Na podlagi 15. člena statuta Občine Litija (Uradni list RS, št. 41/95, 70/95 in 6/96) je Občinski svet občine Litija (v nadaljevanju: občinski svet) na 37 seji dne 30. 3. 1998 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom o oddajanju poslovnih prostorov v najem (v nadaljevanju: pravilnik) se določa način, pogoji in postopek oddajanja v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Litija (v nadaljevanju: občina) ter tudi merila – način določitve najemnine za poslovne prostore.
2. člen
Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod in so delno ali v celoti urejeni. Za poslovni prostor se šteje tudi montažni objekt.
3. člen
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z veljavnimi prostorskimi akti glede namembnosti.
4. člen
Postopek za oddajo poslovnega prostora v najem izvaja komisija. Komisijo s sklepom imenuje župan. Komisija je za svoje delo odgovorna županu ter mu mora poročati o svojem delu.
II. SESTAVA IN NALOGE KOMISIJE
5. člen
Komisijo sestavljajo predsednik in štirje člani. Predsednik komisije ima namestnika; namestnik nadomešča predsednika komisije v primeru njegove odsotnosti.
En član komisije je predstavnik komisije matične krajevne skupnosti oziroma mestne skupnosti, glede na matičnost poslovnih prostorov.
Svetniki KS in Mestne skupnosti v roku 30 dni od uveljavitve pravilnika podajo županu predlog svojega člana v razpisni komisiji.
Komisija dela na sejah, ki jih sklicije predsednik komisije. Na sejah komisije se piše zapisnik. Strokovno tehnična in administrativna opravila za komisijo opravlja oddelek za gospodarsko infrastrukturo.
6. člen
Komisija ima zlasti naslednje naloge:
– prevzame, odpre in pregleda prispele ponudbe na javni razpis,
– na podlagi pregleda prispelih ponudb ugotovi vrstni red najugodnejših ponudb,
– sprejme odločitev o vrstnem redu najugodnejših ponudb in predlaga izdajo sklepa o oddaji poslovnega prostora v najem,
– opredeljuje sestavine najemne pogodbe,
– predlaga županu prekinitev najemne pogodbe,
– daje soglasje k spremembi namembnosti poslovnega prostora, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba.
III. POSTOPEK ODDAJE POSLOVNEGA PROSTORA
7. člen
Poslovni prostor se odda v najem s pogodbo na podlagi javnega razpisa za zbiranje ponudb ali brez javnega razpisa, neposredno s pogodbo v primerih, določenih s tem pravilnikom.
8. člen
Poslovni prostor se odda v najem praviloma za nedoločen čas, razen v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorskega izvedbenega akta,
– če je načrtovana sprememba določene dejavnosti,
– če najemnik gradi svoje lastne poslovne prostore.
1. Oddaja na podlagi javnega razpisa
9. člen
Oddaja na podlagi javnega razpisa se izvede z zbiranjem pisnih ponudb. Udeleženci javnega razpisa so lahko le podjetja s sedežem v Republiki Sloveniji in državljani Republike Slovenije.
Ko oddelek za gospodarsko infrastrukturo občine ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen, vsebinsko oblikuje razpis in ga predlaga županu občine v podpis in objavo. Razpis se objavi v uradnem javnem glasilu občine, sredstvih javnega obveščanja, na oglasni deski občine in v krajevnih skupnostih.
10. člen
Javni razpis mora vsebovati:
– lokacijo, velikost in namembnost poslovnega prostora,
– urejenost in opremljenost poslovnega prostora,
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem (določen, nedoločen),
– začetno – izklicno ceno najemnine,
– rok za zbiranje ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni in navedbo naslova, kamor se pošlje podpisana pisna ponudba s priloženimi zahtevanimi dokazili,
– morebitne druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
– navedbo, da mora ponudba vsebovati opis in program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, ki ne sme biti nižja od začetne najemnine,
– višino jamstva za resnost ponudbe, ki znaša tri mesečne začetne cene najemnine, ki jo morajo interesenti plačati v navedenem roku, navedbo žiro računa, kamor se jamstvo za resnost ponudbe plača in navedbo, da je potrebno potrdilo o plačanem jamstvu za resnost ponudbe priložiti k ponudbi,
– navedbo, da se plačano jamstvo za resnost ponudbe ponudnikom, ki na javnem natečaju ne bodo uspeli, povrne v roku 15 dni od dneva izbire najemnika,
– navedbo, kje se lahko interesenti predhodno seznanijo s podrobnejšimi pogoji javnega razpisa,
– navedbo, da se lahko na javni razpis prijavijo fizične in pravne osebe, ki morajo v času javnega razpisa k ponudbi priložiti dokaz o izpolnjevanju pogojev za pridobitev obrtnega dovoljenja ali za pridobitev naziva samostojni podjetnik oziroma izpisek iz sodnega registra glede poslovne dejavnosti s tem, da se morajo fizične osebe izkazati še s potrdilom o državljanstvu Republike Slovenije,
– navedbo, da mora izbrani najemnik skleniti najemno pogodbo najkasneje v roku 15 dni od dneva sprejema sklepa o izbiri in da se v primeru, da pogodbe ne sklene, jamstvo za resnost ponudbe ne vrne.
