Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in na podlagi 16. člena statuta Občine Sežana (Uradni list RS, št. 28/95 in 35/95), je Občinski svet občine Sežana na seji dne 7. novembra 1995 sprejel

Ta odlok določa pogoje in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori) na območju Občine Sežana, katerih lastnik je občina in jih je prenesla v upravljanje drugim pravnim osebam.

Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

O oddaji poslovnih prostorov v najem odloča občinski svet, ki za to lahko pooblasti župana občine.

Vsa strokovna, administrativno tehnična dela in drugo pismeno delo (priprava pogodb) opravlja Komunalno-stanovanjsko podjetje Sežana, ki tudi zbira prijave in s katerim sklene župan Občine Sežana posebno pogodbo.
Za vse, kar ni določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi.

Poslovni prostori se oddajajo v najem na podlagi javnega natečaja. Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se najemnik mora izseliti iz drugega poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnem dokumentu;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma če je opravljena združitev družbenopravnih oseb;
– če najemnik zamenja ali odstopa drug enakovreden poslovnih prostor;
– če najemnik opravlja dejavnost posebnega družbenega pomena;
– če s tem dosedanji najemnik pridobi nove poslovne prostore v isti stavbi ali neposredni okolici, v kateri se lahko opravlja ista dejavnost;
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju občinskega sveta.

Politične stranke, zastopane v občinskem svetu, imajo za svoje potrebe v času trajanja mandata pravico do brezplačne dodelitve enega poslovnega prostora v skupni površini do 25 m˛.

Poslovni prostori se oddajo v najem za določen oziroma nedoločen čas. Najemna pogodba, ki je sklenjena za določen čas, preneha s pretekom časa, za katerega je bila sklenjena ali pred tem, če so podani razlogi za odpoved ali odstop od najemne pogodbe.

Razpis javnega natečaja mora vsebovati:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora;
– izhodiščno višino najemnine;
– predvideno namembnost poslovnega prostora;
– čas za katerega se poslovni prostor daje v najem;
– rok za zbiranje ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave;
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
– zahtevo o predložitvi dokazov prosilca o izpolnjevanju določenih pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti,
– potrdilo o plačanih družbenih obveznostih.
Sklep o razpisu javnega natečaja se objavi na krajevno običajen način ali sredstvih javnega obveščanja.

Kolikor se na natečaj za oddajo določenega poslovnega prostora prijavi več kandidatov, ki izpolnjujejo pogoje iz natečaja, se opravi licitacijo o višini najemnine za poslovni prostor.
Poslovni prostor pridobi v najem tisti kandidat, ki na licitaciji izlicitira najvišjo najemnino.
Zoper odločitev o oddaji poslovnega prostora v najem, lahko vsak kandidat, ki se je udeležil natečaja, vloži v 15 dneh od dneva, ko je prejel obvestilo o izbiri kandidata za najem poslovnega prostora, ugovor na občinski svet. Ugovor vloži pri županu, ki ga odstopi občinskemu svetu v dokončno odločitev.

Poslovni prostor se odda v najem s sklepom. Zoper sklep je možna pritožba na občinski svet.
Odločitev občinskega sveta je dokončna.
Župan kot najemodajalec sklene z izbranim ponudnikom najemno pogodbo.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov in stavbe, v katerih so poslovni prostori;
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih;
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v stavbi;
– določila o času trajanja pogodbe;
– višino najemnine in sorazmerni del obratovalnih stroškov skupnih delov in naprav v stavbi;
– določila o odpovedi;
– določila o vzdrževanju poslovnih prostorov;
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpisa pogodbenih strank.

V času najema najemnik odgovarja za vsakršno škodo, ki bi morebiti nastala v prostoru, na opremi teh tehničnih sredstvih in drugih sredstvih, ki se dajejo v najem.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom 1 leta;
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena;
– z odstopom od najemne pogodbe;
– po samem zakonu.

Občinski svet odstopi od najemne pogodbe (oziroma jo razdre) in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja;
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške;
– če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;
– če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot 3 mesece;
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti;
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenovi stavbe;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja lastnika;
– če najemnik ne plača najemnine ali stroškov upravljanja s skupnimi deli in napravami hiše, v roku 15 dni po prejemu opomina najemodajalca;
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu;
– v drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.

