Na podlagi 17. člena statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 13/95, 37/95 in 6/96) ter 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86 ter Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93 in 71/93) je Občinski svet mestne občine Novo mesto na seji dne 30. 5. 1996 sprejel

S tem odlokom se ob upoštevanju usmeritev prostorskih sestavin dolgoročnega plana Mestne občine Novo mesto za obdobje od leta 1986 do leta 2000 – dopolnjen v letih 1990 do 1996 (Skupščinski Dolenjski list, št. 24/86, 3/90, 10/90 in 9/91 ter Uradni list RS, št. 17/92, 58/95, 11/96 in 16/96) in srednjeročnega družbenega plana Mestne občine Novo mesto za obdobje od leta 1986 do leta 1990 – dopolnjen v letih 1990 do 1996 (Skupščinski Dolenjski list, št. 24/86, 15/90, 9/91 in 12/91 ter Uradni list RS, št. 7/92, 23/92, 28/92, 35/92, 50/92, 1/93, 28/93, 32/93, 60/93, 69/93, 20/94, 50/94, 71/94, 78/94, 23/95, 58/95, 11/96, 16/96 in 32/96) ter 1. člena zakona o planiranju in urejanju prostora v predhodnem obdobju (Uradni list RS, št. 48/90) sprejme zazidalni načrt poslovno-stanovanjske gradnje v Dolenjih Kamencah. Zazidalni načrt je izdelal Topos Dolenjske Toplice d.o.o. pod št. ZN-72/95 v marcu 1996.
Sestavljata ga tekstualni del in grafične priloge.

Meja območja zazidalnega načrta poteka po severnih mejah parcel št. 559/2, 556, in 555, proti vzhodu prečka magistralno cesto M 4 parc. št. 1135, na vzhodnem delu poteka preko zemljišč s parc. št. 544, 547, 548, 549, 550, 554, 1146 pot, 688, 685, 686/1, poteka po južni meje tega zemljišča, prečka magistralno cesto M 4 s parc. št. 1135 in se nadaljuje po njenem zahodnem robu, seka parc. št. 680 ter poteka po južni meji tega zemljišča do javne poti parc. št. 1149. Pot nato prečka in se po njenem zahodnem robu in zahodnem robu parc. št. 650 preusmeri do zemljišča parc. št. 671. Po tem prečka zemljišča parc. št. 670 in 672 ter se nadaljuje po zahodni meji parcel št. 673 in 560, vse v k.o. Daljni Vrh.
Trafo postaja se postavi na zemljišču s parc. št. 590/1 k.o. Daljni Vrh, elektrokabelska kanalizacija pa poteka po zemljiščih s parc. št. 590/1, 588 in 1135, vse k.o. Daljni Vrh.
Meteorna in fekalna kanalizacija poteka izven območja urejanja s tem zazidalnim načrtom po zemljiščih s parc. št. 1149 pot, 651, 779, 783, 1150 pot, 785/1, 785/2, 790/4, 790/1, 792/1, 791, 828, 1152 pot, 849, 917 in 1131 potok, vse k.o. Daljni Vrh.

Območje zazidalnega načrta je namenjeno oskrbnim in servisnim dejavnostim, nadstropja oziroma mansarde objektov se lahko namenijo tudi za bivanje. V pasu ob magistralni cesti so dovoljeni servisi in trgovine, gostinski objekt, avtosalon ter bencinski servis s spremljajočimi dejavnostmi (avtopralnica, trgovina ipd.).
Avtomehanične delavnice, vulkanizerstvo, ključavničarstvo, skladišča ter druge sorodne dejavnosti se lahko umestijo v objekte, locirane v osrednjem delu območja in v dele objektov, kjer so možni dostopi in dovozi z interne ceste. V zahodnem delu območja se zemljišča namenijo manipulativnim in zelenim površinam. V nadaljevanju obstoječe vrste stanovanjskih objektov v jugozahodnem delu tega območja je možna dopolnilna stanovanjska gradnja.

