Na podlagi 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) in 20. člena statuta Občine Zreče (Uradni list RS, št. 30/95, 48/95 in 1/98) je Občinski svet občine Zreče na izredni seji dne 16. marca 1997 sprejel
O D L O K
o zazidalnem načrtu SN 1 Zreče
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt SN 1 Zreče, v planski celoti ZN II Zreče za ožje ureditveno območje IS 7 Zreče, ki ga je izdelal ARHE Inženiring, consulting, zunanja trgovina, d.o.o., Židovska steza 4, 1000 Ljubljana pod številko 110/97 v februarju 1998.
2. člen
Sestavni deli odloka so:
A) Tekstualni del
I) Dolgoročni in srednjeročni plan Občine Zreče
II) Rešitve in pogoji za realizacijo načrtovanih
posegov v prostor
1. Zazidalna situacija
1.1. Opis meje območja
1.2. Razporeditev in namembnosti predvidenih
objektov
1.2.1. Nova zazidava
1.2.2. Podzemni program
1.2.3. Horizontalni gabariti
1.2.4. Vertikalni gabariti
1.2.5. Tolerance
1.3. Razporeditev, namembnost in ureditev
nepozidanih površin
1.4. Funkcionalne površine objektov
1.5. Etapnost izgradnje
2. Funkcionalne rešitve objektov
3. Oblikovalske rešitve objektov
4. Kapacitete
5. Opis zakoličbenih elementov
– Prometno urejanje
– Komunalno urejanje
– Mnenja in soglasja
– Seznam lastnikov parcel
B) Grafični del:
1. Geodetska situacija M 1:1000
2. Geodetska situacija s križiščem M 1:1000
3. Zazidalna situacija M 1:1000
4. Prerez M 1:1000
5. Zbirni načrt komunalnih vodov M 1:500
6. Parcelacija M 1:1000
7. Kataster
8. Promet – cestno omrežje
– prometno tehnična situacija M 1:1000
9. Promet – intervencijske poti M 1:1000
10. Promet – višinska regulacija M 1:1000
11. Promet – prečni profil cest M 1:1000/100
12. Promet – vzdolžni profil cest M 1:1000/100
13. Promet – vzdolžni profil M 1:200
14. Stanovanjska hiša M 1:200
15. Stanovanjska hiša M 1:200
16. Stanovanjska hiša M 1:200
II. OPIS MEJE OBMOČJA
3. člen
Zazidalni načrt posega v celoti v katastrsko Občino Zreče. Meja poteka deloma po parcelnih mejah, deloma pa parcele seka. Izhodiščna točka opisa meje zazidalnega načrta prične na severnem vogalu obravnavanega območja /karta parcelacije št. 6/ označeni s točko A. Točka A leži idejno 26 m od osi regionalne ceste in 40 m od osi nove obodne ceste. Meja poteka od točke A proti JV do točke B, vzporedno z novo obodno cesto v razdalji 40 m od osi obodne ceste in pri tem seka parcele 96/1, 95/1, 94/1, 93/1, k.o. Zreče. Točka B se zaključi v JV vogalu parcele 93/1 v idejni razdalji 280 m od točke A. V točki B se meja območja obrne proti JZ do točke C in poteka po robu parcel 93/1, 88/9, 93/15 in 93/14 v idejni razdalji 294m. V točki C meja območja obrne proti SZ in stopničasto poteka po robu parcel 93/14 in 93/16 do parcele 95/2 in po njenem JZ robu do točke D, ki leži ob regionalni cesti in je od njene osi idejno oddaljena 10 m. V točki D meja območja obrne na SV in poteka ob regionalni cesti in ob SZ robu parcele 95/2 k. o. Zreče v ravni črti proti točki A v idejni razdalji 226 m.
