Na osnovi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 18/74 in 34/88) ter 10. člena statuta Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 34/95) je Občinski svet občine Slovenska Bistrica na 16. redni seji dne 26. 11. 1996 sprejel
O D L O K
o oddaji poslovnih prostorov v najem in določitvi najemnin za poslovne stavbe, poslovne prostore ter uporabnin za garaže in parkirišča, pokrite in nepokrite površine
I. SPLOŠNE ODLOČBE
1. člen
S tem odlokom se določa postopek in pogoji oddaje v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov, garaž, parkirišč, pokritih in nepokritih površin (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Slovenska Bistrica in način določitve najemnin.
II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
1. Komisija za oddajo – sestav in naloge
2. člen
O oddaji poslovnih prostorov odloča petčlanska komisija za oddajo poslovnih prostorov, ki jo na predlog župana imenuje občinski svet (v nadaljevanju: komisija).
Komisija ima sedež na Občini Slovenska Bistrica, Kolodvorska 10, Slovenska Bistrica.
3. člen
Komisija sprejme poslovnik o svojem delu.
Seje komisije se po potrebi udeležijo delavci drugih strokovnih služb Občine Slovenska Bistrica.
O oddaji poslovnega prostora ne more odločati član komisije, kadar je on ali njegov ožji družinski član prosilec za najem poslovnega prostora, ki je predmet odločanja.
4. člen
Strokovna, administrativna in tehnična opravila za komisijo opravlja občinska uprava, oddelek za gospodarstvo.
5. člen
Poslovni prostor se odda z javnim natečajem ali neposredno s pogodbo.
2. Oddaja na podlagi javnega natečaja
6. člen
Javni natečaj za oddajo poslovnih prostorov razpiše občinska uprava in ga objavi v sredstvih javnega obveščanja s prijavnim rokom, ki ne sme biti krajši od osem dni od objave.
Javni natečaj vsebuje:
– lokacijo, velikost poslovnega prostora in višino najemnine, veljavno v času natečaja;
– predvideno dejavnost oziroma prednostne dejavnosti ali omejitve;
– čas za katerega se poslovni prostor oddaja v najem;
– rok za prijavo na natečaj;
– višino in pogoje plačila varščine za najem poslovnega prostora;
– druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.
Pri oddaji poslovnega prostora za atelje in prostore za opravljanje druge kulturne ali poklicne dejavnosti, se poleg dokazil iz prvega odstavka tega člena zahtevajo tudi dokazila:
– o posebnih z zakonom določenih pogojih za opravljanje take dejavnosti;
– o članstvu v ustreznem društvu;
– o mnenju ustrezne strokovne organizacije oziroma društva;
– da se prosilec ukvarja s tako dejavnostjo oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in uspehih.
Vloge prosilcev z zahtevani listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako “Za javni natečaj”. Nepravočasnih in nepopolnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva. Besedilo tega odstavka je sestavni del natečaja.
7. člen
Po izteku razpisnega roka pristojna strokovna služba občinske uprave odpre prispele vloge ter seznani z njihovo vsebino komisijo, katera odloči o oddaji poslovnega prostora.
Nepravočasne in nepopolne vloge strokovna služba posebej označi ter o tem obvesti komisijo in prosilca.
8. člen
V primeru, ko pogoje javnega natečaja izpolnjuje več prosilcev, ki opravljajo isto dejavnost, se po sklepu komisije izvede dražba. Praviloma se odda poslovni prostor prosilcu, ki ponudi najvišjo najemnino. Prosilci za najem poslovnega prostora morajo biti s pogoji in načinom izvedbe dražbe seznanjeni pred izvedbo dražbe.
Oddaja poslovnega prostora na dražbi se opravi po postopku, ki je določen v poslovniku o postopku oddaje poslovnih prostorov na dražbi, ki ga izda župan.
Komisija ni dolžna oddati poslovni prostor najugodnejšemu dražitelju oziroma nobenemu dražitelju, če na osnovi ustreznega strokovnega mnenja ugotovi, da dokazila o finančnem stanju prosilca in njegov poslovni načrt za opravljanje dejavnosti v poslovnem prostoru ne zagotavljajo rednega plačevanja najemnine.
3. Neposredna oddaja
9. člen
Poslovni prostor lahko komisija odda v najem neposredno s pogodbo, in sicer:
a) na predlog župana občine;
– v primerih ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile za določen čas 6 mesecev,
b) s sklepom;
– družinskemu članu (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) dosedanjega najemnika v primeru upokojitve, bolezni ali smrti najemnika, če nadaljuje z isto dejavnostjo;
– če se ustanovijo nova ali reorganizirajo obstoječa podjetja, celotno podjetje ali posamezni deli podjetja pa so pravni nasledniki sedanjega najemnika;
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;
– če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je možno z obstoječim neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti;
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora.
