Na podlagi drugega odstavka 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) in 26. člena statuta Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 32/95, 33/95 in 71/97) je Mestni svet mestne občine Ljubljana na 31. seji dne 10. 2. 1998 sprejel

S tem odlokom se sprejmejo prostorski ureditveni pogoji za območje urejanja CI 5/6 Rog, ki jih je izdelal Arhe, d.o.o., pod št. projekta 109/96 v oktobru 1996 in dopolnil v septembru 1997.

Sestavni deli odloka so:
1. katastrski načrt v M:1000 z mejami območja urejanja in funkcionalnih enot
2. normativni elementi v M 1:1000 na topografskem načrtu
3. soglasja pristojnih organov in organizacij.
Prostorski ureditveni pogoji vsebujejo še:
1. obrazložitev
2. izvleček iz zazidalnih preizkusov
3. izvleček iz dolgoročnega in srednjeročnega plana
4. predlog prometne ureditve območja s prikazom urgentnih poti.

Meja območja urejanja poteka po:
– na jugu po severnem robu Petkovškovega nabrežja,
– na vzhodu po Usnjarski ulici,
– na severu po južnem robu Trubarjeve ulice,
– na zahodu po zahodnem robu Rozmanove ulice.

Območje urejanja CI 5/6 Rog je razdeljeno na naslednje funkcionalne enote:
A) stanovanjska vila,
B) stara tovarna,
C) ploščad,
D) postaja mestne železnice,
E) ob Rozmanovi,
F) Wratschova hiša,
G) pešpot,
H) mestna železnica,
I) ulica.

Merila in pogoji za oblikovanje
Funkcionalna enota je površina znotraj katere veljajo enaka določila urejanja, oblikovanja posegov in za katero velja enak faktor izrabe prostora.
Pri vseh novogradnjah in parcelacijah v območju je treba upoštevati omejitve, podane z regulacijsko linijo in gradbeno mejo ter omejitve višinskih gabaritov, kot je to razvidno iz karte normativni elementi.
Pomen normativnih elementov je:
– regulacijska linija (RL) omejuje javne površine, ki so dostopne vsakomur pod enakimi pogoji,
– gradbena meja (GM) je linija, ki jo novograjeni objekti ne smejo presegati, lahko pa se je dotikajo ali so od nje umaknjeni v notranjost,
– gradbena linija (GL) je linija na katero morajo biti z enim robom postavljeni novograjeni objekti; dovoljeni so le manjši zamiki delov fasade,
– višina venca je višina kapnega venca; odstopanja so dopustna le v okviru toleranc,
– FSI – je razmerje med brutoetažnimi površinami objektov nad nivojem terena in površino zemljišča gradbene parcele,
– drevoredi – pomeni obveznost zasaditve drevoredov,
– zelene površine – površine s prevladujočo zazelenitvijo,
– uvozi-izvozi – predlagana ureditev uvozov in izvozov, ki se dokončno opredeli ob izdelavi lokacijske dokumentacije in se lahko tudi ustrezno korigira.
Za vse novogradnje je treba zagotoviti kvalitetne arhitekturne rešitve, zato je treba pred izdelavo lokacijske dokumentacije k arhitekturni rešitvi ali variantnim predlogom le-te pridobiti pozitivno stališče oddelka za urbanizem in okolje oziroma v sodelovanju z oddelkom za urbanizem in okolje izvesti natečaj.

Varovanje naravne in kulturne dediščine
V območju urejanja se varuje Pollakova vila z ograjenim vrtom, glavni tovarniški objekt in Wratschova hiša.
Za posege pod sedanjim nivojem zemljišča je obvezno zagotoviti arheološki nadzor. Za posege v naravno in kulturno dediščino ter večje zelene površine je treba pridobiti soglasje pristojnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine.
Zagotoviti je treba prehodnost med Trubarjevo ulico in Petkovškovim nabrežjem. Ohraniti je treba potek Trubarjeve ulice, zato naj se kot vizualna omejitev zasadi dvojni drevored.
Območje kot celota naj bo čimbolj odprto javnosti in naj se nameni dejavnostim mestnega ali državnega značaja. Nedopustna je preobrazbe v trgovski center ali stanovanjsko sosesko.

