Na podlagi drugega odstavka 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS št. 26/90, 18/93, 47/93 in 71/93) in 26. člena statuta Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS št. 32/95, 33/95) je Mestni svet mestne občine Ljubljana na 17. seji, 2. 4. 1996 sprejel

S tem odlokom se sprejmejo prostorski ureditveni pogoji za območje urejanja CO 1/27 Šumi, ki jih je izdelal Oddelek za urbanizem in okolje Mestne uprave Mestne občine Ljubljana v februarju 1996.

Meja območja urejanja je razvidna iz katastrske karte “Meja območja in členitev območja” v merilu 1:1000.

Sestavni del odloka je kartografsko gradivo odloka z vsebino:
– meja območja in členitev območja v merilu 1:1000;
– normativni elementi 1:500.

Območje se členi v pet funkcionalnih enot:
A) poslovna novogradnja z javnim pritličjem (možnost gradnje hotela visoke kategorije)
B) obstoječa zazidava ob Kongresnem trgu
C) Realka
D) Soteska
E) obstoječa zazidava ob Gregorčičevi

Pri vseh novogradnjah in parcelacijah v območju je treba upoštevati omejitve, podane z regulacijsko linijo, gradbeno linijo in gradbeno mejo ter omejitve višinskih gabaritov, kot je to razvidno iz karte normativni elementi.
Za posege pod sedanjim nivojem zemljišča je obvezno zagotoviti arheološki nadzor. Posegi v obstoječi stavbni fond so možni le v soglasju s pristojnim zavodom za varstvo naravne in kulturne dediščine.
Vsi objekti morajo biti priključeni na obstoječo primarno in sekundarno kanalizacijo mešanega sistema. Priključke iz kleti je potrebno urediti preko črpališč. Vse čiste meteorne vode je treba ponikati, kjer so za to dani pogoji. Meteorna voda z manjših manipulacijskih površin mora biti speljana preko lovilca olj.
Sekundarno vodovodno omrežje je treba dopolniti tako, da bo sposobno prevajati zadostne količine požarne vode in da bo omogočeno direktno priključevanje posameznih objektov. Ob novogradnji je treba zagotoviti ustrezno hidrantno omrežje.
Za potrebe ogrevanja in priprave tople vode je potrebno objekte priključiti na obstoječe vročevodno omrežje in ga po potrebi dograditi.
Vse objekte je za potrebe kuhe in tehnologije možno priključiti na plin.
Za priključitev novih objektov na električno omrežje je treba v objektu v okviru območja zgraditi novo TP.
Za javno razsvetljavo naj se uporabijo tipski elementi.
Priključitev novih objektov na telefonsko omrežje je možna preko obstoječe kabelske kanalizacije na ATC Center I.
Zbirna mesta za komunalne odpadke je treba locirati v objekte. V okviru novogradnje je treba predvideti tudi zbirna mesta za sekundarne surovine.
Urgentne poti morajo biti izvedene v skladu s predpisi.
Prezračevanje vseh novih objektov oziroma dejavnosti je treba speljati nad strehe višjih objektov in opremiti z dušilci zvoka.
Vsa novogradnja mora biti zasnovana tako, da bo zagotovljeno osončenje obstoječih in novih objektov v skladu z Raymondovim diagramom.
Pri načrtovanju dostopov je treba upoštevati pravilnik o projektiranju brez arhitektonskih ovir.

