Na podlagi 17. člena statuta Mestne občine Novo mesto (Uradni list RS, št. 13/95, 37/95, 6/96 in 68/96) ter 36. in 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) je Občinski svet mestne občine Novo mesto na seji dne 9. 7. 1998 sprejel
O D L O K
o ureditvenem načrtu za poslovno-stanovanjsko cono Gotna vas
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
Sprejme se ureditveni načrt za poslovno-stanovanjsko cono Gotna vas, ki ga je izdelal K.A.B. d.o.o Novo mesto pod št. UN-4/98, aprila 1998. Sestavni del ureditvenega načrta so:
Tekstualni del
1. Poročilo
2. Odlok o UN
3. Soglasja organov, organizacij in skupnosti
Grafični priloge
2. člen
V območje urejanja je vključeno zemljišče investitorja in dostopne poti.
Meja območja se začne z južno in vzhodno mejo parcele 417/1, preseka parcelo 380/4, poteka po severni meji parcele 417/2 oziroma ob južni meji parcele 377/3 nato po vzhodni in južni meji parcele 417/2 in 417/4, na skrajni zahodni lomni točki parcele 417/4 zavije proti severu in nadalje po zahodnih mejah parcel 417/3 in 417/2, kjer se tudi konča.
Celotno območje urejanja obsega 18.600m2.
3. člen
Namembnost površin
V ureditvenem načrtu se rešuje ureditev proizvodno poslovnega kompleksa Avtogalant.
Z novimi ureditvami je predlagana pozidava in delitev površin po namembnostih:
– obstoječi objekti 1.800m2
– predvideni objekti 5.600m2
– druge ureditve 11.200m2.
II. IZHODIŠČA UREJANJA
4. člen
Tehnološke zahteve posameznih dejavnosti
Obstoječi obrat je proizvodni, kovinarski, namenjen za proizvodnjo avtomobilskih izpušnih cevi. Sedaj zaposluje 20 delavcev, s povečanjem obrata se bo povečalo tudi število zaposlenih in obseg proizvodnje.
Razen proizvodnje bo del površin v obratu namenjen tudi za prodajo in servisiranje ter pomožne dejavnosti.
Po velikosti sodi v srednje velike proizvodne obrate, posebnih obremenitev okolja zaradi sedanje proizvodnje ni. Investitor načrtuje tudi posodabljanje tehnologije, ki bo vključilo tudi vse z zakoni predpisane ureditve za preprečevanje vplivov na okolje.
5. člen
Usmeritve za urbanistično, arhitektonsko in krajinsko oblikovanje
Koncept zazidave temelji predvsem na funkcionalnosti. Z novimi ureditvami je predlagana pozidava in delitev površin po namembnostih:
obstoječi objekti:
– proizvodni na južnem delu kompleksa,
– poslovno stanovanjski na severnem delu kompleksa;
predvideni objekti:
– poslovni objekt na severnem delu kompleksa: okrepčevalnica, montaža, pomožni prostori,
– proizvodni objekt,
– dozidava obstoječega objekta v fazah: skladišča, nove proizvodne površine, upravno poslovni del;
druge ureditve:
– utrjene površine: dovozi, manipulacijske površine, parkirišča in pešpoti,
– ureditev zelenic,
– obstoječe nepozidane površine.
6. člen
Obstoječi objekt
Severni vstopni del kompleksa je zasnovan kot poslovni reprezentančni del. Predvidena je prenova obstoječega objekta na vstopu v kompleks in gradnja novega poslovnega objekta na severnem delu kompleksa. Objekt je predviden za okrepčevalnico, montažo in pomožne prostore.
Pri prenovi obstoječega objekta je močno povečanje obstoječih tlorisnih gabaritov za ±10% ter manjše dozidave, ki pomenijo oblikovno členitev objekta, zlasti na daljši stranici objekta.
7. člen
Nov poslovno-stanovanjski objekt v severnem delu se izvaja v klasični izvedbi. Pri oblikovanju objekta je obvezno z oblikovnimi elementi uvajati členitev večjih gabaritov.