11. člen
Pisni ponudbi, ki mora vsebovati opis in program dejavnosti ter višino ponujene najemnine, je potrebno priložiti tudi dozkaze o izpolnjevanju razpisnih pogojev navedenih v 10. členu tega pravilnika.
Ponudniku, ki uspe na javnem razpisu se vplačano jamstvo za resnost ponudbe upošteva pri obračunu najemnine za prve tri mesece.
12. člen
Pri ugotavljanju in izbiri najugodnejšega ponudnika se upoštevajo naslednji kriteriji:
– izpolnjevanje vseh razpisnih pogojev,
– ponujena dejavnost, ki se bo v poslovnem prostoru opravljala,
– ponujena višina najemnine za poslovni prostor, ki ne more biti nižja od tiste, ki je navedena v javnem razpisu.
V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:
– nova in edina dejavnost v kraju,
– dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jo bo občina vzpodbujala,
– število na novo odprtih delovnih mest,
– prva zaposlitev ali brezposelni, prijavljeni na Zavodu za zaposlovanje,
– občani Občine Litija.
13. člen
Po poteku roka za prijavo na javni razpis komisija odpre prispele ponudbe in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega razpisa.
Komisija tiste ponudbe, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev iz 10. in 12. člena tega pravilnika ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri najugodnejšega ponudnika predloži tajniku občine s predlogom, da v roku 8 dni izda sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika oziroma o oddaji poslovnega prostora v najem.
14. člen
Sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika oziroma o oddaji poslovnega prostora v najem izda tajnik občine.
15. člen
O izbiri najugodnejšega plnudnika mora občina v roku 15 dni od izbire obvestiti vse tiste ponudnike, ki so predložili popolne ponudbe.
Na sklep o oddaji poslovnega prostora v najem lahko vsak ponudnik, ki je predložil popolno ponudbo, vloži ugovor. Ugovor se vloži županu občine in sicer v roku 8 dni od dneva prejema sklepa o izbiri ponudnika za najem poslovnega prostora.
Župan občine mora o ugovoru odločiti najkasneje v roku 8 dni od dneva, ko je bil ugovor sprejet. Odločitev – sklep župana občine o ugovoru je dokončen.
16. člen
Na podlagi dokončnega sklepa o oddaji poslovnega prostora v najem sklene župan občine z izbranim ponudnikom (v nadaljevanju: najemnik) najemno pogodbo za določen ali nedoločen čas, s katero se uredijo medsebojni odnosi po določilih javnega razpisa in sprejete ponudbe najemnika.
Najemna pogodba začne veljati, ko se obveznosti najemnika overijo pred notarjem, tako, da najemna pogodba dobi moč izvršilnega naslova glede najemnikovih obveznosti in je neposredno izvršljiva.
17. člen
Najemnik je dolžan skleniti najemno pogodbo najkasneje v roku 8 dni po prejemu predloga najemne pogodbe.
V primeru, da najemnik ne sklene pogodbe v navedenem roku, se šteje, da je odstopil od pogodbe in se v tem primeru vplačanega jamstva za resnost ponudbe ne povrne.
V takem primeru se lahko poslovni prostor odda naslednjemu najugodnejšemu ponudniku oziroma se razpis ponovi.
Najemnik, kateri je sklenil najemno pogodbo je dolžan prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v najemni pogodbi.
O postopku izbire najugodnejšega ponudnika, komisija vodi zapisnik. Zapisnik mora vsebovati: kraj in čas javnega razpisa, podatke o komisiji, navedbe o pogojih javnega razpisa, poimensko navedbo priglašenih ponudnikov, ugotovitve o izpolnitvi razpisnih pogojev, navedbo začetne najemnine, ponudbe ponudnikov, najvišjo ponujeno najemnino, predlog za izbiro najugodnješega ponudnika in višino njegove ponujene najemnine, podatke o ponudnikih, ki na javnem razpisu niso uspeli in navedbe o vračilu vplačanega jamstva za resnost ponudbe. Zapisnik podpišejo vsi prisotni člani komisije in prisotni ponudniki.
