Na podlagi 4. in 10. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) ter enajste alinee 1. točke 15. člena in 22. člena statuta Občine Gornja Radgona (Uradni list RS, št. 60/95) je Občinski svet občine Gornja Radgona na seji dne 6. 6. 1996 sprejel
P R A V I L N I K
o določitvi načina in pogojev upravljanja s poslovnimi prostori in o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se ureja način in pogoji upravljanja ter oddajanja poslovnih prostorov in stavb v najem (v nadaljnem besedilu: poslovni prostori), ki so v lasti ali s katerimi razpolaga Občina Gornja Radgona.
2. člen
Za poslovno stavbo se šteje po tem pravilniku stavba, ki je namenjena za poslovno dejavnost in se v ta namen pretežno tudi uporablja. Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.
Če nastane dvom, ali se šteje prostor za poslovni prostor, odloča o tem Občinski svet občine Gornja Radgona.
3. člen
Poslovni prostor se da v najem s pogodbo, ki mora biti v skladu z določili tega pravilnika in sklepa občinskega sveta.
Poslovnega prostota ni dovoljeno oddati v najem za opravljanje take dejavnosti, ki bi bila na določeni lokaciji v nasprotju s prostorskimi akti in z drugimi predpisi občine.
4. člen
O oddaji poslovnih prostorov v najem odloča Občinski svet občine Gornja Radgona s sklepom na podlagi predloga, ki ga po določilih tega pravilnika in poslovnika občinskega sveta pripravi Odbor za varstvo okolja, urejanje prostora in gospodarske javne službe.
5. člen
Vsa strokovna, administrativno-tehnična dela za oddajo poslovnih prostorov in pripravo najemnih pogodb ter vodenje evidence najemnikov poslovnih prostorov opravlja občinska uprava.
II. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNIH PROSTOROV
6. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem praviloma na podlagi javnega natečaja.
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajo brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se dosedanji najemnik mora izseliti iz poslovnega prostora zaradi predvidene rušitve zgradbe ali zaradi potrebne prilagoditve zgradbe ali poslovnih prostorov z zahtevami veljavnega urbanističnega akta,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe,
– če je najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje ali če je opravljena združitev dejavnosti med različnimi najemniki in
– v posebej nujnih in utemeljenih primerih.
Predlog o oddaji poslovnega prostora v najem brez javnega natečaja oblikuje za občinski svet odbor iz 4. člena tega pravilnika.
7. člen
Javni natečaj se izvede z zbiranjem ponudb.
Razpis javnega natečaja mora vsebovati zlasti:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora,
– izhodiščno višino najemnine za m2,
– predvideno namembnost poslovnega prostora,
– stanje poslovnih prostorov in pogojev v zvezi s potrebno ureditvijo,
– čas za katerega se poslovni prostor daje v najem,
– rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave in
– kriterije iz 10. člena tega pravilnika.
Razpis javnega natečaja ob vsakokratni izpraznitvi poslovnega prostora objavi po določilih prejšnjega odstavka občinska uprava.
Razpis se objavi na oglasni deski Občine Gornja Radgona in v dnevniku Večer.
8. člen
Pisni ponudbi je potrebno priložiti dokaz o izpolnjevanju pogojev glede dejavnosti najemnika in sicer:
– izjava ponudnika o dejavnosti, ki jo bo opravljal v poslovnem prostoru,
– izpis iz sodnega registra,
– priglasitveni list za podjetnika posameznika.
V razpisu se lahko določi, da je ponudnik dolžan k ponudbi priložiti tudi druga dokazila o izpolnjevanju razpisnih pogojev in prednostnih kriterijev.
9. člen
Ponudbe prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti, na naslov, ki je naveden v javnem razpisu.
