Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) ter 22. člena statuta Občine Sevnica (Uradni list RS, št. 23/95, 50/98 in 65/98) je Občinski svet občine Sevnica na seji dne 28. 10. 1998 sprejel
O D L O K
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNI DOLOČBI
1. člen
S tem odlokom se določa postopek in ureja način oddajanja v najem poslovnih stavb, poslovnih prostorov in garaž (v nadaljevanju: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Sevnica in način določitve najemnin.
2. člen
Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje prostor, namenjen za poslovno dejavnost in je v poslovni stavbi ali stanovanjskem objektu. Sestavlja ga eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
II. ODDAJA POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
3. člen
Poslovni prostor se odda v najem s pogodbo na podlagi javnega razpisa ali neposredno.
4. člen
Postopek oddaje poslovnih prostorov vodi po postopku, ki je določen s tem odlokom, pristojni organ občinske uprave oziroma s strani župana imenovana komisija.
Na temelju opravljene dokončne izbire po organu in postopku, ki ga določa ta odlok, sklepa pogodbo o najemu poslovnih prostorov župan Občine Sevnica.
5. člen
Pristojni organ občinske uprave, oziroma s strani župana Občine Sevnica imenovana komisija, opravlja naslednje naloge:
– obravnava prispele vloge udeležencev javnega razpisa;
– posreduje mnenja in predloge o posameznem poslovnem prostoru;
– predlaga županu sklenitev najemne pogodbe z izbranim kandidatom.
Pri delu je pristojni občinski organ oziroma imenovana komisija, vezan na upoštevanje določil zakona in tega odloka.
1. Oddaja na podlagi javnega razpisa
6. člen
Ko občinska uprava ugotovi, da je določen poslovni prostor izpraznjen oziroma nezaseden, predlaga županu, da sprejme sklep o objavi javnega razpisa.
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov se izvede z zbiranjem pisnih vlog.
Javni razpis vsebinsko oblikuje pristojni organ občinske uprave oziroma komisija in ga objavi na krajevno običajen način. Prijavni rok ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave.
Javni razpis vsebuje:
– splošne podatke o poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem;
– rok za prijavo na razpis;
– višino najemnine, veljavne v času razpisa;
– namembnost poslovnega prostora;
– čas za katerega se poslovni prostor daje v najem;
– pogoje, ki jih morajo izpolnjevati ponudniki;
– naslov in rok za zbiranje ponudb;
– pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora;
– potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi;
– rok, o katerem bodo ponudniki obveščeni o izbiri;
– druge potrebne podatke.
Vloge prosilcev z zahtevanimi verodostojnimi listinami in dokazili se oddajo priporočeno po pošti ali osebno na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako, ki jo določa razpis.
Nepravočasno prispele in nepopolne vloge se zavržejo. Besedilo tega odstavka je sestavni del razpisa.
7. člen
Udeleženci javnega razpisa so lahko le državljani Republike Slovenije in pravne osebe registrirane v Republiki Sloveniji.
8. člen
V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:
– nova ali edina dejavnost v kraju;
– dejavnost, za katero se v razvojnem programu občine ugotovi, da jih bo občina vzpodbujala;
– na novo odprta delovna mesta;
– prva zaposlitev ali brezposelni, prijavljeni na Zavodu za zaposlovanje;
– občani Občine Sevnica in pravne osebe, ki so registrirane na območju Občine Sevnica.
9. člen
Po izteku razpisnega roka pristojni organ občinske uprave oziroma komisija, odpre prispele vloge in ugotovi, če izpolnjujejo pogoje javnega razpisa.
Tiste vloge, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri posreduje županu, ki sprejme sklep o oddaji poslovnega prostora v najem.
10. člen
O izbiri se obvesti vse udeležence javnega razpisa in sicer najkasneje v roku 30 dni po sprejemu odločitve o oddaji poslovnega prostora v najem.
2. Neposredna oddaja
11. člen
Po predhodni odločitvi župana, se poslovni prostor lahko odda v najem neposredno s pogodbo, in sicer:
– v primerih ob elementarnih nesrečah ali druge višje sile v primerih, ko ima dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa oziroma, ko gre za dejavnost iz prve skupine, navedene v 21. členu tega odloka;
– družinskemu članu dosedanjega najemnika (zakoncu, otroku, snahi, zetu ali vnuku) ali delavcu, ki je bil pri dosedanjem najemniku zaposlen brez prekinitve najmanj 5 let, če ta nadaljuje z isto dejavnostjo v primeru, da se dosedanji najemnik upokoji ali umre;
– zaradi preselitve najemnika iz poslovnega prostora, ki ga je potrebno porušiti;
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije stavbe ali območja;
– če gre za razširitev poslovnega prostora v prostor, ki ga je mogoče z obstoječim neposredno povezati za opravljanje iste dejavnosti;
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora;
– če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovnem javnem razpisu.