Komunala in energetika
Vsi obstoječi in novopredvideni komunalno energetski vodi morajo imeti zagotovljene predpisane medsebojne odmike, odmike od ostalih objektov in drevja ter ustrezen varovalni pas. Omrežje naj praviloma poteka po javnih prometnih površinah in intervencijskih poteh tako, da je omogočeno nemoteno vzdrževanje. Omrežje naj omogoča neposredno priključevanje porabnikov. Ob izdelavi lokacijske dokumentacije je treba, upoštevajoč predhodne pogoje, pridobiti programske oziroma projektne naloge za priključitev novih porabnikov na omrežje. Programske oziroma projektne naloge izdelajo javna podjetja, ki z omrežjem upravljajo oziroma od njih pooblaščeno podjetje.
Kanalizacija
Vsi objekti morajo biti priključeni na obstoječo primarno in sekundarno kanalizacijo mešanega sistema. Priključke iz kleti je potrebno urediti preko črpališč. Vse čiste meteorne vode je treba ponikati, kjer so za to dani pogoji, v nasprotnem primeru jih je treba speljati v javno kanalizacijsko omrežje.
Meteorna voda z manjših manipulacijskih površin mora biti speljana preko lovilca olj.
Kanalizacija mora biti zgrajena v skladu z geotehničnimi pogoji, vodotesno in iz atestiranih materialov. Pred zasipom novozgrajenih kanalov (z nastavki priključkov) mora biti izvršen preizkus na vodotesnost.
Kanalizacijski sistem obravnavanega območja je mešan. Kanalizacija za odpadno in padavinsko vodo se bo navezovala na že zgrajeno kanalsko mrežo, ki vodi v zbiralnik A0, ki poteka po Petkovškovem nabrežju.
Vse tehnološke in druge odpadne vode, ki vsebujejo mastne, strupene, vnetljive ali agresivne snovi je treba pred priključkom na javno kanalizacijo očistiti do dovoljene stopnje onesnaženosti po uredbi o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda iz virov onesnaževanja (Uradni list RS, št. 35/96). Do predvidene opustitve proizvodne dejavnosti, ki vključuje tudi uporabo galvane je treba upoštevati še določila uredbe o emisiji snovi pri odvajanju odpadnih vod iz objektov in naprav za proizvodnjo kovinskih izdelkov ter pravilnik o prvih meritvah in obratovalnem monitoringu odpadnih vod ter o pogojih za njegovo izvajanje (Uradni list RS, št. 35/96).
Vodovod
Sekundarno vodovodno omrežje je treba dopolniti tako, da bo sposobno prevajati zadostne količine požarne vode in da bo omogočeno direktno priključevanje posameznih objektov. Ob novogradji je treba zagotoviti tudi ustrezno hidrantno omrežje v skladu s pravilnikom o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov (Uradni list SFRJ, št. 30/91).
Vodovodi morajo biti zgrajeni v skladu z geotehničnimi pogoji in iz atestiranih materialov. Pred zasipom novozgrajenih vodovodov mora biti izvršen tlačni preizkus.
Zaradi predvidene gradnje mestne železnice ob Trubarjevi ulici je treba za vodovode na podlagi meritev predvideti ustrezno katodno zaščito.
Toplovod
Za potrebe ogrevanja in priprave tople vode je treba objekte priključiti na obstoječe vročevodno omrežje in ga ustrezno dograditi. Vse novogradnje se morajo obvezno priključiti na daljinski sistem oskrbe s toplotno energijo za ogrevanje. Prav tako je treba na daljinski sistem ob večjih vzdrževalnih delih ali prenovi priključiti vse obstoječe objekte.
Plinovod
Vse objekte je za potrebe kuhe in tehnologije možno priključiti na plin.
Električno omrežje
Za priključitev novih objektov na električno omrežje je treba po potrebi zgraditi nove transformatorske postaje, ki jih je treba locirati v objekte. Če se bodo na območju gradile nove transformatorske postaje, v katerih so nameščeni oljni transformatorji, morajo le te vsebovati bio-razgradljivo olje. Lovilni oljni jami morata biti izvedeni vodo in olje tesno; omogočati morata zajem celotne količine olja. V projektu za izvedbo je treba določiti količino v posameznem transformatorju vsebovanega olja ter volumen oljne jame.
Javna razsvetljava
Za javno razsvetljavo (polnočno, celonočno) naj se uporabijo tipski elementi.
TK omrežje
Obstoječe TK omrežje je vključeno na ATC Ljubljana II. Za priključitev novih objektov na telefonsko omrežje je treba dopolniti TK omrežje. Ob dopolnitvi naj se zemeljski in samonosilni kabli nadomestijo s kabelsko kanalizacijo.
Odpadki
Zbirna mesta za komunalne odpadke je locirati v objekte. V okviru večjih poslovnih objektov je treba predvideti tudi zbirna mesta za sekundarne surovine. Odjemna mesta morajo biti prometno dostopna, praviloma locirana znotraj funkcionalne enote oziroma gradbene parcele povzročiteljev odpadkov. Za dejavnosti s področja gostinstva in drugih je treba zagotoviti ustrezno razmaščevanje odpadnih voda ter zagotoviti ustrezno zbiranje in odvoz organskih odpadkov.

