Na podlagi 18. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/76 in 34/88) in 2. člena odloka o spremembah in dopolnitvah odloka o pristojnostih in načinu dela zborov SO Ljutomer (Uradni list RS, št. 18/90, 17/91 in 9/93) je Skupščina občine Ljutomer na seji dne 24. novembra 1994 sprejela

S tem odlokom se določajo pogoji in postopki za oddajo poslovnih stavb in poslovnih prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v najem ter način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnik je občina Ljutomer (v nadaljevanju: lastnik).
Določbe tega odloka se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje garaž, drugih pomožnih prostorov ter nepozidanih javnih površin v najem in za določanje višine najemnin za garaže, druge pomožne prostore ter nepozidane javne površine, katerih lastnik je občina Ljutomer.

Za poslovno stavbo se v skladu z zakonom po tem odloku šteje stavba, ki je namenjena za poslovno dejavnost in se v ta namen tudi pretežno uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več poslovnih prostorov namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbene celote in imajo poseben glavni vhod.
Pomožni prostori in nepozidane javne površine so tisti objekti in parcele, v oziroma na katerih je možno opravljati pomožno gospodarsko ali poslovno dejavnost, začasnega ali trajnega značaja in njihova namembnost ni v nasprotju z veljavnimi prostorskimi akti.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu s sprejetimi prostorskimi akti.

Za oddajo poslovnih prostorov v najem predstavniški organ občine imenuje 5-člansko komisijo, ki jo sestavljajo strokovnjaki, ki delujejo na področju gospodarstva, družbenih dejavnosti in uprave.
Predstavniški organ občine imenuje tudi predsednika komisije izmed predlaganih članov komisije.
Upravnoadministrativna dela za komisijo opravlja pristojni upravni delavec.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– pripravlja letne in srednjeročne programe, ki jih usklajuje s stanovanjskimi programi in programi stavbnih zemljišč,
– pripravlja poročila o realizaciji programov,
– obravnava podatke o poslovnih prostorih,
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora,
– določa pogoje javnega natečaja,
– sprejema sklep o javnem natečaju in njegovi objavi ter določi besedilo javnega natečaja,
– po izteku razpisanega roka preuči vse prispele vloge, priporočila in mnenja ter odloči o oddaji poslovnega prostora v najem najustreznejšemu ponudniku,
– odloča na predlog najemnika o preureditvi poslovnega prostora,
– odloča o prenehanju najemnega razmerja,
– obravnava in rešuje druge vloge, ki so vezane na oddajo poslovnih prostorov v najem.

Komisija odloča na sklepčnih sejah z večino glasov vseh prisotnih članov komisije.
O svojem delu komisija obvešča predstavniški organ občine najmanj enkrat letno.

Lastnik lahko prenese opravila za upravljanje premoženja iz 1. člena tega odloka na ustrezno strokovno usposobljeno registrirano službo.

V primeru, da se pobiranje najemnin organizira preko ustrezne strokovno usposobljene registrirane službe, mora le-ta do 15. v mesecu nakazati sredstva plačanih najemnin za pretekli mesec, na žiro račun lastnika.

Praviloma se poslovni prostori in garaže oddajo v najem na podlagi javnega natečaja. Razpis javnega natečaja vsebuje:
– lokacijo, velikost poslovnega prostora ter višino najemnine,
– predvideno dejavnost,
– čas za katerega se poslovni prostor oddaja v najem,
– rok za zbiranje pisnih ponudb,
– pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– druge pogoje, vezane na opravljanje dejavnosti v prostoru,
– višino in pogoje plačila varščine v primeru oddaje poslovnega prostora na licitaciji.

Licitacija se izvede v primeru, če se na natečaj iz 9. člena prijavi več kandidatov, ki opravljajo enako dejavnost in izpolnjujejo tudi vse ostale pogoje natečaja.
Kandidati za najem poslovnih prostorov morajo biti s pogoji in načinom izvedbe licitacije seznanjeni ob razpisu licitacije.