10. člen
Prispele ponudbe po poteku razpisnega roka obravnava odbor iz 4. člena tega pravilnika. Pri oblikovanju predloga za oddajo poslovnega prostora v najem, odbor upošteva naslednje prednostne kriterije:
– če je ponudnik nezaposlen in bi se z začeto dejavnostjo samozaposlil,
– če ponudnik zagotovi, da bo zaposlil invalidno osebo,
– če ponudnik opravlja dejavnost, ki se šteje v občini za deficitarno,
– če ponudnik opravlja dejavnost domače obrti ali dejavnost, ki izvira iz kulturnega izročila,
– če ponudi višjo najemnino kot je izhodiščna,
– če je ponudnik občan Občine Gornja Radgona.
Izoblikovan predlog za oddajo poslovnega prostora v najem posreduje odbor občinskemu svetu v obravnavo in sprejem.
III. NAJEMNO RAZMERJE
11. člen
Sklep občinskega sveta o oddaji poslovnega prostora v najem je podlaga za sklenitev najemne pogodbe. Najemna pogodba mora biti tudi vsebinsko skladna z določili tega pravilnika.
O odločitvi občinskega sveta obvesti ponudnike občinska uprava.
12. člen
Na podlagi sklepa občinskega sveta skleneta Občina Gornja Radgona, ki jo zastopa župan občine in najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
13. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem praviloma za določen čas in sicer za dobo 10 let.
14. člen
Najemna pogodba mora vsebovati predvsem:
– opredelitev pogodbenih strank,
– natančno navedbo lokacije poslovnih prostorov ali poslovne stavbe,
– namen rabe poslovnih prostorov in predvideno dejavnost,
– navedbo o izročitvi ključev,
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav,
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,
– višino najemnine in način poviševanja (usklajevanja) ter višino sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov, naprav in storitev v stavbi,
– način in pričetek plačevanja najemnine,
– določbe o vzdrževanju in preurejanju poslovnih prostorov,
– določbe o načinu obračunavanost posameznega primera.
15. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta,
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena,
– z odstopom od najemne pogodbe,
– po samem zakonu,
– v primeru, ko najemnik redno ne koristi poslovnega prostora za opravljanje svoje dejavnosti ali če v roku treh mesecev po sklenitvi pogodbe ni pričel opravljati dejavnosti v najetem prostoru.
16. člen
Najemodajalec odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora pri normalni rabi poslovnega prostora ali stanovanja, če gre za poslovno stanovanjsko zgradbo,
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnega prostora, ki spadajo v njegove stroške,
– če najemnik spremeni poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca,
– če najemnik brez upravičenih razlogov preneha z opravljanjem dejavnosti za več kot tri mesece,
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti,
– če najemnik odkloni sodelovanje pri prenosu stavbe,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja lastnika,
– če najemnik ne plača najemnine ali stroškov upravljanja s skupnimi deli in napravami hiše, v roku 60 dni po prejemu opomina najemodajalca,
– v drugih v zakonu in v pogodbi določenih primerih.
IV. DOLOČITEV NAJEMNINE
17. člen
Osnova za določitev najemnine za poslovne prostore je vrednost poslovnega prostora, določena po metodologiji, predpisani v pravilniku o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Vrednost poslovnega prostora se izračuna tako, da se množi število točk X vrednost točke X površina X korekcijski faktor. Vrednost točke za izračun najemnine je enaka vrednosti točke za stanovanja v Republiki Sloveniji in je vezana na tečaj DEM, ki se mesečno objavlja v Uradnem listu RS.
18. člen
Višina najemnine je odvisna od vrednosti poslovnega prostora in letne stopnje najemnine.