III. FUNKCIJE OBMOČJA S POGOJI ZA IZRABO IN KVALITETO GRADITVE IN TOLERANCAMI
4. člen
(nova zazidava)
Na celotnem zemljišču se zgradi:
A) 38 stanovanjskih hiš 7.258 m2 b.e.p. nad terenom in 3.648 m2 b.e.p. pomožnih površin pod terenom.
B) preskrbovalni objekt 192 m2 b.e.p. nad terenom in 192 m2 b.e.p. pomožnih površin pod terenom. Preskrbovalni objekt leži v rezervni površini in je neobvezen sestavni del ZN .
A) 38 stanovanjskih hiš ima kletne prostore namenjene za shrambe in pomožne prostore. Stanovanjski objekt je lahko nepodkleten, delno podkleten ali v celoti podkleten. Pritličje in mansarda sta namenjena za stanovanje. Stanovanjska hiša je lahko največ dvostanovanjska. V stanovanjskih hišah je poleg osnovne stanovanjske namembnosti, dovoljena namembnost za turistično dejavnost, v obliki apartmaja v mansardi. V mansardi sta lahko največ dva turistična apartmaja s po štirimi ležišči.
Garaže so v ločenem delu in so namenjene za parking.
B) preskrbovalni objekt ima klet za utilitarne dejavnosti, pritličje je namenjeno za trgovino osnovne preskrbe in prodajo turističnih artiklov.
V območju zazidalnega načrta je predvideno skupno 11.290 m2 brutoetažnih površin, od tega nad terenom 7.450 m2 za stanovanjski program in preskrbo, pod terenom pa 3.840 m2 za kletne shrambe in servisne prostore.
Ob površini območja 55.011 m2 je ob upoštevanju b.e.p. faktor izrabe FSI = 11.290 m2/55.011 m2 = 0,205.
Dopustne so tolerance + / -5 %, za osnovne tlorise brez upoštevanja možnosti širitve.
5. člen
(zunanja ureditev)
Obravnavano območje leži v celoti v gozdu. Gozd se na robovih, deloma v notranjih privatnih zelenicah in ob obodni cesti ohrani. Ob regionalni cesti se protihrupni nasip višine 2,5 m hortikulturno uredi v smislu gozdnega roba. Oporni zidovi in kamnite ograje so iz naravnega lokalnega kamna. Kamnite ograje zgrajene iz avtohtonega kamna so locirane v liniji objekta (označeno v situaciji) in kot kratki vhodni zidovi – označitev vhoda in niša posode za smeti. Ostali deli parcelne meje so lahko ograjeni le z nasadi in živimi mejami. Dovozi v okviru posamezne parcele in notranja dvorišča so tlakovana s pohorskimi kockami v kombinaciji s porfirnim-zelenim asfaltom.
Med stanovanjskimi hišami se ohranijo zdrava avtohtona drevesa.
Gozdni rob ob obodni cesti se v celoti ohrani in predstavlja rezervno površino namenjeno za lokacijo preskrbovalnega objekta in petih stanovanjskih hiš z možnostjo mirne poslovne dejavnosti.
6. člen
(funkcionalne površine objektov)
Stanovanjskim hišam pripada površina celotne gradbene parcele. Preskrbovalni objekt proti obodni cesti ima zunanjo uporabno površino 1 m od linije fasade, proti terasi 5 m od linije fasade.
Uporabna površina se uporablja le v času obratovanja, ostali čas je pospravljena.
Parkirišča oblikovana vzdolžno ob notranjih dovoznih ulicah vključena v posamezne parcele so sestavni deli teh parcel.
7. člen
(horizontalni gabariti)
Horizontalni gabariti so odmiki in smeri zazidave, definirani z osnovno zakoličbeno mrežo.
A) stanovanjski objekti
Osnovna enota je stanovanjska hiša pravokotnega tlorisnega gabarita 8 m × 12 m. Toleranca + / -0,5m. Garaža ima tlorisni gabarit 5 m × 5 m. Toleranca + / -0,3 m.