Izjemoma se lahko poslovni prostor odda v najem neposredno s sklepom komisije, in sicer:
– družinskemu članu (zakoncu, otroku) dosedanjega najemnika v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo in je ta v skladu s programsko zasnovo v sprejetih prostorsko izvedbenih aktih,
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
– če gre za začasno preselitev najemnika, zaradi prenove in rekonstrukcije stavbe,
– če dosedanji najemnik pridobi dodatne prostore v isti stavbi in s tem prispeva k povečanju kvalitete storitev in namembnosti celotne stavbe,
– v drugih utemeljenih primerih, po predhodnem soglasju predstavniškega organa občine.
Neposredno se oddajajo v najem tudi dvorane, sejne sobe in drugi poslovni javni prostori, namenjeni za predavanja ali za drugo podobno začasno uporabo.

Komisija odloči o oddaji poslovnega prostora s sklepom, ki se v primeru javnega natečaja vroči vsem udeležencem natečaja.
Zoper sklep komisije imajo ponudniki pravico pritožbe, ki se vloži na komisijo v roku 8 dni od prejema. O pritožbah odloča predstavniški organ občine katerega odločitev je dokončna.

Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora, skleneta lastnik in izbran ponudnik kot najemnik, najemno pogodbo v pisni obliki, ki mora vsebovati:
– navedbo pogodbenih strank,
– navedbo poslovnih prostorov in stavbe, v kateri se poslovni prostori nahajajo,
– opis poslovnega prostora in stanje poslovnega prostora,
– navedbo dejavnosti, za katero je poslovni prostor namenjen,
– rok za izročitev in prevzem poslovnega prostora,
– višino in način plačevanja najemnine,
– čas trajanja najemne pogodbe (določen, nedoločen),
– možnosti in pogoje o uporabi skupnih delov in naprav v objektu, kjer se poslovni prostor nahaja,
– obveznosti lastnika in najemnika do vzdrževanja poslovnega prostora in skupnih prostorov,
– obveznosti najemnika, da pisno obvesti lastnika o potrebnih eventualnih popravilih, ki so nujne za nemoteno opravljanje dejavnosti najemnika,
– pravico najemnika do povračila stroškov za popravila, ki gredo v njegovo breme, te pravice najemnik nima, če lastnika ni pisno obvestil o potrebnem popravilu,
– obveznosti najemnika, da mora sam na lastne stroške odpraviti škodo, ki je nastala v poslovnem prostoru ali na objektu po njegovi krivdi,
– o obveznostih najemnika, da ne sme brez soglasja lastnika prezidavati ali opravljati druge posege v poslovni prostor ali oddati poslovni prostor ali del poslovnega prostora podnajemniku,
– druge obveznosti in pogoje, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.

Najemna pogodba preneha sporazumno s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali z odpovedjo v skladu z določbami zakona.

Poleg z zakonom določenih primerov lahko lastnik odstopi od pogodbe v naslednjih primerih:
– če najemnik dva meseca zapored ne plača najemnine,
– če najemnik tudi po opominu uporablja poslovne prostore v nasprotju z najemno pogodbo, ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela škoda,
– če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor sam potrebuje,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez privolitve najemodajalca,
– če ne izpolnjuje več pogojev na podlagi katerih mu je bil poslovni prostor oddan v najem,
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi poslovanja najemnika.