Oblikovni pogoji:
– dovoz in vhod: z jugovzhodne strani z obstoječe poti;
– horizontalni gabariti: 30x10 m, z nadstreškom na južni strani širine 4 m,
– dovoljeno odstopanje: ±10% ter manjše dozidave, ki oblikovno členijo daljšo stranico objekta,
– vertikalni gabarit: pritličje; K.P. 183,80 m.n.v. ±0,50 m, etažna višina 4,5 m, izgrajeno podstrešje,
– višina kolenčnega zidu do max. 1,50 m,
– naklon strehe 30°–40°,
– kritina: tegola, strešna opeka, na strehi je dovoljena gradnja trikotnih fičar in strešnih oken,
– obdelava fasad je klasična,
– obvezna gradbena linija: odmik od obstoječega objekta 5 m.
8. člen
Proizvodni objekt v južnem delu kompleksa – fazna dozidava obstoječega objekta je namenjen za skladišča, nove proizvodne površine in upravno poslovni del.
Objekt je zasnovan tako, da se postopoma dograjuje obstoječi proizvodni objekt. Dograditev hale se izvede v enaki konstrukciji kot obstoječi objekt z razširitvam v južno smer – podaljšanjem obstoječe hale ter dograditvijo na severni strani.
Dostop in vhod se predvidi iz obstoječega objekta ter z utrjenih površin na dvoriščni strani objekta.
Oblikovni pogoji:
– dovoz s SZ strani z obstoječe poti,
– horizontalni gabariti: maksimalne dim. 135x56 m, z zamiki na severni strani širine 5m,
– dovoljeno odstopanje: od +5% do –10%,
– dovoljene so: manjše dozidave (vhodi, nadstreški), ki oblikovno členijo daljšo stranico objekta,
– vertikalni gabarit: pritličje; K.P. enaka K.P. obstoječe hale 181,80 m.n.v. ±0,50 m,
– streha: sistem simetričnih dvokapnic, enakega naklona kot streha obstoječega objekta 12°,
– kritina salonit v temni barvi, barva usklajena z kritino obstoječega objekta,
– obdelava fasad: montažni elementi obdelani v spranem kulirju, obdelava fasade sledi proporcem nosilnega rastra in se usklajuje z obstoječim objektom,
– obvezna gradbena linija: JZ linija obstoječe fasade objekta, V – 11m,
– odstopanja: možna so odstopanja od gradbenih linij navznoter.
9. člen
Pogoji za zunanje ureditve
Za celoten kompleks je obvezen načrt zunanje ureditve, s tem da se morajo upoštevati naslednji pogoji:
– za nove zasaditve se uporabljajo običajne, avtohtone rastline,
– tlakovanje površin do maksimalno 1/2 površine namenjene za proizvodni kompleks,
– tlakovanje parkirnih prostorov se praviloma izvaja z votlaki,
– eventualno omejevanje parcele je dovoljeno z žično ograjo obojestransko zasajeno z živo mejo.
10. člen
Oporni zidovi
Oporni zidovi, ki se izvajajo ob severnem in vzhodnem pobočju usekov pa se uredijo praviloma z biotehniškimi ukrepi. V primeru potrebe se izvajajo podporni zidovi, vendar ne višji kot 1,5m in praviloma obloženi z naravnim kamnom.
11. člen
Načrt gradbenih parcel
Celotna površina meri 18.200 m2, in je v celoti v investitorjevi lasti.
Za potrebe realizacije predvidenih posegov obodne parcelacije ne bo potrebno izvesti.
III. POGOJI ZA KOMUNALNE IN DRUGE UREDITVE
12. člen
Poti in manipulacijske površine
Za območje vključeno v območje urejanja ni potrebna gradnja novih cest. Lokacija se navezuje na obstoječo mestno ulico, ki se ne rekonstruira. Notranje komunikacije in platoji se niveletno prilagajajo obstoječi cesti. Minimalna širina dovozne poti je 5 m. Notranje komunikacije se tlakujejo, maksimalni padec uvoza proti mestni ulici je 3,5%. Za dostop na njivske površine vzhodno od kompleksa, ki so sedaj dostopne skozi tovarniško dvorišče se izvede devijacija poljske poti, ki poteka izven ograjenega območja.
