Na podlagi 1. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74 in 34/88) in 26. člena statuta Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 32/95, 33/95, 71/97 in 13/98) je Mestni svet mestne občine Ljubljana na 2. seji dne 1. 2. 1999 sprejel

S to odredbo se določa postopek oddaje poslovnih prostorov ter način določanja najemnin za poslovne prostore, katerih lastnik ali imetnik pravice uporabe je Mestna občina Ljubljana (v nadaljevanju: MOL).
Določbe odredbe se smiselno uporabljajo tudi za oddajanje in določanje najemnin za garaže.
Gospodarjenje in upravljanje s poslovnimi prostori je v pristojnosti Oddelka za gospodarjenje z nepremičninami, Mestne uprave MOL.

Postopke oddaje poslovnih prostorov vodi komisija, ki jo imenuje župan(ja).
Poslovni prostori se oddajajo z javnim razpisom.
Javni razpis vsebuje:
1. lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine,
2. predvidene dejavnosti,
3. čas, za katerega se poslovni prostor oddaja v najem,
4. rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od osem dni od dneva objave,
5. druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
6. zahtevo o predložitvi dokazil ponudnika:
– strokovna usposobljenost za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega registra ali iz drugega registra,
– program dejavnosti, ki bo potekala v poslovnem prostoru,
– dokazilo o finančnem stanju,
– potrdilo o stalnem prebivališču,
– potrdilo o državljanstvu.
7. način obveščanja o sklepih komisije.
Kadar gre za oddajo ateljeja ali prostora za opravljanje druge kulturne poklicne dejavnosti, se lahko v javnem razpisu poleg dokazil iz prvega odstavka tega člena zahteva tudi dokazila:
– o mnenju ustrezne strokovne organizacije oziroma društva,
– o priznanjih, nagradah in uspehih.
Ponudbe prosilcev morajo biti poslane priporočeno po pošti na naslov, ki je naveden v razpisu z oznako »za javni razpis«.
Nepopolnih in nepravočasnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.
Če izbrani ponudnik ne podpiše najemne pogodbe v 15 dneh po pisnem sklepu, se šteje, da najemnik odstopa od svoje ponudbe, razen iz opravičenih razlogov.
Javni razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja.
Javni razpis za oddajo garaž se lahko objavi na občinski deski in na oglasnih deskah objektov v neposredni bližini garaž.

Po preteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odpre.
Komisija ne upošteva vlog ponudnikov, ki že imajo v najemu poslovni prostor, vendar kršijo določila najemne pogodbe.
Prednost pri oddaji v najem garaž v sklopu stanovanjske zgradbe imajo najemniki oziroma lastniki stanovanja in najemniki oziroma lastniki poslovnega prostora v zgradbi.

V primeru, da je na javni razpis za poslovni prostor prispelo več vlog ponudnikov, ki izpolnjujejo pogoje javnega razpisa, lahko komisija izmed njih izbere najustreznejšega ponudnika ali odloči, da se izvede javna licitacija.
Javna licitacija se opravi po postopku določenem s poslovnikom o postopku oddaje poslovnega prostora na javni licitaciji, ki ga na predlog komisije sprejme župan(ja) in je vsem zainteresiranim v času uradnih ur na vpogled pri oddelku pristojnem za poslovne prostore.

Komisija lahko izjemoma odda poslovni prostor neposredno, če prosilec predloži dokazila iz 6. točke 2. člena te odredbe, v naslednjih primerih:
– družinskemu članu najemnika, če se ta upokoji oziroma v primeru njegove bolezni ali smrti, če družinski član nadaljuje z isto dejavnostjo,
– pravnemu nasledniku, če nadaljuje z opravljanjem iste dejavnosti,
– zaradi statusne spremembe najemnika v skladu z veljavno zakonodajo za opravljanje iste dejavnosti,
– zaradi prenove objekta, v katerem je poslovni prostor,
– če se poslovni prostor zaradi funkcionalnosti priključi k že oddanemu poslovnemu prostoru,
– najemniku, ki mu je bil poslovni prostor oddan za določen čas, ki je potekel,
– na pisni obrazloženi predlog pristojnega organa Mestne občine Ljubljana,
– če poslovni prostor ni bil oddan kljub dvakratni objavi javnega razpisa.