III. NAČIN ODDAJE V NAJEM IN DOLOČITEV VIŠINE NAJEMNINE
1. Nastanek najemnega razmerja
12. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki mora poleg z zakonom določenih sestavin, vsebovati še naslednje sestavine:
– sedež poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja;
– točno navedbo dejavnosti, za katero je poslovni prostor namenjen;
– navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora;
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi;
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja;
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja;
– višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi ter določilo o spremembah;
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora;
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov;
– razloge za prenehanje najemnega razmerja;
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih;
– druge medsebojne pravice in obveznosti.
13. člen
Najemna pogodba mora vsebovati tudi določilo, da najemnik brez soglasja najemodajalca ne sme spreminjati poslovnega prostora, oddati poslovnega prostora v podnajem in da ne sme dovoliti drugim, da opravljajo dejavnost v poslovnem prostoru.
V primeru, da najemnik v soglasju z najemodajalcem odda poslovni prostor oziroma del poslovnega prostora v soglasju z najemodajalcem v podnajem, se celotna najemnina zviša za 50%.
14. člen
Najemna pogodba se praviloma sklene za nedoločen čas.
Najemna pogodba se lahko sklene za določen čas v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije prostorsko izvedbenih aktov;
– če je načrtovana prenova objekta, v katerem se nahaja poslovni prostor in
– če to narekujejo posebne okoliščine.
2. Prenehanje najemnega razmerja
15. člen
Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe;
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od šestih mesecev;
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas;
– z odstopom od najemne pogodbe;
– po samem zakonu.
16. člen
Župan lahko na predlog pristojnega organa občinske uprave oziroma komisije odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene in zakonske določbe o trajanju najema:
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja;
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške;
– če najemnik v pogodbeno dogovorjenem roku ne usposobi poslovnega prostora;
– če najemnik ne začne, po lastni krivdi, v dogovorjenem roku z opravljanjem dejavnosti;
– če najemnik spremeni ali bistveno omeji poslovno dejavnost v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca;
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec oziroma pooblaščena organizacija najemodajalca na to opomnila;
– če tri mesece zapored ne plačuje skupnih obratovalnih stroškov, ki bremenijo poslovni prostor;
– če občina sama potrebuje poslovni prostor.
V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora in jih izročiti najemodajalcu oziroma rok, v katerem ga je najemodajalec dolžan prevzeti.
17. člen
Najemnine za poslovne prostore se določijo po metodologiji, predpisani s pravilnikom o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistema točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Izračun se izvrši po formuli:
Nm= (Vp x K) / (12 x 100) x F
Nm – mesečna najemnina
Vp – revalorizirana vrednost poslovnega prostora
ugotovljena z zapisnikom o ugotovitvi vrednosti
poslovnega prostora (število točk x vrednost
točke x površina x korekcijski faktor)
K – letna stopnja najemnine (objavljena v Uradnem
listu RS)
F – faktor namembnosti in lokacije poslovnega
prostora
Izračunana najemnina predstavlja razpisano najemnino.
18. člen
Vrednost točke za izračun revalorizirane vrednosti poslovnega prostora lahko, po potrebi in na predlog župana, določi občinski svet s posamičnim sklepom vsaj enkrat letno. Kolikor tega ne stori, se kot osnova za izračun revalorizirane vrednosti uporablja vrednost točke, določena za izračun neprofitnih najemnin in se spreminja skladno s spreminjanjem zakonodaje na tem področju.
19. člen
Faktor F je odvisen od namembnosti poslovnega prostora oziroma dejavnosti, ki v njem poteka in od območja, na katerem se poslovni prostor nahaja (lokacijska ugodnost).
Faktor F se določi po spodnji tabeli:
--------------------------------------------------------- ---
Skupina dejavnosti Območja
I. II. III.
-------------------------------------------------------------
1. skupina 5,6 4,8 4,0
2. skupina 9,6 8,0 6,4
3. skupina 12,0 10,4 8,8
-------------------------------------------------------------
20. člen
Namembnost poslovnih prostorov je razdeljena v naslednje skupine:
1. skupina:
– zdravstveno varstvo, varstvo mladine in socialno varstvo;
– izobraževanje in naravno raziskovalne dejavnosti
– varovanje kulturnih dobrin;
– kulturno umetniške in kulturno-izobraževalne dejavnosti;
– državni organi in organi lokalne skupnosti;
– politične organizacije in društva;
– javne svetovalne službe;
2. skupina
– proizvodne dejavnosti;
– storitvene dejavnosti;
– skladišča;
– garaže.