4. Sklenitev najemnega razmerja
10. člen
Poslovni prostor se odda s sklepom komisije. O sprejetem sklepu se obvesti vse udeležence natečaja. Vsak udeleženec natečaja ima pravico do pritožbe, ki se vloži v pisni obliki pri komisiji v osmih dneh od dneva vročitve sklepa. O pritožbi odloči župan, katerega odločitev je dokončna.
11. člen
Poslovni prostor se odda v najem za nedoločen ali določen čas, ki ne sme biti daljši od 10 let.
12. člen
Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene Občina Slovenska Bistrica, ki jo zastopa župan, z najemnikom najemno pogodbo v skladu z zakonom in določili tega odloka.
Pogodba o najemu poslovnega prostora mora vsebovati še naslednje sestavine in določila:
– naslov poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri je poslovni prostor,
– površino vseh prostorov, ki sestavljajo poslovni prostor,
– višino najemnine, ki ne more biti nižja od objavljene v natečaju za oddajo poslovnega prostora v najem in način plačila,
– čas za katerega se sklene najemna pogodba,
– podrobnejšo navedbo dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru, potem ko so pridobljena vsa ustrezna dovoljenja in soglasja na osnovi razpisane dejavnosti,
– način oddaje poslovnega prostora: natečaj, dražba, neposredna dodelitev,
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi in pogoji njihove souporabe,
– določilo, da se pri večji obnovi ali preureditvi poslovnega prostora sklene z najemnikom posebna pogodba glede vračila stroškov vlaganj,
– o pravici vstopa najemodajalca v poslovni prostor in pravici ogleda oziroma pregleda,
– ostale obveznosti najemnika, ki izhajajo iz uporabe poslovnega prostora.
5. Prenehanje najemnega razmerja
13. člen
Najemna pogodba preneha z odpovedjo, s pretekom časa za katerega je pogodba sklenjena in z odstopom od pogodbe.
14. člen
Najemodajalec lahko odstopi od najemne pogodbe in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik tudi po opominu uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutna škoda,
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
– če najemnik iz vzroka za katerega ni odgovoren, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor nujno ne potrebuje,
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnih prostorov, ko so za to izpolnjeni pogoji, oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno,
– če najemnik ne uporablja poslovni prostor v skladu z najemno pogodbo,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem ali ga zamenja brez privolitve najemodajalca,
– če najemnik preneha opravljati dejavnost ali če namesto dejavnosti določene v pogodbi, brez soglasja najemodajalca opravlja drugo dejavnost, oziroma uporablja poslovni prostor v drugi namen kot je določeno s pogodbo,
– če najemnik odpove pri pristojnem organu obrtno dejavnost, ali mu je ta odvzeta oziroma je zoper njega zaključen stečajni postopek,
– če najemnik ne vzdržuje poslovnega prostora s skrbnostjo dobrega gospodarja ali po navodilih najemodajalca poslovnega prostora in inšpekcijske službe,
– če najemnik najemodajalcu v roku osem dni od datuma spremembe ne sporoči spremembe naslova stalnega bivališča ali spremembe številke žiro računa,
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu (in mu ponudi nadomesten prostor),
– ob upokojitvi najemnika.
III. DOLOČITEV NAJEMNIN
1. Najemnine za poslovni prostor
15. člen
Najemnine za poslovne stavbe in poslovne prostore se določijo po metodologiji predpisani s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Izračun se izvrši po formuli:
. Vp x Lsn
Nm = –––––––––––––
12 x 100
Nm – mesečna najemnina
Vp – prometna vrednost poslovnega prostora = (število točk x vrednost točke x uporabna površina x korekcijski faktor za popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov – konstrukcija)
Lsn – letna stopnja najemnine izražene v % od prometne vrednosti poslovnega prostora.
Izračunana najemnina predstavlja razpisano oziroma izklicno najemnino.
16. člen
Vrednost točke za izračun prometne vrednosti poslovnega prostora določi s posamičnim sklepom občinski svet vsaj enkrat letno. Kolikor tega ne stori se vrednost točke za naslednje leto revalorizira po indeksu rasti cen na drobno.
17. člen
Letna stopnja najemnine (Lsn) za poslovni prostor je odvisna od namembnosti poslovnega prostora oziroma dejavnosti, ki v njem poteka in območja, v katerem je poslovni prostor.
