Na podlagi 39. in 40. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 39/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 29/90, 18/93, 47/93 ter 71/93) in 29. člena o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 6/94, 57/94 in 14/95) ter 20. in 65. člena statuta Občine Loška dolina (Uradni list RS, št. 55/95) je Občinski svet občine Loška dolina na 34. redni seji dne 8. 10. 1998 sprejel
O D L O K
o zazidalnem načrtu “Ograde I” med naseljema Stari trg in Lož v Občini Loška dolina
I. SPLOŠNA DOLOČILA
1. člen
Sprejme se odlok o zazidalnem načrtu Ograde I v naselju Stari trg, ki ga je pod številko 97/V-74 v maju 1997 in v juniju 1998 izdelala oziroma dopolnila area – LINE d.o.o. Cerknica, Podjetje za prostorski, svetovalni in gradbeni inženiring in je sestavni del tega odloka.
2. člen
Zazidalni načrt obravnava del ombočja, ki je v dolgoročnem planu prostorsko plansko celoto označil s šifro 4S, ki je namenjena izgradnji individualnih stanovanjskih objektov.
3. člen
Dopolnjen zazidalni načrt iz prejšnjega člena vsebuje:
Tekstualni del:
– geodetska dokumentacija,
– besedilo odloka.
Grafični del:
Izvleček iz dolgoročnega plana
1 načini urejanja
2 namenska raba
3 urbanistična zasnova
4 Obstoječe stanje območja
z mejo območja M 1:1000
5 Zazidalno ureditvena situacija M 1:1000
6 Funkcionalno oblikovalske usmeritve
– lociranje in gabariti objektov M 1:1000
7 prerezi
8 Hortikulturne ureditve – situacija M 1:1000
9 Prometne rešitve – situacija M 1:1000
10 Načrt parcelacije M 1:1000
11 Idejne rešitve infrastrukture
(kanalizacija, vodovod) M 1:1000
12 Idejne rešitve infrastrukture
(elektrika, telefon) M 1:1000
II. MEJE OBMOČJA
4. člen
Meja poteka deloma po parcelnih mejah, deloma parcele seka. Na S seka parcelo 1674/34 v dolžini ca. 90 m, parcelo 1674/31 v dolžini ca. 130 m, nato poteka po J robu parcele 1674/72 v dolžini 10 m; nato se obrne proti J in seka parcelo 1674/67 v dolžini 9 m, se obrne proti Z, seka isto parcelo v dolžini 12 m, se spet obrne proti J in seka isto parcelo v dolžini 25 m, parcelo 1674/31 v dolžini 14 m, seka parcelo 1647/65, nato seka parcelo 1646/1 v smeri J v dolžini 9 m, v smeri JV seka isto parcelo v dolžini 5 m, nato v isti smeri prečka parcelo 1646/2 v dolžini 2 m ter parcelo 1646/1 v dolžini ca. 10 m, parcelo 764 nato poteka po S robu parcele 768/2 v dolžini ca. 10 m isto parcelo seka v smeri proti JZ v dolžini ca. 18 m, nato v isti smeri seka parcelo 764 v dolžini ca. 32 m, nato poteka po robu parcele 1646/1 v dolžini 26 m, po robu parcele 1647/2 v dolžini ca. 27 m, nato se obrne proti Z ter prečka parcelo 1647/2 v dolžini ca. 19 m, ter parcelo 1645 v dolžini ca. 33 m, nato se meja obrne proti S ter poteka po meji parcele 1645 v dolžini 9 m ter parcele 1647/12, nato se obrne proti Z in poteka po mejah parcel 1647/12, 1647/11,1647/10, 1647/9, 1647/8, 1647/7, 1647/6 v dolžini ca. 5 m, nato se obrne proti S in prečka parcelo 1647/34 v dolžini ca. 5 m, prečka parcelo 1674/50, ter parcelo 1674/34 v dolžini ca. 20 m. Vse parcele se nahajajo v k.o. Lož.
III. FUNKCIJE OBMOČJA S POGOJI IZRABE
5. člen
Celotno območje je namenjeno individualni stanovanjski gradnji. Na obravnavanem območju se nahaja 14 enodružinskih stanovanjskih hiš, ki so zaradi racionalne izrabe prostora združene v parih (dvojčki).