13. člen
Parkirišča
Predvideno je 40 dodatnih parkirnih mest za osebne avtomobile. Po potrebi, investitor lahko zgradi dodatna parkirna mesta znotraj lastne lokacije. Dimenzije parkirišč so standardne za osebne avtomobile. Odvajanje meteornih voda se izvaja v meteorno kanalizacijo. Parkirišča se tlakujejo z votlaki.
Obstoječa parkirišča so že izvedena na zahodnem delu parcele št. 417/4, k.o. Gotna vas.
14. člen
Vodovod
Območje ureditvenega načrta Gotna Vas je navezano na obstoječ vodovod, ki poteka ob robu ceste in jugozahodno od kompleksa Avtogalant. Zaradi predvidene gradnje proizvodnih objektov se del obstoječega sekundarnega omrežja opusti in izvede zanka z navezavo na javni vodovod na JZ strani območja. Primarni vod je dimenzioniran na končno porabo z upoštevanjem požarne vode in možnosti povečanja porabe investitorja.
Znotraj območja se izvede hidrantno omrežje, za gašenje požara je potreben minimalen tlak 2,5 bara.
Če ne bo mogoče zagotoviti ustreznega tlaka vode v cevovodu za zagotovitev požarne vode, je potrebno za požarno varnost poskrbeti gasilne aparate.
Minimalna globina polaganja je 1,20 m zaradi zagotovitve minimalnih vertikalnih odmikov pri križanju z ostalimi komunalnimi napravami.
Pri projektiranju se upošteva:
– odlok o javnem vodovodu in o oskrbi prebivalstva z vodo v Občini Novo mesto (Skupščinski Dolenjski list, št. 13/87),
– odlok o zaščiti vodnih virov na območju Občine Novo mesto (Skupščinski Dolenjski list, št. 13/85),
– tehnični pravilnik o javnem vodovodu (Skupščinski Dolenjski list, št. 6/88) in
– pravilnik o tehničnih normativih za hidrantno mrežo (Uradni list RS, št. 30/91) in požarno vodo 12l/s.
15. člen
Fekalna kanalizacija
Obstoječe odvodnjavanje odpadnih voda iz območja je izvedeno v mešanem sistemu in sicer odvod fekalnih voda iz obstoječe greznice v obstoječi kanal. Za predvidene gradnje se predvidi ločen sistem in sicer izvedba novega priključka na fekalno kanalizacijo Z od območja.
Fekalna kanalizacija je zadosti dimenzionirana, predvideni priključni jašek se izvede kot revizijski po navodilih JP Komunala Novo mesto. Tehnološka voda ni predvidena.
Pri dimenzioniranju cevi se upošteva minimalni presek cevi 200. Kanalizacija mora biti vodotesna, cevi so lahko visoko kvalitetne PVC ali TESAL ali drug material, ki izpolnjuje prej navedene pogoje.
Minimalni padec cevi je 5 promilov ali 2 promila, kolikor je zagotovljeno spiranje cevi. Maksimalni padec cevi je lahko 60 promilov ali tudi več, kolikor proizvajalec cevi garantira za kvaliteto.
Pri priključevanju in izvedbi je potrebno upoštevati:
– odlok o javni kanalizaciji (SDL, št. 10/84) in
– tehnični pravilnik o javni kanalizaciji (SDL, št. 7/87).
16. člen
Meteorna kanalizacija
Obstoječa kanalizacija (mešan sistem) se po ureditvi ločenega priključka na fekalno kanalizacijo uporablja kot meteorna, s tem, da se zagotovijo ločeni in kontrolirani vtoki meteorne vode in onemogočijo vtoki vseh drugih odplak.