Osnovna enota se v vzdolžni smeri lahko širi za 4 m, v prečni smeri pa za 2,70 m.
Možnost smeri širitve je označena v situaciji. Postavitev osnovne enote je možna v okviru možnosti linije širitve. Rastlinjak in pergola se ob soglasju upravnega organa lahko postavita izven označene smeri širitve.
Objekt v točki zidu ne sme biti bližji od dveh metrov parcelni meji.
B) preskrbovalni objekt ima tlorisni gabarit 8 m x 24 m in je sestavljen iz treh kvadratov 8 m x 8 m. Preskrbovalni objekt je brez toleranc.
8. člen
(zakoličbeni elementi)
Osnovno izhodišče zakoličbe je obodna cesta, ki je projektno smerno in višinsko obdelana in nanjo navezujoče interne ceste A, B in C. Objekti so v pravokotnici na interno cesto v blagem naklonu dvignjeni napram cesti. SV meja območja se projektno navezuje na os obodne ceste in poteka vzporedno v kotirani razdalji od nje. Točka A na severu območja je določena z razdaljo 40 m od osi obodne ceste in 26 m od osi regionalne ceste. Točka D je določena z razdaljo od osi regionalne ceste 10 m in robom parcelne meje na SZ robu območja. Ravna zvezna črta je izhodišče med točko A in D. Ostale meje gredo po mejah parcel.
Odmik objektov je določen s koto od osi ceste in roba posamezne parcele.
9. člen
(vertikalni gabariti)
Etažnost objektov:
A) stanovanjski objekti K + P + M
garaža P
višina kleti = od 2,4 m–3 m
pritličje = 3 m
višina žlebu-venca = 4 m
višina slemena = 8 m
tolerance vertikalnih gabaritov so + / -0,5 m
B) preskrbovalni objekt K + P
višina kleti = od 3 m–4 m
pritličje = 3,4 m
višina venca = 4 m
višina slemena = 8 m
tolerance vertikalnih gabaritov so + / -0,5 m
10. člen
(idejna višinska regulacija)
Zunanja ureditev je prilagojena višinskim potekom: obodne ceste in notranjih cest. Stanovanjski objekti imajo nulto koto pritličja 15 cm nad nivojem terena. Preskrbovalni objekt ima nulto koto 5 cm nad koto terena. Stanovanjski objekti imajo kote pritličja od 388,95 do 393,30. Preskrbovalni objekt ima koto pritličja 389,95 m.
11. člen
(oblikovanje objektov)
Oblikovanje arhitektonskih elementov je skladno z navodili RS Slovenije – ministrstvo za okolje in prostor, zavod RS za prostorsko planiranje, ki določa da območje leži v skupini podravsko – pomurski regiji, arhitekturna regija – dravska, arhitekturna krajina: Slovenska Bistrica (priloga str. 204, 205).
Arhitekturno oblikovanje izhaja iz arhitektonske zasnove, ki je integralni del urbanistične zasnove, zato je obvezno zagotoviti sodelovanje avtorja tudi v nadaljnjih fazah arhitekturnega oblikovanja.
Med notranjimi internimi cestami, ki so postavljene tangencialno na krožno obodno cesto so organizirane v podolgovate gručaste sklope tri osnovne skupine stanovanjskih hiš, ki tvorijo stanovanjsko naselje 38 hiš. Hiše so na parcelah razporejene individualno. Orientacija dnevnih bivalnih prostorov je proti južnim osončenim stranem. Osnovna namembnost stanovanjskih hiš je za bivanje na veliki parceli z maksimalno ohranjeno gozdno strukturo okolja in v možnosti dopolnjevanja s turistično dejavnostjo v smislu turističnih apartmajev. Osnovna enota tlorisne površine 96 m2. je pokrita z dvokapnico, naklon 45°. Kritina je bramac, temne barve. Fasade so v različnih barvnih odtenkih (spomeniško varstvo). Obdelava fasad je gladka. Oporni zidovi so obdelani v naravnem-lokalnem kamnu.
