Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88), odloka o poslovnih prostorih Občine Postojna (Uradni list RS, št. 59/96) ter 16. člena statuta Občine Postojna (Uradni list RS, št. 1/96) je Občinski svet občine Postojna na 16. seji dne 2. 12. 1996 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
1. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se urejajo način, postopek in pogoji za oddajanje poslovnih prostorov v najem, katerih imetnik trajne pravice uporabe in razpolaganja je Občina Postojna, pogoji za sklenitev in prenehanje najemne pogodbe ter določena je sestava in naloge komisije za oddajanje poslovnih prostorov v najem.
2. člen
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
3. člen
Poslovni prostori se dodeljujejo v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z odlokom o poslovnih prostorih v Občini Postojna, zazidalnimi in ureditvenimi načrti ter prostorsko ureditvenimi pogoji.
4. člen
Poslovne prostore v najem oddaja posebna komisija, ki jo imenuje župan.
Komisija je za svoje delo odgovorna županu ter mu mora poročati o svojem delu.
Strokovna, administrativna in tehnična dela za komisijo opravlja tajnik občine in podjetje, katerega za posamezna dela pooblasti s posebno pogodbo župan.
II. SESTAVA IN NALOGE KOMISIJE
5. člen
Komisijo sestavljajo predsednik in 2 člana.
Predsednik komisije ima namestnika, ki ga nadomešča v času njegove odsotnosti.
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije in na katerih morata biti prisotna vsaj dva – predsednik oziroma namestnik in član. Na sejah se piše zapisnik.
6. člen
Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava podatke o poslovnih prostorih,
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora (z javnim natečajem ali neposredno s pogodbo),
– odloča o oddaji poslovnega prostora ponudniku, ki v največji meri izpolnjuje vse pogoje in predlaga sklenitev pogodbe,
– opredeljuje pogoje javnega natečaja ter sestavine najemne pogodbe,
– pridobiva potrebna soglasja in mnenja, če se ta zahtevajo pred oddajo poslovnega prostora v najem,
– predlaga županu prekinitev najemne pogodbe,
– daje soglasje k spremembi namembnosti poslovnega prostora, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba.
III. ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
7. člen
Poslovni prostor se oddaja v najem praviloma na podlagi javnega natečaja.
Izjemoma se lahko poslovni prostori oddajajo v najem brez javnega natečaja, neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu urbanističnemu dokumentu,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije zgradbe,
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma če je opravljena združitev dejavnosti,
– če s tem dosedanji najemnik pridobi dodatne poslovne prostore v isti stavbi,
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju župana.
8. člen
Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega akta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore,
– v primeru denacionalizacije,
– v drugih utemeljenih primerih, ki jih opredeli župan.
9. člen
Javni natečaj se izvede z zbiranjem ponudb.
Razpis javnega natečaja mora vsebovati:
– lokacijo in velikost poslovnega prostora,
– izhodiščno višino najemnine za m2,
– predvideno namembnost poslovnega prostora,
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem (določen ali nedoločen),
– rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave,
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora.
Razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja.
Ponudbe prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v javnem razpisu.
Ponudbe po poteku razpisnega roka odpre komisija in pripravi predlog za oddajo poslovnih prostorov.
10. člen
Poslovni prostor se odda v najem s sklepom komisije. Zoper sklep imajo ponudniki pravico ugovora.
Ugovor se vloži na urad župana v roku 8 dni od prejema pisnega sklepa. O ugovoru odloči župan. Odločitev župana je dokončna.
11. člen
Po pravnomočnosti sklepa o oddaji poslovnega prostora sklene župan oziroma s pogodbo pooblaščeno podjetje za izvajanje teh del, z izbranim ponudnikom najemno pogodbo.
IV. NAJEMNO RAZMERJE
1. Sklenitev najemne pogodbe
12. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati predvsem:
– navedbo pogodbenih strank,
– navedbe poslovnih prostorov in stavbe, v kateri so prostori ter podatke o površini,
– navedbo poslovne dejavnosti, ki se opravlja v teh prostorih,
– določila o uporabi skupnih prostorov in naprav v hiši,
– določila o času trajanja najemnega razmerja (za določen ali nedoločen čas),
– višino in način plačila najemnine,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih, če je pogodba sklenjena za nedoločen čas,
– klavzulo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem brez soglasja najemodajalca,
– morebitni drugi pogoji, ki se nanašajo na poslovni prostor,
– kraj in datum sklenitve pogodbe.