Varovanje podtalnice
Območje je v 3. varstvenem pasu virov pitne vode, zato je treba pri vseh posegih v prostor upoštevati določila odloka o varstvu vodnih virov (Uradni list SRS, št. 13/88). Pred vsakim posegom v prostor si mora investitor pridobiti pozitivno mnenje pristojne službe o vplivu posega v prostor na vodne vire. Pred prenovo ali novogradnjo objektov je treba sanirati teren. Ves izkopan material je treba tretirati kot kontaminiran do opravljene kontrole. Temelji kletnih etaž morajo biti najmanj 5 m oddaljeni od najvišjega znanega nivoja podtalnice, ki se določi s hidrogeološko raziskavo.
Prezračevanje
Prezračevanje vseh novih objektov oziroma dejavnosti je treba speljati nad strehe višjih objektov in opremiti z dušilci zvoka.
Hrup
Na obravnavanih območjih vrednosti ravni hrupa ne smejo presegati mejnih ravni hrupa za III. območje (50dBA dnevno in 60dBA nočno) po uredbi o hrupu v naravnem in življenjskem okolju.
Pri vseh objektih ob Rozmanovi ulici je zato treba predvideti ustrezno pasivno protihrupno zaščito. Prav tako je treba ustrezno protihrupno razmejiti javni program v pritličjih od poslovnega in predvsem stanovanjskega v nadstropjih.
Osončenje in osvetljevanje
Ob novogradnji je treba zagotoviti ustrezno osončenje in osvetlitev tako novogradnje kot ohranjenih objektov, zato je treba v lokacijski dokumentaciji predložiti tudi študijo osončenja.

Dostopnost
Pri načrtovanju dostopov je treba upoštevati pravilnik o projektiranju brez arhitektonskih ovir. Vsi glavni dostopi do objektov z javnim programom morajo biti oblikovani brez arhitekturnih ovir tako, da je omogočen dostop za funkcionalno ovirane ljudi.
Promet
Znotraj obodnega cestnega sistema so dovoljene urgentne poti, pešpoti, kolesarske poti in uvozi v podzemne garaže.
Urgentne poti morajo biti izvedene v skladu s predpisi (SIST-DIN 14090/1996). Urgentne poti so lahko hkrati tudi pešpoti.
Parkiranje oziroma garažiranje za potrebe območja se obvezno zagotavlja v suterenu. Predvidena je izgradnja večetažne parkirno garažne hiše s kapaciteto ca. 720 PM. Število možnih parkirnih etaž se dokončno opredeli na podlagi hidrogeološkega poročila. Suterenske parkirne površine morajo biti načrtovane tako, da jih je delno mogoče uporabiti tudi kot zaklonišča oziroma zaklonilnike. Uvozi morajo biti izvedeni izven cestnega telesa. Predvideti je treba ustrezno ventiliranje podzemnih parkirišč in garaž in zagotoviti ustrezno detekcijo CO.
Površinsko parkiranje je namenjeno postanku in kratkotrajnemu parkiranju in se odvija v skladu s predpisanimi režimi za mesto Ljubljana. Površine za tovrstno parkiranje so predvidene vzdolžno ob Trubarjevi in Rozmanovi cesti.
Avtobusni javni promet poteka po Rozmanovi ulici. V območju je rezervat mestne železnice ob robu Trubarjeve ulice.
Kolesarki promet poteka po obodnih cestah.
Za peš povezavo Trubarjeve ulice s Petkovškovim nabrežjem je obvezno urediti dve glavni peš komunikaciji skozi območje v smeri S–J.
Navezava območja na mestni cestni sistem:
1. faza: semaforizacija polnega štirikrakega križišča Petkovškovega nabrežja, Vrazovega trga in Rozmanove ulice; dovoz v garažo po enosmernem Petkovškovem nabrežju in dvosmerni povezavi med semaforiziranim križiščem Petkovškovega nabrežja, Vrazovega trga in Rozmanove ulice ter uvozom v garažo.
2. faza dovoz v garažo po dvosmerni povezavi med Rozmanovo ulico ter uvozom v garažo; priključevanje na enosmerno Rozmanovo ulico desno – desno.