IV. POGOJI GLEDE PROMETNEGA UREJANJA
12. člen
(ceste)
Na zahodni strani poteka regionalna cesta R 343 Ulipi-Pesek. Po urbanističnem načrtu je za stanovanjsko naselje predvidena obvozna cesta, na katero se navezujejo stanovanjske ceste A, B in C. Na SZ se obodna cesta navezuje na regionalno cesto R343, na JZ pa na lokalno cesto Ulipi-Radana vas. Obodna cesta bo na celotnem poteku, v radiju R 400 m. Dolžina ceste bo 270 m. Cesta bo asfaltirana in obrobljena z betonskimi robniki. Normalni profil obodne ceste: vozišče š = 6 m, parkirišče š = 2,50 m, dvosmerna kolesarska steza š = 2 m, pločnik š = 2x 1,60 m. Stanovanjske ceste A, B in C bodo asfaltirane in obrobljene z dvignjenimi betonskimi robniki. Širina stanovanjskih cest bo 5 m. Ob stanovanjski cesti B in C bo enostranski pločnik širine 1,20 m. Stanovanjski cesti B in C se bosta na JZ povezovali s cesto širine 4 m. Stanovanjska cesta A bo brez pločnika in se slepo končuje, saj je namenjena dovozu do treh hiš. Cesta C je podaljšana do parcel št. 36 ni 37 in se zaključuje z obračališčem.
13. člen
(mirujoči promet in dostava)
Po normativu je zahtevano 1 PM na 30 m2 neto etažnih površin.
Površina neto nadzemnih površin 5525 m2.
5525/30 = .......185 PM
Javnih parkirnih mest razporejenih vzdolžno ob obodni
cesti je 38 PM
Parkirnih mest ob zunanjih vhodih v objekte
(dvoriščih) 118 PM
Parkirnih mest v garažah 76 PM
Skupaj 232 PM.
Dodatna parkirna mesta so potrebna zaradi možnosti turističnih apartmajev, širitve stanovanjskih enot in uporabe rezervne površine ob obodni cesti.
14. člen
(kolesarski in peš promet)
Kolesarski promet poteka ob obodni cesti po dvosmerni kolesarski stezi š = 2 m, po notranjih internih ulicah pa po cestišču. Pred vhodom v preskrbovalni objekt je potrebno predvideti stojala za kolesa.
Peš promet se odvija po notranjih ulicah po enostranskih pločnikih š = 1,20 m. Varnost pešcev do preskrbovalnega objekta omogoča pločnik š = 1,60 m ob JZ robu obodne ceste in označen prehod za pešce preko obodne ceste. Ob parkirišču in kolesarski stezi je pločnik š = 1,60 m.
15. člen
(mestni in medmestni potniški promet)
Mestni in medmestni potniški promet poteka po regionalni cesti. Pri preskrbovalnem objektu je bus postajališče za turistični avtobus.
V. POGOJI GLEDE KOMUNALNEGA UREJANJA
16. člen
(kanalizacija)
Na obravnavanem območju še ni zgrajene javne kanalizacije. Predviden je ločen sistem kanalizacije. Zaradi časovne oddaljenosti gradnje zvezne ceste, na katero je vezana tudi gradnja zbirnega kanala do Radane vasi, kjer se bo priključil na zbirni kolektor Zreč oziroma na čistilno napravo v Radani vasi, se odpadne komunalne vode iz območja predvidene zazidave vodijo preko začasnega priključka v začasno kontejnersko čistilno napravo, ki bo locirana ob reki Dravinji ca. 200 m vzhodno od predvidene zazidave. Ko bo zgrajen zbirni kanal do Radane vasi, se začasno čistilno napravo ukine. Kanalizacija na obravnavanem območju bo dimenzije ca. 300-400 mm in mora biti zgrajena vodotesno iz atestiranih materialov. Trase kanalizacije bodo potekale pod povoznimi površinami. Čiste meteorne vode s strešin, površinske in drenažne vode speljati posebej mimo komunalnih odpadnih vod.