Najemnine za poslovne stavbe in poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj, stanovanjskih hiš in poslovnih prostorov po metodi točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81) in korigirajo za povprečni faktor odstopanja revalorizacijske vrednosti poslovnega prostora od prometne vrednosti poslovnega prostora, ki je na dan 31. 4. 1994 znašal 2,878.
Mesečne najemnine se izračunavajo po naslednjem obrazcu:

         Vp x F x K
    Nm = -----------
          12 x 100

pri čemer je:
Nm – mesečna najemnina
Vp – revalorizirana, vrednost poslovnega prostora = število točk x vrednost točke x uporabna površina x korekcijski faktor (za popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov – konstrukcija),
F – faktor povprečnega odstopanja revalorizirane vrednosti poslovnega prostora od prometne vrednosti poslovnega prostora v občini Ljutomer znaša 2,878,
K – letna stopnja najemnine, izračunane v odstotku od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora.

Letna stopnja najemnine (K%) poslovnega prostora je odvisna od namembnosti poslovnega prostora (skupina A-E) ter od lege objekta (območje I-IV) in je prikazana v tabeli:

+----------+----+--------------+
|          |    |OBMOČJE       |
+----------+----+----+----+----+
|Namembnost|   I|  II| III|  IV|
+----------+----+----+----+----+
|A skupina | 8,0| 5,0| 4,0| 3,0|
+----------+----+----+----+----+
|B skupina |10,0| 8,0| 6,0| 4,0|
+----------+----+----+----+----+
|C skupina |17,0|12,0|10,0| 7,0|
+----------+----+----+----+----+
|D skupina |24,0|20,0|17,0|15,0|
+----------+----+----+----+----+
|E skupina | 6,5| 5,5| 3,5| 3,0|
+----------+----+----+----+----+

Območja so naslednja:
I. območje: ožje mestno jedro z naslednjimi ulicami: Glavni trg, Miklošičev trg, Ormoška cesta od Glavnega trga do vključno številke 12, Stari trg, Prešernova cesta do vključno številke 14, Ulica Joška Berdena, Ulica Jureša Cirila in Kerenčičeva ulica, Postružnikova ulica
II. območje: ostali del mesta Ljutomer
III. območje: naselji Križevci in Veržej
IV. območje: ostala naselja v občini.
Skupine, ki se nanašajo na namembnost obsegajo naslednje dejavnosti:
skupina A: prostori za delovanje političnih organizacij in društev ter prostori, ki presegajo predpisani standard dejavnosti proračunskih porabnikov
skupina B: prostori za izvajanje neprofitnih dejavnosti zavodov, društev, organov in organizacij, ki se ne financirajo iz občinskega proračuna ter deficitarne storitvene in proizvodne obrtne dejavnosti,
skupina C: prostori za opravljanje storitev potniškega prometa, trgovine in obrtne storitve,
skupina D: gostinska dejavnost, PTT in bančne storitve in druge dejavnosti, ki so skladno s prostorskimi akti opredeljene kot neustrezne,
skupina E: garaže in drugi pomožni objekti.
Za prostore v katerih se izvajajo dejavnosti zavodov, krajevnih skupnosti ter drugih organov in organizacij katerih ustanovitelj in financer je občina, se najemnine zaračunavajo samo za tisti del poslovnih prostorov, ki presega predpisani prostorski standard za opravljanje navedenih dejavnosti.
V primeru večjih investicijskih vlaganj najemojemalca v poslovni prostor, težje dostopnosti do poslovnega prostora (drugo in višje nadstropje, slaba orientacija vhoda), ali oteženost poslovanja iz objektivnih razlogov (prenova stavbe) se zmanjša letna stopnja najemnine s prerazporeditvijo dejavnosti znotraj skupin A-E.
V slučaju oddaje javnih površin v najem, se obračunava mesečna najemnina glede na velikost koriščene površine zemjišča, pri čemer se upošteva kriterij razdelitve območja na cone (I-IV):

+------------------+-+--+---+--+
|Območje           |I|II|III|IV|
+------------------+-+--+---+--+
|Najemnina (DEM/m2)|5|3 |2  |1 |
+------------------+-+--+---+--+