Meteorno vodo s streh, poti in parkirišč se odvajajo preko usedalnega bazena in lovilcev olj in maščob v obstoječo kanalizacijo. Le-ta je zadosti dimenzionirana tudi za odvajanje meteornih voda s celotnega območja vključno z predvideno dograditvijo objektov.
Pri izračunu koeficienta odtoka s površin parcele je upoštevan karakteristični odtočni koeficient 0,6.
17. člen
Oskrba z električno energijo
Obstoječi objekti so priključeni na obstoječe omrežje in TP za moč 120kW.
V I. fazi potrebuje investitor dodatno moč 120 kW, v II. in III. fazi pa 100 kW, skupno 440 kW, zato bo potrebna gradnja nove TP, ki je predvidena na severovzhodnem delu območja.
Obstoječa transformatorska postaja je zgrajena v vzhodnem delu ureditvenega območja poslovno-stanovanjske gradnje v Gotni vasi se po postavitvi nove odstrani.
Nove električne vode vodimo po kabelski kanalizaciji. Kabelsko kanalizacijo vodimo od priključevanja na trafo postajo do posameznega odvzemnega mesta.
Kot zaščitni ukrep proti nevarnemu dotiku s previsoko napetostjo je ničenje. Poleg ničenja se predvidi tudi ozemljitev.
Zunanja razsvetljava: v območju ureditvenega načrta je za razsvetljavo manipulacijskih in tlakovanih tovarniških površin predvidena kot dopolnitev obstoječe razsvetljave. Izvedba je predvidena s kandelabri in lučmi montiranimi na objekte. Razporeditev svetilk mora zagotoviti zadostno osvetlitev območja.
18. člen
TK omrežje
TK omrežje je bo navezalo na ATC Novo mesto preko razdelilne omarice na objektu. Dodatni TK priključki niso predvideni. Notranje telefonske vode vodimo podzemno. Pri prehodih pod utrjenimi površinami se kabel zaščiti s PVC cevjo. Pri križanju z električnim kablom se TK kabel zaščiti z LTŽ cevjo.
19. člen
Ogrevanje
Predvidene gradnje se navezujejo na obstoječe ogrevanje na plin.
Obstoječa plinska cisterna je v jugozahodnem delu območja. Pri dograjevanju je potrebno upoštevati požarnovarstvene ukrepe, DWG predpise ter še druge pogoje in ukrepe, ki pomenijo preprečitev širjenja ali prenosa požara.
20. člen
Odstranjevanje odpadkov
Odpadki se sortirajo, kovinski odpadki se zbirajo in uporabljajo kot sekundarna surovina, ki se vrača v tehnološki postopek.
Komunalni odpadki se zbirajo v zabojniku lociranem ob dovozni poti pred proizvodnim objektom in redno odvažajo na komunalno deponijo v Leskovcu.
IV. VAROVANJE OKOLJA
21. člen
Izboljšanje bivalnega in delovnega okolja
Ni predvidena posebna obremenitev odpadnih voda, na parkirnih površinah bo odvodnjavanje izvedeno preko lovilcev olj in maščob, ni potrebno predhodno čiščenje odpadnih voda, ravno tako niso potrebni posebni ukrepi med gradnjo ali obratovanjem.
22. člen
Naravna in kulturna dediščina
Obravnavana lokacija ni varovana temveč predstavlja zaključek in prehod urbanega tkiva v območje ostale rabe. Ureditev znotraj kompleksa bo zasnovana tako, da bo omogočena dobra funkcionalnost vseh objektov obenem pa bodo zunanje vizualne kvalitete z odstranitvijo betonarne izboljšane.
Močno degradiran prostor se sanira z vzpostavljanjem območja zelenih otokov, zasajenih z izključno avtohtonimi grmovnicami in drevesnim vrstam.
Odstranitev vegetacije na SV strani je dovoljena le tam, kjer bo to res nujno potrebno. S primerno detajlno reliefno in vegetacijsko obdelavo mej območja se ohrani še nedegradiran krajinski vzorec vzhodno od območja.