17. člen
(vodovod)
Vodovodno omrežje na obravnavanem območju se bo navezovalo na obstoječi vodovod, ki poteka ob cesti Ulipi-Zreče. Navezavo pod cesto Ulipi-Zreče je potrebno izvesti v zaščiteni cevi. Projektant vodovoda mora pred izdelavo PGD projektov ugotoviti dejansko stanje obstoječega vodovodnega omrežja na obravnavanem območju in ga po potrebi zamenjati. Pri dimenzioniranju vodovodnega omrežja mora poleg upoštevanja potreb po zadostni zagotovitvi požarnih in sanitarnih vod upoštevati tudi planirano širitev vodovodnega omrežja na širšem območju. Križanja ostalih komunalnih vodov in vodovoda morajo biti predvidena tako, da se zagotovi nemoteno vzdrževanje in higienska neoporečnost vode. Na vodovodnem omrežju je potrebno izvesti ustrezno hidrantno omrežje skladno s pravilnikom o požarni varnosti. Hidranti naj bodo po možnosti nadzemne izvedbe.
18. člen
(elektro omrežje)
Za napajanje predvidene pozidave bo potrebno zgraditi naslednje elektroenergetske naprave: - transformatorsko postajo 1 x 630 KW (tipske izvedbe), ki bo locirana v težišču obodne ceste. Napajalni 20 KV kabel od TP Zreče do predvidene TP na obravnavanem območju. Nizkonapetostni kabelski razvod 380/220 V od predvidene TP do predvidenih stanovanjskih objektov.
19. člen
(plinovodno omrežje, ogrevanje)
Obravnavano območje bo priključeno na javno plinovodno omrežje. Plin se bo uporabljal za kompletno oskrbo (ogrevanje, pripravo sanitarne vode in kuho). Položiti bo treba nov plinovod dimenzij Ø 125 mm, ki se bo navezoval na obstoječi plinovod DN 150, ki je ob levem bregu Dravinje. Trasa predvidenega plinovoda dimenzij 125 mm bo potekala ob cesti Ulipi–Rogla. Lokacija regulacijske postaje je prikazana v situaciji–zbirna karta komunalnih vodov. Zgraditi je treba sekundarno plinsko omrežje s hišnimi priključki. Posamezni stanovanjski objekti se bodo ogrevali preko individualnih plinskih kotlovnic.
Možno je izkoriščanje termalne vode za ogrevanje objektov in individualnih bazenov.
20. člen
(ptt omrežje)
Telefonsko omrežje bo zasnovano z zemeljskimi kabli zaščitenimi z ustreznim zaščitnim materialom. Obravnavano območje bo priključeno na telefonsko centralo v Zrečah.
21. člen
(kabelsko omrežje)
Položiti je potrebno primarni dovodni kabel CATV od sprejemne postaje Zreče do obravnavanega območja. Prečkanje kabla pod cesto Ulipi–Zreče je treba izvesti v zaščitni cevi.
22. člen
(javna razsvetljava)
Osvetli se vse peščeve površine. Trase javne razsvetljave naj se uskladijo pri nadaljnji projektni obdelavi. Trase javne razsvetljave bodo potekale ob trasah nizkonapetostnih kablov. Svetilke za javno razsvetljavo na obravnavanem območju bodo tipske izvedbe. Napajanje se izvede iz predvidene TP.
23. člen
(odvoz smeti)
Stanovanjske hiše imajo individualne smetnjake, ki so locirani ob notranjih cestah. Preskrbovalni objekt ima prostor za smetnjak predviden v okviru objekta uvozne rampe. Elementi dovoznih poti ustrezajo tipskim vozilom za odvoz smeti. Smeti se odvažajo na centralno deponijo. Odpadki se zbirajo ločeno.