A) Splošni pogoji za posege in oblikovanje območja:
Celotno območje se ureja kot poslovni, delno poslovno-stanovanjski in delno stanovanjski predel z videzom urejene mestne lokacije.
Nova struktura se mora prilagoditi prostorskim danostim (reliefu, obstoječi stanovanjsko-poslovni zazidavi), obenem pa naj kvalitetno zaznamuje prostor na vstopnem delu v širše območje Novega mesta z ljubljanske smeri. Z novimi ureditvami mora biti čitljiva struktura pozidave in delitev površin po namembnostih:
– pozidane površine (grajena struktura),
– utrjene površine – dovozi, manipulacijske površine in parkirišča, peš dostopi in peš (tlakovane) površine,
– zelene površine (obstoječ gozdič in druge zelene parkovno urejene površine ali zelenice).

B) Urbanistično-arhitekturni pogoji za celotno območje:
Pozidava je umeščena vzdolž magistralne ceste in ob interni cesti, ki s svojim krožnim potekom po dolini zagotavlja dostope in dovoze do vseh objektov oziroma njihovih funkcionalnih zemljišč.
Objekti ob magistralni cesti se s pritličjem navezujejo na nivo ceste, kjer se uredijo peš površine, dovozi in zelenice. Objekti v drugi liniji pozidave se s pritličjem navezujejo na nivo interne ceste v vzhodnem delu, s kletmi pa se na zahodni strani navezujejo na spodnji nivo interne ceste.
Že izvedeni objekt Vidic skupaj z obsežnim nasutjem se mora prilagoditi bodoči zazidavi in ureditvam v območju urejanja.
Območje zaznamujeta dva bolj izrazita sklopa zelenih površin; gozdič sredi območja se mora v čimvečji meri ohraniti in delno dosaditi, po zahodnem robu območja pa se proti stanovanjskim objektom izvede gosta visokorasla zasaditev, ki istočasno služi kot protihrupna zaščita.

C) Urbanistično-arhitekturni pogoji za objekte:
Objekti morajo biti poenoteni glede razmerij vertikalnih in horizontalnih gabaritov, oblikovanja, členitve fasad ter fasadnih materialov, oblike streh, naklonov in kritine.
Tlorisni gabariti objektov so: objekta št. 2a 24 m x 12 m, objekta št. 2b 35 m x 12 m, objekta št. 2c 18 m x 10 m, objektov št. 3, 4 in 5 20 m x 12 m objekta št. 6c 39,50 m x 12 m ter objektov št. 7a in 7b 24,50 m x 12 m. Objekt št. 6a je obstoječih dimenzij 14,50 m x 10,70 m. Med objetoma 2a in 2b ter 7a in 7b se izvedeta vezna člena.
Vertikalni gabariti objektov so K+P+1 ali K+P+M. Nadstropje ali mansarda pa se lahko umakne s fasadne osi v notranjost. V 1. fazi je lahko del objektov višine K+P s tem, da se v 2. fazi predvidi nadzidava.
Poleg opredeljenih vertikalnih gabaritov je možna dodatna izvedba kleti pri objektu št. 6c s tlorisom največ 39,50 m x 17 m ter pri objektu št. 7a s tlorisom do največ 37 m x 12 m, na njuno vzhodno stran. Kleti so v celoti vkopane, površina nad njimi se uporabi za dostopne poti ter parkirne površine za potrebe dejavnosti v teh objektih.
Konstrukcijskemu rastru mora slediti usklajena fasadna členitev. Dovoljeni so ometi svetlih barv, obloge z opeko in zasteklitve. Ostali fasadni elementi (ograje, okvirji odprtin, itn.) naj bodo kovinski in barvno poenoteni.
Strehe so lahko simetrične dvokapnice z naklonom od 30 do 35 stopinj v kombinaciji z ravnimi strehami (terase) ali samo ravne strehe. Kritina naj bo opečno rdeča ali grafitno siva. Strešni venci pri dvokapnicah morajo biti zidani. Konstrukcije so klasične ali skeletne z vmesnimi polnili.