A) Stanovanjska vila
Celotno območje stanovanjske vile je dopustno prenavljati v skladu s smernicami pristojnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine. Obvezna je ohranitev vile in obstoječe ograje proti Ljubljanici ter skupine brez in skupine divjih kostanjev. Ograjo proti Trubarjevi naj se prenovi tako, da bo razkrila poglede na objekt z ulične strani in da bo kvalitetneje oblikovala ulično fasado Trubarjeve. Dopustna je tudi prenova oziroma nadomestna gradnja pomožnih objektov. Namembnost objekta je stanovanjska.

B) Stara tovarna
Glavni tovarniški objekt se varuje kot celota in ga je treba ohraniti in prenoviti, s posebnim poudarkom na ohranitvi fasade proti Petkovškovem nabrežju in notranjščine z velikimi dvoranskimi prostori ter vidno armirano betonsko konstrukcijo (veliki dvoranski prostori morajo biti ohranjeni vsaj v delu stavbe). V največji možni meri naj se ohrani tudi dvostranska osvetlitev dvoranskih prostorov. Ob prenovi so dopustne funkcionalne dopolnitve objekta, ki pa ne smejo biti izvedene na škodo dvoranskih prostorov in prezentacije armiranobetonske konstrukcije. Obvezna je dograditev dodatnih vertikalnih komunikacij na dvoriščni strani.
Prizidek ob Petkovškovem nabrežju se odpre in nameni javnim programom, ki so v skladu z značajem Petkovškovega nabrežja, tudi trgovski in gostinski dejavnosti.
Dvoranske prostore v pritličju in I. nadstropju je dopustno v skladu z arhitekturnim značajem le-teh nameniti javnim programom, ki potrebujejo dvoranske prostore in so namenjeni širši publiki (izraba za trgovino ali industrijo ni dopustna). Zaželena je izraba za institucije državnega ali mestnega pomena s kulturno izobraževalnim poslanstvom. Ob tem naj se ob razporejanju programov upošteva možnost in zaželenost aktiviranja terase nad prizidkom ob Petkovškovem nabrežju. Zgornja nadstropja je dopustno nameniti poslovnemu, izobraževalnemu ali stanovanjskemu programu.
Pred kakršnim koli posegom v objekt je potrebno pridobiti podrobne konservatorske smernice pristojnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine.

C) Novogradnja na ploščadi
Vsi obstoječi objekti na območju funkcionalne enote se porušijo. Dopustna je novogradnja z max. 9000 m2 BEP. Novogradnja sme presegati višino terase ohranjenega tovarniškega objekta le z manjšim delom tlorisne površine, ki je praviloma odmaknjena od roba venca objekta (npr. komunikacijska jedra). Novogradnjo je treba zasnovati tako, da se del zemljišča oblikuje kot ozelenjena javna mestna ploščad orientirana proti Trubarjevi cesti in da se zagotovi tudi ustrezna osvetlitev in osončenje objektov v funkcionalnih enotah B in E.
Objekt je namenjen poslovni dejavnosti z obveznim javnim programom v pritličju, namenjenem trgovinam, gostinstvu, bančnim poslovalnicam, turističnim agencijam ipd.
Pod ploščadjo se zgradi več kletnih etaž, ki so namenjene tehničnim prostorom in parkiranju za potrebe območij B in C. Višina prve kleti mora omogočati nemoteno dostavo za območji B in C.
Novogradnja je dopustna le ob sočasni ureditvi funkcionalnih enot G, H in I.

D) Postaja mestne železnice
Vsi objekti se porušijo in nadomestijo s poslovno novogradnjo, ki mora biti zasnovana tako, da omogoča predvideno speljavo mestne železnice skozi pritličje objekta. Etažnost novogradnje je P + 3N. Pritličje se lahko začasno nameni javnemu trgovskemu programu in mora biti zasnovano tako, da ga je mogoče brez večjih posegov preurediti v postajo mestne železnice. Ostale etaže se namenjajo poslovnim programom. Ob protihrupni zaščiti objekta je treba upoštevati tudi hrup predvidene postaje mestne železnice.