VI. REŠITVE IN POGOJI V ZVEZI Z VAROVANJEM OKOLJA
24. člen
(usmeritve in ukrepi za zaščito)
V predvideni stanovanjski soseski gradnja zaklonišč ni obvezna, je pa obvezna ojačitev plošče nad delom kleti, ki bo namenjena za zaščito ljudi. Plošča mora biti tako ojačana, da bo zdržala rušenje objekta nanjo. Debelina plošče mora biti vsaj 16 cm. Pri obtežbi plošče je potrebno povečati koristno obtežbo še z dodatnimi 2,0 kN/m2.
25. člen
Kot glavna dovozna cesta za intervencijska vozila služi obodna cesta. V sami soseski bodo kot intervencijske poti služile stanovanjske ceste A, B in C, katere bodo utrjene in asfaltirane. Širine poti bodo 5 m in povezovalna cesta 4 m. Zavijalni radiji intervencijskih poti bodo min. R = 8 m. V območju je predvidena hidrantna mreža. Protipožarni hidranti so krožno povezani in locirani ob zunanji strani intervencijskih poti. Za celoten sistem protipožarnega hidrantnega omrežja je potrebno zagotoviti zadostne količine vode za gašenje požarov, kar mora biti v skladu s pravilnikom o tehničnih normativih za hidrantno omrežje za gašenje požarov. Hidranti naj bodo po možnosti nadzemne izvedbe.
26. člen
(zaščita ozračja)
Prezračevanje objektov je treba speljati nad strehe.
27. člen
(zaščita vodnih virov)
Skladno s pogoji in navodili upravljavca vodovoda in kanalizacije, je potrebno vse meteorne vode s streh in manipulativnih utrjenih površin (parkirni prostori, dovozne in intervencijske poti) speljati v javno kanalizacijo preko peskolovov in skupinskih lovilcev olj pred izlivom v javni kanal. Zaradi enostavnejše in kvalitetnejše kontrole naj se izvedejo centralni lovilci. Vsi kanalizacijski sistemi morajo biti vodonepropustni. Zagotoviti je treba vodotesno izvedbo tal in sten kletne etaže. Hladilno olje v TP mora biti bio-razgradljivo. Lovilna jama mora biti vodotesna.
Možna je uporaba termalne vode.
28. člen
(zelene površine)
Obravnavano območje se nahaja v celoti v gozdu. Gozd se ohrani, deloma v notranjih privatnih zelenicah in ob obodni cesti. Ob regionalni cesti se protihrupni nasip hortikulturno uredi v smislu gozdnega roba. Med parcelami se ograje izvede v obliki živih mej in nasadov.
29. člen
(etape izvajanja)
Celotna soseska je mišljena kot sklop treh podolgovatih gručastih enot. Skladno z zasnovo je možna funkcionalna delitev gradnje v štiri faze, tri osnovne stanovanjske in četrta na območju rezervne površine ob zvezni cesti. Obvezno je izvesti posamezno fazo do četrte gradbene faze (končane fasade in streha). Javne površine-ceste, pločnike, zelenice in infrasrukturo izvesti do končne faze.
VII. KONČNE DOLOČBE
30. člen
S sprejetjem tega odloka preneha veljati odlok o zazidalnem načrtu individualne zazidave na Dobravi v Zrečah (Uradni list SRS, št. 17/87).
31. člen
Odlok o zazidalnem načrtu je stalno na vpogled pri:
– Upravni enoti Slovenske Konjice, oddelek za okolje in prostor in
– Občini Zreče.
32. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Inšpektorat RS za okolje in prostor pri Ministrstvu za okolje in prostor.
33. člen
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 351-16/96-1
Zreče, dne 16. marca 1998.
Predsednik
Občinskega sveta
občine Zreče
Gorazd Korošec, dipl. ek. l. r.
