Na podlagi 21. člena statuta Občine Lenart (Uradni list RS, št. 33-1619/95), ter 25., 39. in 43. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 52/93, 56/93 in 71/93) je Občinski svet občine Lenart na seji dne 13. julija 1995 sprejel
O D L O K
o prostorskih ureditvenih pogojih za naselje Zavrh
I. UVODNE ODLOČBE
1. člen
S tem odlokom se sprejmejo prostorski ureditveni pogoji za naselje Zavrh, ki jih je izdelal URBIS d.o.o. Maribor pod št. 3R39-1/94 v mesecu marcu 1995.
2. člen
Prostorski ureditveni pogoji določajo:
– meje območja
– funkcijo območja
– splošne pogoje
– pogoje za graditev objektov, adaptacije, dozidave in nadomestne gradnje
– pogoje za komunalno urejanje
– pogoje za ohranjanje in varovanje naravne in kulturne dediščine
– pogoje za varovanje in izboljšanje okolja.
3. člen
Vsi posegi v prostor morajo biti v skladu z usmeritvami prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana Občine Lenart in z merili in pogoji, ki so določeni v tem odloku.
Prostorski ureditveni pogoji so podlaga za pripravo lokacijske dokumentacije.
4. člen
Prostorski ureditveni pogoji za naselje Zavrh vsebujejo tekstualni del, v katerem so določena merila in pogoji za oblikovanje objektov in naprav ter drugih posegov v prostor, pogoji za izrabo prostora in pogoji za graditev ter grafične priloge:
1. Izsek iz prostorskih sestavin dolgoročnega in
srednjeročnega plana občine Lenart (spremembe in
dopolnitve 1993) M 1 : 5.000
2. Pregledna situacija M 1 . 5.000
3. Uradna katastrska kopija M 1 : 2.880
4. Merila in pogoji za posege v prostor M 1 : 2.880
5. Merila in pogoji za prometno urejanje in komunalno
in energetsko upravljanje M 1 : 2.880.
6. Strokovne podlage za center naselja Zavrh -
ureditvena situacija M 1 : 250
II. MEJA OBMOČJA OBDELAVE
5. člen
Meje območja in parcelne številke so vrisane na grafičnih prilogah, ki so navedene v 2. točki 4. člena tega odloka.
III. FUNKCIJA OBMOČIJ S POGOJI ZA IZRABO IN KVALITETO GRADITVE ALI DRUGIH POSEGOV V PROSTOR
3.1 Vrste možnih posegov v prostor
6. člen
Možni so naslednji posegi v prostor:
a) ureditev komunalnega in energetskega omrežja in objektov ter omrežje zvez
b) gradnja nadomestnih objektov in dopolnilna gradnja
c) gradnja prizidkov in nadzidava obstoječih objektov
d) adaptacije in rekonstrukcije obstoječih objektov
e) vzdrževalna dela na obstoječih objektih in napravah
f) novogradnje
g) ureditev zelenih površin
h) spremembe namembnosti.
3.2 Pogoji za izvedbo posegov iz prejšnjega člena tega odloka
7. člen
Na zemljiščih, ki so s planskimi akti namenjena za spremljajoče dejavnosti: prometne površine, komunalne in energetske naprave ter ostale potrebe skupnega in splošnega pomena, so dovoljeni samo posegi, za katere je bilo zemljišče namenjeno. Morebitna odstopanja od tega določila so dovoljena samo s pristankom organizacije ali skupnosti, za katere uresničitev programa je zemljišče namenjeno. Tovrstna odstopanja se presodijo ob izdelavi lokacijske dokumentacije.
V rezervatih novih prometnic ali takih, ki so predvidene za rekonstrukcijo, je na obstoječih objektih dovoljeno opravljati le vzdrževalna dela.
Pri določanju lokacije novih objektov je potrebno stremeti za tem, da ima več objektov skupen priključek na javno cesto. Uvozi na dvorišča in rampe v garaže ne smejo ovirati vzdrževanja oziroma rekonstrukcij javnih cest ali poti.
