Na podlagi drugega odstavka 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86, 43/89 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) in 26. člena statuta Mestne občine Ljubljana (Uradni list RS, št. 32/95, 33/95, 71/97 in 13/98) je Mestni svet mestne občine Ljubljana na 3. seji dne 8. marca 1999 sprejel

S tem odlokom se sprejmejo prostorski ureditveni pogoji za območje urejanja MM 5/1 Toplarna, ki jih je izdelal Oddelek za urbanizem in okolje, Poljanska 28, Ljubljana, pod št. projekta 352-98/94, na podlagi strokovnega gradiva, ki ga je pripravil ARHE, Inženiring, projektiranje in trgovina, Židovska steza 4.

Sestavni del odloka je:
– regulacijska karta na katastrskem načrtu, M 1:1000.
Prostorski ureditveni pogoji vsebujejo:
Tekstualni del:
– obrazložitev meril in pogojev,
– soglasja.
Grafični del:
– izvleček iz dolgoročnega plana občin in mesta Ljubljane za obdobje 1986–2000, M 1:5000.

Meja območja urejanja MM 5/1 Toplarna je razvidna iz regulacijske karte v merilu 1:1000, ki je navedena v 2. členu tega odloka.
Območje urejanja je razdeljeno na sedem funkcionalnih enot, označenih z F.
Funkcionalna enota je zaključena površina, ki se enotno ureja. Določena je na osnovi analize lastništva, pretežne namembnosti in pozidave.

Skupna merila in pogoji veljajo za celotno območje urejanja MM 5/1 Toplarna, kolikor posebna merila in pogoji ne določajo drugače.

Ob upoštevanju regulacijskih elementov, prikazanih na regulacijski karti, so dovoljeni naslednji posegi v prostor:
– gradnja, dozidava in nadzidava objektov pod pogoji, določenimi v posameznih funkcionalnih enotah,
– vzdrževalna dela na objektih in napravah,
– odstranitev objektov in druga dela v zvezi s pripravo stavbnega zemljišča,
– gradnja objektov in naprav za potrebe energetike, komunale, prometa in zvez,
– urejanje zelenih in odprtih površin in zasaditve vegetacije,
– gradnja garaž in parkirnih mest,
– postavitev začasnih objektov,
– sprememba namembnosti obstoječih objektov ali delov objektov.
Dovoljeni so le tisti posegi, ki poleg funkcionalnim zahtevam zadostijo še drugim pogojem, določenim v tem odloku (varovanje okolja, zazidanost, mirujoči promet, oblikovanje itd.) Upoštevanje pogojev se preveri ob izdelavi lokacijske dokumentacije.

Urbanistično arhitekturna zasnova in oblikovanje objektov morajo, ob upoštevanju programskoh zahtev, temeljiti na odnosu do širšega prostora ter obravnavanega območja. To narekuje oblikovanje enotne podobe zazidave. Oblikovno enotnost in vizuelno identiteto je treba ustvariti z uporabo usklajenih arhitektonskih oblikovanih elementov (strešine, venci, fasadni elementi, barve).
Oblikovalski kontrasti pri novih posegih v prostor so dopustni:
– kadar ima kontrast namen simbolno prikazati funkcionalno različnost novega objekta od programsko enotnega okolja,
– kadar ima kontrast namen vzpostaviti prostorsko dominanto.
Presoje tovrstnih odstopanj je treba izvesti pred izdelavo lokacijske dokumentacije.
Posamezni elementi urbane opreme morajo biti tipizirani in enotno oblikovani.