Prodajni objekt bencinske črpalke je tlorisnih dimenzij 15,50 m x 10 m, višine največ 4,80 m, objekt za spremljajoče dejavnosti pa 10 m x 10 m, višine največ 3,80 m.
Črpalna ploščad z nadstrešnico je tlorisnih dimenzij 25,50 m x 18 m in višine največ 4,80 m. Nadstrešnica je jeklena, streha je ravna z dekorativno masko. Pod nadstrešnico se locirata dva črpalna otoka z vsemi vrstami goriva, razen ekstra lahkega kurilnega olja.
Rezervoarji so dvoplaščni s skupno prostornino 150 m3. Locirajo se pred črpalno ploščadjo, delno v zelenici, delno v cestišču z vkopom 4 m pod obstoječim terenom. Nad vsakim prekatom v cisterni se izvede kontrolni jašek iz vodotesnega betona.

D) Pogoji za zunanje in druge ureditve
Manipulativne površine se asfaltirajo, parkirišča pa tlakujejo. Na mestih, kjer so višinske razlike med cesto in posamezni platoji prevelike in bi izvedba brežin onemogočila racionalno rabo prostora, se izvedejo oporni zidovi, ki se dodatno, vendar enotno oblikujejo (obloge ali izvedba z naravnim kamnom, zazelenitev s plezalkami). Zelenice so le spremljevalke ostalih ureditev in naj bodo zatravljene, dovoljeno je tudi grmičevje in zasaditev z listavci (npr. judeževo drevo). Zasaditev z isto vrsto listavcev naj se izvede tudi ob parkiriščih.
Gozdič pri obstoječem objektu se mora v čimvečji meri ohraniti. Odstranjeni del zaradi speljave interne ceste je potrebno nadomestiti na sosednji parceli, ob objektih št. 5 in 6a. Gozdič se naj parkovno uredi; odstrani naj se podrast in drevje sanira. Zasutje debla hrasta najbližje obstoječemu objektu je treba odstraniti, drevo pa sanirati.
Vzdolž zahodnega dela območja, ob stanovanjski soseski, se mora izvesti gosta drevesna zasaditev (gaber in mestoma japonska češnja), pod drevjem pa visoko grmičevje (spiraea).