Na območju zazidalnega načrta je predvidena povezovalna cesta z območjem Ograd ter odcep dovozne ceste z obračališčem. Za potrebe pešcev je urejen enostranski pločnik.
6. člen
V območju se lahko gradijo stanovanjski objekti pod sledečimi pogoji:
– enodružinske hiše so združene v parih s skupno daljšo stranico,
– maksimalen vertikalen gabarit za te objekte je dK+P+N+dP,
– maksimalen horizontalen gabarit stanovanjskega objekta je določen z obvezno izhodiščno točko v načrtu in določenim tlorisnim obsegom 6,50 x 11,00 m ter toleranco ±10%,
– nujno je potrebno upoštevati:
– glavno smer slemena z naklonom 38 stopinj,
– vzporednost slemen med seboj in z drugimi elementi v prostoru,
– izhodiščno točko objekta (stičišče dveh členov),
– prilagojenost terenu z obsegom etaž ali medetaž,
– kritina je v temni bravi,
– vrsta kritine pa prilagojena klimatskim razmeram,
– fasade so v zglajenem ometu.
7. člen
V območju se lahko gradijo garažni objekti pod sledečimi pogoji:
– maksimalna tlorisna površina je 3,60 x 6 m,
– garaže so priključene osnovnemu gabaritu stanovanjske hiše,
– maksimalni vertikalen gabarit je pritličje nivojsko prilagojen terenu,
– streha je enokapnica ali dvokapnica,
– sleme, naklon, kritina je identična kot na stanovanjskem delu.
8. člen
Izgradnja dopolnilnih objektov tudi dozidave na funkcionalnih zemljiščih individualnih hiš je dovoljena pod pogoji:
– tlorisna brutoetažna površina dopolnilnih objektov na zemljišču ne sme presegati 30% etažne površine stanovanjskega dela,
– vsi dopolnilni objekti po namenu služijo kot dopolnitev stanovanjskim prostorom oziroma njihovi dopolnilni dejavnosti,
– vertikalen gabarit dopolnilnih objektov in dozidav je P+dP ali v vkopanih primerih dK+P+dP,
– dopolnilna gradnja naj bo locirana ob stanovanjski ali garažni objekt tako, da bo oblažil močne višinske konstante,
– dopolnilno gradnjo je nujno oblikovati v skladno arhitektonsko celoto pozidave,
– pri dozidavah je potrebno zagotoviti vsem varstvenim, sanitarno-tehničnim in požarnim predpisom kot so dostop, dovoz, intervencija, hrup, osvetlitve, onesnaževanje zraka, požarni odmiki ali ukrepi, moteči pogledi itd.
9. člen
Vsi objekti morajo biti enotno oblikovani in morajo upoštevati določila tega odloka glede gabaritov, kritine in naklona strešin. Vsi oporni zidovi so ali kamniti ali armiranobetonski obloženi s kamom ter končno ozelenjeni. Vse nastale kaskade zaradi opornih zidov naj se izvedejo z več višinskih preskokov v obliki teras, ki se vmesno zezelenijo.
10. člen
Spremembe namembnosti objektov so možne le v tolikšni meri, da se ne spreminja pretežna namembnost območja, ki je primarno stanovanjska. Ni dovoljeno vnašanje novih dejavnosti, ki bi negativno vplivale na sedanjo namembnost. Objekt z dopolnilno dejavnostjo ne sme motilno vplivati na bivalne pogoje okoliških objektov. Dopustne so spremembe funkcij objektov za potrebe razvoja naselja kot dopolnitev v manjšem obsegu.
11. člen
Urbana oprema odprtega prostora kot so, nadstreški, klopi, brisoleji, in ulične svetilke ter redkeje tudi kioski, stojnice, telefonske govorilnice morajo biti oblikovno poenoteni in skladni s celostno podobo soseske. Pred izdajo dovoljenja za postavitev teh vrst objektov in naprav je potrebno predložiti skico nameravanega posega, ki jo pristojna služba uskladi s celostno podobo uličnega izgleda ožjega območja soseske.
