Na podlagi 93. in 94. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91) izdaja minister za okolje in prostor

S tem pravilnikom se predpisujejo posebni pogoji, pod katerimi morajo delovati pravne osebe, ki so ustanovljene za:
– pridobivanje, upravljanje in oddajanje neprofitnih najemnih stanovanj ter
– pridobivanje in upravljanje lastnih stanovanj, da se štejejo za neprofitne stanovanjske organizacije (v nadaljnjem besedilu: NSO).
NSO je pravna oseba, ki upravlja bodisi lasten fond neprofitnih stanovanj, bodisi fond stanovanj, ki jih poseduje ali z njimi kako drugače razpolaga oziroma bo razpolagala v imenu lastnikov (neprofitnih najemnih stanovanj ali lastnih stanovanj) in za svoj račun na podlagi posebne pogodbe, sklenjene najmanj za dobo 50 let, in na enak način razpolaga z zazidanim ali nezazidanim stavbnim zemljiščem za stanovanjske namene.

Poleg dejavnosti iz prejšnjega člena lahko NSO opravlja tudi:
a) posle, ki so potrebni za njen obstoj in za opravljanje dejavnosti, ne pomenijo pa neposrednega opravljanja njene dejavnosti (npr. investicijski posli za lastne potrebe), kadar ti posli v primerjavi z enakimi na trgu ne izkazujejo izgube;
b) druge posle v okviru dejavnosti, ki so vpisane v sodni register, kadar NSO z njimi ustvarja vsaj 3% čistega dobička.

NSO se ustanavljajo zaradi zagotavljanja javnega interesa na stanovanjskem področju. Zato so deležne ugodnosti po prvem odstavku 95. člena stanovanjskega zakona ali drugih ugodnosti, v skladu z nacionalnim ali občinskimi stanovanjskimi programi, z namenom pridobivanja neprofitnih stanovanj in njihovega upravljanja v okviru neprofitnih razmerij.
Za ugodnosti iz prejšnjega odstavka se štejejo donacije domačih in tujih pravnih in fizičnih oseb, proračunske in druge subvencije oziroma dotacije, ugodna posojila, pridobljena od Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, občinskih stanovanjskih skladov in občinskih proračunov, posojila, za katera jamči Stanovanjski sklad Republike Slovenije ali druga javna oseba, garancije, dodelitev komunalno opremljenega ali neopremljenega stavbnega zemljišča, sofinanciranje komunalnega urejanja že pridobljenega stavbnega zemljišča, oprostitev plačila davkov in taks, ki so izvirni prihodek občine in drugo, ter na enak način pridobljeni osnovni kapital.
Zaradi zagotavljanja javnega interesa je upravičena do pridobitve sredstev Stanovanjskega sklada Republike Slovenije predvsem tista NSO, ki ji občina, na območju katere izvaja dejavnost iz 1. člena tega pravilnika, ali druge pravne osebe, nudijo v okviru svojih pristojnosti in možnosti ugodnosti iz prejšnjega odstavka tega člena. Prednost pri pridobitvi sredstev je odvisna od obsega pridobljenih ugodnosti ter obsega nalog NSO v javnem interesu (v neprofitnem sektorju).
Kadar NSO konkurira za sredstva Stanovanjskega sklada Republike Slovenije s kompleksnim projektom prenove, rekonstrukcije ali gradnje, ki vključuje tudi druge fizične ali pravne osebe, ima dodatno prednost pri pridobitvi sredstev, če te osebe, vključene v projekt, tudi sicer izpolnjujejo pogoje za pridobitev teh sredstev.

Za pridobivanje neprofitnih najemnih ali lastnih stanovanj v last, posest ali drugačno razpolaganje na osnovi posebne pogodbe iz drugega odstavka 1. člena tega pravilnika, se šteje prevzem stanovanj, prenova, rekonstrukcija, nakup ali gradnja stanovanj.
Za upravljanje se poleg opravil iz 24. člena stanovanjskega zakona štejejo tudi tista opravila, ki so s stanovanjskim zakonom predpisana za izvajanje pravic in obveznosti lastnikov stanovanj, ne glede na to, ali so stanovanja v lasti NSO ali pa so bila nanjo prenesena s posebno pogodbo iz drugega odstavka 1. člena tega pravilnika.
Za oddajanje neprofitnih najemnih stanovanj se šteje sklepanje najemnih pogodb izključno na podlagi prednostne liste za pridobitev pravice do najema neprofitnega najemnega stanovanja, razen v primerih, določenih s stanovanjskim zakonom.

