogodba preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali z odpovedjo.

Poleg z zakonom določenih primerov lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo v primeru:
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca
– če ne uporablja poslovnega prostora v skladu z najemno pogodbo
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju pravne ali fizične osebe, ki opravlja gospodarsko dejavnost.

Najemnine za poslovne prostore, na katerih je imetnik pravice uporabe občina Radovljica, se določijo po metodologiji, predpisani s Pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Mesečne najemnine se izračunavajo po naslednjem obrazcu:

           VP x K
    Nm = ----------
          12 x 100

Nm – mesečna najemnina
VP = revalorizirana vrednost poslovnega prostora K – letna stopnja najemnine v% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora
Revalorizirana vrednost poslovnega prostora je prometna vrednost poslovnega prostora (po Pravilniku o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin, Uradni list SRS, 8/87), izračunana na osnovi cenilnega elaborata. Za novozgrajene poslovne prostore se določa najemnina na podlagi dejansko vloženih sredstev.

Letna stopnja najemnine (K v%) za poslovne prostore je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, v katerem se poslovni prostor nahaja, in sicer:

+-----------------+-------------------------+
|                 |             območje     |
|                 |           A       B    C|
+-----------------+------------+-------+----+
|1. skupina       |           0|      0|   0|
+-----------------+------------+-------+----+
|2. skupina       |         5.5|      5|   4|
+-----------------+------------+-------+----+
|3. skupina       |          11|     10|   8|
+-----------------+------------+-------+----+

Območje A obsega:
– Radovljica: Kranjska cesta, Gorenjska cesta
– Bled: Ljubljanska cesta, Cesta svobode
Območje B obsega:
– Radovljica: Prešernova cesta, Cankarjeva cesta, Kopališka ulica, Linhartov trg, Trubarjeva ulica
Območje C obsega:
– Bohinjska Bistrica, Begunje
– Zgornje Gorje, Kamna Gorica
V 1. skupino štejejo:
– poslovni prostori, ki jih za svojo dejavnost uporabljajo organi, organizacije, krajevne skupnosti, javni in drugi zavodi, ipd., katerih ustanovitelj in financer materialnih stroškov je občina Radovljica
V 2. skupino štejejo:
– poslovni prostori, ki jih za svojo neprofitno dejavnost uporabljajo organi, organizacije, društva, javni in drugi zavodi ipd., ki se ne financirajo iz občinskega proračuna
V 3. skupino štejejo:
– poslovni prostori za opravljanje vseh ostalih dejavnosti, ki niso zajete v prvih dveh skupinah.

V primeru, da se poslovni prostor uporablja za več namenov (iz različnih skupin), se kot osnova vzame višja letna stopnja najemnin.

Najemnine se preračunajo v DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije.

Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino na podlagi računa, ki se izstavlja vsakega 15. v mesecu za tekoči mesec, plačilo zapade v 8 dneh po izstavitvi računa.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora.
Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo lahko pripravi pooblaščeno podjetje, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Ob usposobitvi poslovnega prostora se na podlagi cenitve ugotovi nova vrednost poslovnega prostora in na podlagi tega tudi mesečna najemnina. Ugotovi se tudi dejanska priznana vrednost vlaganj najemnika v usposobitev poslovnega prostora. Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas oproščene najemnine, kar se pogodbeno določi in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.

Na predlog komisije sprejme odločitev o prodaji poslovnih prostorov oziroma poslovnih stavb Izvršni svet Skupščine občine Radovljica.

Na podlagi tega sklepa izvede komisija javno dražbo v skladu z zakonom o prometu z nepremičninami. Strokovno tehnična dela v zvezi javno dražbo opravi premoženjsko pravna služba občine Radovljica.

Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo po tem pravilniku najkasneje v roku treh mesecev po njegovi uveljavitvi.

Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati Pravilnik o oddajanju in prodaji poslovnih prostorov (Uradni list RS, št. 24/91 in 58/92).

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.