Poslovni prostori, za katere je vložena zahteva za denacionalizacijo, se oddajajo v najem za določen čas do pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji na podlagi pisnega soglasja upravičenca.

O oddaji poslovnega prostora v najem odloči komisija s sklepom. Proti sklepu ni pritožbe.
Sklep o oddaji se vroči na način objavljen v javnem razpisu.
V 15 dneh po vročitvi sklepa se sklene najemna pogodba.
V primeru, da izbrani ponudnik ne sklene najemne pogodbe v 15 dneh po dnevu vročitve sklepa, se šteje, da odstopa od ponudbe.

Poslovni prostori se oddajo v najem za nedoločen ali določen čas, ki pa ne sme biti daljši od 10 let.
Obstoječa najemna razmerja trajajo največ do upokojitve najemnika.

Najemna pogodba preneha s potekom pogodbenega roka, za katerega je pogodba sklenjena, z odstopom ali odpovedjo.
Odstop najemnega razmerja s strani najemnika mora biti podan pisno, v sporazumno dogovorjenem roku ali tri mesece pred predajo izpraznjenega poslovnega prostora.
Odpoved sprejme komisija s sklepom.
Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se sklene primopredajni zapisnik.

Komisija odloči o odstopu od najemne pogodbe v naslednjih primerih:
– če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali jih uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela občutnejša škoda,
– če je najemnik v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva, ko ga je najemodajalec na to opomnil,
– če najemnik ne začne uporabljati poslovnega prostora kot je določeno z javnim razpisom oziroma brez upravičenega razloga preneha uporabljati poslovni prostor za več kot dva meseca oziroma ga uporablja le občasno,
– če so poslovni prostori potrebni najemodajalcu, je le-ta dolžan priskrbeti nadomestni poslovni prostor,
– če je prišlo do spremembe namembnosti poslovne stavbe, v kateri so poslovni prostori, je najemodajalec dolžan priskrbeti najemniku nadomestni poslovni prostor,
– ob stečaju, likvidaciji, ukinitvi oziroma prenehanju pravne osebe,
– če kako drugače krši najemne pogodbe.

Izhodiščne najemnine za SIT/m2 na mesec poslovnega prostora so za navedene dejavnosti v določenih območjih naslednje:

-------------------------------------------------------------------
Dejavnost          Območje A    Območje B    Območje C    Območje D
-------------------------------------------------------------------
Gostinstvo             4.000        3.600        2.800        2.400
Trgovina z
neživili               3.000        2.400        2.100        1.800
Trgovina z
živili                 2.000        1.600        1.400        1.200
Storitvena             2.500        2.000        1.700        1.500
Pisarniška             2.000        1.600        1.400        1.200
Humanitarne
organizacije
in društva               800          500          500          300
Ateljeji                 800          500          500          300
Skladišča              1.000          800          700          600
Garaže                 1.000          800          700          600
-------------------------------------------------------------------

Za javne zavode, ustanove in društva, katerih dejavnost ni profitna in je pomembna za MOL, za umetniške ateljeje ter za rokodelske dejavnosti, ki dajejo pečat staremu mestnemu jedru, izda pisno mnenje o pomembnosti najemnikove dejavnosti pristojni oddelek MOL, ki pokriva dejavnost najemnika in znaša najemnina 40% najemnine za SIT/m2 poslovnega prostora za dejavnosti po območjih, ki so navedene v gornji tabeli – razpredelnici. Enak odstotek znižanja najemnine velja tudi za vse tiste, ki v neposredni bližini vzgojno-izobraževalnih organizacij (100 m od vhoda) vzamejo v najem poslovni prostor z dejavnostjo čajne ali mlečne restavracije.
Za politične stranke znaša najemnina na osnovi pisnega predloga župana MOL do 50% najemnine poslovnega prostora za dejavnosti po območjih, ki so navedena v zgornji razpredelnici.
Ob oddaji se glede na stanje poslovnega prostora lahko zniža najemnina največ za 30% višine najemnine določene v zgornji razpredelnici.

Določeni upravni prostori kot so dvorane, sejne sobe itd. se lahko občasno kratkoročno oddajo v najem po dnevih oziroma po urah.
Prostori se oddajo v najem neposredno na osnovi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem oddelku MOL.

