Na podlagi 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93, 44/97) in 18. in 84. člena statuta Občine Grosuplje (Uradni list RS, št. 26/95) je Občinski svet občine Grosuplje na 3. seji dne 17. 3. 1999 sprejel
O D L O K
o zazidalnem načrtu gospodarska cona sever
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt gospodarska cona sever, ki ga je izdelal RC Planiranje d. o. o. Celje pod številko projekta 78/97-98 v septembru 1998.
2. člen
Zazidalni načrt iz 1. člena tega odloka vsebuje
A) Tekstualni del:
1. Uvod, splošni podatki
2. Usklajenost zazidalnega načrta s planskimi usmeritvami
3. Meja ureditvenega območja, inventarizacija
4. Urbanistično-arhitektonska zasnova
5. Prometna, komunalna in energetska infrastruktura
6. Aproksimativni predračun
7. Varovanje okolja
8. Požarna varnost
9. Etapnost izvajanja
B) Predhodne pogoje
C) Grafični del:
1. Izrez iz DP M 1:5000
2. Situacija obstoječega stanja z mejo
ureditvenega območja, inventarizacija M 1:500
3. Arhitektonska zazidalna situacija z
načrtom ozelenitve M 1:500
4. Situacija cestnega omrežja M 1:500
5. Situacija kanalizacije M 1:500
6. Situacija komunalnih naprav in napeljav
in hidrantno omrežje M 1:500
7. Podolžni profili cest in kanalov M 1:500/100
8. Normalni profili M 1:50
9. Prerezi M 1:50
10. Geodetska kotirana situacija M 1:500
II. MEJE IN VELIKOST OBMOČJA UREJANJA
3. člen
Ureditveno območje zazidalnega načrta Gospodarska cona sever obravnava površine severozahodno od železniške postaje.
Severna meja poteka v oddaljenosti ca. 30 m od predvidene prestavljene Kadunčeve ceste, ki povezuje Grosuplje z Brezjem, zahodna ob vzhodnem robu funkcionalnega zemljišča Gume, južna ob jarku, ki poteka v smeri vzhod – zahod od Gume do romskega zaselka, vzhodna meja pa poteka od jugovzhoda proti severozahodu do severne meje v oddaljenosti ca. 25–50 m od vodnega kanala.
Seznam parcel
V mejah ureditvenega načrta so naslednje parcele in deli parcel št.: 1010/3 (cesta), 882/6 (cesta), 888/2 del, 922/10 del, 922/8, 922/6, 922/16, 922/11, 922/13, 922/17, 922/15, 922/14, 922/4, 922/2, 922/12 del, 882/5, 882/4, 882/1, 882/11 in 925/2 del vse k. o. Stranska vas.
Ureditveno območje meri ca. 4,28 ha.
III. FUNKCIJE OBMOČJA UREJANJA S POGOJI ZA IZRABO IN KVALITETO GRADITVE TER DRUGIH POSEGOV V PROSTOR
4. člen
Območje zazidalnega načrta je znotraj meje iz prejšnjega člena namenjeno gradnji objektov za obrtno-storitveno dejavnost v kombinaciji s stanovanji, športno-rekreacijsko, poslovno-storitveno dejavnost in drobno gospodarstvo ter podjetništvo.
Kartografski prikaz je razviden iz lista št. 3 grafičnega dela zazidalnega načrta iz 1. člena odloka.
5. člen
Obstoječi objekti
Na območju zazidalnega načrta so ohranjeni obstoječi objekti. Dovoljena je nadomestna gradnja, adaptacija in rekonstrukcija ter gradnja prizidkov.
6. člen
Predvideni objekti
Z zazidalnim načrtom je predvidena gradnja naslednjih novih objektov:
– 18 stanovanjskih hiš z delavnico v prizidku,
– 1 poslovno-stanovanjski objekt,
– 2 poslovna objekta,
– 2 proizvodna objekta,
– tenis igrišče.
