Izvršni svet Skupščine občine Tržič je na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in na podlagi 178. člena statuta občine Tržič (UVG, št. 17/83, 22/85 in 9/88) na 79. seji dne 7. 6. 1994 sprejel
PRAVILNIK
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se določa postopek za oddajanje stavb, delov stavb in prostorov (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori), ki so v lasti občine Tržič, pogoje za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe ter osnovna merila za določitev najemnine.
2. člen
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, ki so namenjeni za poslovno dejavnost.
3. člen
Poslovni prostor se odda v najem z javnim razpisom, v primerih, določenih s tem pravilnikom pa tudi z neposredno pogodbo.
II. KOMISIJA ZA STANOVANJSKO GOSPODARSTVO
4. člen
O oddaji poslovnih prostorov odloča komisija za stanovanjsko gospodarstvo (v nadaljnjem besedilu komisija), o oddaji poslovnih prostorov na Trgu svobode 18, odloča Oddelek za splošne zadeve in finance občine Tržič.
5. člen
Komisijo imenuje izvršni svet, kateremu je tudi odgovorna za svoje delo. Komisijo sestavljajo predsednik, ki je član izvršnega sveta in pet članov.
6. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih;
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora (z javnim razpisom ali neposredno s pogodbo);
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki izpolnjuje razpisane pogoje;
– opredeljuje pogoje javnega razpisa;
– določa besedilo javnega razpisa in najemne pogodbe;
– odloča o preurejanju poslovnih prostorov;
– odloča o prenehanju najemnega razmerja;
– daje soglasje k spremembam namembnosti za poslovne prostore, za katere je že bila sklenjena najemna pogodba.
7. člen
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije. Njene odločitve so sprejete z večino glasov vseh članov.
8. člen
Strokovna in administrativno tehnična dela za komisijo opravlja Oddelek za prostor in okolje.
III. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV
1. Javni razpis
9. člen
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov v najem se objavi v sredstvih javnega obveščanja, komisija pa lahko odloči tudi o objavi na oglasni deski občine Tržič.
10. člen
Javni razpis vsebuje:
a) splošne podatke:
– naziv in sedež najemodajalca,
– opis poslovnega prostora in lokacija,
– čas trajanja javnega razpisa,
– namembnost poslovnega prostora,
– naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb,
– potrdila in mnenja, ki jih morajo interesenti predložiti.
b) posebne pogoje:
– delež sovlaganja pri obnovi ali prenovitvi poslovnega prostora ter druge pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– zahteve v skladu s politiko glede poslovnih prosto-. rov in v skladu s pogoji urejanja prostora v občini,
– drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
– oddaje v najem za določen čas.
11. člen
Ponudbe oziroma vloge prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v javnem razpisu in vsebovati vsa v javnem razpisu zahtevana dokazila. Ponudbe se po preteku razpisanega roka odpro komisijsko. Nepopolnih ponudb komisija ne obravnava.
12. člen
Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost po mnenju komisije v največji meri izpolnjuje pogoje javnega razpisa ali je najbolj usklajena z opredelitvami v programu razvoja občine.
Ob enakih pogojih imajo prednost ponudniki:
a) začetniki; ki še nimajo poslovnega prostora,
b) ki povečujejo število zaposlenih,
c) katerih obstoječi poslovni prostori ne ustrezajo dejavnosti oziroma zaprošeni razširitvi dejavnosti,
d) ki imajo registrirano dejavnost v občini Tržič in so občani Tržiča.
13. člen
Komisija odloča o oddaji poslovnega prostora s sklepom. Sklep o izbiri ponudnika mora vsebovati utemeljitev izbire ponudnika.
Sklep o izbiri ponudnika mora komisija posredovati vsem ponudnikom, ki so sodelovali v javnem razpisu.
Zoper sklep komisije imajo ponudniki pravico ugovora. Ugovor se vloži pri komisiji v roku osem dni od prejema pisnega odpravka sklepa. O ugovoru odloči izvršni svet v 30 dneh od njegovega prejema. Odločitev izvršnega sveta je dokončna.