Območja A, B, C in D za določanje najemnin poslovnih prostorov so razvidna iz priložene karte.

Najemnine se mesečno usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji.
Tako določena višina najemnine ne vsebuje davka, ki ga plačuje najemnik v skladu z veljavno zakonodajo.

V primeru oddaje v najem z javno licitacijo, je najemnina izračunana po tej odredbi izklicna cena javne licitacije. Izklicana najemnina se usklajuje mesečno z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji.

Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno in sicer v 15 dneh po izstavitvi računa, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi.
V primeru zamude plačila, se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor.

Za določen čas se lahko zniža ali oprosti plačevanje najemnin v naslednjih primerih:
– nezmožnost opravljanja dejavnosti zaradi bolezni najemnika, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni, opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del.

O znižanju in oprostitvi najemnine odloča komisija.

Najemniku se lahko odda v najem delno urejen poslovni prostor.

Najemodajalec in najemnik se pogodbeno dogovorita o obsegu in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj v poslovni prostor, ki jo pridobi najemodajalec se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek v breme najemnika.

Ob pridobitvi uporabnega dovoljenja se na podlagi cenitvenega poročila ugotovi povečana vrednost poslovnega prostora. Priznana vlaganja najemnika se poravnajo z višino najemnine za poslovni prostor, kar se pogodbeno določi in je sestavni del najemne pogodbe.

Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo po tej odredbi najkasneje v roku 6 mesecev po sprejemu odredbe in se sklenejo nove pogodbe.
Če izbrani ponudnik ne podpiše najemne pogodbe v 15 dneh po pisnem sklepu, se šteje da je najemnik odstopil od svoje ponudbe, razen iz opravičenih razlogov.

Z dnem uveljavitve te odredbe preneha veljati odlok o najemninah za poslovne stavbe in poslovne prostore (Uradni list RS, št. 1/92), pravilnik o pogojih in postopku za prodajo poslovnih prostorov in drugih napremičnin občanom in pravnim osebam (Uradni list RS, št. 40/92), ki sta veljala na področju Občine Ljubljana-Bežigrad, odlok o oddajanju poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin (Uradni list RS, št. 13/92, 45/92, 15/93, 37/93), ki je veljal na področju Občine Ljubljana Center, odlok o oddajanju poslovnih prostorov v najem in določanju najemnin (Uradni list RS, št. 54/92), ki je veljal na področju Občine Ljubljana-Moste-Polje, pravilnik o oddaji poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 42/96), pravilnik o oddajanju javnih površin v najem (Uradni list RS, št. 66/93), odlok o najemninah za poslovne stavbe in poslovne prostore (Uradni list RS, št. 26/92 in 26/93), ki sta veljala na področju Občine Ljubljana Šiška, odlok o namembnosti poslovnih prostorov Občine Ljubljana-Vič-Rudnik (Uradni list SRS, št. 38/78), pravilnik o določanju najemnin (Uradni list SRS, št. 14/92), ki sta veljala na področju Občine Ljubljana-Vič-Rudnik, odlok o namembnosti poslovnih prostorov in poslovnih stavb ob Zaloški cesti od dolenjske proge do Kajuhove ceste (Uradni list RS, št. 16/91), odlok o opredelitvi območij glede na lego poslovnih prostorov in poslovnih stavb v Občini Ljubljana-Moste-Polje (Uradni list SRS, št. 1/89), odlok o določitvi in namembnosti poslovnih stavb in poslovnih prostorov Ljubljana-Šiška (Uradni list SRS, št. 19/89), odlok o opredelitvi območij glede na lego poslovnih prostorov in poslovnih stavb Bežigrad (Uradni list SRS, št. 13/88), odlok o namembnosti poslovnih prostorov in poslovnih stavb Vič-Rudnik (Uradni list SRS, št. 38/87, 18/88).
Prenehajo veljati tudi kriteriji za oddajo poslovnih prostorov v najem, ki jih je sprejel izvršni svet SML na 210. seji dne 22. 3. 1994 in na 213. seji dne 12. 4. 1994 ter sklep Mestne občine Ljubljana o povišanju najemnin za poslovne prostore v lasti Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 61/96).

Ta odredba začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.