Cestno omrežje
Območje urejanja se s krožno napajalno cesto A-A priključuje na magistralno cesto M 4 preko dveh priključkov. Oba priključka imata pas za levo zavijanje. Priključek za uvoz do bencinske črpalke je istočasno tudi uvoz v ostali del območja, izvoz z bencinske črpalke pa je enosmeren, in sicer za smer Novo mesto. Izvoz za smer Ljubljana je možen preko glavnega križišča.
Magistralna cesta je v območju križišča s priključkoma napajalne ceste območja širine 2 x 3,50 m z odmikalnim pasom za levo zavijanje širine 3,25 m, kolesarsko in peš stezo 2 x 2,60 m in bankinama širine po 0,5 m.
Dodatno se predvidi desni izvoz iz bencinskega servisa v smeri Novega mesta.
Izven območja križišča je širina magistralne ceste 2 x 3,50 m, s kolesarsko in peš stezo 2 x 2,60 m in bankinama po 0,50 m.
V križišču magistralne ceste z glavnim priključkom napajalne ceste se izvedeta obojestransko avtobusni postajališči.
Sočasno z izvedbo notranjih cest se v 1. fazi izvede le razširitev magistralne ceste v območju priključitve teh cest za odstavne pasove in avtobusni postajališči. Rekonstrukcija te ceste na celotnem odseku se izvede na podlagi lokacijskega načrta, ki se sprejme kot poseben prostorski izvedbeni načrt. Z ureditvijo odstavnih pasov se prilagodijo tudi uvozi k stanovanjskim hišam na potezu od zemljišča s parc. št. 542 in 682 k.o. Daljni vrh.
Notranje ceste
Cestni sistem znotraj zazidalnega kompleksa je zasnovan hierarhično in omogoča krožni promet.
Na napajalno cesto A-A se izven območja glavnega križišča priključita dostopni cesti B-B za dvosmerni promet do bencinskega servisa in objekta št. 6a ter v nadaljevanju za enosmerni promet ter C-C za napajanje pritličij objektov št. 7a in 7b.
Napajalna cesta A-A se nato preko večjega padca nivelete spusti na spodnji nivo, kjer se razcepi za napajanje kletnih delov objektov št. 7a, 7b in objektov v osrednjem delu območja ter se nato prečno na pobočje vrne do gornjega platoja z bencinsko črpalko in cesto B-B.
Napajalna cesta je širine 2 x 3 m s hodnikom za pešce širine 1,60 m in bankinama po 0,50 m. Niveletno jo je treba prilagoditi rekonstruirani magistralni cesti.
Cesti B-B in C-C sta širine 2 x 3 m in z bankinama po 0,50 m. Cestišča vseh cest se dimenzionira na maksimalno obremenitev, to je osno nosilnost 25 t in se jih asfaltira. Računska hitrost je 30 km/h.
Napajalna cesta A-A ter vse dostopne ceste istočasno služijo kot požarne poti.
Peš in kolesarski promet
Ob magistralni cesti se izvede obojestranski hodnik, po katerem poteka peš in kolesarski promet. V območju urejanja se peš promet od ostalega prometa loči s hodniki, kolesarski promet pa se odvija po cesti.
Parkirišča
Površine za potrebe parkiranja so opredeljene na funkcionalnih zemljiščih posameznih objektov in so dimenzionirane glede na potrebe predvidenih dejavnosti. Parkirišča ob dostopni cesti v območje črpalke so namenjena uporabnikom objektov na zgornjem platoju (za bencinski servis, vulkanizerstvo Vidic in servis Krevs). Skupno število parkirnih mest v območju urejanja je 130.

Vodovod
Za oskrbo območja s pitno vodo je potrebna rekonstrukcija vodovodnega omrežja od cestnega podjetja do kompleksa zazidalnega načrta in nato tudi po obstoječi zazidavi celotnega območja Dolenjih Kamenc. Rekonstrukcija se izvede v telesu magistralne ceste oziroma v hodniku za pešce. Rekonstrukcija primarnega voda izven območja urejanja ni predmet tega zazidalnega načrta in bo obdelana v posebni prostorski izvedbeni dokumentaciji.
Vodovod se vodi v skrajnem robu hodnika za pešce oziroma v bankini notranjih cest. Glavni vod poteka ob cesti A-A in se na primarni cevovod priključi v glavnem križišču.
Vodo iz vodovoda se sme uporabljati le kot pitno in požarno vodo ter v sanitarne namene ter za pralnico; le-ta mora imeti zaprt sistem.
Za območje se upošteva en požar istočasno. Pri projektiranju se upošteva pravilnik o tehničnih normativih za hidrantno mrežo (Uradni list RS, št. 30/91) in požarno vodo 12 l/s.
Pri projektiranju in izvedbi vodovoda je potrebno upoštevati:
odlok o javnem vodovodu in o oskrbi prebivalcev z vodo Občine Novo mesto (Skupščinski Dolenjski list, št. 13/87),
tehnični pravilnik o javnem vodovodu (Skupščinski Dolenjski list, št. 6/87),
odlok o zaščiti vodnih virov na območju Občine Novo mesto (Skupščinski Dolenjski list, št. 13/83).