3. skupina
– trgovina;
– gostinski lokali;
– druge dejavnosti.
V primeru, ko glede namembnosti poslovnega prostora za določeno dejavnost nastane dvom in je ni mogoče razvrstiti v eno izmed navedenih skupin, odloči o razvrstitvi v skupino župan občine na predlog pristojnega organa občinske uprave oziroma komisije.
21. člen
Območja občine, kjer je poslovni prostor, so razdeljena na tri kakovostna območja po tabeli:
-----------------------------------------------------------------------------
Kakovostno območje Naselja (zaselki, ulice)
-----------------------------------------------------------------------------
I. območje mesto Sevnica
II. območje naselja Blanca, Boštanj, Dolenji Boštanj,
Dolnje Brezovo, Krmelj, Log, Loka pri
Zidanem Mostu, Lončarjev Dol, Orehovo,
Radna, Studenec, Šentjanž, Tržišče,
Zabukovje, Žurkov Dol
III. območje ostala naselja v Občini Sevnica
-----------------------------------------------------------------------------
3. Obračun in plačilo najemnine
22. člen
Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino do roka navedenega v najemni pogodbi na žiro račun Občine Sevnica.
23. člen
Najemnina se usklajuje po 18. členu tega odloka.
IV. UPORABA SREDSTEV NAJEMNIN
24. člen
Sredstva, pridobljena s plačilom najemnin so prihodek proračuna in se porabijo za obnovo poslovnih prostorov.
V. VLAGANJE V POSLOVNI PROSTOR
25. člen
Najemniku poslovnega prostora se lahko odda v najem nedokončan ali dokončan poslovni prostor, ki ga je potrebno za določeno dejavnost v celoti obnoviti.
Stanje poslovnega prostora se ugotavlja zapisniško.
26. člen
Najemnik ali najemodajalec se s pogodbo dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pripravi pooblaščeno podjetje, opredelita obseg investicije za usposobitev poslovnega prostora.
Kolikor najemnik preseže znesek dogovorjenih potrebnih vlaganj ali je zainteresiran za večji vložek sredstev od zneska ocene, se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni strošek v breme najemnika.
Vsa vlaganja se posebej opredelijo in po končanih delih preverijo na podlagi ustrezne dokumentacije.
27. člen
Ob usposobitvi poslovnega prostora se sestavi nov zapisnik o ugotovitvi vrednosti poslovnega prostora in ugotovi vrednost poslovnega prostora, kar je podlaga za izračun najemnine. Dejanska vrednost vlaganja najemnika v usposobitev poslovnega prostora se ugotovi s postopkom, opisanem v 26. členu tega odloka.
Priznana vlaganja najemnika se mu vračajo v obliki dogovorjene zmanjšane najemnine ali za določen čas v celoti oproščene najemnine, kar se določi z najemno pogodbo. Po končani dobi vračanja, najemnik plačuje polno vrednost mesečne najemnine.
VI. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
28. člen
Vse sklenjene najemne pogodbe o oddaji poslovnih prostorov v najem, ki so sklenjene za nedoločen čas, se uskladijo z določili tega odloka v roku treh mesecev po začetku veljavnosti tega odloka.
Najemne pogodbe, ki so sklenjene za določen čas, se uskladijo z določili tega odloka ob ponovnem sklepanju pogodb, ne glede na to, ali se nove najemne pogodbe sklepajo za določen ali nedoločen čas.
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem odloku, se šteje kot odpoved najemnega razmerja.
29. člen
Najemnine se po določilih tega odloka uskladijo v roku treh mesecev po uveljavitvi tega odloka. O spremembi najemnin se mora pisno obvestiti vse najemnike poslovnih prostorov.
30. člen
Z dnem veljavnosti tega odloka preneha veljati odlok o povišanju stanarin v Občini Sevnica (Uradni list SRS, št. 14/76).
31. člen
Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu RS.
Št. 36300-0002/98
Sevnica, dne 28. oktobra 1998.
Podpredsednik
Občinskega sveta
občine Sevnica
Štefan Teraž, dipl. inž. l. r.
