Na podlagi 21. člena statuta Občine Ribnica (Uradni list RS, št. 44/95) je Občinski svet občine Ribnica na seji dne 9. 11. 1995 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se ureja način, pogoje in postopek oddajanja poslovnih prostorov in stavb (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori) na območju Občine Ribnica, s katerim razpolaga Občina Ribnica.
2. člen
Za poslovne prostore se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
Če nastane dvom ali se šteje prostor za poslovni prostor, odloča na predlog odbora za gospodarstvo občinski svet.
3. člen
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z zazidalnimi načrti, ureditvenimi načrti in prostorsko ureditvenimi pogoji.
II. PRISTOJNI ORGAN ZA IZVEDBO ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV
4. člen
O oddaji poslovnih prostorov v najem na predlog odbora za gospodarstvo odloča občinski svet.
5. člen
Poleg ostalih rednih nalog odbor za gospodarstvo opravlja še naslednje naloge:
– predlaga spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov,
– predlaga razpis javne dražbe za oddajo poslovnih prostorov,
– obravnava ugovore zoper sklep o oddaji poslovnih prostorov po izvedbi javnega natečaja in predlaga občinskemu svetu stališča,
– obravnava druga vprašanja v zvezi s poslovnimi prostori in ima evideno o poslovnih prostorih, s katerimi razpolaga Občina Ribnica,
– spremlja politiko oddajanja poslovnih prostorov, s katerimi razpolaga Občina Ribnica in predlaga občinskemu svetu ukrepe.
6. člen
Vsa strokovna, administrativno-tehnična dela in drugo pismeno delo (priprava pogodb) za odbor za gospodarstvo opravlja občinska uprava.
7. člen
V času najema najemnik odgovarja za vsakršno škodo, ki bi morebiti nastala v prostoru, na opremi ter tehničnih sredstvih in drugih sredstvih, ki se dajejo v najem.
III. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV
8. člen
Poslovni prostor se odda v najem praviloma z javno dražbo ali zbiranjem pisnih ponudb, z neposredno pogodbo pa le v primerih, določenih s tem pravilnikom.
9. člen
Sklep o javnem natečaju oziroma zbiranju pisnih ponudb sprejme občinski svet, ki določi pogoje javnega natečaja. Javni natečaj se opravi z javno dražbo, razpis pa z izbiro najboljšega ponudnika. Javno dražbo izvede komisija za dražbo, ki jo imenuje občinski svet.
10. člen
Javna dražba ali razpis se objavi najmanj 15 dni pred dnevom dražbe na oglasni deski Občine Ribnica ali v sredstvih javnega obveščanja, o čemer predhodno odloči Občinski svet občine Ribnica.
11. člen
Razpis ali zbiranje ponudb mora vsebovati: kraj, ulico in hišno številko poslovnega prostora, površino prostora, namembnost le-tega, natančno opredelitev dejavnosti, izklicno ceno najemnine, varščino v višini petih izklicnih cen mesečne najemnine, ki jo morajo udeleženci plačati pred pričetkom javne dražbe, z navedbo žiro računa, čas za katerega se oddaja poslovni prostor v najem, čas in kraj javne dražbe ali odpiranja pisnih ponudb, kjer se lahko interesenti predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji ter druge pomembne podatke za oddajo poslovnih prostorov v najem.
12. člen
V primeru, da je poslovni prostor v stavbi, ki je pod spomeniškim varstvom, mora razpis vsebovati tudi predvidena vlaganja v obnovo in delež, ki ga bo moral prevzeti najemnik.
13. člen
Pisni ponudbi je treba priložiti dokaz o izpolnjevanju pogojev glede dejavnosti najemnika (npr. izpis iz sodnega registra, obrtno dovoljenje oziroma drug tovrstni dokument) in dokaz o plačilu varščine.
14. člen
Komisija za dražbo prične z dražbo ob napovedanem času. Prisotne seznani s pogoji, in sicer:
– zastopniki oziroma pooblaščenci morajo predložiti pooblastilo za zastopanje,
– najnižji znesek, s katerim dražitelj povečuje izklicno ceno najemnine,
– na dražbi uspe dražitelj, ki ponudi najvišjo ceno najemnine za razpisani poslovni prostor,
– draži samo tisti udeleženec, ki je vplačal varščino,
– dražiteljem, ki na dražbi ne uspejo, se varščina vrne.
15. člen
Komisija za dražbo evidentira dražitelje in ugotovi ali so plačali varščino in ali izpolnjujejo druge razpisne pogoje ter začne z dražbo. Izklicatelj javno objavi izklicno ceno za posamezni poslovni prostor.
V primeru, da draži poslovni prostor en dražitelj, ki nedvoumno izjavi, da z izklicno ceno soglaša, mora izklicatelj glasno ponoviti izklicno ceno, nato pa razglasiti dražitelja, ki je na dražbi uspel in doseženo ceno.
V primeru, da draži poslovni prostor več dražiteljev začne izklicatelj dražbo na način, da izkliče začetno ceno in vpraša priglašene dražitelje, kdo sprejema izklicno ceno.
Nato izklicno ceno prvič ponudi in vpraša dražitelje, kdo da več. To pa do tedaj, dokler noben dražitelj cene ne poviša. Če noben dražitelj ne ponudi višje cene, ko tretjič izkliče najvišjo ceno najemnine poslovnega prostora izklicatelj razglasi najboljšega ponudnika.
16. člen
O poteku ustne javne dražbe se vodi zapisnik. Zapisnik podpišejo vsi dražitelji in člani komisije za dražbo.
17. člen
Komisija za dražbo za izvedbo javne dražbe pripravi zapisnik o izvedenem postopku, hkrati pa obvesti vse ponudnike, ki so sodelovali na javni dražbi.