Kanalizacija
Kanalizacijo se izvede v ločenem sistemu. Fekalne vode se preko zbirnega kolektorja v cesti A-A vodijo proti potoku Bezgavec, kjer se priključijo na sušni kolektor naselja Gor. Kamence, ki poteka do predvidenega črpališča pri cestnem podjetju in nato do S kanala. Meteorne vode se ločeno spelje v potok Bezgavec.
Notranji razvod fekalne kanalizacije se izvede v obliki krakov z zbirnim kanalom v posameznih cestah. Fekalni kanali potekajo po sredini cestišča v povprečni globini 1,80 m, poleg njih pa meteorni kanali v vertikalnem zamiku ca. 0,50 m.
V času gradnje objektov se morajo zgraditi tudi primarni vodi in črpališče pri Cestnem podjetju Novo mesto za prečrpavanje odpadne vode v S kanal. Potek primarnih vodov izven območja ni predmet tega zazidalnega načrta. Do izgradnje primarnega kanala in prevezave na S kanal je za zagotovitev obratovanja objektov potrebno izvesti malo biološko čistilno napravo na zemljišču parc. št. 673 k.o. Daljni Vrh.
V meteorno kanalizacijo se smejo spuščati zgolj meteorne vode s parkirišč, cest in platojev preko lovilcev olj in maščob ter vodo s streh in drugih strešin in površin.

Energetsko omrežje
Območje se z električno energijo napaja iz obstoječega energetskega omrežja preko nove trafo postaje moči 630 kW z možnostjo širitve še nadaljnih 630 kW, locirana na mestu sedanje jamborske postaje. Elektrokabelsko kanalizacijo se izvede ob obstoječi magistralni ceti in se predvidi kot dolgoročna rešitev z upoštevanjem zazankanja 20 kV zanke. Kanalizacija se izvede iz 4 x PVC cevi profila 160. Vse omrežje znotraj kompleksa se predvidi v kabelski izvedbi v kabelski kanalizaciji.
Javna razsvetljava
Ob vseh notranjih cestah se ob zunanjem robu cestišča izvede javna razsvetljava. Razporeditev svetilk je razvidna iz zbirne situacije komunalnih naprav, medsebojna oddaljenost svetilk naj ne bo večja od 40 m. Kabli potekajo ob nizkonapetostnem razvodu in v kabelski kanalizaciji. Svetilke so tipizirane, višina kandelabrov je največ 7 m.
Ničenje in ozemljitev
Kot zaščitni ukrep proti nevarnemu dotiku s previsoko napetostjo se izvede ničenje in ozemljitev s pocinkanim valjancem.
Vsa dela na elektroomrežju mora izvesti po tehničnih predpisih za to usposobljen izvajalec.

Oskrba s plinom
Območje urejanja se priključi na plinovodno omrežje Novega mesta, ki je izvedeno do Cestnega podjetja Novo mesto. Plinovodno omrežje se predvidi istočasno z rekonstrukcijo vodovoda in se položi v levem robu magistralne ceste M4, smer Novo mesto–Karteljevo. Priključni vod za sosesko se izvede v glavnem križišču in poteka z odmikom 1 m od vodovodnega omrežja.

Tk omrežje in zveze
Tk omrežje se bo navezalo na ATC Novo mesto preko novega primarnega razvoda, ki bo potekal ob optičnem kablu. Na krajevno omrežje se naveže preko kabelske razdelilne omarice. Telefonski vodi v območju urejanja se izvedejo podzemno, sedanji zračni vodi se izvedejo zemeljsko. Telefonski vodi pod utrjenimi površinami se morajo dodatno zaščititi s PVC cevjo in obbetonirati.

Odstranjevanje odpadkov
Komunalni odpadki se zbirajo v zabojnikih znotraj območja urejanja in redno odvažajo na komunalno deponijo v Leskovcu.
Odpadke, ki imajo značaj odpadnih surovin je potrebno zbirati ločeno v okviru funkcionalnega zemljišča posamezne dejavnosti v posebnih zabojnikih ali delih objekta jih redno odvažati v nadaljnjo predelavo: investitor, pri katerem taki odpadki nastajajo, mora imeti z ustrezno, za to usposobljeno družbo ali posameznikom, sklenjeno pogodbo za predelavo.
Odpadna olja kot posebni odpadki s številko 54102 se morajo skladiščiti v posebnih posodah. Posebej je potrebno deponirati tudi prazno embalažo olj. O končni dispoziciji odpadka se mora voditi posebna evidenca.