Posamezni komunalni objekti in naprave, kot so trafo postaje, črpalne postaje, sanitarni kioski, zbiralniki ipd. morajo biti postavljeni nevpadljivo, praviloma v sklopu kakega drugega objekta, neposredno zraven njega ali pod nivojem javne površine. Postavitev tovrstnih objektov ne sme biti v nasprotju z osnovnim konceptom prostorske organizacije območja, zlasti odprtega prostora.
8. člen
Gradnja nadomestnih objektov je dovoljena, če je objekt dotrajan, funkcionalno neprimeren in ne ustreza sanitarno-tehničnim pogojem.
Investitor mora objekt, ki ga z novo gradnjo nadomešča, praviloma odstraniti po vselitvi v nadomestni objekt.
9. člen
Dozidave, nadzidave in spremembe namembnosti so možne samo k objektom, zgrajenim z gradbenim dovoljenjem in pod enakimi pogoji glede namembnosti, kot veljajo za novogradnje.
10. člen
Dopustna je izraba podstrešij za stanovanjske in druge funkcije.
Pri izrabi podstrešij naj se izkoristi obstoječi gradbeni volumen podstrešij. Kolikor se lahko objekt oblikovno uskladi z okoliškimi objekti, je možno tudi nadvišanje kolenčnega zidu.
11. člen
Vzdrževanje objektov:
Na vseh obstoječih objektih in napravah je možno opravljati tekoča vzdrževalna dela, pri čemer je potrebno ohraniti funkcionalno-tehnične in arhitektonsko-ambientalne značilnosti. Poleg splošnih pogojev, ki veljajo za novogradnje, je potrebno upoštevati še:
– ohranjati obstoječe gabarite in gradbeno linijo objektov
– ohranjati značilne arhitektonske elemente in členitve fasad
– pri obnovi strehe na objektih je potrebno uporabiti iste materiale in barvo ali pa jo v celoti zamenjati z opečno.
12. člen
Novogradnje so v prostorskih ureditvenih pogojih opredeljene v glavnem kot plombe na pretežno pozidanih površinah.
Za gradnjo več kot 5 objektov je potrebno izdelati strokovne osnove, ki so podlaga za izdelavo lokacijske dokumentacije.
13. člen
Gradnja gospodarskih poslopij za potrebe kmetovalcev je dovoljena na zemljiščih, ki so dovolj velika, ob upoštevanju zadostnih odmikov od sosednjih objektov in zadostne površine za dovoz in manipulacijo.
Pomožne objekte je dovoljeno graditi v skladu z odlokom o pomožnih objektih, vendar morajo biti oblikovno in funkcionalno usklajeni s sosednjimi objekti, ob upoštevanju meril in pogojev za graditev novih objektov.
14. člen
Lokacije za postavitev spominskih obeležij, napisnih tabel oziroma panojev ter gostinskih vrtov in stojnic naj bodo izbrane na podlagi vsakokratne podrobne urbanistične presoje prostora tako, da se s postavitvijo dopolnjuje javni prostor. Večja reklamna znamenja in turistične oznake naj bodo praviloma postavljene združeno na skupnih lokacijah tako, da niso motilne za okoliški ambient ter ne ovirajo prometa in vzdrževanja komunalnih naprav.
15. člen
Ograje so dopustne, kadar je potrebno zavarovati zemljišča, objekte ali naprave pred nezaželenimi vplivi okolice, zavarovanje območja pred nevarnimi vplivi na ljudi in živali ter preprečevanje nedovoljenega prečkanja območij.
Ograje ne smejo biti višje od 1,5 m, razen v primerih posebnih varnostnih ali zaščitnih zahtev.
V primeru postavljanja ograje proti javni cesti je obvezen odmik ograje, da je omogočeno nemoteno vzdrževanje cestnih površin. Ograje med parcelami se izvedejo kot žive meje.
3.3 Spremembe namembnosti
16. člen
Spremembe oziroma dopolnitve namembnosti objektov so dopustne v tolikšni meri, da se ne spreminja namembnost območja.
Vnašanje novih dejavnosti ne sme ogrožati sedanje namembnosti in mora biti brez negativnih vplivov na bivalne in delovne pogoje.
