Ustavno sodišče je na pobudo Draga Gregorina iz Celja v postopku za oceno ustavnosti na seji dne 3. 2. 1994

1. Razveljavijo se 30. člen, tretja točka 134. člena in 138. člen stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91-I).
2. Ta odločba ima pravni učinek po prvem in drugem odstavku 414. člena ustave iz leta 1974.

Pobudnik je v svoji pobudi zatrjeval neustavnost in spodbijal celotno 111. poglavje stanovanjskega zakona, ki ureja upravljanje v večstanovanjskih hišah (22. do 38. člen), in še nekatere druge določbe tega zakona (1., 9., 11., 105., 134., 135., 138., 45., 146. in 159. člen). Menil je, da so spodbijane določbe v neskladju s 1. in 2. členom ustave, ki razglašata Slovenijo za demokratično in pravno državo, v neskladju s 33. členom ustave, ki jamči pravico do zasebne lastnine, in s 14. členom ustave, ki vsebuje načelo enakosti pred zakonom.
Ustavno sodišče je na seji dne 1/7-1993 pobudo le delno sprejelo in začelo postopek za oceno ustavnosti določbe 30. člena zakona, po kateri mora biti upravnik registriran za opravljanje stanovanjskih storitev, in s to določbo povezanih kazenskih določb 3. točke 134. člena in 138. člena zakona.
Državni zbor v odgovoru na sklep o delnem sprejetju pobude navaja, da je zakonodajalec pri koncipiranju mesta in vloge upravnika v stanovanjskem zakonu izhajal iz potrebe po sistemski ureditvi upravljanja v večstanovanjskih hišah. Poudarja, da skrb za upravljanje, kot je opredeljeno v 24. členu stanovanjskega zakona, to je stanovanjske storitve, vzdrževanje, obratovanje stanovanjske hiše, vzdrževanje funkcionalnega in skupnega funkcionalnega zemljišča, skrb za varstvo bivalnega okolja in vse storitve s tem v zvezi, ne more izostati ali biti prepuščena neprofesionalnemu pristopu in interesom posameznika, kajti medsebojne pravice in obveznosti pri upravljanju naj bi bilo potrebno oblikovati profesionalno in organizirano, upoštevaje tudi interventno vlogo države glede ohranjanja uporabne vrednosti stanovanjskih hiš oziroma skupnih prostorov, delov, objektov in naprav ves čas njihove uporabe. Ohranjanje uporabne vrednosti stanovanjskih hiš naj bi bil namreč eden od osrednjih sistemskih ciljev zakona na področju upravljanja, ki zahteva organizirano strokovno delo na tem področju. Po mnenju državnega zbora bi bilo v nasprotnem primeru ohranjanje uporabne vrednosti stanovanjskih hiš ogroženo, v mnogih primerih pa celo preprečeno.
Državni zbor tudi navaja, da izpodbijane določbe zakona v ničemer ne posegajo v premoženje etažnih lastnikov in da ne kršijo njihove ustavne pravice do zasebne lastnine, pač pa da na področju upravljanja v večstanovanjskih hišah zagotavljajo izvajanje določbe 67. člena ustave o zagotavljanju gospodarske, socialne in ekološke funkcije pri uživanju lastnine. Poleg tega poudarja, da izpodbijana zakonska ureditev ne temelji le na 67. členu ustave, temveč temelji tudi na njenem 78. členu, ki da govori o državni skrbi za stanovanjsko področje. Ta naj bi vključevala tudi splošno skrb za organizirano in odgovorno upravljanje večstanovanjskih hiš, katere posledica da je 30. člen stanovanjskega zakona.
V spodbijanem 30. členu je določeno, da je upravnik lahko samo fizična ali pravna oseba, ki je registrirana za opravljanje storitev iz drugega odstavka 24. člena zakona, to je stanovanjskih storitev, ki so organizacijske, pravne, finančne, administrativne, tehnične in plansko-programerske storitve za upravljanje stanovanj in stanovanjskih hiš. To pomeni, da upravnik ne more biti eden izmed lastnikov niti druga fizična oseba, če ni registrirana kot podjetnik. Ta pa je po zakonu o gospodarskih družbah (Uradni list RS, št. 30/93) fizična oseba, ki na trgu samostojno opravlja pridobitno dejavnost kot svojo izključno dejavnost (sedmi odstavek 1. člena).
Gospodarska in socialna funkcija lastnine sta po stanovanjskem zakonu varovani tako z možnostjo izdajanja izvršilnih predpisov o tehničnih in drugih normativih in standardih vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš kakor tudi z obveznostjo sklenitve pogodbe o upravljanju in z obveznostjo določitve upravnika. V obeh primerih stanovanjski zakon dopušča tudi intervencijo države. Za primere, ko niso spoštovani predpisani normativi in standardi vzdrževanja, zakon določa ukrepe stanovanjske inšpekcije (105. in 106. člen), ki jih ta odredi lastnikom stanovanj. Za primer neizpolnitve obveznosti sklenitve pogodbe o upravljanju in določitve upravnika pa zakon določa, da lahko vsak lastnik ali najemnik stanovanja v stanovanjski hiši, v kateri lastniki niso sklenili pogodbe o upravljanju ali določili upravnika, predlaga, da sodišče v nepravdnem postopku s sklepom nadomesti pogodbo o upravljanju, ter hkrati predlaga tudi, da sodišče izda začasno odredbo o ureditvi razmerij do izdaje sklepa. Oba predloga lahko vloži tudi občinski upravni organ, pristojen za stanovanjske zadeve (32. člen). Ohranjanje gospodarske in socialne funkcije lastnine na stanovanjih je na ta način zagotovljeno.