7. člen
Območje javnih cest
Površine in območja javnih cest – prometnih povezav, so namenjene normalnemu in varnemu motornemu, kolesarskemu in pešprometu.
8. člen
Zunanja ureditev
Stanovanjske hiše z delavnico, poslovno-stanovanjski objekt in proizvodna objekta bodo imeli urejene manipulacijske površine in parkirne površine v sklopu funkcionalnih zemljišč. Utrjene površine bodo asfaltirane ali tlakovane.
Poslovna objekta v centralnem delu cone sta zasnovana tako, da tvorita trg odprt proti glavni prometnici. Trg je namenjen izključno pešcem. Tlaki in oprema bodo določeni z detajlnim načrtom. Parkirne površine so načrtovane v pasu ob rekonstruirani Kadunčevi cesti in ob cesti “3”.
Športno-rekreacijski kompleks s tenis igrišči vključuje pripadajoče zelene površine.
Zeleni koridorji ob glavnih prometnicah, zasajeni z drevoredi in pešpot ob odprtem kanalu ter vodne površine na južnem delu kompleksa s pripadajočimi zelenimi površinami so javne površine, funkcionalno povezane z ostalimi zelenimi površinami. Del pešpoti poteka preko vodnih površin.
IV. POGOJI ZA URBANISTIČNO IN ARHITEKTONSKO OBLIKOVANJE
9. člen
Za urbanistično oblikovanje veljajo naslednji pogoji:
– ohranitev obstoječih objektov in ureditve pripadajočih funkcionalnih zemljišč z zgrajeno prometno, komunalno in energetsko infrastrukturo v največji možni meri;
– upoštevanje v grafičnih prilogah določenih gradbenih linij;
– poudarjena os zazidave jugozahod–severovzhod;
– lociranje objektov infrastrukturnega značaja v javne obcestne površine;
– ureditev trgov s primerno opremo pri obeh poslovnih objektih;
– ureditev prometnih poti in dovozov ter dostopov do predvidenih objektov ureditev zelenih površin.
10. člen
Za arhitektonsko oblikovanje objektov veljajo naslednji pogoji:
Splošno:
– vertikalni gabariti vseh predvidenih objektov so opisani v grafičnih prilogah (list št. 3 in 10).
Stanovanjska hiša z delavnico v prizidku:
– tlorisni gabarit 15 x 12 m
– etažnost P+1 (P+IP)
– bruto etažna površina 360 m2
– streha dvokapnica v
naklonu min. 30°,
temna kritina
– oblikovanje usklajeno z
obstoječimi objekti s
poudarjeno ulično
fasado
Delavnica:
– tlorisni gabarit 10 x 10 m
(20 x 10 m – objekt
št. 5
12 x 8 m – objekt št.
20)
– etažnost P (P+IP)
– streha dvokapnica v naklonu
in kritini usklajena s
stanovanjsko hišo
– oblikovanje usklajeno z
oblikovanjem
stanovanjske hiše
Poslovno-stanovanjski
objekt:
– tlorisni gabarit 15 x 12 m
– etažnost P+1 (P+1+IP)
– bruto etažna površina 360 m2 (540 m2)
– streha dvokapnica z min.
naklonom 30° in temno
kritino
– oblikovanje usklajeno z
obstoječimi objekti
Poslovni objekt:
– določena
je maksimalna
gradbena linija 45 x 50 m
– členitev fasade je dovoljena do maksimalne gradbene
linij
– etažnost P+1 (P+1+IP)
– streha dvokapnica z
minimalnim naklonom
30° če je predvidena
izzidava podstrešja
ali manjšim naklonom,
če bo etažnost P+1,
temna kritina
– oblikovanje skrbno oblikovanje
fasad s poudarjenimi
uličnimi fasadami
mestnega značaja
Proizvodni objekt:
– tlorisni gabarit 25 x 15 m (objekt št.
10)
20 x 15 m (objekt št.