Ugovor lahko vloži vsak udeleženec javne dražbe v roku 8 dni od prejema obvestila. Občinski svet mora odločati o ugovoru v 30 dneh od dneva, ko je bil ugovor vložen.
18. člen
Odbor za gospodarstvo zadeve preveri, če je zoper oddajo poslovnega prostora podan kakšen ugovor, kolikor ga ni, predlaga občinskemu svetu, da poslovni prostor odda v najem s pogodbo.
19. člen
Komisija za dražbo opravi odpiranje pisnih ponudb po vrstnem redu prispelosti, ugotovi veljavnost ponudb in predlaga občinskemu svetu najboljšega ponudnika. O odpiranju pisnih ponudb se sestavi poročilo o odpiranju in zapisnik o izbiri.
20. člen
Ponudbnik je dolžan skleniti pogodbo v roku, ki je določen v sklepu komisije, najkasneje pa v roku 15 dni od dneva prejema sklepa.
V primeru, da najemnik ne sklene pogodbe v roku 15 dni od dneva prejema sklepa se šteje, da je od pogodbe odstopil. V tem primeru se plačana varščina ne vrne.
21. člen
Najemnik, ki je sklenil pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno pogodbo, lahko občinski svet odstopi od pogodbe brez odpovednega roka; pogodba se razveže, varščina se ne vrne.
22. člen
Na podlagi dokončne odločitve občinskega sveta skleneta najemodajalec, ki ga zastopa župan in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
23. člen
Če javna dražba ne uspe, odbor za gospodarstvo predlaga občinskemu svetu ponovitev javne dražbe oziroma razpisa ali pa sklenitev neposredne oddaje poslovnega prostora.
24. člen
Najemna pogodba se sklene brez javne dražbe ali zbiranja pisnih ponudb v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje oziroma če novi najemnik na dražbi odkupi celotno opremo,
– če dosedanji najemnik razširi dejavnost s pridobitvijo novih poslovnih prostorov v isti stavbi ali neposredni okolici, v kateri se lahko opravlja dejavnost,
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorsko-izvedbenemu aktu,
– če najemnik zamenja ali odstopi svoj poslovni prostor za drug poslovni prostor,
– če nadaljuje z dejavnostjo dosedanjega najemnika katerikoli pravni naslednik ali prevzemnik dejavnosti.
25. člen
Brez javnega natečaja ali zbiranja pisnih ponudb se oddajajo v najem dvorane, sejne sobe in drugi podobni javni prostori s katerimi razpolaga Občina Ribnica, društvom, političnim strankam ali drugim fizičnim ali pravnim osebam za opravljanje njihove dejavnosti za določene dneve oziroma ure v tednu.
Občinski svet sprejme seznam in cenik teh prostorov, ki se tako dajejo v najem.
26. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
27. člen
Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov in stavb, v katerih so prostori,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov,
– določila o času trajanja pogodbe,
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,
– višina najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov, naprav in storitev v stavbi,
– način plačevanja in pričetek plačevanja najemnine,
– določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev,
– načine prenehanja najemnega razmerja,
– določila o odpovedi in odpovednih rokov.
28. člen
Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas. Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta,
– če je načrtovana prenova objekta,
– če se načrtuje uporabo poslovnega prostora za lastne potrebe.
IV. PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
29. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom,
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena,
– z odstopom od najemne pogodbe,
– po samem zakonu.
30. člen
Občinski svet lahko sklene, da se odpove najemna pogodba tudi:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali druge najemnike poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora,
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške,
– če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega organa in najemodajalca,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnosti v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca,
– drugih v zakonu in pogodbi določenih primerih.
31. člen
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva takojšnjo izpraznitev prostorov ob vsakem času ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik tudi po njegovem opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
– če najemodajalec iz vzroka, za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost, in zato poslovni prostor nujno potrebuje sam.
V. DOLOČITEV NAJEMNINE
32. člen
Višino izklicne najemnine za posamezni poslovni prostor določi občinski svet ob razpisu javne dražbe ali zbiranjem pisnih ponudb, pri čemer upošteva povprečno tržno ceno v kraju, kjer se poslovni prostor nahaja.
Najemnina poslovnih prostorov oziroma pogodbena najemnina se mesečno valorizira glede na rast drobnoprodajnih cen.
33. člen
Način določanja najemnine iz 32. člena tega pravilnika se uporabi tudi v primeru oddaje poslovnih prostorov v najem s sklenitvijo neposredne pogodbe.
34. člen
Občinski svet odloči o višini najemnine mimo 32. in 33. člena pravilnika, kolikor se poslovni prostori oddajo v najem političnim strankam, humanitranim organizacijam in društvom.
35. člen
Najemnik poslovnega prostora lahko pridobi v najem tudi delno dokončane ali nedokončane poslovne prostore.
Sredstva, ki jih je najemnik vložil v poslovne prostore, se lahko poračunajo z najemnino s pogoje, da je najemnik pridobil predhodno pisno soglasje najemodajalca o sami prenovi in višini stroškov te prenove.
Najemodajalec in najemnik skleneta posebno pogodbo, s katero opredelita priznana vlaganja v ureditev poslovnih prostorov in način vračanja teh vlaganj.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
36. člen
Vse do sedaj sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov ostanejo v veljavi. Morebitna razhajanja med dosedanjimi najemnimi pogodbami in določbami tega pravilnika o pogojih najema se uredijo z aneksom k najemni pogodbi. Dosedanji najemnik pa ima pravico do izklicne cene v skladu z 32. členom tega pravilnika brez razpisa ali zbiranja ponudb.
37. člen
Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 01-NTK-363-5-95
Ribnica, dne 28. septembra 1995.
Predsednik
Občinskega sveta
občine Ribnica
mag. Andrej Mate l. r.