17. člen
V pretežno stanovanjskih ali kmetijskih območjih je v stanovanjske ter gospodarske in počitniške objekte možno vnesti naslednje spremembe oziroma dopolnitve namembnosti:
– kmečki turizem - vinotoče
– trgovsko in gostinsko dejavnost
– drobno obrt
– osebne storitve
– finančne in poslovne storitve
– dopolnilne dejavnosti v kmetijstvu
– druge storitvene dejavnosti, ki so v skladu z zahtevami kraja oziroma območja.
Za vnašanje proizvodnih obrtnih dejavnosti in gostinskih dejavnosti je potrebno predhodno mnenje sveta krajevne skupnosti in strokovno mnenje pooblaščene institucije o vplivu dodatne dejavnosti na okolje.
18. člen
Soglasje sosedov ni pogoj za izdajo dovoljenj za spremembo namembnosti objektov.
Pri odločitvah, kjer nastopajo nasprotni interesi, je odločilno strokovno mnenje pooblaščene institucije o vplivu dejavnosti na okolje ter mnenje oziroma poprejšnje soglasje pristojnih inšpekcij.
Pred izdajo dovoljenja za spremembo namembnosti, ki zajema obrtne in podobne dejavnosti, se pridobi tudi mnenje občinske obrtne zbornice.
19. člen
Za potrebe dodatnih dejavnosti so dovoljene tudi nadzidave, prizidave in rekonstrukcije obstoječih objektov v skladu z merili in pogoji, ki so določeni v predhodnih določbah tega odloka.
IV. POGOJI ZA URBANISTIČNO OBLIKOVANJE OBMOČIJ TER ZA ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE OBJEKTOV IN NAPRAV TER DRUGIH POSEGOV V PROSTOR
4.1 Oblikovanje objektov
20. člen
Novogradnje, nadzidave, prizidave in ostali posegi v prostor naj vzdržujejo postavljeno oblikovno identiteto in homogenost območja. Zato naj se prilagajajo okoliškim objektom in ureditvam po:
– zasnovi izrabe funkcionalnega zemljišča
– odmiku od sosednjih objektov
– sestavi osnovnih stavbenih mas
– višini in gradbeni črti
– naklonu streh in smereh slemena
– razmerjih fasad in njihovih orientacij, še zlasti na ulično stran
– merilih in razporeditvi fasadnih elementov, še zlasti oken in vrat
– barvi in teksturi streh in fasad
– načinu ureditve odprtega prostora
– načinu izvedbe ograj in ostalih pogojev v prostoru.
Na območju prevladuje tip enodružinske prostostoječe hiše P + M, podolžne oblike - v razmerju stranic min. 1 : 1,5 s strmim naklonom strešin (okrog 40o ).
Te zahteve naj se smiselno upoštevajo tudi pri adaptaciji objektov in pri oblikovanju pomožnih objektov, dopuščajoč funkcionalno pogojene različnosti.
Novi posegi v prostor morajo upoštevati načelo kontinuitete oblikovanja ter vzdrževati in izpopolnjevati vizualno enotnost.
Odprte površine, ki imajo javen značaj oziroma soustvarjajo ambientalno podobo širšega območja, naj bodo urejene enotno.
4.2 Lega objektov
21. člen
Novi objekti morajo biti odmaknjeni od parcelne meje tako, da ni motena sosednja posest in tako, da je možno vzdrževanje ter da so upoštevani požarnovarstveni, sanitarni in drugi tehnični pogoji.
Pri izdelavi lokacijske dokumentacije je potrebno zagotoviti medsebojni odmik objektov, tako da bodo bivalni prostori osončeni ob najneugodnejšem položaju sonca (21.12.) vsaj dve uri dnevno.
4.3 Funkcionalno zemljišče
22. člen
Velikost gradbene parcele mora biti prilagojena namembnosti objekta, njegovi velikosti ter oblikovanosti zemljišča.
Velikost gradbene parcele mora omogočiti zagotovitev vseh spremljajočih prostorskih potreb osnovne dejavnosti (parkirišča, skladišča), razen v primeru, če je zagotovljeno njihovo skupno zadovoljevanje v širšem območju.