Letne stopnje najemnine izražene v % od prometne vrednosti poslovnega prostora se določijo po tabeli:
--------------------------------------------------------------
Skupina dejavnosti Območje
I II III IV
--------------------------------------------------------------
1. skupina 7,0 6,0 5,0 4,0
2. skupina 9,0 8,0 6,0 6,0
3. skupina 16,0 14,0 11,0 8,0
4. skupina 18,0 16,0 12,0 9,0
5. skupina 20,0 18,0 15,0 10,0
--------------------------------------------------------------
Skupine dejavnosti:
Namembnosti poslovnih prostorov so razdeljene v naslednje skupine (v oklepajih so navedene skupine in podskupine standardne klasifikacije dejavnosti, izdane na Uradu za statistiko Republike Slovenije):
1. skupina
– krajevne in mestne skupnosti (skupina 91)
– politične organizacije (skupina 91)
– društva (skupina 91)
2. skupina
– zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo (skupina 85)
– izobraževanje in naravno-raziskovalne dejavnosti (skupina 80)
– varovanje kulturnih dobrin (skupina 92,5)
– kulturno umetniške in izobraževalne dejavnosti ter sorodne dejavnosti (skupina 92,19)
– razstavni saloni (skupina 74,8)
– dejavnost javne uprave in obrambe, obvezno socialno zavarovanje (skupina 75)
– deficitarne dejavnosti, po odločitvi ustreznega upravnega organa
3. skupina
– specializirane trgovine osnovne oskrbe na drobno (skupina 52,1)
– gospodinjski servisi (skupina 93)
– storitvene in obrtne delavnice storitvenega značaja (skupina 93)
4. skupina
– večje trgovine (skupina 51 razen skupine 51,4)
– specializirane prodajalne (skupina 52,4)
– foto – ateljeji (skupina 74,8)
– živilska obrt (pekarne, slaščičarne) (skupina 15)
– časopisno-založniška obrt (skupina 22)
– tiskarstvo, fotokopiranje (skupina 22)
– druge tercdiarne dejavnosti: turistične, prevozniške, komisionarske, posredniške (skupina 63)
– storitvene infrastrukturnih sistemov (skupina 64)
5. skupina
– banke (skupina 65)
– denarni zavodi (zavarovalnice, borzno posredništvo) (skupina 66)
– finančni servisi, marketing servisi, informacijski servisi (skupina 67)
– igralnice (skupina 55)
– hoteli, nočni klubi (skupina 55)
– intelektualne storitve (advokati, notarji, umetniki, raziskovalci ipd.) (skupina 72, 73, 74)
– servis za osebno porabo, reprodukcijo, investicije (svetovanje, ekonomske storitve, propagandni design, inženiring ipd.) (skupina 72, 74)
– gostinski lokali (skupina 55)
– fine obrti plemenitih kovin (zlatarstvo, juvelirstvo, graverstvo) (skupina 33)
– trgovine z visoko tehnologijo (elektroniko, elektrotehnika, finomehanika ipd.) (skupina 72)
– trgovine s centralno funkcijo (zunanja trgovina, trgovina na debelo, blagovnice) (skupina 67, 70, 74)
V primeru, ko je namembnost poslovnega prostora za določeno dejavnost nepopolna in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed zgoraj navedenih skupin, odloči o razvrstitvi v skupino župan.
Kakovostna območja:
Območje občine, kjer je poslovni prostor, so razdeljena na 4 kakovostna območja po tabeli.
------------------------------------------------------------------
Kakovostno Naselja (zaselki, ulice)
območje
------------------------------------------------------------------
I. OBMOČJE – center mesta Slovenska Bistrica (Titova
cesta, Trg Alfonza Šarha, Čopova ulica, Ozka
ulica, Kolodvorska ulica, Grajska ulica,
Partizanska ulica od št. 1 do št. 37, Žolgarjeva
ulica, Vošnjakova ulica, Trg Svobode,
Gradišče).
– del naselja Pragersko: Ptujska cesta od št. 15
do št. 35, Kolodvorska ulica od št. 1 do št. 19
– del naselja Oplotnica: Partizanska cesta od
št. 34 do št. 70, Ulica Pohorskega Bataljona
od št. 1 do št. 7
– del naselja Poljčane: Bistriška cesta od št. 4
do št. 93, Dravinjska cesta od št. 1 do št. 64
------------------------------------------------------------------
II. OBMOČJE – ostali deli naselij Slovenska Bistrica,
Pragersko, Poljčane in Oplotnica, ter naselja
Zgornja Polskava, Zgornje Poljčane, Spodnje
Poljčane in Zgornja Bistrica.
------------------------------------------------------------------
III. OBMOČJE Areh, Cigonca, Čadram, Čadramska vas,
Črešnjevec, Devina, Dobriška vas, Dobrova,
Farovec, Gabernik, Gaj, Gladomes, Globoko,
Kebelj, Klopce, Kostanjevec, Kovača vas,
Krasna, Križni vrh, Laporje, Leskovec, Levič,
Lokanja vas, Lušečka vas, Makole, Malahorna,
Markečica, Modrič, Mostečno, Pečke, Pobrež,
Pokoše, Preloge, Prihova, Rogla (Pesek), Sele
pri Polskavi, Spodnja Brežnica, Spodnja
Ložnica, Spodnja Nova vas, Spodnja Polskava,
Stari Log, Straža, Studenice, Šentovec,
Šmartno na Pohorju, Štatenberg (turistično
območje), Trnovec, Ugovec, Veliko Tinje,
Videž, Visole, Vrhloga, Vrhole pri Slovenskih
Konjicah, Zgornja Bistrica, Zgornja Brežnica,
Zgornja Ložnica, Žabljek.