E) Ob Rozmanovi ulici
Vsi objekti se porušijo in nadomestijo s stanovanjsko poslovno novogradnjo, katere pritlični prostori orientirani na ulico in ploščad naj bodo javnega značaja, namenjeni trgovinam, gostinstvu, bančnim poslovalnicam, turističnim agencijam ipd.
Pred zazidavo je treba obrobje razparcelirati v merilu, ki je značilno za celotno obrobje Rozmanove ulice. Ta delitev se mora odraziti tudi pri arhitekturni členitvi. Višinski gabarit naj se stopničasto dviguje od enonadstropne Wratschove hiše južno od funkcionalne enote do P + 3N na severu funkcionalne enote.
Celotno območje je podkleteno v več etažah. Klet se namenja tehničnim prostorom in parkiranju za potrebe območij D, E in F. Višina I. kleti mora omogočati nemoteno dostavo. Uvozi in izvozi se lahko vežejo na klet pod ploščadjo.

F) Wratschova hiša
Stavbo Petkovškovo nabrežje naj se prenovi v skladu s smernicami pristojnega zavoda za varstvo naravne in kulturne dediščine in nameni v pritličju pretežno za javni program. Obvezna je zagotovitev javnega programa v delu pritličja, ki je orientiran na ulico. V etažah nad pritličjem je dopustna izraba tudi za poslovni ali stanovanjski program.

G) Pešpot
Vsi obstoječi objekti na območju funkcionalne enote se porušijo. Območje je namenjeno vzpostavitvi javne peš povezave med Trubarjevo ulico in Petkovškovim nabrežjem. Zaradi konfiguracije terena in razpoložljivega prostora je ni mogoče zgraditi brez arhitekturnih ovir.

H) Mestna železnica
Vsi obstoječi objekti na območju funkcionalne enote se porušijo. Območje predstavlja rezervat za bodoči potek mestne železnice, ki se v tem delu iz suterena dvigne na nivo terena. Trubarjevo ulico je obvezno zamejiti z drevoredom, ki naj bo zasnovan tako, da bo omogočena njegova ohranitev tudi po izgradnji mestne železnice. Prostor nad koridorjem mestne železnice naj se uredi kot nadaljevanje ploščadi območja B.
Do realizacije mestne železnice je dopustna postavitev posebej oblikovanih odstranljivih objektov in urbane opreme, ki naj dopolnjujejo trgovsko gostinski program na ploščadi. Ploščad je javna površina.

I) Peš ulica
Vsi obstoječi objekti na območju funkcionalne enote se porušijo. Območje je namenjeno vzpostavitvi javne peš povezave med Trubarjevo ulico in Petkovškovim nabrežjem, ki mora biti zasnovana brez arhitekturnih ovir, in ureditvi uvoza in izvoza v kletne parkirne prostore.

Ne glede na določila prostorskih ureditvenih pogojev za posamezne funkcionalne enote, so v vseh funkcionalnih enotah do realizacije predvidene ureditve v skladu s temi prostorskimi ureditvenimi pogoji dopustni naslednji posegi:
– tekoče vzdrževanje stavb znotraj obstoječih gabaritov,
– spremembe namembnosti, ki ne zahtevajo večjih gradbenih posegov in vlaganj v objekte,
– tekoče vzdrževanje prometnih in manipulacijskih površin,
– tekoče vzdrževanje obstoječih zelenih površin,
– nujni komunalni posegi,
– nujni sanacijski posegi.

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehajo veljati določila odloka o prostorskih ureditvenih pogojih za območja urejanja v Občini Ljubljana Center (Uradni list SRS, št. 13/88 in Uradni list RS, št. 21/90), ki se nanašajo na območje urejanja CI 5/6 Rog.

Prostorski ureditveni pogoji so stalno na vpogled pri:
– Mestni upravi mestne občine Ljubljana, Oddelku za urbanizem in okolje,
– Upravni enoti Ljubljana, izpostava Center,
– krajevnih skupnostih, za katere veljajo odločbe tega odloka.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Inšpektorat RS za okolje in prostor pri Ministrstvu za okolje in prostor.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.