2. Prenehanje najemnega razmerja
13. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– sporazumno,
– s pisno odpovedjo najemne pogodbe najemodajalca ali najemnika, če je bila sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom, kot ga določa zakon,
– po samem zakonu.
14. člen
Komisija lahko sklene, da se od najemne pogodbe odstopi in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času:
– ko najemnik ne plača najemnine v roku dveh mesecev od prejema opomina,
– če najemnik uporablja poslovni prostor za drugo dejavnost, kot je bila za ta prostor določena,
– če najemnik ne začne uporabljati poslovni prostor, ko so za to izpolnjeni pogoji oziroma preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca,
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu zaradi rušitve ali preureditve poslopja,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca,
– če najemnik izgubi pravico opravljanja dejavnosti za več kot dva meseca,
– če je najemodajalec mnenja, da poslovni prostori niso racionalno izkoriščeni s tem, da mu mora zagotoviti druge ustrezne nadomestne prostore.
V. DOLOČANJE VIŠINE NAJEMNINE
15. člen
Najemnina se določi v skladu s 1., 2., 3. in 4. členom pravilnika o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81), po naslednjem vzorcu:
Vp x K
Nm = ---------
12 x 100
Nm = mesečna najemnina poslovnega prostora
Vp = vrednost poslovnega prostora v tekočem mesecu, ki se mesečno usklajuje z gibanjem drobnoprodajnih cen v Republiki Sloveniji
K = faktor namembnosti in lege poslovnega prostora
Tako izračunana vrednost m2 se zmanjša za 10%, če leži poslovni prostor v I. nadstropju objekta oziroma za 20%, če leži poslovni prostor v drugem ali višjem nadstropju.
16. člen
Najvišja letna stopnja najemnine (K v %) je odvisna od namembnosti in območja lege poslovnega prostora po 6. členu odloka o nadomestilu za uporabo stavbnega zemljišča (Uradni list RS, št. 1/92).
K je:
----------------------------------------------------------------
Območje
----------------------------------------------------
Namembnost
1 2 3 4 5
----------------------------------------------------------------
1 6 3,5 3,5 3,5 3,5
2 10 6 6 6 6
3 20 10 8 8 8
----------------------------------------------------------------
NAMEMBNOST:
V 1. skupini so naslednje dejavnosti: javno zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo, izobraževanje, dejavnost in varstvo kulturnih dobrin, kulturno izobraževanje in sorodne dejavnosti, kulturno-umetniške dejavnosti, organi družbenopolitične skupnosti, stranke, ki se financirajo iz občinskega proračuna, krajevne skupnosti ter društva.
V 2. skupini so naslednje dejavnosti: trgovine z živilskimi proizvodi na drobno, restavracije za prehrano delavcev med delom, storitvene dejavnosti: čevljarstvo, krojaštvo, pletilstvo, pralnice in likalnice, čistilnice, optika, domača in umetna obrt, graverstvo, steklarstvo, inštalaterstvo za elektriko, vodo in klimo naprave, popravila, montaža in izdelava sobnega in stavbnega pohištva, tapetništvo, RTV mehanika ter organi družbenopolitičnih skupnosti, ki se financirajo iz republiškega proračuna.
V 3. skupini so vse ostale dejavnosti.
17. člen
Za poslovni prostor, ki ni oddan v najem več kot mesec dni se plača dejanske obratovalne stroške in amortizacija.
18. člen
Vrednost točke za izračun vrednosti poslovnega prostora (Vp) znaša na dan 1. 10. 1996 356,32 SIT.
19. člen
Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije, uporablja pa se od prvega dne v naslednjem mesecu po objavi.
20. člen
Z dnem pričetka veljavnosti tega pravilnika preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 5/91, 15/91, 14/92 in 56/92).
Št. 06100/001/96
Postojna, dne 2. decembra 1996
Predsednik
Občinskega sveta
občine Postojna
Danijel Mislej, dipl. inžg. str. l. r.
