Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in 153. člena Statuta Občina Jesenice (Uradni vestnik Gorenjske, št. 19/82 in 1/85) je Izvršni svet Skupščine občine Jesenice na 117. seji dne 23. 11. 1993 sprejel

S tem pravilnikom se v skladu z Zakonom o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) določajo pogoji in postopki za oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov, katerih lastnik je Občina Jesenice, v najem.
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje garaž, katerih lastnik je Občina Jesenice.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti praviloma na podlagi javnega razpisa, ter v skladu s sprejetimi prostorskimi akti, ali z neposredno pogodbo, v primerih, določenih s tem pravilnikom.

O oddaji poslovnega prostora odloča komisija za oddajanje poslovnih prostorov (v nadaljnjem besedilu: komisija).
Komisijo imenuje izvršni svet, kateremu tudi odgovarja za svoje delo.

Komisijo sestavljajo predsednik, podpredsednik in član. Predsednik je član izvršnega sveta, podpredsednik in član pa sta predstavnika Sekretariata za urejanje prostora in Sekretariata za gospodarstvo in negospodarstvo.
Predsednika v primeru odsotnosti nadomešča podpredsednik.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– določa način oddaje poslovnega prostora v najem (z javnim razpisom ali neposredno s pogodbo),
– opredeljuje pogoje javnega razpisa,
– določa besedilo javnega razpisa in najemne pogodbe ter sprejme sklep o objavi javnega razpisa.
– po izteku razpisnega roka prouči vse prispele vloge, (priporočila, mnenja) ter odloči o oddaji poslovnega prostora v najem najustreznejšemu ponudniku,
– obravnava ugovor zoper sklep o oddaji poslovnega prostora,
– odloča o prenehanju najemnega razmerja,
– daje soglasje za oddajanje poslovnih prostorov v podnajem,
– sklepa v primeru sporazumnega določanja odpovednega roka,
– obravnava in rešuje druge vloge, ki so vezane na oddajo poslovnih prostorov v najem.

Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije. Njene odločitve so sprejete z večino glasov vseh članov.

Strokovna in administrativno – tehnična opravila za komisijo opravlja Sekretariat za urejanje prostora občine Jesenice, ki tudi vodi register vseh poslovnih prostorov, s katerimi razpolaga občina, in register vseh sklenjenih najemnih pogodb, za poslovne prostore.

Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem se objavi na oglasni deski upravnih organov Občine Jesenice in v sredstvih javnega obveščanja.

Razpis javnega natečaja vsebuje poleg splošnih podatkov lahko tudi posebne pogoje:
a) Splošni podatki:
– naziv in sedež najemodajalca,
– opis poslovnega prostora in lokacijo,
– čas trajanja javnega razpisa,
– namembnost poslovnega prostora,
– naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb,
– potrdila in mnenja, ki jih morajo interesenti predložiti.
b) Posebni pogoji:
– delež sovlaganja pri obnovi ali preureditvi poslovnega prostora ter druge pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– zahteve v skladu s politiko glede poslovnih prostorov in v skladu s pogoji urejanja prostora v občini,
– drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
– oddaja v najem za določen čas, če se začasno rešuje problem obstoja določene dejavnosti, če je predvidena rušitev, celovita prenova objekta in sprememba namembnosti.

Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost po mnenju komisije v največji meri izpolnjuje pogoje javnega razpisa ali je najbolj usklajena z opredelitvami v programu razvoja občine.
Ob enakih pogojih imajo prednost ponudniki:
a) ki imajo registrirano dejavnost v občini Jesenice.
b) nosilci novih, perspektivnih storitev in dejavnosti.
c) začetniki, ki še nimajo poslovnega prostora,
d) ki povečujejo število zaposlenih,
e) katerih poslovni prostori ne ustrezajo dejavnosti, oziroma zaprošeni razširitvi dejavnosti,
f) ki opravljajo dejavnost tradicionalne obrti in ponudbe, ki izvira iz kulturnega izročila,
g) druge dejavnosti, za katere izvršni svet s posebnim sklepom ugotovi, da jih je treba v občini spodbujati.