V zapisnik se vpišejo tudi ostali podatki in pripombe pomembne za sprejem predloga o izbiri najugodnejšega ponudnika.
2. Oddaja poslovnega prostora v najem brez javnega razpisa
18. člen
Občina lahko odda poslovni prostor v najem brez javnega razpisa neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile, vendar le za določen čas, največ za eno leto,
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali zaradi prilagoditve zgradbe veljavnemu prostorsko izvedbenemu aktu, brez finančnih obveznosti,
– če bo nadaljeval z dejavnostjo dosedanjega najemnika njegov družinski član (zakonec, otrok, snaha, zet), ali delavec, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj 3 leta, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo v primeru, če se dosedanji najemnik upokoji ali, če dosedanji najemnik umre; pogoj pa je, da sta družinski član ali delavec usposobljena opravljati isto dejavnost kot jo je opravljal dosedanji najemnik,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe, brez finančnih obveznosti,
– če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim prostorom neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti,
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora s soglasjem občine in obeh dosedanjih najemnikov,
– če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovljenem javnem razpisu,
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje, oziroma, če je opravljena združitev dejavnosti,
– če gre za opravljanje dejavnosti, ki se delno ali v celoti financira iz proračuna občine (kulturna, športna društva, politične stranke, i.p.d.),
– če bo poslovni prostor uporabljal javni zavod ali podjetje v lasti občine.
19. člen
Oddajo poslovnega prostora v najem za namene iz prejšnjega člena predlaga komisija.
IV. NAJEMNO RAZMERJE
1. Nastanek najemnega razmerja
20. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– sedež poslovnega prostora oziramo stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja,
– točno navedeno dejavnost, za katero je poslovni prostor namenjen,
– navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora,
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi,
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja,
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,
– višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah,
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati,
– roke, v katerih bo občina pregledala uporabo poslovnega prostora,
– v primerih, ko so potreba koristna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora,
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov,
– razloge za prenehanje najemnega razmerja,
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih,
– druge medsebojne pravice in obveznosti.
21. člen
Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in, da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja občine.
V primeru, da najemnik, v soglasju z občino odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50%.
22. člen
Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas v primerih, določenih v 8. členu tega pravilnika.
2. Prenehanje najemnega razmerja
23. člen
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom enega leta,
– s potekom časa, za katerega je bila pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas,
– z odstopom od najemne pogodbe,
– po samem zakonu.
24. člen
Občina lahko na podlagi predloga komisije s sklepom odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja,
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške,
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora,
– če najemnik ne začne v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti,
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja pristojnega upravnega organa in občine,
– če najemnik dalj časa brez upravičenih razlogov ne opravlja dejavnosti,
– če najemnik preneha z opravljanjem dovoljene dejavnosti,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma dovoli drugim, da opravljajo dejavnosti v poslovnem prostoru brez soglasja občine,
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je občina na to opomnila,
– če dalj časa ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor,
– če občina iz vzroka, za katerega ni odgovorna, trajno ne more uporabljati prostorov, v katerih je opravljala svojo dejavnost in zato poslovno stavbo oziroma poslovni prostor sama potrebuje.
V sklepu o odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe, oziroma poslovnega prostora in ga praznega predmetov, urejenega in čistega izročiti občini.
25. člen
Najemnine za poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81). Izračun se izvrši po formuli:
Nm = Vp × K / 12 × 100
Legenda:
Nm – mesečna najemnina
Vp – revalorizirana vrednost poslovnega prostora
(število točk × vrednost točke × površina × korekcijski faktor)
K – letna stopnja najemnine izražena v odstotkih
od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora
Izračunana najemnina predstavlja razpisano najemnino.
26. člen
Vrednost točke za izračun revalorizirane vrednosti poslovnega prostora lahko po potrebi in na predlog župana, določi občinski svet občine s posamičnim sklepom vsaj enkrat letno. Kolikor tega ne stori, se kot osnova za izračun revalorizirane vrednosti uporablja vrednost točke, določene za izračun neprofitnih najemnin in se spreminja skladno s spreminjanjem zakonodaje na tem področju.