Najemnik javnih površin, je pred pričetkom koriščenja teh površin dolžan skleniti z upravljalcem ustrezno pogodbo.
V primeru kratkotrajnega koriščenja prostora (manj od 3 mesece) se obračunava dnevna najemnina, ki ne sme biti manjša od tolarske protivrednosti 2 DEM/m2/dan, obračunana po srednjem tečaju Banke Slovenije na dan plačila.
Za poslovne prostore, ki ležijo znotraj "mestne hiše" se obračunavanje najemnin ureja po posebnih pogodbah, sklenjenih med lastnikom objekta in vlagatelji v prenovo mestne hiše, in zanje 16. člen odloka ne velja. V primeru, da pride do prenehanja zgoraj navedenih pogodbenih odnosov, veljajo določila tega odloka.

V primeru da najemnine po odloku bistveno odstopajo od tržno oblikovanih, lahko predstavniški organ občine na predlog komisije določi novo izhodiščno višino najemnin po 17. členu in datum uveljavitve teh najemnin.

V primeru oddaje poslovnega prostora v najem z javno licitacijo, se izklicna cena najemnine določi skladno s tem odlokom. Izklicana najemnina se usklajuje z indeksom rasti ostalih najemnin po tem odloku.

Predstavniški organ občine lahko na predlog komisije najemniku na njegovo vlogo za določen čas zniža najemnino, oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine v naslednjih primerih:
– za čas adaptacije poslovnega prostora, ki je izvedena s predhodnim soglasjem lastnika,
– nezmožnosti opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 90 dni,
– v drugih primerih, na osnovi prošnje najemnika.

Sredstva najemnin, se uporabijo kot vir sredstev za tekoče in investicijsko vzdrževanje poslovnih ter poslovno-stanovanjskih stavb. Izjemoma se sredstva najemnin lahko uporabijo tudi za novogradnjo poslovno-stanovanjskih, stanovanjskih in poslovnih stavb.

Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem delno tehnično opremljene in dokončane ali nedokončane poslovne prostore ter poslovne prostore, katere je zaradi dejavnosti potrebno obnoviti.

Najemnik in lastnik se lahko dogovorita ob obsegu in vrsti del, potrebnih za posodobitev ali usposobitev poslovnega prostora s pogodbo v pisni obliki.
Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi upravljalec, se ugotovi potrebna vrednost investicijskih del za posodobitev, ali usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže vrednost vlaganj po prejšnjem odstavku ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Ob usposobitvi ali posodobitvi poslovnega prostora se na podlagi ocenitve ugotovi nova vrednost poslovnega prostora in na podlagi tega tudi mesečna najemnina.
Ugotovi se tudi dejansko priznana vrednost vlaganja najemnika v posodobitev oziroma usposobitev poslovnega prostora.
Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas oproščene najemnine, kar se pogodbeno določi in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje polno vrednot mesečne najemnine.

Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo z določili tega odloka s prvim dnem v naslednjem mesecu, po njegovi uveljavitvi. Uskladitev opravi upravljalec. O spremembi najemnin mora upravljalec pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov. Vse najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega odloka, ostanejo v veljavi in se korigirajo na višino najemnin skladno s tem odlokom.

V primerih, v katerih posamezni koristniki premoženja iz 1. člena tega odloka nimajo urejenih pogodbenih odnosov z lastnikom, se sklenejo nove najemne pogodbe. Najemnine se začnejo obračunavati od prvega dne v naslednjem mesecu, po uveljavitvi tega odloka. Kolikor koristniki premoženja nasprotujejo sklenitvi pogodb, se zadeva preda pristojni inšpekcijski službi za urejanje prostora oziroma pristojnemu sodišču.

V skladu z določbami tega odloka in veljavnimi predpisi, lastnik poslovnih prostorov s civilnopravnim razmerjem uredi opravljanje poslov upravljanja z ustrezno strokovno usposobljeno registrirano službo.

Ta odlok začne veljati 15. dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, z dnem njegove uveljavitve pa preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 3/93).