12. člen
Večja reklamna znamenja, informacijske table in turistične oznake naj bodo praviloma izjema v tem delu soseske in postavljena na skupnih lokacijah tako, da niso moteče za okoliški ambient, ter ne ovirajo prometa in vzdrževanja komunalnih naprav. Pred izdajo ustreznega dovoljenja za postavitev ulične opreme in vsake oznake mora investitor predložiti skico nameravanega posega, ki jo pristojna služba uskladi s celostno podobo uličnega izgleda ožjega območja soseske.
Kolikor niso oznake, table, znamenja in druga ulična oprema primerno vzdrževana, jih je dolžan investitor odstraniti po pogojih pristojne urbanistične inšpekcije, oziroma jih odstrani komunalno podjetje na stroške investitorja.
13. člen
Velikosti gradbene parcele za individualno gradnjo so določene z osnovnim načrtom parcelacije.
Velikost gradbene parcele mora omogočiti zadovoljitev spremljajočih prostorskih potreb osnovne dejavnosti, razen v primeru, če so potrebe v skupnem širšem prostoru.
14. člen
Velikost funkcionalnega zemljišča se določa na osnovi velikosti objekta, naravnih in ustvarjenih danosti, ob upoštevanju predvidenega razvoja predvsem infrastrukturnih objektov in naprav ter omejitve uporabe zemljišča po posebnih predpisih.
15. člen
Merila za določitev velikosti funkcionalnega zemljišča:
– za stanovanjske objekte je minimalna širina okrog objekta 1,2 m ter širina dovoza in dostopa najmanj 2,5 m,
– za pomožne objekte (garažni objekti) se določi minimalni povečan obseg osnovnega funkcionalnega zemljišča in je 0,8 m od objektov in dovoz v širini 2,5 m.
Hortikulturne ureditve
16. člen
J in Z robovi cest se zasadijo z enostranskih drevoredom visokih dreves. Ob vstopu v nov del soseske se uredi zelenica za skupne namene, ki tudi predstavlja ločnico med starejšim delom in novo gradnjo v nizu. Razporeditev zelenih površin je razvidna iz grafične priloge Zelene površine.
17. člen
Zaradi izpostavljene lege na padajočem terenu, kar je razvidno iz zazidalno-ureditvene situacije so potrebne zasaditve z visokimi avtohtonimi drevesi ter površine, ki se dopolnijo z nižjimi grmovnicami.
Potrebno je vzdrževanje vrtov ob individualnih hišah vključno z objekti v vrtovih in ograjami ter zidovi. Dovoljena je uporaba tudi drugih drevesnih in grmovnih vrst, ne samo avtohtonih, kar velja tako za prostostoječe rastline, skupine in žive meje.
Projekt hortikulture mora biti posebej opredeljena ureditev na zelenicah, ki spadajo k objektom. Vrste zelenja naj bodo določene, pri čemer naj bo lastnikom prepuščena svoboda pri izbiri in lociranju ozelenitve razen v delih, kjer so označene nujne ozelenitve z ustrezno vegetacijo. Potrebno je paziti pri preglednosti cestnega omrežja ter glavnim vedutam naselja.
18. člen
Naročnik ZN je obvezen določiti vzdrževalca vseh skupnih površin. Zelene površine je potrebno redno kositi in vzdrževati posamezna drevesa, skupine dreves in druge zelene sklope.
Eventualne nadomestitve odmrlega ali poškodovanega rastja je vzdrževalec dolžan izvesti z istimi rastlinskimi vrstami.
IV. POGOJI ZA URBANISTIČNO IN ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE
19. člen
Povezave med posameznimi deli območja urejanja omogoča načrtovan sistem cest in pešpoti, ki je funkcionalno prirejen urbanistični zasnovi naselja, le-ta pa se prilagaja oblikovanosti in danostim prostora.
20. člen
Območje zazidave je določeno z obodno parcelacijo. Notranja parcelacija, ki je prikazana v grafičnem delu, je obvezna. Lega in velikost objektov je definirana v grafičnih prilogah zazidalnega načrta.