Varstvo pred hrupom
V območju zazidalnega načrta ravni hrupa ne smejo presegati ravni, dovoljena za stanovanjska območja.
Za zmanjšanje ravni hrupa na stičnem območju s stanovanjsko sosesko v zahodnem delu je potrebno zasaditi visokoraslo drevje in gosto grmičevje kot vegetacijsko bariero ter izvesti leseno ograjo za dodatno zaščito pred izpušnimi plini.
Pri projektiranju in izvedbi objektov so investitorji dolžni upoštevati:
– zakon o varstvu okolja (Uradni list RS, št. 32/93),
– uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95).

Varstvo zraka
Zrak, ki se izpušča v ozračje, ne sme presegati mejnih količin vsebnosti snovi, določenih z uredbo o mejnih, opozorilnih in kritičnih imisijskih vrednostih snovi v zraku (Uradni list RS, št. 73/94), uredbo o emisiji snovi v zrak iz kurilnih naprav (Uradni list RS, št. 73/94).

Zaradi kraškega terena je potrebno opraviti geomehanske raziskave in pred nadaljnjim projektiranjem določiti način temeljenja.

Območje se bo urejalo v treh fazah.
Prva faza obsega:
– gradnjo sekundarnih komunalnih naprav in objektov ter notranjih cest vključno z rekonstrukcijo magistralne ceste v delu, ki je nujna za priključevanje območja nanjo,
– gradnjo primarnih kanalizacijskih naprav in objektov ter rekonstrukcijo vodovodnega omrežja do območja zazidalnega načrta oziroma postavitev male biološke čistilne naprave,
– gradnjo bencinskega servisa (objekti s št. 1a, b in c), vulkanizerske delavnice in servisa (objekta št. 6a) ter objektov s št. 2a in 2b, 3 in 7a z ureditvijo manipulativnih površin in vseh potrebnih ureditev v okviru funkcionalnih zemljišč posameznih objektov,
– zasaditev zahodnega dela območja ter izvedbo lesene ograje kot protihrupne zaščite.
Druga faza zajema zunanje ureditve soseske ter ureditve manipulativnih površin vključno z izvedbo hodnikov za pešce ter avtobusnih postajališč. V tej fazi se zgradijo tudi ostali objekti.
Tretja faza obsega možnost povečanja uporabnih površin z nadzidavo objektov ter končno ureditev območja.

Zemljišča, ki ne bodo zazidana v prvi oziroma drugi fazi, se lahko uporabljajo za enak namen, kot so se uporabljala pred veljavnostjo tega odloka.

Sočasno z gradnjo objektov se morajo izvesti vsi manjkajoči primarni komunalni vodi.
Obratovanje objektov pred celotno komunalno opremo območja ni dovoljeno.

Odstopanja od določil tega zazidalnega načrta so možna v tlorisnih gabaritih objektov, in sicer zgolj v zmanjšanju le teh, pri čemer se morajo ohraniti gradbene linije objektov v smeri napajalih cest ter struktura zazidave. Odstopanja so možna tudi pri kotah platojev in kleti do ±0,5m, če se ob izdelavi projektne dokumentacije podajo racionalnejše rešitve.

Z dnem veljavnosti tega odloka preneha veljati določba 50. člena odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za Novo mesto (izven mestnega jedra) in primestna središča (Uradni list RS, št. 7/92, 32/93 in 37/95) za ureditveno območje “IX/C2” – Nova kolonija-Z.

Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem tega zazidalnega načrta opravlja MOP, Inšpektorat RS za okolje in prostor, enota Novo mesto.

Zazidalni načrt je stalno na vpogled pri Sekretariatu za varstvo okolja in urejanje prostora – Zavodu za družbeno planiranje in urbanistično načrtovanje Mestne občine Novo mesto.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.