Pri ocenjevanju spodbijanega 30. člena je sicer potrebno upoštevati stališča, da svoboda lastnine in iz nje izhajajoča uporabna vrednost nista z ustavo zajamčeni brezpogojno in da pri opredeljevanju vsebine lastnine zakonodajalec lahko omeji določene zasebnolastninske pravice - vse to zaradi javnega interesa, ki se kaže v zagotavljanju gospodarske, socialne in ekološke funkcije lastnine. Vendar so posegi v zasebno lastnino ustavno dopustni samo toliko, kolikor so nujno potrebni, da se zavaruje javni interes. Ko je njegovo varstvo z določenimi omejitvami doseženo, pa dodatnih omejitev ni več mogoče šteti za ustavno dopustne. Ob upoštevanju tega merila pa 30. člen stanovanjskega zakona s tem, ko še dodatno omejuje lastnike stanovanj ob omejitvah, ki že zagotavljajo varovanje javnega interesa, nedopustno posega v zasebno lastnino.
Z razveljavitvijo spodbijanega 30. člena je dana možnost lastnikom stanovanj v večstanovanjskih hišah, da določijo za upravnika pravno osebo ali pa fizično osebo, ne glede na to, ali je podjetnik. Seveda pa to ne pomeni, da bi lastnik stanovanja v večstanovanjski hiši, ki bi ga ostali lastniki določili za upravnika, lahko sam neposredno opravljal tiste stanovanjske storitve, za katerih opravljanje je predpisano izpolnjevanje pogojev, pa jih on ne izpolnjuje. Pač pa pomeni upoštevanje različnih položajev, ki se urejajo s pogodbami o upravljanju. Gre namreč za položaje, ki so lahko zelo enostavni (npr. stanovanjska hiša z enajstimi stanovanji brez daljinskega ogrevanja, brez dvigal in drugih tehnično zahtevnejših napeljav) ali zelo zapleteni (npr. stanovanjska hiša s stotimi stanovanji in stotimi lastniki, s tehnično zahtevno opremo in napeljavo, od katere so stanovalci lahko življenjsko odvisni).
Pravne osebe in podjetniki, ki bi želeli opravljati stanovanjske storitve kot upravniki, pa morajo biti, ne glede na razveljavitev določbe spodbijanega 30. člena, za to, da bi lahko opravljali dejavnost, vpisani v sodni register oziroma v vpisnik podjetnikov po določbah zakona o gospodarskih družbah. Po njem namreč pravna oseba (družba) šele z vpisom v sodni register pridobi lastnost pravne osebe (3. člen), dejavnost pa lahko prične opravljati šele po vpisu v sodni register in potem, ko pristojni organ ugotovi, da izpolnjuje predpisane pogoje (šesti odstavek 4. člena). Podobno zakon določa tudi za podjetnika. ki lahko začne opravljati dejavnost, na podlagi priglasitve pri organu, pristojnem za javne prihodke, ki ga tudi vpiše v vpisnik podjetnikov. Priglasitev pa mora vsebovati tudi dokazilo, da podjetnik izpolnjuje vse pogoje za opravljanje dejavnosti v skladu z zakonom (75. člen).
Državni zbor se v odgovoril na pobudo med drugim sklicuje tudi na 78. člen ustave, ki določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Po oceni ustavnega sodišča obveznosti. države, da ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje, ni mogoče povezovati z določbami stanovanjskega zakona o upravljanju večstanovanjskih hiš in z obvezno določitvijo upravnika. Stanovanjski zakon namreč vsebuje druge določbe, ki so namenjene izvrševanju obveznosti države iz 78. člena ustave. To so zlasti tiste njegove določbe, ki se nanašajo na nacionalni stanovanjski program in stanovanjski sklad Republike Slovenije ter uporabnike njegovih sredstev, na občinske stanovanjske programe in na pomoč pri pridobitvi stanovanj.
Razveljavitev tretje točke 134. člena in 138. člena stanovanjskega zakona je posledica (delne) razveljavitve njegovega 30. člena. Ti dve določbi vsebujeta namreč sankcije za storjeni prekršek v primeru sklenitve pogodbe o opravljanju stanovanjskih storitev z osebo, ki ni registrirana za opravljanje teh storitev, in v primeru, če pravna ali fizična oseba, ki opravlja stanovanjske storitve, zanje ni registrirana.
Ustavno sodišče je sprejelo to odločbo na podlagi prvega odstavka 161. člena ustave, 7. člena ustavnega zakona za izvedbo ustave Republike Slovenije in 2. alinee tretjega odstavka 25. člena zakona o postopku pred ustavnim sodiščem SRS (Uradni list SRS, št 39/74 in 28/76) na seji v naslednji sestavi: predsednik dr. Peter Jambrek in sodniki dr. Tone Jerovšek, mag. Matevž Krivic, mag. Janez Snoj, dr. Janez Šinkovec, Franc Testen, dr. Lojze Ude in dr. Boštjan M. Zupančič. Odločba je bila sprejeta soglasno.