9)
– etažnost P (P+1 ali P+IP)
– streha dvokapnica z naklonom
prilagojenim
tehnologiji gradnje
– oblikovanje primerno členjene in
oblikovanje fasade z
arhitekturo
neindustrijskega
značaja
Za pogoje za temeljenje predvidenih objektov je treba izdelati geološko–geomehanske raziskave tal.
11. člen
Tolerance
Elementi za zakoličbo so opredeljeni v grafični prilogi list št. 4 in 10 zazidalnega načrta iz 1. člena tega odloka.
V grafičnih prilogah so določene linije maksimalnega tlorisnega gabarita za naslednje objekte oziroma skupine objektov:
– stanovanjske hiše z delavnicami,
– poslovno-stanovanjski objekt,
– poslovna objekta,
– proizvodna objekta,
– tenis igrišča.
Odmiki vseh objektov od prometnic so obvezujoči.
Višinski gabariti so določeni okvirno s številom etaž, natančno bodo določeni v idejnih zasnovah objektov.
Tolerance pri tlorisnih in višinskih gabaritih
Kot tolerance so dovoljene spremembe tlorisnih in višinskih gabaritov pod pogoji, da spremembe ne bodo ovirale izvajanja in realizacije zazidalnega načrta in da bodo v skladu z zakoni, predpisi, navodili in pravilniki, ki se nanašajo na varovanje okolja.
Tolerance pri namembnosti objektov
Dovoljena je sprememba z zazidalnim načrtom določene namembnosti objektov pod pogojem, da investitor z oceno vplivov dokaže, da vplivi na okolje ne bodo presegali zakonsko dovoljenih ravni.
Tolerance pri funkcionalnih zemljiščih
Meje funkcionalnih zemljišč so informativne. Kot tolerance so možne korekcije pri zakoličbi na terenu v smislu združevanja ali razdruževanja parcel.
Tolerance pri ureditvi parkirnih površin
Parkirne površine v mejah funkcionalnih zemljišč so informativne in niso obvezujoče. Kot tolerance je dovoljena drugačna ureditev v skladu s potrebami posameznih investitorjev. Zazidalni načrt predvideva tlorisne dimenzije parkirnega mesta 5 x 2,50 m, s talno obeležbo 4,80 x 2,30 je mogoče pridobiti ustrezno večje število parkirnih mest.
V. POGOJI ZA KRAJINSKO OBLIKOVANJE
12. člen
Na območju zazidalnega načrta je potrebno urediti proste zelene površine kot jih prikazuje koncept zasaditve v grafičnem delu ZN z naslednjo funkcijo:
– mestno-higienska funkcija zelenja: to je zelenje, ki je predvideno zaradi zadrževanja hrupa, prahu in izboljšave zraka. Takšno vlogo imajo obvezni drevoredi, ki ločijo prometnice od zazidanih, športnih in parkovnih površin, zasaditev drevja na parkirišču, ter nekatere skupine dreves, ki ločijo med seboj različne dejavnosti, zeleni pas ob južnem robu gospodarske cone;
– oblikovalska funkcija: to so nekateri drevoredi, skupine drevja ob križiščih, solitarna drevesa, ki ločujejo posamezna območja med seboj ali jih povezujejo in pomenijo v prostoru orientacijske točke oziroma nekaj, s čemer se prostor identificira;
– ambientalna funkcija: to so zelene in proste površine, ki ustvarjajo določene zaključene prostore s svojimi specifičnimi vizualnimi in ambientalnimi rešitvami. Mednje sodijo zelene površine ob vodnih površinah na južnem delu ureditvenega območja.
Koncept zasaditve v ZN je osnova za podrobnejšo obdelavo v projektu zunanje ureditve.