Pobočja usekov pri kamnolomu se uredijo z biotehniškimi ukrepi, gradnja opornih zidov je dovoljena le izjemoma, praviloma obloženi z naravnim kamnom.
23. člen
Temeljenje in stabilnost tal
Sestave tal na področju ureditvenega načrta je apnenec. Vrednost dopustne obremenitve v apnencu je 500 kPa. Pri predlaganem načinu temeljenja posedkov praktično ni.
Zaradi geomehanskih značilnosti se teren smatra kot potresno stabilen, glede na potresno aktivnost spada območje v 8. stopnjo po MCS.
24. člen
Varstvo pred hrupom
Dejavnost v območju se opravlja v objektih ne povzroča dodatnega povečanega hrupa v okolico. Za hrup, ki ga bo povzročilo delo in promet na tlakovanih površinah se predvidi zasaditev ob zahodnih mejah območja proti stanovanjskim objektom.
Pri projektiranju in izvedbi je investitor dolžan upoštevati:
– zakon o varstvu okolja (Uradni list RS, št. 32/93),
– uredba o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95).
25. člen
Varstvo zraka
Zrak, ki se izpušča v ozračje, ne sme presegati mejnih količin vsebnosti snovi, določenih z:
– uredbo o mejnih, opozorilnih in kritičnih imisijskih vrednosti snovi v zraku (Uradni list RS, št. 73/94),
– uredbo o emisiji snovi v zrak iz kurilnih naprav (Uradni list RS, št. 73/94).
26. člen
Požarna varnost
Za zagotovitev požarne varnosti je potrebno poskrbeti gasilne aparate.
V. FAZNOST GRADNJE
27. člen
– I. faza: gradnja poslovno stanovanjskega objekta,
dograditev proizvodnega objekta,
odstranitev betonarne, zunanja ureditev parcele,
– II. faza: dograditev proizvodnega objekta, razširitev
severno od I. faze,
– III. faza: dograditev proizvodnega objekta, razširitev
severno od I. in II. faze.
Gradnja se izvaja tako, da širša okolica med izgradnjo ne bo motena.
VI. PREHODNE DOLOČBE
28. člen
Ureditveni načrt je osnova za lokacijsko in gradbeno dovoljenje, le-ta se pridobivajo na pobudo lastnika zemljišča.
Stroški izgradnje infrastrukturnega omrežja za potrebe novih lokacij in ureditev predvidenih s tem ureditvenim načrtom bremeni lastnika zemljišč.
29. člen
Po izgradnji komunalnih naprav, takoj po pridobitvi uporabnih dovoljenj oziroma še pred uporabo le-teh, morajo pristojna komunalna podjetja zgrajene komunalne naprave prevzeti v upravljanje.
30. člen
Zemljišča, ki ne bodo pozidana v prvi fazi, se primerno vzdržujejo.
31. člen
Tolerance
Odstopanja od določil tega ureditvenega načrta so navedena pri oblikovnih pogojih.
Pri tem se morajo ohraniti gradbene linije.
Manjše spremembe pogojev gradnje se lahko opredelijo v ureditveni situaciji za pridobivanje lokacijskega in gradbenega dovoljenja, ki se izdela na pobudo lastnika zemljišča z upoštevanjem določil in toleranc tega ureditvenega načrta.
VII. KONČNE DOLOČBE
32. člen
Inšpekcijsko nadzorstvo nad izvajanjem zazidalnega načrta opravlja urbanistična inšpekcija pri Ministrstvu za okolje in prostor, Inšpektorat RS za okolje in prostor, enota Novo mesto.
33. člen
Ureditveni načrt je stalno na vpogled pri Sekretariatu za varstvo okolja in urejanje prostora Mestne občine Novo mesto in Zavodu za družbeno planiranje in urbanistično načrtovanje Občine Novo mesto.
34. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.
Št. 012-101/98-12
Novo mesto, dne 9. julija 1998.
Podpredsednik
Občinskega sveta
mestne občine Novo mesto
Marjan Somrak l. r.