------------------------------------------------------------------
IV. OBMOČJE Bojtina, Božje, Brezje, Brezje pri Poljčanah,
Brezje pri Slovenski Bistrici, Bukovec, Cezlak,
Dežno pri Makolah, Dolgi vrh, Drumlažno,
Fošt, Frajhajm, Gorica, Hošnica, Hrastovec,
Jelovec, Ješovec, Jurišna vas, Kalše, Koritno,
Korplje, Kot, Kovaški vrh, Kočno ob Ložnici,
Kočno pri Polskavi, Križeča vas, Lačna Gora,
Ljubično, Lovnik, Ložnica, Lukanja, Malo
Tinje, Modraže, Nadgrad, Novake, Ogljenšak,
Okoška Gora, Ošelj, Planina pod Šumnikom,
Podboč, Podgrad, Prepuž, Pretrež, Raskovec,
Razgor, Rep, Ritoznoj, Savinsko, Sevec,
Smrečno, Spodnje Prebukovje, Stanovsko,
Stari Grad, Stopno, Stranske Makole, Strug,
Štatenberg (razen turističnega območja),
Tinjska Gora, Turiška vas na Pohorju, Urh,
Varož, Vinarje, Vrhole pri Laporju, Zgornja
Nova vas, Zgornje Grušovje, Zgornje
Prebukovje, Zlogona Gora, Zlogona vas.
------------------------------------------------------------------
2. Najemnine za garaže, parkirišča, pokrite in nepokrite površine
18. člen
Uporabnina za garaže, parkirišča, pokrite in nepokrite površine se določi po isti metodologiji kot najemnina za poslovne prostore.
Letna stopnja najemnine – Lsn je odvisna od vrste prostora in znaša:
----------------------------------------------
Vrsta prostora Lsn
----------------------------------------------
Garaža 8,0
Parkirišče 4,0
Pokrita površina 4,0
Nepokrita površina 2,0
----------------------------------------------
3. Obračun in plačilo najemnine
19. člen
Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino vnaprej do petnajstega v mesecu za tekoči mesec na račun proračuna Občine Slovenska Bistrica.
Najemnik lahko v soglasju z najemodajalcem plača najemnino vnaprej za več mesecev skupaj.
20. člen
Najemnina se usklajujejo s stopnjo rasti cen na drobno v Republiki Sloveniji.
21. člen
Pri oddaji v najem z dražbo je najemnina izračunana po tem odloku, izklicna najemnina.
22. člen
Komisija lahko najemniku na njegovo vlogo s sklepom za določen čas zniža najemnino oziroma ga za določen čas oprosti plačila najemnine v primeru:
– za čas adaptacije poslovnega prostora s soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega planu izvajanja del;
– v primeru elementarnih nesreč;
– v drugih primerih, ko na osnovi vloge najemnika pristojni upravni organ, ki pokriva področje dejavnosti prosilca, poda pisno utemeljitev.
IV. PROGRAM UPORABE SREDSTEV NAJEMNIN
23. člen
Poraba sredstev najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je sestavni del proračuna Občine Slovenska Bistrica. Najmanj polovica sredstev, pridobljenih s plačilom najemnin, se porabi za obnovo poslovnih prostorov in njihovo pridobivanje. Program pripravi občinska uprava oddelek za gospodarstvo.
V. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
24. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor, ki ga je treba za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
25. člen
Najemnik in najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.
Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
Vsa vlaganja se posebej opredelijo po končanih delih preverijo na osnovi ustrezne dokumentacije in računov.
26. člen
Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi nova vrednot poslovnega prostora, kar je podlaga za polno mesečno najemnino. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom opisanim v 25. členu.
Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje popolno vrednost mesečne najemnine.
VI. PREHODNE IN KONČNE ODLOČBE
27. člen
Dosedanje najemne pogodbe je treba uskladiti v roku 6 mesecev po uveljavitvi tega odloka.
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.
28. člen
Najemnine se po določilih tega odloka uskladijo roku enega meseca po uveljavitvi tega odloka. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.
29. člen
Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati pravilnik o oddaji in najemu poslovnih prostorov, ki so last Občine Slovenska Bistrica (Uradni list RS, št. 22/91 in 33/93).
30. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 1/1-465-12/96
Slovenska Bistrica, dne 26. novembra 1996.
Predsednik
Občinskega sveta
občine Slovenska Bistrica
dr. Janko Čar l. r.