Območje A – poslovna novogradnja z javnim pritličjem (možnost gradnje hotela visoke kategorije)
Za območje je zahtevana kompleksna obravnava in kompleksna preureditev.
Novogradnjo je treba višinsko uskladiti z obstoječimi objekti ob Slovenski cesti (višina venca na koti 311–312, višina slemena na koti 314–316). Višinski gabarit objekta ob Kongresnem trgu je odrejen z maksimalno višino, ki ne seže čez višino slemena hiš ob Kongresnem trgu. Le v delu objekta (trakt, ki je pomaknjen na vzhodni del kompleksa) je dovoljena višja zidava, vendar le do višine, ki ne presega vidnega polja severne fasade v pogledu s križišča Slovenske ceste s Šubičevo ulico.
Pozidava vzhodnega roba Slovenske ceste je kontinuirana, z ustreznim odmikom od njene osi, ki izhaja iz uličnega profila (oziroma podaljšanja objekta Šumi). Severna linija je odrejena z odmikom od linije severne fasade nekdanje Wurcbachove hiše za toliko, da se sprostijo pogledi na grad in Deželni dvorec. Vzhodna linija objektov je odrejena z odmikom od obstoječe telovadnice pri Realki in poteka paralelno s smerjo Realke.
Arhitektura objekta mora biti reprezentativna. V kompleks se s prenovo vključi obstoječi objekt Šumi oziroma se ohrani vsaj njegova fasada, zato je dopustno obstoječe objekte ob Slovenski cesti prenoviti in pripojiti novi zazidavi ali pa jih porušiti in na njihovem mestu zgraditi nov objekt enakih višinskih gabaritov, ki mora biti oblikovno členjen. Raster fasade objekta ob Slovenski cesti mora upoštevati v kareju veljavno oblikovanje in razdelitev ter razmerja. Ob Slovenski cesti mora imeti objekt dvokapno strešino z enako kritino kot je na okoliških objektih. Pritličje objektov ob Slovenski cesti mora biti arkadirano. Projektanti arhitekture so dolžni spoštovati načelo o formiranju severne čelne fasade kot sestavnega elementa predprostora pred vstopom na Kongresni trg z južne strani. Ta fasada obenem predstavlja “point de vue” osrednjega dela mestne magistrale v središču mesta.
Na celotnem območju so potrebna predhodna arheološka izkopavanja. Koto kleti je treba uskladiti s koto arheoloških ostankov Emone, ki jih je treba v delu kleti prezentirati in situ. Način in obseg prezentacije določi pristojni konzervator na podlagi rezultatov izkopavanj.
Kletne etaže objekta se namenjajo parkiranju, servisnim in dopolnilnim dejavnostim objekta. Del 1. kleti se nameni arheološki prezentaciji, zato je potrebno niveleto 1. kleti uskladiti z arheološkim nivojem.
Pritličje se namenja reprezentativnemu vhodu v objekt ter raznovrstnemu javnemu programu, v katerega naj bodo vključene tudi dejavnosti kulturnega značaja, predvsem v delu objekta, orientiranem proti Kongresnemu trgu. Del javnega programa je možno locirati tudi v druge etaže, ki so pretežno poslovnega značaja.
Dostop do objekta je s Slovenske ceste, dovoz pa z Vegove v kletne parkirne etaže. Dostava za potrebe javnega in poslovnega programa je z Vegove preko kleti. Ob izrabi območja za hotel je obvezno zagotoviti dovoz za hotel pred vhod na severnem delu ob Kongresnem trgu tudi za kratkotrajne postanke avtobusov.
Zasnova objekta mora dopuščati možnost aktiviranja podzemne povezave pod Slovensko cesto pri Drami. Zasnova morebitnega hotelskega kompleksa mora vsebovati povezavo s Kongresnim centrom Cankarjev dom s podhodom pod Slovensko cesto in podzemno pasažo pod nivojem vzhodnega dela Veselove ulice.
Zaradi izrednega pomena, ki ga ima gradnja za oblikovno podobo mestne magistrale, je investitor dolžan za izdelavo projektne dokumentacije izvesti javni natečaj.