Vsi posegi v prostor morajo načeloma upoštevati regulacijske elemente, prikazane na regulacijski karti. Odmiki so možni le na podlagi posebne utemeljitve, ki jo mora potrditi pristojna strokovna služba za urbanizem.
Regulacijski elementi, ki jih določa odlok so:
Regulacijska linija (RL)
omejuje površine v javni rabi, ki so dostopne vsakomur pod enakimi pogoji, od površin v nejavni rabi.
Gradbena linija (GL)
je črta, na katero morajo biti z enim robom postavljeni objekti, ki se gradijo na zemljiščih ob tej črti. Dovoljeni so le manjši zamiki fasade (delov fasade) od gradbene linije.
Gradbena meja (GM)
je meja, ki je novograjeni objekti ne smejo presegati, lahko pa se je dotikajo ali pa so odmaknjeni od nje v notranjost.
Objekt lahko presega gradbeno mejo ali gradbeno linijo le z nadstreški, nastopnimi stopnicami, vetrolovi in podobnim.
Izven okvirov gradbenih mej je možna podzemna izraba pod pogojem, da se ne posega v trase komunalnih vodov, območja cestnih in železniških koridorjev ter v območja predvidenih zelenih ureditev z drevoredi.
Površine funkcionalnih enot izven gradbenih mej in gradbenih linij so praviloma namenjene voznim, parkirnim, peščevim površinam ter urejenim zelenim površinam.
Funkcionalna enota (F)
je površina ene ali več funkcionalno zaključenih parcel. Za območje funkcionalne enote veljajo v načelu enaka določila, oblikovna zasnova in izraba.
Cestni odsek (C)
je površina, namenjena prometu, ki ne predstavlja vedno površine v javni rabi.
BEP – bruto etažna površina stavbe
je vsota vseh etažnih površin (vključno z zidovi), ki so nad nivojem terena in s svetlo višino nad 2,20 m.
FSI – indeks izrabe
izraža, koliko m2 bruto etažne površine (BEP) pride na vsak m2 pripadajočega stavbnega zemljišča oziroma celotne funkcionalne enote (F).

Kadar regulacijski elementi ne določajo odmikov med posameznimi objekti, veljajo za predvidene objekte naslednja pravila:
– minimalno toliko od sosednjega objekta, kot to določajo svetlobno tehnične zahteve,
– minimalno toliko od parcelne meje, da je možna normalna raba objekta,
– minimalno toliko od sosednjega objekta, kot to zahtevajo protipožarni predpisi.
Za objekte, ki se nahajajo izven okvirov gradbenih meja in linij ali po svoji dejavnosti ne sodijo v funkcionalno enoto, so dovoljena samo redna vzdrževalna dela in spremembe namembnosti.

Pri določanju velikosti gradbenih parcel in funkcionalnih zemljišč je treba upoštevati:
– namembnost in velikost objekta na parceli, lokacijo komunalnih vodov in druge omejitve rabe zemljišča,
– urbanistične zahteve (funkcionalni dostopi, parkirna mesta, utrjene površine ob objektih obveznost zazelenitve ipd.),
– sanitarno-tehnične zahteve (vpliv bližnje okolice, osončenje v odnosu do obstoječe zazidave, intervencijske poti).

Cestni odseki, označeni s C v regulacijski karti, so javne površine, namenjene prometu.
Predvideni profili za posamezne cestne odseke so naslednji:
– odsek C5, C7 – Zaloška cesta, širine 47,15 m, ki zajema štiripasovno vozišče, vozišče za mestno železnico s peronom, vmesni in stranski zelenici, obojestranski kolesarski stezi ter hodnika za pešce,
– odsek C1, C2 – Kajuhova cesta, širine 32 m, ki zajema štiripasovno vozišče, stranski zelenici, obojestranski kolesarski stezi ter hodnika za pešce,
– odsek C8, C10 – podaljšek Bratislavske ceste, širine 20,80 m, ki zajema dvopasovno vozišče, stranski zelenici, obojestranski kolesarski stezi ter hodnika za pešce,
– odsek C6, širine 17,20 m, ki zajema dvopasovno vozišče, stranski zelenici, obojestranski kolesarski stezi in hodnika za pešce,
– odsek C3, širine 13,20 m, ki zajema dvopasovno vozišče, obojestranski kolesarski stezi in hodnika za pešce,
– odsek C4, širine 10 m, ki zajema dvopasovno vozišče za motorna vozila in kolesarje, enostranski pas za vzdolžno parkiranje, obojestranski hodnik za pešce.