Mesečna najemnina se izračuna po naslednjem obrazcu:
V(p) x K
N(m) = ------------------
12 x 100
pri čemer je:
N(m) = mesečna najemnina
V(p) = vrednost poslovnega prostora
K = letna stopnja najemnine, izražena v % od vrednosti poslovnega prostora
19. člen
Letna stopnja najemnine (K) je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, na katerem je poslovni prostor in znaša:
----------------------------------------------------------
Namembnosti A B C
----------------------------------------------------------
1. skupina 24 24 24
2. skupina 31 29 28
3. skupina 37 35 34
----------------------------------------------------------
Skupine namembnosti so naslednje:
1. SKUPINA – dejavnost zdravstva, umetnosti, kulture, socialnega varstva, političnih strank, zvez, humanitarnih organizacij, izobraževanja, otroškega varstva, telesne kulture,
2. SKUPINA – poslovno trgovska, turistična in obrtna dejavnost: čevljarstvo, krojaštvo, pletilstvo, frizerstvo in kozmetični saloni, kemična čistilnica, optika, domača obrt, elektroinštalaterji, vodo in klima naprave, mizarstvo, RTV mehanika,
3. SKUPINA – poslovne dejavnosti (gostinski lokali, banke, slaščičarne, menjalnice, špediterstvo, pisarne podjetij, prodaja neživilskih proizvodov).
20. člen
Glede na lokacijo poslovnega prostora se določijo tri območja:
1. Območje A: (najugodnejša lega) obsega: Center Gornja Radgona, Partizanska ulica, Panonska ulica, Trg svobode, Kerenčičeva ulica, Jurkovičeva ulica.
2. Območje B: manj ugodne lege v strnjenih naseljih: Apače, Negova in druge ulice v Gornji Radgoni.
3. Območje C: ostala naselja v občini.
21. člen
Najemnina se povišuje za vnaprej vsake tri mesece in sicer za zbirni odstotek rasti cen na drobno v minulem trimesečju, ki ga ugotavlja in javno objavlja pristojni organ za statistiko v Republiki Sloveniji.
V primeru izredne inflacije se najemnina povišuje in usklajuje z rastjo cen na drobno mesečno.
22. člen
Sredstva od zbranih najemnin se zbirajo in razporejajo v proračun Občine Gornja Radgona.
V. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
23. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko oddajo v najem dograjeni ali nedograjeni poslovni prostori oziroma prostori, ki jih je zaradi dejavnosti potrebno preurediti.
24. člen
Najemnik lahko v času najema po predhodnem pisnem soglasju občinskega sveta vlaga v posodobitev poslovnega prostora. Investicijska vlaganja najemnika se lahko najemniku vrnejo tako, da se mu zniža najemnina za določen čas ali da se mu dovoli pobot vloženega zneska z najemnino. Pri poračunavanju vloženih sredstev z najemnino je pooblaščeni zastopnik najemodajalca dolžan upoštevati gospodarnost in potrebno donosnost od najemnin.
25. člen
Tekoča vzdrževalna dela in morebitne olepšave poslovnih prostorov bremenijo najemnika.
Najemnik mora na svoje stroške opraviti zasteklitve, čiščenje prostorov in izložb, vzdrževanje žlebov, naprav za odvod vode, požiralnikov, oljenje naprav in podobno.
26. člen
Najemodajalec je dolžan skrbeti za redno investicijsko vzdrževanje poslovnih prostorov in za zgradbo kot celoto.
27. člen
Če se izvede obnova, preureditev ali večja vzdrževalna ali investicijska dela v poslovnih prostorih, se ugotovi nova vrednost poslovnega prostora s ponovnim točkovanjem po merilih, ki jih določa ta pravilnik.
Nova vrednost poslovnega prostora je tudi osnova za ponovni izračun mesečne najemnine.
VI. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
28. člen
Vse do sedaj sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov na območju Občine Gornja Radgona se uskladijo z določili tega pravilnika v roku 6 mesecev po njegovi objavi.
29. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem, ki ga je sprejel Izvršni svet SO Gornja Radgona, dne 10. 5. 1993 in je objavljen v Uradnem listu RS, št. 28/93.
30. člen
Ta pravilnik začne veljati z dnem objave v Uradnem listu RS.
Št. 363-1/96
Gornja Radgona, dne 6. junija 1996.
Predsednik
Občinskega sveta
občine Gornja Radgona
Peter Fridau l. r.