Brez javnega natečaja se oddajajo v najem tudi dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori, s katerimi razpolaga Občina Sežana, društvom, strankam in drugim civilnim in pravnim osebam za opravljanje njihove dejavnosti za določene dneve, oziroma ure v tednu. Občinski svet sprejme seznam in cenik teh poslovnih prostorov, ki se dajejo v najem. Kolikor je več interesentov, se odda prostor najugodnejšemu ponudniku.

Osnova za določanje mesečnih najemnin za poslovne prostore v lasti Občine Sežana se oblikuje glede na površino prostora in dejavnost.
Poslovni prostori so glede na vrsto dejavnosti razvrščeni v štiri skupine:
1. Dejavnost A
– proizvodna dejavnost,
– trgovska in gostinska dejavnost, pošta, telekomunikacije, banke, koncesijske dejavnosti ter pisarniški prostori.
2. Dejavnost B
– ostale obrti, podjetja in kmetijske dejavnosti,
3. Dejavnost C
– skladišča, pomožni prostori, garaže.
4. Dejavnost D
– poslovni prostori namenjeni za družbene dejavnosti, dejavnosti društev, prostori KS in političnih strank, ki niso zastopane v občinskem svetu.
Mesečna najemnina za m˛ znaša: (DEM v tolarski protivrednosti po srednjem deviznem tečaju Banke Slovenije na dan izstavitve računa)

----------------------------------------------------
              A            B            C          D
----------------------------------------------------
I            20           18           15          7
II           17           14           12          5
III          15           12           10          4
----------------------------------------------------

Najemnina za poslovne prostore v prvem nadstropju se zniža za 20 %, za poslovne prostore v višjih nadstropjih pa se zniža za vsako nadstropje za nadaljnjih 10 %.

Poslovni prostori so glede na svojo lokacijo razvrščeni v tri območja:
I. Območje: Partizanska cesta v Sežani
II. Območje: Center Sežane (ta obsega poslovne objekte na ulicah in cestah, ki ležijo znotraj območja, ki ga omejuje naslednja linija: od Trga 28. avgusta preko Partizanske ceste na Repentaborsko ulico, nato na Sejmiško pot do ceste Pod Taborom, po cesti pod Taborom do Cankarjeve ulice, od tu na ulico Jožeta Pahorja do Ceste na Lenivec, po Cesti na Lenivec do Partizanske ceste, nato na Kolodvorsko ulico, po Kolodvorski ulici do železniške postaje, nadalje po Kosovelovi ulici do Bazoviške ceste, po Bazoviški cesti do nadvoza na železniški progi do Trga 28. avgusta ter objekte, ki stojijo na ulicah in cestah, ki predstavljajo razmejitveno linijo).
III. Območje: Vse ostale ulice, kraji in naselja v občini.

Najemniki tistih poslovnih prostorov, ki so namenjeni ohranjanju in prezentiranju kulturne dediščine in v primerih, za katere se odloči občinski svet, razen dejavnosti A, so lahko oproščeni plačevanja najemnine pod pogojem, da v skladu z deležem, ki jim pripada, prevzamejo financiranje vzdrževalnih del v objektu.

Najemnik je dolžan poleg najemnine plačati še prometni davek na storitev.

Sredstva najemnin poslovnih prostorov se uporabljajo za kritje stroškov upravljanja, tekočega in investicijskega vzdrževanja skupnih delov in naprav hiš in poslovnih prostorov, za nakup in prenovo poslovnih prostorov, za kritje amortizacije, ter za razvoj in pospeševanje drobnega gospodarstva.

Ta določila ne veljajo za novozgrajene in na novo adaptirane poslovne prostore, le kolikor se vložena sredstva vrnejo najmanj v osmih letih, sicer se najemnina za te prostore ustrezno poveča.

Vsi, ki imajo na dan uveljavitve tega odloka sklenjeno najemno pogodbo se jim bo na osnovi aneksa k pogodbi zaračunavala nova najemnina, in sicer od prvega dne v naslednjem mesecu po uveljavitvi tega odloka.

Ta odlok prične veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu RS. Z uveljavitvijo tega odloka se preneha uporabljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 3/91, 1/92, 6/92, 45/92, 61/93).