Slepo zaključene ceste morajo imeti obračališča. Dvorišča morajo biti dostopna za urgentni dovoz. Pri izgradnji prometnic je treba zagotoviti ustrezen dostop za motorično motene osebe in kolesarje.
Območja ob železniški progi imajo možnost navezave na industrijski tir v skladu s pogoji železniškega gospodarstva.

Pogoj za vsako novogradnjo ali povečanje izrabe je zagotovitev normativnega števila parkirnih mest za obstoječe stanje in za novogradnje znotraj funkcionalne enote ali v okviru skupne rešitve za več funkcionalnih enot. Skupna rešitev za več funkcionalnih enot mora biti realizirana sočasno z načrtovanim gradbenim posegom. Pri novogradnjah ob Zaloški cesti je treba parkirna mesta zagotoviti v kletnih etažah.

Vsa zemeljska dela morajo potekati pod arheološkim nadzorom. Zato je treba pred pričetkom teh del obvestiti pristojno službo za varovanje arheološke dediščine.

Vsi objekti morajo biti priključeni na naslednjo infrastrukturo:
– kanalizacija,
– vodovod,
– električno omrežje,
– toplovod.
Za posege v rezervate komunalnih vodov je treba pridobiti soglasje upravljalca.
Kanalizacijsko omrežje
Vsi objekti morajo biti priključeni na javno kanalizacijo mešanega sistema. Tehnične odplake, ki vsebujejo mastne, vnetljive, strupene ali agresivne snovi, morajo biti speljane v posebno kanalizacijsko omrežje z nevtralizacijskimi oziroma septičnimi jamami. Odpadne tehnološke vode morajo biti, pred izpustom v javno kanalizacijo, očiščene.
Tehnološke odpadne vode, odpadne komunalne vode in padavinske odpadne vode iz utrjenih površin se morajo pred priključkom na javno kanalizacijo očistiti do dovoljene stopnje onesnaženosti, po veljavni uredbi o emisiji snovi in toplote pri odvajanju odpadnih voda iz virov onesnaževanja.
Meteorne vode iz streh in zelenih površin morajo biti speljane v ponikovalnico, vendar izven vplivnih območij povoznih, skladiščnih in manipulativnih površin. Vse ponikovalnice morajo biti zavarovane.
Sekundarni kanalizacijski kanali se vodijo po javnih površinah in intervencijskih poteh.
Priključitev odtokov iz kletnih etaž je možna samo preko črpališča.
Ob izdelavi lokacijske dokumentacije mora biti ob upoštevanju pogojev za obravnavano območje izdelana programska rešitev oziroma projektne naloge, ki jih izdela JP Vodovod – Kanalizacija. Pri tem mora biti upoštevano obstoječe stanje, novopredvideni posegi v prostor, program zazidave in nove dejavnosti na obravnavanem delu ureditvenega območja.
Vodovodno omrežje
Preko območja poteka primarni vodovod Ø300 mm ob Zaloški cesti. Na zahodnem robu območja urejanja MM 5/1 Toplarna je predviden potek primarnega vodovoda v Kajuhovi cesti.
Priključitev objektov na vodovodno omrežje mora biti sočasna s priključitvijo na kanalizacijsko omrežje.
Obstoječi vodovod ob Toplarniški se podaljša do Olme in se poveže s prečnim vodovodom do Zaloške.
Za eventualne hladilne vode se zadržijo obstoječi sistemi lastnih vodnjakov ali zajem iz Ljubljanice.
Uporabniki tehnoloških vod morajo uporabljati zaprte sisteme.
Ob izdelavi lokacijske dokumentacije je potrebno ob upoštevanju predhodnih pogojev za posamezne posege v prostor in priključitev novih porabnikov ter obnovo oziroma gradnjo vodovodov pridobiti programske rešitve oziroma projektne naloge, ki jih izdela JP Vodovod – Kanalizacija. Pri tem mora biti upoštevano obstoječe stanje, novopredvideni posegi, program zazidave in nove dejavnosti ter predvideni potek posegov v prostor na obravnavanem ureditvenem območju.
Elektroenergetsko omrežje
Za potrebe novih objektov je treba predhodno postaviti novo transformatorsko postajo.
Toplovodno omrežje
Pri vseh novogradnjah, spremembah namembnosti obstoječih objektov in tehnoloških sanacijah obstoječih objektov in naprav je obvezna priključitev na toplovod.
Omrežje telekomunikacij
V celotnem območju je zgrajeno telefonsko omrežje.
Javna razsvetljava
Na območjih, kjer javna razsvetljava še ni zgrajena, je ob glavnih cestah in ulicah treba zgraditi osnovno razdelilno omrežje.