VI. POGOJI ZA PROMETNO IN KOMUNALNO UREDITEV
13. člen
Promet
Za cestno omrežje in ostale utrjene površine veljajo naslednji pogoji:
– glavna napajalna cesta območja ZN Gospodarske cone je prestavljena obstoječa (Kadunčeva cesta), na kateri sta predvidena dva priključka – ceste 1 in cesta 6 ter trije dovozi k individualni gradnji. Priključek pri tovarni Gume je obstoječ;
– notranje dovozne ceste omogočajo dvosmerni promet, širine so 6 m z obojestransko bankino širine 0,50 m, kjer ni obojestranskih parkirnih prostorov in asfaltirane;
– parkirni prostori za osebna vozila so predvideni na funkcionalnih zemljiščih posameznih objektov;
– vse ceste, manipulacijske in parkirne površine se odvodnjavajo s prečnimi skloni v predvidene požiralnike z rešetko oziroma v požiralnik z vtokom pod robnikom in dalje v kanalizacijo;
– onesnažene vode z olji in naftnimi derivati so speljane v kanalizacijo preko ustrezno dimenzioniranega oljnega lovilca;
– posebno pozornost je potrebno posvetiti odvodu vod s planuma spodnjega ustroja;
– pred izgradnjo cestnega omrežja je potrebno izdelati projekte za izvedbo, za posamezne objekte pa projekt zunanje ureditve;
– ob prestavljeni obstoječi cesti je predviden obojestranski hodnik za pešce.
14. člen
Vodovodno omrežje
Za vodovodno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– hidrantno omrežje je načrtovano kot krožni vod in je vezano na obstoječi vodovod ob zahodni strani Kadunčeve ceste proti naselju Bičje (PE 100 mm) ter na obstoječi vodovod pri skladišču ABC Tabor (PVC DN 250 mm);
– za zagotovitev požarne varnosti je potrebno postaviti znotraj ureditvenega območja nadzemne hidrante ali le izjemoma podzemni hidrant;
– hidrante je potrebno izvesti z zasunom v Hawle izvedbi;
– javno vodovodno omrežje je predvideno za pokrivanje sanitarnih potreb in požarno hidrantno omrežje;
– za morebitno tehnološko vodo je predviden odvzem iz akumulacije ali javnega vodovoda;
– vodovodno omrežje je predvideno ob cestnih koridorjih in sicer v NL DUCTILE izvedbi;
– vsa interna hidrantna omrežja morajo biti izvedena na interni instalaciji in sicer za kombiniranim vodomerom;
– obstoječi vodovod PE 90, ki poteka pod objektom (št. 21) je potrebno prestaviti;
– priključitev objektov na javno vodovodno omrežje se izvaja načeloma za vsak objekt posebej, z glavnim ventilom in vodomernim mestom;
– vsi objekti poslovno-stanovanjskega značaja morajo imeti dva vodomera za ločeno merjenje potrošene vode, kakor tudi ločeno interno razpeljavo do končnih trošil;
– glavna napajalna cev vod “A” je PVC DN 250 mm (10 bara) in je s pitno vodo napajana v končni fazi iz sistema Grosuplje ali iz sistema Podtabor;
– trase obstoječega vodovoda in predvidenega hidrantnega omrežja so razvidne iz grafičnih prilog v ZN;
– po izgradnji novega cevovoda je potrebno vse objekte, ki se nahajajo zahodno, navezati na novoizgrajeno vodovodno omrežje;
– pred izgradnjo predvidenega vodovodnega omrežja je potrebno izdelati projekt za izvedbo in bilanco potrebnih vodnih količin.