21. člen
Pri oblikovanju arhitekturnih členov kot so: zunanji hodnik, hodnik na stebrih, mostovž, balkon, zunaje stopnišče, frčade, čopi, arkade, vogalne arkade, opaž, zatrep, dimnik, ograja, vhod, portal, stebri in slopi, vratni okvir, dvoriščni vhod, okno, okenski okvir, fasadni elementi v ometu, v kamnu, v lesu naj projektanti v večji meri uporabljajo oblikovanje z usmeritvami arhitekturne krajine (po prof. Fistru).
V. PROMETNE UREDITVE
22. člen
Osnovne prometne rešitve slonijo na obstoječi osnovni mreži. Skladno s prometno zasnovo poteka motorni promet po razvejanem cestnem sistemu dvosmernih ulic. Območje zazidalnega načrta Ograde I – Stari trg se navezuje na cesto, ki napaja Ograde in istočasno rešuje slepo cesto v Ogradah. Od te ceste se odcepi dostopna cesta v smeri proti Z in se zaključi z obračališčem. Širina ceste je 5 m, predviden je enostranski pločnik širine 1,2 m.
23. člen
V delu naselja z individualno stanovanjsko gradnjo je potrebno za potrebe parkiranja stanovalcev in obiskovalcev predvideti prostore znotraj individualnih parcel.
Intervencijski promet je dovoljen po vseh prometnih in drugih utrjenih površinah.
24. člen
Za potrebe dopolnilnih dejavnosti v predelu individualne gradnje je pred izdajo dovoljenja za dejavnost preveriti zadostnost prostora za parkiranje na sami parceli in brez večjih obremenitev za ožje okolje tudi primernost glede na pogostost in varnost dostav in frekvence samega prometa.
25. člen
Peš promet je urejen ob vseh prometnih površinah. Glavne dostopne ceste imajo urejen enostranski 1,2 m širok hodnih za pešce.
VI. POGOJI KOMUNALNEGA UREJANJA
26. člen
Vsi objekti morajo biti priključeni na obstoječe oziroma novozgrajeno komunalno omrežje. Investitorji so obvezni skladno z skupno izgradnjo primarnih vodov ter dinamiko gradnje poskrbeti za potrebne priključke, ki tvorijo opremljenost stavbnega zemljišča.
Komunalna oprema obsega omrežja in naprave za oskrbo s pitno vodo, naprave in omrežje za odvajanje odpadnih vod, oskrbo z električno energijo, omrežje zvez ter plinovodno omrežje. Načrti komunalnih naprav morajo upoštevati planske usmeritve, zasnove, ki so jih izdelale pooblaščene organizacije in v skladu z določili predpisov in pravilnikov veljavnih na območju Občine Loška dolina.
Komunalne ureditve morajo biti izvedene na način, ki zagotavlja ustrezno varstvo okolja (zrak, vodo, tla) in ustrezno obrambno zaščito (varstvom pred požarom, oskrbo v izrednih razmerah, zmanjšanje ogroženosti itd.)
Priključitev objektov na komunalne naprave je možna v skladu s pogoji upravljalcev.
27. člen
Vodovodno omrežje
V območju zazidalnega načrta je potrebno zgraditi novo vodovodno omrežje. Istočasno se zgradi tudi hidrantno omrežje z nadzemnimi hidranti. Trasa omrežja in nadzemnih hidrantov je razvidna iz situacije komunalnega omrežja (vodovod, kanalizacijsko omrežje) v M 1:1000.
Vodovodno omrežje se priključi na obstoječe omrežje ob cesti Stari trg–Ograde.
28. člen
Kanalizacijsko omrežje
V območju zazidalnega načrta je potrebno zgraditi novo vejo kanalizacijskega omrežja za fekalne odplake in meteorno vodo. Vsi objekti se priključijo na javno kanalizacijsko omrežje.
29. člen
Ravnanje z odpadki
Komunalni odpadki se odvažajo na občinsko deponijo komunalnih odpadkov. Posode za zbiranje odpadkov so tipske. Tip in velikost posode določi upravljalec odvoza odpadkov. Dostopi do zabojnikov morajo biti vedno dostopni s specialnimi smetarskimi vozili za odvoz odpadkov.