Novi posegi v prostoru so dovoljeni le, če v okolju ne povzročajo večjih motenj, kot so s predpisi dovoljene. Pri vseh posegih je treba upoštevati normativne določbe glede zaščite okolja.
Skladiščenje nevarnih snovi je dovoljeno le v zaprtih posodah. Postavitev skladiščnih cistern z lovilnimi skledami je, zaradi nevarnosti razlitja, dovoljena le v izjemnih primerih, v soglasju s pristojno službo za varstvo narave (vodno gospodarstvo).
Pri ekološko zahtevnih posegih (energetske, proizvodne, servisne, skladiščne, trgovske dejavnosti) mora investitor pridobiti oceno vplivov na okolje. Rezultati ocene so podlaga za odobritev neposrednega posega v prostor oziroma določitev pogojev za:
– varovanje vodnih virov,
– varstvo zraka,
– varstvo pred prekomernim hrupom,
– zaščito pred požarom oziroma eksplozijo.
Pri vsakem posegu v prostor je treba zagotoviti:
– varovanje zraka pred onesnaženjem,
– omejitve emisije hrupa,
– varovanje vodnih virov pitne vode (podtalnice) pred onesnaženjem,
– način zbiranja odpadkov in odvažanja odpadkov prilagojeno sedanji in možni novi organiziranosti te dejavnosti (selekcioniranje).
Varstvo zraka
Za varstvo zraka je potrebno:
– meriti emisije posameznega vira onesnaževanja, ugotavljati stopnjo in vrsto onesnaženosti zraka in izvesti sanacijo,
– urediti zelene sanitarne cezure in zasaditi visoko vegetacijo,
– na toplovodni sistem priključiti vse stanovanjske in proizvodne objekte.
Varstvo pred hrupom
Raven hrupa v območju in v sosednjih stanovanjskih območjih ne sme presegati veljavnih normativov. Znotraj območja je lahko najvišja raven hrupa podnevi 60 dB(A) in ponoči 50dB(A). Najvišja raven hrupa, ki ga lahko dejavnosti znotraj območja povzročajo v sosednjem stanovanjskem območju ob Kajuhovi ali Zaloški cesti pa podnevi ne smejo presegati 55 dB(A) in ponoči 45 dB(A).
Varstvo vodnih virov
Območje MM 5/1 Toplarna leži v 3. varstvenem pasu, zato je pri posegih v prostor treba upoštevati predpise s področja varstva virov pitne vode.
Pri vseh posegih v prostor je treba:
– preveriti vse ponikovalnice in jih zaščititi pred vdorom nevarnih snovi in požarnih vod,
– urediti zajem požarnih vod,
– preveriti vse transformatorje in kondenzatorje.
Pred gradnjo novih objektov je treba preveriti onesnaženost tal in izvesti ustrezno sanacijo.
Vse manipulativne površine, predvsem pa transportne poti, morajo biti utrjene, obdane z dvignjenimi robniki in kanalizirane preko tehnološke kanalizacije.
Posamezni objekti ali celotni proizvodno poslovni kompleksi morajo biti zasnovani na principu lovilne sklede, če to v celostni ekološki oceni ni posebej omenjeno kot nepotrebno in nadomeščeno z drugačno tehnološko rešitvijo.
Temelji novogradenj morajo biti najmanj 5 m oddaljeni od najvišjega znanega nivoja podtalnice.
Pri zasnovi vseh skladiščnih objektov ali prostorov morajo biti smiselno upoštevana določila pravilnika o tem, kako morajo biti zgrajena in opremljena skladišča ter transportne naprave za nevarne in škodljive snovi.
Vse dopustne ekološko nevarne dejavnosti in dopustno skladiščenje nevarnih snovi mora biti nad površino.
Odstranjevanje odpadkov
Komunalni odpadki se morajo zbirati v smetnjakih.
Pri odstranjevanju komunalnih odpadkov je treba upoštevati:
– odjemna in zbirna mesta morajo biti izven prometnih površin, dobro prometno dostopna odjemna in zbirna mesta morajo biti praviloma na funkcionalnem zemljišču povzročitelja komunalnih odpadkov,
– odjemna oziroma zbirna mesta morajo biti zaščitena z nadstrešnico na utrjeni površini, z odtokom in opremljena z vodo,
– posebni odpadki se smejo skladiščiti le na zato posebej določenih mestih.
Za odpadke mora biti rešeno ekološko učinkovito razstrupljanje ter varno začasno skladiščenje oziroma deponiranje.
Na lokaciji se ne sme skladiščiti odpadkov za več kot enkraten odvoz (kontejner) oziroma jih zadržati dlje kot tri mesece.
Varstvo pred požari
Za zagotovitev požarne varnosti je treba upoštevati požarnovarnostne odmike med objekti in napravami in omogočiti dostope za urgentna vozila.
Urgentne poti morajo biti speljane krožno. Protipožarni hidranti morajo biti locirani ob zunanji strani intervencijskih poti, zagotovljena mora biti zadostna količina vode.
V postopku priprave lokacijske dokumentacije mora biti izdelana strokovna požarnovarnostna ocena gradnje oziroma posegov v prostor.