Na podlagi dokončne, odločitve skleneta izvršni svet kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
2. Oddajanje v najem brez javnega razpisa
14. člen
Poslovni prostor se lahko odda v najem brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu:
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje;
– če najemnik zamenja ali odstopa drug enakovreden poslovni prostor;
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom sedanjega najemnika;
– če se najemna pogodba sklepa z delavcem oziroma delavci dosedanjega najemka, pri katerem so bili v rednem delovnem razmerju najmanj pet let;
– če se po preteku pogodbe, sklenjene za določen čas, podaljša najemno razmerje z dosedanjim najemnikom, kolikor ima najemnik izpolnjene vse pogodbene obveznosti;
– po neuspelem javnem razpisu;
– v posebej utemeljenih primerih.
Najemno razmerje se sklene z najemniki iz prejšnjega odstavka pod enakimi ali ugodnejšimi pogoji za najemodajalca.
IV. NAJEMNO RAZMERJE
1. Sklenitev najemne pogodbe
15. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe. Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbe poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so prostori,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v hiši,
– določila d času trajanja pogodbe,
– višino najemnine in sorazmernih stroškov vzdrževanja skupnih delov in naprav ter storitev v stavbi,
– določbe o vzdrževanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise pogodbenih strank.
16. člen
Najemna pogodba se sklene za določen ali nedoločen čas.
Najemno pogodbo podpiše predsednik izvršnega sveta.
17. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v pod-najem, razen v izrednih primerih, v soglasju z najemodajalcem.
2. Prenehanje najemnega razmerja
18. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– s pretekom časa, navedenega v najemni pogodbi,
– z odstopom od najemne pogodbe,. v primerih, navedenih v zakonu,
– po samem zakonu.
Če najemno razmerje preneha z odpovedjo najemne pogodbe, je odpovedni rok eno leto.
Brez predhodne odpovedi najemno razmerje preneha:
– če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali na način, ki povzroča škodo imetju najemodajalca, ali če ne skrbi za redno tekoče vzdrževanje poslovnega prostora
– če najemnik ne plačuje najemnine,
– če oddaja poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca,
– v drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.
V. NAJEMNINA ZAPOSLOVNI PROSTOR
19. člen
Višina najemnine se oblikuje prosto v skladu z danimi ponudbami.
Najemnina za katero se poslovni prostor odda v najem pa ne sme biti nižja od najemnine, ki se določi na podlagi osnov in meril za določitev najnižje najemnine za poslovni prostor.
Komisija za stanovanjsko gospodarstvo in Oddelek za splošne zadeve in finance lahko na predlog najemnika določita višino najemnine ne glede na določbe tega pravilnika o najnižji najemnini za poslovni prostor.
VI. OSNOVE IN MERILA ZA DOLOČITEV VIŠINE NAJNIŽJE NAJEMNINE ZA POSLOVNE PROSTORE
20. člen
Poslovni prostori so glede na vrsto dejavnosti razvrščeni v dve skupini:
1. Dejavnost A
– proizvodna dejavnost
– trgovska in gostinska dejavnost, PTT, banke, državni organi, SDK
– ostale obrti, storitvene dejavnosti, upravni prostori podjetij
– kmetijske in koncesijske dejavnosti
– ostale pridobitne dejavnosti.
2. Dejavnost B
– skladišča, pomožni prostori, garaže
– poslovni prostori, namenjeni za družbene dejavnosti, dejavnosti društev, prostori KS, in političnih strank.
– ostale nepridobitne dejavnosti.
21. člen
Poslovni prostori so glede na svojo lokacijo razvrščeni v tri območja:
I. območje – ožje poslovno območje obsega: poslovne prostore na Trgu svobode, Balosu, Partizanski ulici od št. l do mostu čez Tržiško Bistrico, Koroški cesti od št. 1 do 26, Cankarjevi cesti od avtobusne postaje do kina, Predilniški cesti od avtobusne postaje do Paviljona NOB ter poslovne prostore v Bistrici pri Tržiču na območju Deteljice, Zelenice in Kovorske ceste.