27. člen
Letna stopnja najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora, oziroma dejavnosti, ki v njem poteka in od območja, na katerem se poslovni prostor nahaja (lokacijska ugodnost).
Letne stopnje najemnine izražene v % od revalorizirane vrednosti poslovnega prostora se določijo po tabeli:
----------------------------------------------------------------
Skupina dejavnosti Območja
I. II. III.
----------------------------------------------------------------
1. SKUPINA 7,0 6,0 5,0
2. SKUPINA 15,0 14,0 12,0
3. SKUPINA 20,0 18,0 16,0
----------------------------------------------------------------
Letna stopnja najemnine za najem garaže na območju občine znaša 7 % od revalorizirane vrednosti garaže.
28. člen
Namembnost poslovnih prostorov je razdeljena v naslednje skupine:
1. Skupina
– zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo,
– izobraževanje in naravno raziskovalne dejavnosti,
– varovanje kulturnih dobrin,
– kulturno-umetniške in kulturno-izobraževalne dejavnosti,
– državni organi in organi lokalne skupnosti,
– politične organizacije in društva,
– javne svetovalne službe.
2. Skupina
– proizvodne dejavnosti,
– storitvene dejavnosti (npr. čevljar, urar),
– skladišča.
3. Skupina
– trgovina,
– gostinski lokali,
– druge dejavnosti (npr. bančništvo, zavarovalništvo, igralništvo).
V primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi v skupino župan občine na predlog komisije, ob uporabi uredbe o uvedbi in uporabi standardne klasifikacije (Uradni list RS, št. 34/94).
29. člen
Območja občine, kjer je poslovni prostor, so razdeljena na tri kakovostna območja in sicer:
I. območje
a) v Litiji: Trg Svobode, Valvazorjev trg, Levstikova ulica, Jerebova ulica, Ulica Milana Boriška, Ulica Mire Pregljeve, Rudarska ulica, Vrvarska ulica, Cankarjeva ulica;
b) v Šmartnem pri Litiji: Staretov trg, Usnjarska ulica, Za povrtmi, Ustje;
II. območje
a) ostale ulice v Litiji in v Šmartnem pri Litiji;
naselja: Jevnica, Kresnice, Hotič, Vače, Sava, Polšnik, Dole in Gabrovka;
III. območje
a) vsi ostali kraji v občini.
3. Obračun in plačilo najemnine
30. člen
Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino vnaprej do roka navedenega v najemni pogodbi in sicer za tekoči mesec.
VI. UPORABA SREDSTEV NAJEMNIN
31. člen
Poraba sredstev najemnin poslovnih prostorov se določi z letnim programom in se uporabljajo za kritje stroškov tekočega in investicijskega vzdrževanja skupnih delov in naprav stavb in poslovnih prostorov ter za obnovo in pridobivanje poslovnih prostorov, za zavarovanje stavb in poslovnih prostorov in za stroške upravljanja (organizacijska, tehnično-strokovna, finančno-računovodska in administrativna opravila).
VII. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
32. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem tehnično opremljen in dokončan ali nedokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško.
33. člen
Najemnik in najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.
Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije in računov.
34. člen
Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov točkovalni zapisnik in ugotovi vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanem v prejšnem členu tega pravilnika.
Priznana vlaganja najemnika se vračajo najemniku v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi s pogodbo in je sestavni del najemne pogodbe. Po končani dobi vračanja najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.
VIII. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
35. člen
Vrednost točke za izračun izhodiščne mesečne najemnine je na dan sprejemanja tega pravilnika 397,20 SIT.
Vrednost točke se usklajuje z rastjo življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji in sicer mesečno.
36. člen
Vse stopnje najemnin, ki so določene s sklenjenimi najemnimi pogodbami skladno s ponudbo najemnika na javni razpis, ostanejo po uveljavitvi tega pravilnika nespremenjene.
Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika v roku šestih mesecev po začetku veljavnosti tega pravilnika.
Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega pravilnika ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to, ali se sklepajo za določen ali nedoločen čas.
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem pravilniku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.
37. člen
Najemnine se po določilih tega pravilnika uskladijo v roku treh mesecev po uveljavitvi tega pravilnika. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.
38. člen
Za vse, kar ni določeno s tem pravilnikom, se smiselno uporablja določila zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter drugi predpisi.
39. člen
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 363-13/98
Litija, dne 3. aprila 1998.
Predsednik
Občinskega sveta
občine Litija
Franci Rokavec l. r.