Usmeritve za posege v prostor Zaloške ceste:
– ob Zaloški cesti se izvede dvovrstni drevored,
– tlakovane površine morajo biti po celotni dolžini ob Zaloški enotno zasnovane in oblikovane. Tlaki smejo biti iz kombinacij različnih materialov (beton, kulir, granit ipd.), v nobenem primeru ne samo asfalt.

F1
Toplarna
Namembnost: proizvodnja in spremljajoče dejavnosti, (uprava, skladišča, deponije), komunalno servisne dejavnosti.
Vrste posegov: dovoljeni so vsi posegi v zvezi z ekološko, tehnološko sanacijo obstoječega stanja in novogradnje, prizidave ter nadzidave kot funkcionalne dopolnitve obstoječih objektov ali naprav.
Ob južnem (ob cesti C3) in ob vzhodnem robu deponije (ob cesti C10) je obvezna izvedba zaščitnega zidu, intenzivna zazelenitev z avtohtonimi vrstami (gaber) in zasaditev drevoreda.
Varovanje okolja: treba je ustrezno urediti skladiščenje manjših količin olj, prazne embalaže in odpadnih olj. Potrebna je stalna kontrola odpadne vode.
F2
Javni program
Namembnost: storitvena, trgovska, poslovna dejavnost;
Vrste posegov: sprememba namembnosti stanovanj v poslovne prostore in pritličij stanovanj blokov v storitveno in trgovsko dejavnost novogradnja objektov storitvenih, poslovnih ali trgovskih dejavnosti je dovoljena le ob spremembi namembnosti obstoječih stanovanjskih objektov v celoti.
Ob cesti C3 je obvezna zasaditev drevoreda.
Izraba: FSI = do 1,6 (znotraj morfološke enote).
Gabarit: do P+4+ izkoriščeno podstrešje.
F3
malo gospodarstvo
Namembnost: obrtna, storitvena, servisna, gostinska, trgovska ali poslovna dejavnost ter gradnja objektov in naprav za ekološko ali tehnološko sanacijo Toplarne.
Vrste posegov: novogradnja niza objektov ob cesti C4. Dovoljena je tudi gradnja objektov in naprav za ekološko ali tehnološko sanacijo Toplarne.
Izraba: FSI = do 1,6 (znotraj območja morfološke enote).
Gabariti: do P+4+ izkoriščeno podstrešje.
Oblikovaje: zazidava ob cesti C4 mora biti členjena.
F4
malo gospodarstvo, javni program
Namembnost: obrtna, storitvena, servisna, gostinska, trgovska ali poslovna dejavnost.
Vrste posegov: spremembe namembnosti obstoječih objektov novogradnje so možne le v primeru, da se obstoječi objekti rušijo.
Izraba: FSI = do 1,6 (znotraj morfološke enote).