15. člen
Kanalizacijsko omrežje
– Za kanalizacijsko omrežje veljajo naslednji pogoji:
– predviden je ločen sistem kanalizacije, z odvodom odpadnih vod na čistilno napravo Grosuplje;
– vse čiste meteorne vode iz objekta in zelenice se vodijo v naravni odvodnik Bičje. Meteorne vode z utrjenih površin je potrebno predhodno očistiti v usedalnike, ki so opremljeni z lovilci olja;
– pri meteorni kanalizaciji je potrebno upoštevati poplavno območje in temu prirediti višine izpustov in vgraditve protipovratnih zaklopk;
– vse kletne prostore je potrebno priključevati na kanalizacijo preko črpalk in varnostnih zaklop;
– vse tehnološko onesnažene vode je pred priključkom na sanitarni kanal potrebno očistiti do stopnje, ki jo določa zakonodaja;
– v tehnološkem procesu je treba izbrati tiste tehnične rešitve, ki omogočajo racionalno porabo vode;
– celotno področje je potrebno hidravlično preračunati ter izdelati projekte za izvedbo in predvideti ukrepe na obstoječi kanalizacijski mreži;
– obdelati je potrebno vse deviacije in navezave ter prevezave obstoječih tangiranih kanalov in navezavo vseh obstoječih objektov, ki s svojo lokacijo izkazujejo to možnost;
– objekte je potrebno samostojno priključevati na sanitarni kanal s priključno cevjo, vpadnim jaškom in izlivnim kolenom na vrh mulde v revizijskem jašku, pri direktnem priključku na cev pa na zgornji tretjini cevi;
– pri izgradnji je potrebno vgrajevati takšne cevi in jaške, ki zagotovljajo popolno vodotesnost;
– vse odpadne vode v priključnem jašku na javno kanalizacijo morajo ustrezati poslovniku o odvajanju in čiščenju odpadnih voda (preprečitev škode na čistilni napravi);
– obstoječo kanalizacijo je potrebno po potrebi očistiti in rekonstruirati.
16. člen
Električno omrežje
Za električno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– objekti se bodo oskrbovali z električno energijo iz obstoječe transformatorske postaje Grosuplje–Guma skladno s soglasjem upravljalca; obstoječo transformatorsko postajo je treba opremiti z novim transformatorjem;
– za razširitev nizkonapetostnega omrežja je potrebno izdelati projekte za izvedbo;
– potrebno je prestaviti obstoječi 20 kV kablovod TP Grosuplje bloki – TP Guma.
17. člen
Telefonsko omrežje
Objekti v ZN bodo priključeni na obstoječe telefonsko omrežje, ki je skladno s pogoji upravljalca vključeno na ATC Grosuplje. Za TK omrežje je potrebno izdelati projekte za izvedbo.
18. člen
Ogrevanje
Do izgradnje plinovodnega omrežja bodo objekti ogrevani individualno. Kot energetski vir sta predvidena lahko kurilno olje ali plin. Cisterne za lahko kurilno olje morajo biti v objektih.
Po izgradnji plinovodnega omrežja je obvezen priklop nanj, zato je znotraj komunalnega koridorja predvidena tudi plinovodna trasa.
19. člen
Odpadki
Vsi objekti morajo imeti kontejnerje za zbiranje trdnih odpadkov z možnostjo sortiranja in z obveznim odvozom na zato določene deponije. Morebitni posebni odpadki se bodo zbirali v skladu z veljavno zakonodajo in odvažali na deponije posebnih odpadkov.
VII. POGOJI ZA VAROVANJE IN IZBOLJŠANJE BIVALNEGA IN DELOVNEGA OKOLJA
20. člen
Zrak
Predvideni objekti v območju ZN ne smejo predstavljati možnosti povečanja onesnaženosti zraka. Za zagotovitev čim nižje stopnje onesnaženosti zraka sta za ogrevanje predvidena plin in lahko kurilno olje. Parkirne površine se nahajajo ob prometnicah na robu zazidave. V območju je možno razvijati nove dejavnosti le na način, ki omogoča uspešno preprečevanje onesnaževanja zraka, kar mora biti opredeljeno v oceni vplivov na okolje in projektni dokumentaciji za posamezne objekte.
21. člen
Hrup
V skladu z uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95) sodi območje v III. območje varstva pred hrupom, kjer so dovoljene mejne dnevne ravni hrupa 60 dBA in mejne nočne ravni hrupa 50 dBA.
Ureditveno območje je obremenjeno predvsem s komunalnim hrupom – železnico.
Vsi obstoječi in predvideni objekti morajo biti projektirani in izvedeni tako, da ne bodo presegli zakonsko dovoljenih ravni hrupa.
V proizvodnih objektih niso dovoljene naprave in objekti s tehnologijami, ki bi povzročale prekomeren hrup.
