Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18-176/74 sprem. SRS, št. 34/88) in stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št; 18/91) je Izvršni svet Skupščine občine Črnomelj na seji dne 9. 6. 1992 sprejel

S tem pravilnikom se. določajo naloge komisije za oddajanje poslovnih prostorov, postopek in pogoji za oddajanje poslovnih prostorov, katerih imetnik pravice uporabe je občina Črnomelj ter pogoji za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe.

Za oddajanje poslovnih prostorov v najem imenuje Izvršni svet komisijo. Komisija je za svoje delo odgovorna Izvršnemu svetu ter mu mora poročati o svojemu delu.

Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo opravlja pristojni upravni organ za stanovanjske zadeve občine Črnomelj.

S poslovnimi prostori upravlja občina Črnomelj, kot lastnica poslovnih prostorov oziroma druga pooblaščena fizična ali pravna oseba v skladu z zakonom.

Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana. Predsednika komisije in člane imenuje Izvršni svet za dobo štirih let.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih;
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora (z javnim natečajem ali neposredno s pogodbo);
– opredeljuje pogoje javnega natečaja ter najemne pogodbe;
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje vse pogoje;
– pridobiva mnenje drugih organizacij oziroma skupnosti, kadar so ta mnenja potrebna pred odločitvijo o oddaji poslovnega prostora;
– odloča o prenehanju najemne pogodbe;
– daje soglasja k spremembam namembnosti za poslovne prostore za katere je že bila sklenjena najemna pogodba.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja.
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje oziroma, če je opravljena združitev družbenopravnih oseb;
– če najemnik zamenja ali odstopi drug enakovreden poslovni prostor;
– če najemnik opravlja dejavnost posebnega družbenega pomena;
– če s tem dosedanji najemnik pridobi nove poslovne prostore v isti stavbi ali neposredni okolici v kateri se lahko opravlja ista dejavnost;
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju Izvršnega sveta.

Poslovni prostori se oddajajo praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta;
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti;
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore;
– v drugih utemeljenih primerih.

Ko pristojni organ za stanovanjske zadeve ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma prost, v skladu z namembnostjo uporabe poslovnega prostora predloži predlog o načinu oddaje (6. člen) komisiji, v presojo in odločitev. Če se komisija odloči za javni razpis, ga objavi na krajevno običajen način.
Razpis vsebuje:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine;
– predvideno dejavnost;
– čas za katerega se poslovni prostor oddaja v najem (določen ali nedoločen);
– rok za zbiranje pisnih ponudb;
– zahtevo o predložitvi dokazov prosilca o izpolnjevanju določenih pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti, potrdilo o plačanih družbenih obveznostih;
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.

Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane na upravni organ pristojen za stanovanjske zadeve. Opremljene morajo biti z vsemi zahtevanimi dokazili. Ponudbe se po preteku razpisnega roka odpirajo komisijsko. Nepopolnih ponudb komisija ne obravnava.

Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku katerega dejavnost v največji meri izpolnjuje pogoje javnega natečaja in katerega dejavnost je najbolj usklajena z opredelitvami v programu razvoja občine oziroma s potrebami krajevnih skupnosti. Ob enakih pogojih imajo prednost nosilci samostojnega osebnega dela, ki imajo registrirano dejavnost v občini Črnomelj, katerih poslovni prostori ne ustrezajo dejavnosti oziroma razvrstitvi dejavnosti; obrtniki oziroma podjetniki začetniki, ki še nimajo poslovnega prostora, in tisti, ki do sedaj kvalitetno opravljajo dejavnosti oziroma redno plačujejo družbene dejavnosti.
Zoper sklep komisije imajo ponudniki pravico vložiti ugovor v 8 dneh od prejema pisnega odpravka sklepa. O ugovoru odloči Izvršni svet. Odločitev Izvršnega sveta je dokončna.

Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene pristojni upravni organ za stanovanjske zadeve z izbranim ponudnikom najemno pogodbo.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbe poslovnih prostorov in stavb, v katerih so prostori;
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih;
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v hiši;
– določila o času trajanja pogodbe (za določen ali nedoločen čas);
– višino najemnine in sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in storitev v stavbi;
– določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas;
– določila o vzdrževanju poslovnih prostorov;
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpisa pogodbenih strank.

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta;
– z odstopom od najemne pogodbe;
– po samem zakonu.