Gabariti: do P+4+ izkoriščeno podstrešje.
Varovanje okolja: podjetje Jager mora urediti manjše skladišče nevarnih snovi in odpadnih sodov.
F5
javni program
Namembnost: poslovna, gostinska, trgovska dejavnost in spremljajoče dejavnosti.
Vrste posegov: Na obstoječih objektih so dovoljene le spremembe namembnosti v poslovno, trgovsko in gostinsko dejavnost.
Izraba: FSI= do 1,6.
Gabariti: do P+4+ izkoriščeno podstrešje.
Varovanje okolja: manjša skladišča nevarnih snovi je treba sanirati po principu lovilne sklede.
F6 in F7
javni program
Namembnost: poslovna, gostinska, trgovska dejavnost in spremljajoče dejavnosti.
Vrste posegov: gradnja objektov trgovsko poslovnega centra.
Na obstoječih objektih ob Zaloški cesti so dovoljene le spremembe namembnosti v poslovno trgovske in gostinske dejavnosti.
Izraba: FSI = do 1,8 (znotraj območja morfološke enote).
Promet: parkirna mesta je treba zagotoviti znotraj funkcionalne enote, tudi v kletnih etažah.
Gabariti: do P+4+ izkoriščeno podstrešje.
Oblikovanje: Urbanistično arhitekturna zasnova mora oblikovati podobo Zaloške ceste kot mestne vpadnice. Zazidava mora biti intenzivna, členjena in mora upoštevati tipologijo pozidave južnega roba Zaloške ceste. Objekti morajo biti kvalitetno arhitekturno zasnovani in oblikovani.
Za vsako funkcionalno enoto je treba, pred izdelavo lokacijske dokumentacije izdelati strokovno gradivo, ki ga mora potrditi pristojna služba za urejanje prostora.
S strokovnim gradivom je treba utemeljiti predlagane posege glede oblikovanja objektov, izrabe ter ostalih določil tega odloka. Strokovno gradivo mora vsebovati idejno zasnovo objektov in ureditve zunanjih površin.

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehajo veljati tista določila odloka o sprejemu zazidalnega načrta za območje zazidalnega otoka MM 4 (Uradni list SRS, št. 6/79 in 18/81), ki se nanašajo na območje urejanja MM 5/1.

Prostorski ureditveni pogoji so stalno na vpogled pri:
Mestni upravi mestne občine Ljubljana, Oddelku za urbanizem in okolje,
Upravni enoti Ljubljana, izpostavi Moste-Polje.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravlja pristojna urbanistična inšpekcija.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu RS.