Sklep o izbiri ponudnika mora komisija posredovati vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem razpisu.
Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži ugovor v 8 dneh od dneva prejema pisnega obvestila komisije. Ugovor se vloži pri komisiji, ki ga odstopi izvršnemu svetu v reševanje.
Izvršni svet o ugovoru odloča v 30 dneh od prejema ugovora. Odločitev izvršnega sveta je dokončna.

Na podlagi dokončne odločitve skleneta Izvršni svet občine Jesenice kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.

Komisija lahko odda prosti poslovni prostor brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje,
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe po veljavnem urbanističnem dokumentu,
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom (zakonec, izvenzakonski partner, otroci) sedanjega najemnika,
– če se najemna pogodba sklepa s snaho, zetom ali vnukom sedanjega najemnika s pogojem, da so bili pri njem v rednem delovnem razmerju najmanj 2 leti, sedanji najemnik pa nima pravnih naslednikov iz tretje alineje tega člena,
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju izvršnega sveta,
– po dveh neuspelih javnih razpisih.
Poslovni prostor se na podlagi tretje in četrte alineje prvega odstavka tega člena oddajo v najem le, če je sedanji najemnik dosegel starostno ali invalidsko upokojitev ali če je umrl.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
Najemna pogodba se sklene praviloma za nedoločen čas, za določen čas pa se sklene v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega načrta,
– če je načrtovana prenova objekta ali sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore,
– v drugih utemeljenih primerih.
– javnim zavodom, katerih ustanovitelj je občina Jesenice in jim je dolžna zagotoviti poslovni prostor.

Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov in stavb, v katerih so poslovni prostori,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav,
– določila o času trajanja pogodbe (določen, nedoločen čas),
– višino najemnine,
– določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe,
– način prenehanja najemnega razmerja,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise pogodbenih strank.

Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem, razen v izrednih primerih na podlagi pisnega soglasja komisije.

Najemnina za poslovne prostore se določa v skladu s sprejetim pravilnikom o osnovah in merilih za določitev najemnine za poslovne stavbe, poslovne prostore in garaže, ki so v lasti Občine Jesenice.
V primeru oddaje poslovnega prostora v najem z javnim razpisom je najemnina, izračunana po citiranem odloku, izklicna cena javne licitacije.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe.
– po samem zakonu,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– z odstopom v primerih navedenih v zakonu,
– po poteku časa, navedenega v najemni pogodbi. Če najemno razmerje preneha z odpovedjo najemne pogodbe, je odpovedni rok eno leto.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, ki jih je zaradi zahtev dejavnosti potrebno ali smiselno obnoviti.

Najemnik in najemodajalec se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki del, potrebnih za usposobitev poslovnega prostora. Potrebna višina sredstev za usposobitev poslovnega prostora se določi na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo v obliki točkovnega zapisnika pripravi sodni cenilec gradbene stroke ali upravnik poslovnega prostora oziroma stavbe.
Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene potrebnih vlaganj, se višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Vrednost usposobljenega poslovnega prostora se ugotovi na podlagi točkovnega zapisnika. Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za izračun mesečne najemnine.
Vlaganje najemnika v usposobitev poslovnega prostora (investicijska vlaganja) se lahko vrne najemniku v obliki:
– znižanja najemnine za določen čas,
– oprostitev plačila najemnine za določen čas. Znižano najemnino in čas plačevanja znižane najemnine, kakor tudi dobo oprostitve plačila najemnine, določila pogodbeni stranki z najemno pogodbo na podlagi dokumentacije, potrdi pa jo izvršni svet.
Pri določitvi znižanja najemnine, oziroma oprostitve plačila najemnine se upošteva vrednost vlaganj najemnika in višina najemnine za usposobljen poslovni prostor, vse na dan sklenitve pogodbe.
V primeru, da pride do prenehanja najemnega razmerja, se nepovrnjeni del sredstev, od dneva prenehanja najemnega razmerja do roka, do katerega je bilo dogovorjeno znižanje najemnine oziroma oprostitve plačila najemnine, valorizira z rastjo cen na drobno v Republiki Sloveniji.
V primeru spora je za reševanje pristojno redno sodišče po sedežu najemodajalca.

Vse najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika, ostanejo v veljavi.

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.