22. člen
Vode
Kote pritličij objektov morajo biti 30 cm višje od računske 100 letne poplavne vode potoka Bičje.
Vse odpadne vode bodo odvajane v javno kanalizacijsko omrežje, s tem, da bodo meteorne vode s parkirnih površin (onesnažene z naftnimi derivati) vodene v kanalizacijsko omrežje preko zadostno dimenzioniranih lovilcev olj. Oljno goščo, ki nastane v lovilcu olj, je potrebno obravnavati kot posebni odpadek.
Objekte, kjer pride pri gašenju požara lahko do onesnaženja požarne vode, je potrebno urediti tako, da se lahko požarna voda ustavi in pred odtokom v naravni recipient nevtralizira.
23. člen
Požarna varnost
Pri izvedbi ZN je potrebno upoštevati pogoje s področja varstva pred požari (22. člen zakona o varstvu pred požarom, Uradni list RS, št. 71/93, pravilniki in ostali predpisi). Do vseh objektov je potrebno omogočiti dovoz urgentnih vozil vsaj s treh strani po glavni in internih dovoznih cestah, ki morajo biti utrjene in zgrajene tako, da omogočajo vožnjo z gasilskimi vozili. Obvezna je izvedba hidrantnega omrežja z nadzemnimi hidranti in zagotovitev predpisanih odmikov med objekti.
Za posamezne nove objekte, ki so predvideni z ZN, je na osnovi izračuna povečane obremenitve pri projektiranju objektov, potrebno upoštevati takšne materiale in naprave, ki ustrezajo varnosti objekta in njegovih naprav pred požarom. Zaradi povečane varnosti pred požarom je v objektih obvezno predvideti ustrezne naprave in sredstva za gašenje požara.
VIII. ETAPNOST IZVAJANJA ZN
24. člen
Zazidalni načrt se lahko izvaja v več etapah odvisno od potreb in finančnih možnosti posameznih investitorjev. Obvezno je, da se posamezne faze izvedejo kot celota z vso pripadajočo prometno, komunalno in energetsko infrastrukturo in z upoštevanjem pogoja, da ne bodo negativno vplivale na varstvo okolja.
Do pričetka gradnje obstaja namembnost površin nespremenjena s tem, da se lahko izvajajo posegi, ki omogočajo normalno uporabo zemljišč in načrtovano realizacijo predvidenih posegov skladno z ZN.
IX. OBVEZNOSTI INVESTITORJEV
25. člen
Zazidalni načrt je obvezen za investitorja, projektante in izvajalce vseh objektov in naprav, vključno s komunalnimi in ostalimi posegi na ureditvenem območju. Določila zazidalnega načrta morajo biti smiselno uporabljena v lokacijskih dovoljenjih. Pri izvajanju zazidalnega načrta morajo biti glede na njihova določila upoštevani vsi veljavni gradbeni, tehnični, prometni, sanitarno higienski, varnostni in drugi predpisi.
Investitor mora v postopku za izdajo upravnega dovoljenja za poseg v prostor pridobiti geotehničo poročilo, za dejavnosti, ki lahko vplivajo na okolje, pa pridobiti oceno vplivov na okolje ter v projektni dokumentaciji prikazati rešitve predvidenih ukrepov za zaščito okolja.
26. člen
Plodno zemljo, ki bo odstranjena pred gradnjo objektov in izvedbo prometnih površin, je uporabiti za ureditev zelenic, viške pa je deponirati na določenih lokacijah.
X. KONČNE DOLOČBE
27. člen
ZN je stalno na vpogled pri Upravni enoti Grosuplje in Občini Grosuplje – Urad za prostor, obe na Kolodvorski 2, Grosuplje.
28. člen
Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja Inšpektorat RS, za okolje in prostor pri Ministrstvu za okolje in prostor.
29. člen
Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 352-96/97
Grosuplje, dne 2. marca 1999.
Župan
Občine Grosuplje
Janez Lesjak l. r.
