Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) ter 20. člena statuta Občine Zreče (Uradni list RS, št. 30/95 in 48/95) je Občinski svet občine Zreče na seji dne 7. 7. 1997 sprejel

S tem odlokom se določa postopek in ureja način oddaje v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti oziroma katerih imetnik pravice uporabe je Občina Zreče ali krajevna skupnost na območju občine in način določitve najemnin.

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

Poslovni prostor se odda v najem s pogodbo na podlagi javnega razpisa ali neposredno s pogodbo.

O oddaji poslovnih prostorov odloča po postopku, ki je določen s tem odlokom, župan na predlog petčlanske Komisije za oddajo poslovnih prostorov (v nadaljevanju: komisija), ki jo na predlog župana imenuje Občinski svet.
Na temelju opravljene dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan.

Komisija opravlja naslednje naloge:
– obravnava dospele vloge udeležencev javnega razpisa;
– pripravlja predloge o oddaji poslovnih prostorov v lasti občine;
– pripravlja predloge o financiranju obnove poslovnih prostorov;
– oblikuje predloge in spremlja višino najemnine za poslovne prostore v lasti občine,
– posreduje županu oziroma občinski upravi mnenja in predloge o gospodarjenju s poslovnimi prostori,
– v primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed skupin navedenih v 21. členu tega odloka, odloči o razvrstitvi v skupino.

Vsa administrativna in strokovna dela v zvezi z oddajanjem poslovnih prostorov v najem oziroma v zvezi z javnim razpisom za oddajo poslovnih prostorov ter v zvezi z oddajo poslovnih prostorov v najem neposredno s pogodbo, opravlja občinska uprava Občine Zreče.

Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga komisiji, da sprejme sklep o objavi javnega razpisa.
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov se izvede z zbiranjem pisnih vlog.
Javni razpis vsebinsko oblikuje občinska uprava in ga objavi na krajevno običajen način ali v sredstvih javnega obveščanja, s prijavnim rokom, ki pa ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave.
Javni razpis vsebuje:
– splošne podatke o poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem;
– rok za prijavo na razpis;
– višino najemnine, veljavne v času razpisa;
– namembnost poslovnega prostora;
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem;
– pogoje, ki jih morajo izpolnjevati ponudniki;
– naslov in rok za zbiranje ponudb;
– pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
– potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi;
– rok, o katerem bodo ponudniki obveščeni o izboru;
– podrobnejšo določitev prioritet iz 9. člena tega odloka.
Pri oddaji poslovnega prostora za slikarski atelje, razstavno dejavnost in za opravljanje druge kulturne ali poklicne dejavnosti, se poleg dokazil iz devete alinee tretjega odstavka 7. člena tega pravilnika zahtevajo tudi dokazila:
– o posebnih, z zakonom določenih, pogojih za opravljanje take dejavnosti;
– o članstvu v ustreznem društvu;
– o mnenju ustrezne organizacije ali društva;
– da se prosilec ukvarja s tako dejavnostjo oziroma dokazila o priznanjih, nagradah in uspehih.
Vloge prosilcev z zahtevanimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa razpis. Nepravočasno prispelih in nepopolnih vlog komisija ne upošteva. Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa.

Udeleženci javnega razpisa so lahko le državljani Republike Slovenije.

V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:
1. nova ali edina dejavnost v kraju;
2. dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jih bo občina vzpodbujala;
3. število na novo odprtih delovnih mest;
4. prva zaposlitev ali brezposelni, prijavljeni na zavodu za zaposlovanje;
5. občani Občine Zreče.
V prejšnjem odstavku navedeni prednostni pogoji se po vrstnem redu med seboj izključujejo.

Po izteku razpisnega roka komisija odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega razpisa.
Tiste vloge, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom in sprejme odločitev o izbiri.
Komisija svojo odločitev o izbiri posreduje županu občine, ki sklene najemno pogodbo.

O izbiri se obvesti vse udeležence javnega razpisa in sicer v roku 15 dni po sprejemu odločitve o oddaji poslovnega prostora v najem.

Po predhodni odločitvi komisije, se poslovni prostor lahko odda v najem neposredno s pogodbo in sicer:
– v primerih ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile za določen čas, ki pa ne sme biti daljši od enega leta,
– v primerih, ko ima dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa oziroma, ko gre za dejavnost iz prve skupine, navedene v 22. členu tega odloka,
– družinskemu članu dosedanjega najemnika (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) ali delavcu, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj 5 let, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo v primeru, da se dosedanji najemnik upokoji ali umre ob pogoju, da sta oba usposobljena za opravljanje iste dejavnosti,
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja,
– če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti,
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora,
– če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovljenem javnem razpisu,
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma, če je opravljena združitev dejavnosti,
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem mnenju župana.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora, poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– sedež poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja;
– točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen;
– navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora;
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi;
– čas za katerega se poslovni prostor oddaja;
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja;
– višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah;
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;
– v primerih, ko so potrebna koristna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora;
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov;
– razloge za prenehanje najemnega razmerja;
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih;
– druge medsebojne pravice in obveznosti.

Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca.
V primeru, da najemnik v soglasju z najemodajalcem odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v soglasju z najemodajalcem v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50%.

Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta;
– če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor;
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti;
– če najemnik gradi svoje lastne prostore;
– v primeru denacionalizacije;
– če to narekujejo posebne okoliščine.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od enega leta;
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas;
– z odstopom od najemne pogodbe;
– po samem zakonu.

Občina lahko na predlog komisije odpove najemnno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja;
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem brez soglasja najemodajalca;
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške;
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
– če najemnik ne začne, po lastni krivdi, v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
– če najemnik izgubi pravico opravljanja dejavnosti za več kot dva meseca;
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in najemodajalca;
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec oziroma, pooblaščena organizacija najemodajalca na to opomnila;
– če dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor;
– če najemodajalec iz vzrokov, za katere ni odgovoren, trajno ali dalj časa ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljal svojo dejavnost in zato poslovni prostor sam potrebuje.
V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in jih izročiti najemodajalcu, oziroma rok, v katerem ga je najemodajalec dolžan prevzeti.

Najemnine za poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Izračun se izvrši po formuli:

Vp  x  K   
                             Nm = ---------- 
                                   12 x 100

Nm – mesečna najemnina poslovnega prostora
Vp – revalorizirana vrednost poslovnega prostora =(število točk x vrednost točke x površina x korekcijski faktor)
K – letna stopnja najemnine izražena v odstotkih od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora.
Izračunana najemnina predstavlja razpisano najemnino.
Tako izračunana vrednost m2 se zmanjša za 10%, če leži poslovni prostor v I. nadstropju objekta oziroma 20%, če leži poslovni prostor v II. oziroma višjem nadstropju.

Vrednost točke za izračun revalorizirane vrednosti poslovnega prostora lahko, po potrebi in na predlog župana, določi Občinski svet s posamičnim sklepom vsaj enkrat letno.
Kolikor tega ne stori, se kot osnova za izračun revalorizirane vrednosti uporablja vrednost točke, določene za izračun neprofitnih najemnin in se spreminja skladno s spreminjanjem zakonodaje na tem področju.

Letna stopnja najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora oziroma dejavnosti. ki v njem poteka in od območja, na katerem se poslovni prostor nahaja (lokacijska ugodnost).
Letne stopnje najemnine izražene v% od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora se določijo po tabeli:

-----------------------------------------------------------------------
Skupina dejavnosti     I. območje      II. območje         III. območje
-----------------------------------------------------------------------
1. skupina                      7                6                    5
2. skupina                     12               10                    8
3. skupina                     15               13                   11
-----------------------------------------------------------------------

Namembnost poslovnih prostorov je razdeljena v naslednje skupine:
1. skupina:
– zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo;
– izobraževanje in naravno raziskovalne dejavnosti;
– varovanje kulturnih dobrin;
– kulturno umetniške in kulturno-izobraževalne dejavnosti;
– državni organi in organi lokalne skupnosti;
– politične organizacije in društva;
– javne svetovalne službe;
2. skupina:
– proizvodne dejavnosti;
– storitvene dejavnosti;
– skladišča;
– garaže;
3. skupina:
– trgovina;
– gostinski lokali;
– druge dejavnosti.
V primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi v skupino komisija iz 4. člena tega odloka.

Območje občine, kjer je poslovni prostor, je razdeljeno na tri kakovostna območja po tabeli:

Kakovostno območje                            Naselja (zaselki ulice)
I. območje                                        Zreče-center, Rogla
II. območje                     Strnice-center, okolica Zreč (ulice),
                                                       vikend naselja
III. območje                   Gorenje-center, Dobrovlje, Radana vas,
                                      Loška gora, Bukovlje, Križevec,
                                  Zlakova, Črešnova, Osredek, Gračič,
                                                    Skomarje, Resnik.

Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino vnaprej do roka navedenega v najemni pogodbi in sicer za tekoči mesec na žiro račun proračuna Občine Zreče.

Najemnina se usklajuje po 19. členu tega odloka.

Poraba sredstev najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom, ki je sestavni del proračuna Občine Zreče. Sredstva, pridobljena s plačilom najemnin, se porabijo za obnovo poslovnih prostorov in njihovo pridobivanje.

Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško.

Najemnik in najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.
Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije in računov.

Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanem v 28. členu tega pravilnika.
Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.

Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega odloka v roku šestih mesecev po začetku veljavnosti tega pravilnika.
Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega odloka ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to ali se sklepajo za določen ali nedoločen čas.
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.

Najemnine se po določilih tega odloka uskladijo v roku enega meseca po uveljavitvi tega odloka. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.

Kolikor bo konstituiran stanovanjski sklad, le-ta prevzame obveznosti iz 4. člena.

Za vse, kar ni določeno s tem odlokom, se smiselno uporabljajo določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi.

Z dnem uveljavitve tega odloka preneha veljati pravilnik o oddajanju in prodaji poslovnih prostorov v Občini Slovenske Konjice (Uradni list RS, št. 30/91).

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.