Pravna oseba, ki želi pridobiti status NSO, mora Ministrstvu za okolje in prostor predložiti prijavo, iz katere je razvidno, da izpolnjuje vse s tem pravilnikom predpisane pogoje za vpis v register NSO.
Vloga za vpis v register mora vsebovati:
– kopijo sklepa o vpisu v register pravnih oseb pri pristojnem sodišču s prilogami;
– ustanovitveni akt in drugo dokumentacijo, iz katere je razvidna ustrezna organizacijska osnova NSO, in da bo izpolnjevala pogoje, predpisane s tem pravilnikom;
– dokaz o lastništvu stanovanjskega fonda ali za stanovanjsko gradnjo namenjenega stavbnega zemljišča oziroma pogodbo iz drugega odstavka 1. člena tega pravilnika;
– izjavo, da dovoljuje Ministrstvu za okolje in prostor kontrolo letnih izkazov poslovanja, ločeno za neprofitni in profitni del poslovanja;
– izjavo, da dovoljuje Ministrstvu za okolje in prostor pregled delovanja NSO z vidika spoštovanja s tem pravilnikom predpisanih posebnih pogojev:
– izjavo, da se bodo sredstva za plače in ostale prejemke zaposlenih v NSO zagotavljala v skladu s kolektivno pogodbo, ki velja za javne zavode, javna podjetja oziroma koncesionarje s področja gospodarskih javnih služb.

(prihodki iz drugih dejavnosti) Kadar NSO poleg dejavnosti iz 1. člena tega pravilnika opravlja tudi posle iz 2. člena tega pravilnika, prihodki iz teh poslov v celotnem poslovanju NSO ne smejo presegati skupaj 40%, pri čemer vsak posel zase ne sme presegati 30% ustvarjenega letnega prihodka.
NSO mora ločeno, na posebnih podračunih, izkazovati rezultate poslovanja po dejavnostih iz 1. člena oziroma 2. člena tega pravilnika.

Čisti, dobiček, ki ga NSO ugotovi z letnim izkazom uspeha, mora NSO usmeriti tako, da bo v celoti porabljen za nakup, gradnjo, prenovo, rekonstrukcijo in vzdrževanje stanovanj, ne glede na njihov status po 4. členu stanovanjskega zakona, od tega najmanj 70% za pridobivanje neprofitnih stanovanj, vendar v okvirih določb iz prvega odstavka prejšnjega člena.

Neprofitna stanovanja oddaja NSO v najem po prednostni listi, oblikovani na podlagi javnega razpisa, po določbah posebnega pravilnika ministra za okolje in prostor.
NSO je dolžna oddajati stanovanja po prioritetah iz drugega odstavka 91. člena stanovanjskega zakona za tiste kategorije prosilcev, ki niso upravičeni do dodelitve socialnega stanovanja v najem.
Javnega razpisa se lahko udeležijo tudi državljani, ki so upravičeni do dodelitve socialnega stanovanja v najem, če imajo zagotovljeno pomoč pri uporabi stanovanja po predpisih, ki urejajo socialnovarstvene pravice.

Neprofitna najemna stanovanja in lastna stanovanja, ki jih je NSO pridobila tudi z ugodnostmi iz drugega odstavka 3. člena tega pravilnika, pa je delež teh sredstev presegel 40% vseh sredstev, se lahko odtujijo samo pod pogojem, da se predhodno ponudijo v nakup: drugi NSO, občinskemu stanovanjskemu skladu, Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije, pri čemer zanje kupnina ne sme bili višja od cene, po kateri je bilo stanovanje pridobljeno, revalorizirana v skladu s pravilnikom iz pete alinee 11. člena stanovanjskega zakona.
Če za stanovanja iz prejšnjega odstavka delež ugodno pridobljenih sredstev presega 60% vseh sredstev, pripada kupnina sofinancerjem sorazmerno njihovi finančni soudeležbi, pri čemer je delež odplačanih kreditov osnova za spremembo deležev v prid NSO.

NSO lahko pridobiva stavbna zemljišča prednostno znotraj ureditvenih območij vodilnih naselij, prvenstveno v naseljih, ki so v hierarhiji naselij višje uvrščena po določbah prostorskih sestavin dolgoročnega plana Republike Slovenije.
Pridobljena stavbna zemljišča mora izrabljati za izgradnjo sosedstev in stanovanj srednje (standardne) kategorije skladno s predpisi iz prve, druge in četrte alinee 11. člena stanovanjskega zakona.

NSO mora s funkcionalnim in skupnim funkcionalnim zemljiščem upravljati tako, da vzdržuje dovozne poti, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro, počitek ter ostale objekte in naprave skladno z določbami stanovanjskega zakona in skladno s tistimi določbami predpisa iz tretje alinee 11. člena stanovanjskega zakona, ki so določena za srednje (standardne) kategorije.

NSO je dolžna dela v vseh fazah pridobivanja stanovanj, za katere ni sama registrirana, oddajati z javnimi natečaji ob smiselni uporabi predpisov o financiranju javne porabe za uporabnike proračunskih sredstev.

Najemnina za neprofitna stanovanja, ki jih NSO oddaja, se mora oblikovati skladno z Metodologijo za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 32/92).

Do sprejetja podzakonskih aktov iz 11. člena stanovanjskega zakona morajo NSO pri izvajanju svoje dejavnosti upoštevati:
– pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87);
– pravilnik o minimalnih tehničnih in drugih normativih ter standardih za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš ter poslovnih prostorov v stanovanjskih hišah v družbeni lastnini (Uradni list SRS, št. 39/83 in 3/84);
– pravilnik o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).

Po izbrisu iz registra NSO, je NSO dolžna vrniti vse prejete ugodnosti iz drugega odstavka 3. člena tega pravilnika.

Ta pravilnik začne veljati 1. decembra 1993.