Vsi koristniki odvoza so se dolžni ravnati v skladu z odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki v Občini Loška dolina.
30. člen
Pogoji za energetsko urejanje območja
Nov del soseske se napaja iz TP Ograde, delno pa iz TP pod Malim vrhkom – Lož. Rešitev je razvidna iz grafičnih prilog.
Javna razsvetljava bo priključena na TP Mali vrhek in je prikazan razvod na karti.
31. člen
Telekomunikacijsko omrežje
Telefonsko omrežje se priključi na javno telefonsko omrežje pri blokih v Ložu. Telefonsko omrežje je prikazano na karti z omrežjem zvez.
VII. POGOJI VAROVANJA IN IZBOLJŠANJE OKOLJA
32. člen
Varstvo zraka
V območju ZN trenutno ni predvidena dejavnost, ki predstavlja večjo nevarnost za onesnaževanje zraka. Predvidena gostota malih kurišč pa lahko predstavlja povečano emisijo, še zlasti ob uporabi slabših vrst goriva. Posebno pozornost je potrebno posvetiti temu, da se ne bi povečale emisije.
Pri objektih in dovoljena izgradnja obratovalnic dopolnilnih dejavnosti, ki predstavljajo možnost prekomernega onesnaževanja zraka.
33. člen
Varstvo pred hrupom
Soseska Ograde I je zaradi svoje lege ni izpostavljena prometnemu hrupu.
V večnamenskih objektih niso dovoljene hrupne dejavnosti, ki poslabšujejo bivalne pogoje soseske.
34. člen
Varstvo voda
Meteorne vode z utrjenih površinah (parkirišč in ploščadi) je potrebno pred iztokom očistiti s peskolovci, ki so opremljeni z lovilci olja.
Pri dopolnilnih dejavnostih definira pogoje za posamezno dejavnost pristojna inšpekcijska služba.
Po končani gradnji je potrebno območje urediti skladno z rabo površin. Vse proste površine je potrebno urediti zavarovanja zemljišč pred erozijo in prekomernim onesnaževanjem sosednjih zemljišč.
35. člen
Protipožarna varnost
Pogoji protipožarne zaščite so podani v pogojih Požarne inšpekcije.
VIII. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV
36. člen
Zazidalni načrt je obvezen za investitorje, projektante in izvajalce vseh objektov in naprav, vključno s komunalnimi in ostalimi posegi na obravnavanem območju. Določila zazidalnega načrta morajo biti smiselno uporabljena v lokacijskih dokumentacijah in odločbah.
Poleg določil zazidalnega načrta je pri realizaciji potrebno upoštevati pogoje soglasodajalcev za vsak poseg v prostor posebej.
Pri urejanju objektov in spremembi namembnosti v objektih je nujno upoštevati potrebe po dodatnih zunanjih površinah za potrebe manipulacije in parkiranja. Pri vsakem posegu je potrebno preveriti zadostnost zunanjih površin in zagotoviti pregledne in varne dostope in dovoze.
Izbor novih ali dopolnilnih programov mora projekt vključevati tudi presojo ekološke obremenitve okolja.
Pri izvajanju sprememb zazidalnega načrta morajo biti glede na njihova določila upoštevani vsi veljavni gradbeno-tehnični, prometni, sanitarno-higienski, varnostni in drugi predpisi.
IX. KONČNE DOLOČBE
37. člen
Določila odloka o pomožnih objektih je potrebno smiselno prilagoditi tako, da tlorisna brutoetažna površina vseh objektov po sledeči prioriteti: stanovanjski, dopolnilni ter pomožni, na zemljišču ne smejo presegati 30% celotne velikosti parcele.
38. člen
Zazidalnega načrta za območje stanovanjske soseske “Ograde I” S4 – del je na vpogled občanom, podjetjem in drugim organizacijam na Občini Loška dolina.
39. člen
Nadzorstvo nad izvajanjem sprejetega načrta opravlja pristojna inšpekcijska služba.
40. člen
Ta odlok prične veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.
Št. 572-4/98
Loška dolina, dne 12. novembra 1998.
Predsednik
Občinskega sveta
občine Loška dolina
Jože Gorše l. r.