Velikost gradbene parcele za enodružinsko stanovanjsko hišo praviloma ne sme odstopati od velikosti istovetnih parcel v soseščini. Širina funkcionalnega zemljišča okrog objekta je praviloma najmanj 2,5 m, širina dovoza do objekta najmanj 3,2 m.
Za kmetijske in proizvodne objekte, obrtne delavnice in objekte drobnega gospodarstva se velikost funkcionalnega zemljišča določa ob upoštevanju lege in medsebojne razporeditve objektov, vrste in možnosti širjenja proizvodnje, manipulativnega prostora, konfiguracije terena. Širina funkcionalnega zemljišča okrog navedenih objektov je praviloma najmanj 5 m. Velikost manipulativnega prostora za mehanizacijo najmanj v razdalji 15 m, širina dovoza pa najmanj 3,5 m. Parkirišča morajo biti od stanovanjskega objekta oddaljena praviloma najmanj 15 m.
4.4 Drugi posegi, ki trajno spreminjajo prostor
23. člen
Ceste je potrebno projektirati in graditi tako, da se na njih lahko varno opravlja promet, kateremu so namenjene.
Pri projektiranju je potrebno upoštevati tudi druge interese, kot so interesi obrambe, uporabe zemljišč, varstva voda, varstva naravnega okolja in podobno.
Komunalna omrežja ob prometnicah se praviloma locira v območje cestnega sveta.
24. člen
Vodovod in kanalizacija morata biti v minimalnem odmiku 3 m. Kolikor teh odmikov ni možno doseči, je potrebno izvesti dodatno medsebojno zaščito, pri čemer mora biti vodovod nad kanalizacijo.
V. POGOJI ZA KOMUNALNO OPREMLJANJE OBMOČJA
5.1 Vodooskrba
25. člen
Vodooskrba naselja Zavrh temelji na krajevnem zajetju in vodovodu, ki je v upravljanju krajevne skupnosti. Vodooskrba je sicer zadovoljiva, količine pa so za predvideno širitev naselja premajhne, požarna zaščita iz vodovodnega omrežja ni zagotovljena.
V primeru načrtovane revitalizacije naselja je potrebno urediti tudi vodooskrbo z navezavo na sistem Mariborskega vodovoda. Programsko je predvidena izgradnja vodovoda na potezi Korena-Voličina-Lenart. Na ta sistem bi se priključil tudi sistem za napajanje naselja Zavrh. Po izgradnji vodovodnega omrežja je priključitev nanj obvezna.
5.2 Odvajanje odpadne vode
26. člen
Naselje Zavrh nima urejenega kanalizacijskega omrežja. Do izgradnje kanalizacijskega omrežja se odvod odpadnih vod ureja preko triprekatnih vodotesnih greznic. Po izgradnji kanalizacije in čistilne naprave je priključitev na omrežje obvezna.
27. člen
Pri novogradnjah objektov kmetijske živinorejske proizvodnje je potrebno urediti gnojišča in gnojnične jame v skladu s strokovnim navodilom o urejanju gnojišč in greznic (Uradni list SRS, št. 10/85). Enako velja tudi za greznice hišnih odplak.
5.3 Odstranjevanje komunalnih odpadkov
28. člen
Pri vseh novih objektih je potrebno predvideti mesta za namestitev posod za odpadke ter zagotoviti dovoz do teh mest, odvoz odpadkov pa poveriti pooblaščeni komunalni organizaciji.
5.4 Oskrba z energijo in PTT zveze
29. člen
Na področju oskrbe z energijo (elektrika, plin, toplotno ogrevanje) in PTT zvez je potrebno upoštevati veljavne predpise za ta področja in zasnove omrežij v strokovnih podlagah PUP.
VI. KULTURNA IN ZGODOVINSKA DEDIŠČINA
30. člen
Vsi novi posegi na objektih ali območjih, ki so razglašeni za arheološke, zgodovinske, umetnostne, arhitektonske, urbanistične, ekološke in tehnološke spomenike, so možni le v soglasju z Zavodom za varstvo naravne in kulturne dediščine Maribor.