Komisija lahko sklene, da se od najemne pogodbe odstopi in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– ko najemnik ne plača stroškov upravljanja s skupnimi deli, napravami in storitvami v stavbi, ki se plačujejo neodvisno od najemnine, v roku 15 dni od dneva prejema opomina;
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za vzdrževanje poslovnega prostora, ki sodijo v njegove stroške;
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira pri normalni uporabi poslovnih prostorov oziroma stanovanja;
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora, ko so za to izpolnjeni pogoji oziroma brez opravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno;
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu;
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi hiše;
– če ima najemnik neustrezno urejen poslovni prostor;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca;
– če najemnik izgubi status obrtnika, odvetnika, umetnika, ipd;
– če se upokoji ali zaposli v drugem podjetju;
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju;
– če ne uporablja poslovnega prostora v skladu z najemno pogodbo oziroma če spremeni ali bistveno omeji dejavnost brez soglasja najemodajalca;
– če najemnik ne plača najemnine dva meseca zapored po tem, ko ga najemodajalec oziroma upravljalec na to opomni;
– v drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.

Najemna pogodba preneha po samem zakonu:
– če se poslovni prostor poruši;
– – če je prišlo do spremembe namembnosti poslovnega prostora;
– v primeru razlastitve oziroma pravnega prenosa pravice uporabe.

Poslovni prostori so glede na vrsto dejavnosti razvrščeni v tri skupine:
1. skupina:
– zdravstveno in socialno varstvo
– vzgoja in izobraževanje
– kultura
– krajevne skupnosti.
2. skupina:
– trgovina z živilskimi proizvodi
– dejavnosti določene s sklepom Izvršnega sveta.
3. skupina:
– vse druge dejavnosti.

Poslovni prostori so glede na lokacijo razvrščeni v tri območja:
Območje A:
Al – Ulica Staneta Rozmana, Trg svobode, Kolodvorska ulica, Pod lipo, Ulica Otona Zupančiča – prostor bivše vojašnice.
A2 – Ulica 21. oktobra, Belokranjska cesta, Zadružna cesta, Viniška cesta, Pod smreko, Šolska ulica, Na bregu, Grajska cesta, Železničarska cesta.
A3 – Ločka, Vojinska cesta, Cesta belokranjskega odreda, Heroja Starihe, Cankarjeva ulica, Prešernova ulica, Semiška cesta, Sadež, Čardak, Griček, Kočevje, Kozji plac.
Območje B:
Ostalo območje mesta: Nova Loka, Svibnik, Kanižarica.
Območje C: Ostalo območje občine.

O razvrstitvi posameznih najemnikov glede dejavnosti in lokacije odloča komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem.

Najemnine se določijo po metodologiji, določeni s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81). Izračunajo se po naslednjem obrazcu:

     Vp x K
Nm = -------
     12 X100

Nm = mesečna najemnina
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora K = letna stopnja najemnine v% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora.

Revalorizirana vrednost poslovnega prostora je število točk x vrednost točke x uporabna površina x korekcijski faktor.
Korekcijski faktor je popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov -konstrukcije in višine.

Letna stopnja najemnine je odvisna od dejavnosti (skupina 1 – 3) in lokacije poslovnega prostora (območje A – C).
Letne stopnje najemnine so naslednje:

-------------------------------------------------------
Dejavnost                        Območje
-------------------------------------------------------
                  A/A1      A2     A3       B        C
-------------------------------------------------------
1. SKUPINA        5,2       5,2    5,2     5,2      5,2
2. SKUPINA       10,5     10,00   9,50    9,00     8,00
3. SKUPINA       22,00    19,00  16,00   13,00    11,00
-------------------------------------------------------

Struktura najemnine za posamezno leto se določi z letnim planom, ki ga na predlog komisije za oddajanje poslovnih prostorov v najem, sprejme Izvršni svet.

Mesečni znesek najemnine po kriterijih tega pravilnika se določi z najemno pogodbo oziroma aneksom k že sklenjenim najemnim pogodbam.

Najemnine, določene po kriterijih tega pravilnika, podležejo vsem kasnejšim revalorizacijam.

Višina najemnine, ki je po že sklenjenih najemnih pogodbah višja kot bi bila po kriterijih tega pravilnika, miruje toliko časa, dokler se ne izenači z izračunom najemnine potem pravilniku.

V primeru da gre za poslovne prostore z zelo ugodno lego in izredno pridobitno dejavnost, lahko komisija za oddajanje poslovnih prostorov v najem določi do 50% višjo najemnino, kot je določena po kriterijih tega pravilnika.

Ta določila ne veljajo za novozgrajene poslovne prostore, kjer se najemnina določa po dejansko vloženih sredstvih. Ta sredstva naj bi se realno povrnila v osmih letih.

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.