II. območje – širše poslovno območje obsega: poslovne prostore v mestu Tržič in v Bistrici pri Tržiču (razen ulic zajetih v prvem območju), v naseljih Slap, Ravne, Pristava, Križe ter v stanovanjskih soseskah blokovne gradnje.
III. območje – ostalo območje obsega: poslovne prostore v vseh ostalih naseljih, ki niso zajeta v območju I. in II.
22. člen
Najnižja najemnina se določi po metodologiji, določeni s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81)
Izračuna se po naslednjem obrazcu:
Vp x K
Nm = -----------
12 x 100
Nm = najnižja mesečna najemnina
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora
K = letna stopnja najemnine v% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora
Revalorizirana vrednost poslovnega prostora je število točk x vrednost točke x uporabna površina x korekcijski faktor.
Korekcijski faktor je popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov konstrukcije in višine.
23. člen
Višina mesečne najemnine se na dan dodelitve poslovnega prostora preračuna na vrednost DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije. Višina mesečne najemnine se v najemni pogodbi določi v valuti DEM, ki je plačljiva v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan izstavitve računa.
24. člen
Vrednost točke za ugotovitev vrednosti poslovnega prostora se mesečno usklajuje z rastjo cen na drobno na območju Republike Slovenije, ki jo objavi Zavod Republike Slovenije za statistiko.
25. člen
Letna stopnja najemnine je odvisna od vrste dejavnosti (A, B) in lokacije poslovnega prostora (območje I. -III.).
--------------------------------------------------------
Območje I. II. III.
--------------------------------------------------------
Dejavnost
A 16 11 8
B 8 5 5
--------------------------------------------------------
V primerih, ko se. poslovni prostor ne nahaja v pritličju zgradb, temveč v nadstropju ali kleti, ostane določena dejavnost točkovana isto, lokacija pa se zniža za eno stopnjo.
26. člen
Najemnina za poslovni prostor se plača do zadnjega dne v mesecu za tekoči mesec.
VII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
27. člen
Najemne pogodbe, sklenjene do dneva, ko je začel veljati ta pravilnik ostanejo v veljavi, vendar pa se bodo za pravice in obveznosti, ki izvirajo iz njih, uporabljale določbe tega pravilnika.
Višina najemnine, določena v najemni pogodbi, sklenjeni do dneva uveljavitve tega pravilnika, se preračuna na vrednost DEM po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan uveljavitve pravilnika.
28. člen
Najemnine, ki se z uveljavitvijo tega pravilnika povečajo za več kot 100%, preidejo na nov izračun postopoma, in sicer:
– prvi mesec po uveljavitvi pravilnika plača najemnik 60% od polne vrednosti nove najemnine;
– drugi mesec po uveljavitvi pravilnika plača najemnik 80% od polne vrednosti nove najemnine;
– tretji mesec po uveljavitvi pravilnika plača najemnik 100% nove najemnine.
29. člen
Ta določila ne veljajo za novozgrajene poslovne prostore, kjer se najemnina določa po dejansko vloženih sredstvih. Ta sredstva naj bi se realno povrnila v 8 letih.
30. člen
Najemnine, ki so se do uveljavitve tega pravilnika plačevale v tekočem mesecu za pretekli mesec, preidejo na nov rok plačila iz 26. člena postopoma, in sicer:
– prvi mesec po uveljavitvi pravilnika plača najemnik najemnino do 10. dneva v tekočem mesecu za pretekli mesec;
– drugi mesec po uveljavitvi pravilnika plača najemnik najemnino do zadnjega dneva v mesecu za tekoči mesec.
Najemnine, ki so se do uveljavitve tega pravilnika plačevale do drugega datuma v mesecu za tekoči mesec, kot določa 26. člen tega pravilnika, preidejo na nov rok plačila iz 26. člena prvi mesec po uveljavitvi pravilnika.
31. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati sklep o oblikovanju najemnin za poslovne prostore (Uradni list RS, št. 32/90).
32. člen
Ta pravilnik stopi v veljavo naslednji dan po objavi v Uradnem listu RS.
Št. 363-02/94-3
Tržič, dne 7. junija 1994.
Predsednik
IS SO Tržič
Frančišek Meglič, dipl. ek. l. r.