VII. VAROVANJE IN IZBOLJŠANJE OKOLJA
7.1 Varstvo zraka in vode
31. člen
Vsi viri onesnaževanja morajo biti izdelani, grajeni, opremljeni, uporabljani in vzdrževani tako, da ne izpuščajo v zrak ali v podtalje večjih koncentracij škodljivih snovi, kot je dovoljeno s predpisi, ki urejajo to področje.
Podjetja in druge pravne osebe morajo stalno nadzorovati onesnaževanje, ki ga povzročajo viri onesnaževanja zraka v njihovih objektih, obratih ali napravah, na način kot to predpišejo s splošnim aktom, ki ga sprejmejo v soglasju s pristojno inšpekcijsko službo.
7.2 Varstvo pred hrupom
32. člen
Objekti obrtnih in proizvodnih dejavnosti morajo biti locirani in zasnovani tako, da vplivi na okolje ne presegajo z zakonom predpisanih vrednosti.
V območjih, kjer so stanovanjski objekti (obstoječi in predvideni), so dopustne le take spremljajoče dejavnosti, ki ne povzročajo prekomernega hrupa.
7.3 Varstvo vode in obvodnih površin
33. člen
Varstveni režimi in območja vodnih virov so določena s predpisi, ki urejajo to področje.
Vsa skladišča tekočih goriv in naftnih derivatov morajo biti izvedena na način, ki onemogoča izliv v vodotoke oziroma podtalnico.
Tehnološke odpadne vode, katerih kvaliteta ne ustreza pogojem za odvod odpadnih voda, je potrebno predhodno ustrezno očistiti oziroma nevtralizirati v individualnih čistilnih napravah.
Dovoljeni so samo taki tehnološki postopki v predvidenih proizvodnih objektih in obrtnih delavnicah, ki ne bodo posegali v okolje s prekomerno hrupnostjo, onesnaževanjem zraka, onesnaževanjem podtalnih voda in podtalnice ter z odlaganjem tekočih in trdih industrijskih odpadkov na neustrezno deponijo.
VIII. UREJANJE PROSTORA ZA OBRAMBO IN DRUŽBENO SAMOZAŠČITO
34. člen
To področje se ureja na podlagi veljavnih predpisov.
IX. KONČNE DOLOČBE
35. člen
Upravni organ, pristojen za izdajo lokacijskih dovoljenj, lahko pred izdajo lokacijskega dovoljenja za posamičen poseg zahteva analize širših prostorskih pogojev v območju, če je to potrebno:
– za ugotovitev in odpravo motenj, ki jih investitor že povzroča z obstoječo dejavnostjo
– za ugotovitev morebitnih sprememb splošnih pogojev v območju, ki so nastale postopoma skozi daljše obdobje
– za zagotovitev enakih možnosti uporabnikov prostora glede razreševanja njihovih prostorskih potreb, kadar obstaja nevarnost, da bi s posamičnimi posegi ne omogočili racionalne rabe prostora
– za zagotovitev enotnega oblikovanja širšega območja.
Upravni organ lahko v navedenih primerih lokacijsko dovoljenje za novi poseg v prostor pogojuje s predhodno ureditvijo širših prostorskih pogojev.
Upravni organ mora pred izdajo lokacijskega dovoljenja obravnavati skupaj s pristojnimi organi in organizacijami vse kompleksnejše posege v prostor, ki po podrobnejših merilih in pogojih za posamezna območja urejanja in morfološke enote, zahtevajo strokovne preverbe.
36. člen
Za območje ožjega centra naselja Zavrh so izdelane posebne strokovne podlage (Urbis Maribor, št. 30-30/95 iz junija 1995), ki so sestavni del tega odloka.
37. člen
Prostorski ureditveni pogoji so na vpogled občanom, podjetjem in zavodom na Občini Lenart in pri podjetju Urbis d.o.o. Maribor.
38. člen
Nadzorstvo nad izvajanjem tega odloka opravlja pristojna prostorska inšpekcija.
39. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 352-2/95
Lenart, dne 28. julija 1995.
Predsednik
Občinskega sveta
občine Lenart
Milan Gumzar l. r.