Območje B – obstoječa zazidava ob Kongresnem trgu
Obstoječi glavni objekti se ohranijo v okviru obstoječih gabaritov. Dopustna je tudi izraba podstrešij. Kjer zasnova objekta to omogoča, se pritličje namenja javnemu programu. Poslovnemu programu se lahko nameni tudi 1. nadstropje. Ostale etaže se namenijo stanovanjem, ob izrabi območja A za hotelski program pa lahko tudi hotelskim apartmajem.
Vse prenovitvene posege je treba uskladiti s pogoji pristojnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine.
Pomožne objekte je dopustno odstraniti in tako pridobljene površine parkovno urediti. Do odstranitve so na pomožnih objektih dopustna le tekoča vzdrževalna dela, poslovne dejavnosti v pomožnih objektih niso dopustne.

Območje C – Realka
Objekt Realke se ohrani in ostane namenjen šolstvu. Ostale objekte na tem območju je dopustno odstraniti. Ob opustitvi srednješolske dejavnosti v objektu Realke je dopustno objekt telovadnice programsko in fizično vključiti v kompleks predvidene novogradnje na območju A oziroma ga je dopustno porušiti in nadomestiti z novogradnjo, kot dopolnitev objekta na območju A, ki pa proti vzhodu ne sme presegati meje sedanje vzhodne gradbene linije objekta telovadnice. Oblikovanje fasade proti Realki mora biti podrejeno objektu Realke glede višinskih gabaritov in usklajeno z njim glede členitve fasade. Do opustitve srednješolske dejavnosti v objektu Realke ni dopustno odstraniti objekta telovadnice.
Vse posege v kompleks Realke je potrebno izvajati v skladu s konservatorskim programom, ki ga izdela pristojni zavod za varstvo naravne in kulturne dediščine.
Proste površine je potrebno ustrezno hortikulturno urediti in v čimvečji možni meri zazeleniti. Dopustna je suterenska izraba dela prostih površin.

Območje D – Soteska
Osnovni stavbni fond se ohrani in nameni dopolnilnim in spremljajočim dejavnostim visokega šolstva. Objekte je možno prenoviti v skladu s pogoji pristojnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine.
Objekt Soteska 4 je dopustno porušiti, vendar ga je ob tem obvezno nadomestiti z novim, ki je lahko za eno etažo višji, vendar pa mora ohranjati gradbeno linijo ob Soteski.
Pomožne objekte je dopustno porušiti. Do rušenja jih je dopustno tekoče vzdrževati, poslovne dejavnosti v pomožnih objektih niso dopustne. Ob severnem robu območja se zgradi rampa za uvoz v kletne etaže območja A.

Območje E – obstoječa zazidava ob Gregorčičevi
Osnovni stavbni fond se ohrani. Pritličje se nameni poslovnim dejavnostim oziroma javnemu programu, kjer zasnova stavbe to dopušča. V delu proti Slovenski cesti se pritličje ob prenovi ali nadomestni gradnji arkadira. Kletne prostore je dopustno izrabiti za poslovne dejavnosti, če s tem ni ogrožen dogovorjeni standard pomožnih prostorov stanovanj. Ostale etaže so stanovanjske. Dopustna je izraba podstrešij za stanovanja in ateljeje, kot stanovanjske pritikline.
Objekte je možno prenavljati v okviru obstoječih gabaritov v skladu s pogoji pristojnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine. Objekt Slovenska 10 oziroma Gregorčičeva 12 je dopustno nadomestiti in ga višinsko izenačiti s sosednjimi objekti.

Prostorski ureditveni pogoji so stalno na vpogled pri:
– Mestni upravi Mestne občine Ljubljana, Oddelek za urbanizem in okolje,
– Upravni enoti Ljubljana, izpostavi Center,
– krajevni skupnosti, za katero veljajo določbe tega odloka.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Inšpektorat RS za okolje in prostor pri Ministrstvu za okolje in prostor.

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehajo veljati določbe odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za območja urejanja v Občini Ljubljana Center (Uradni list RS št. 13/88, 21/90, 16/91, 35/92, 15/93 in 61/94), ki se nanašajo na območje urejanja CO 1/27 Šumi.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.