Na podlagi 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegih v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93 in 71/93) in 29. člena zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 6/94, 14/95 in 57/94) je Občinski svet občine Brežice na 5. seji dne 10. 5. 1999 sprejel

S tem odlokom se sprejmejo prostorsko ureditveni pogoji za območje AFP Dobova, ki jih je izdelal VI-PLAN Projektiranje, urbanizem, gradnje, Viktor Pšeničnik s.p. v januarju 1999 pod številko 98/28.

S tem odlokom se določajo pogoji in merila za posege v prostor (stavbe, proste in nepozidane površine, komunalna in ostala infrastruktura).

Vsebina tekstualnega dela:
1.0. Splošni del
2.0. Lastništvo
3.0. Vsebina
4.0. Infrastruktura
5.0. Vplivi na okolico
6.0. Faznost izvajanja
7.0. Ocena investicije
8.0. Soglasja in pogoji
9. Grafične priloge

Odlok o PUP je podlaga za pripravo lokacijske dokumentacije in v nadaljevanju za pridobitev lokacijskega dovoljenja, oziroma za izdajo odločb za potrebe priglasitvenih del za vse posege v prostor.

Prostorski ureditveni pogoji za območje AFP Dobova zajemajo območje velikosti skoraj 30 ha, ki leži neposredno ob severnem robu Dobovskega polja.
Območje se nahaja večinoma v k.o. Sela, deloma pa poseže v k.o. Gaberje in zajema (obodne) parcele: 424, 425, 426/2, 410, 420, 421, 422, 423 vse k.o. Gabrje, ter 494, 496/1, 496/2, 496/3, 496/4, 496/5, 638, 639, 640/1, 641, 642, 643, 644, 645, 646/1, 646/2, 646/3, 647/1, 648/1, 648/2, 648/3, 648/5, 648/6, 648/7, 650/1, 650/2, 486, 654/1,652, 653/2, 656, 659/1, 659/2, 659/3, 660/1, 660/2, 660/3, 663, 664, 668, 670, 671, 673, 674, 675/1, 636/1, 633 del, 631/2 del, 631/3, 630/2, 675/2, 682, 679/2, 681/2, del 1103/1 javno dobro, del 1102/4 javno dobro, del 1111/1 potok vse k.o. Sela.
Na jugu je meja železnica oziroma občinska cesta, ki povezuje Dobovo (Gabrje) z Brežicami (Sela, Mostec), nato poteka meja na vzhodu deloma po potoku Negot oziroma se razširi do samega atarja (vzdolž naselja) Gabrje. Na severu se nadaljuje preko potoka Negot do samega naselja Sela in ob cesti (na zahodu) skozi naselje Sela, do izhodiščnega položaja.
Širše ureditveno območje pa zajema vse parcele na predlog investitorja. Polega parcel, ki so zgoraj navedene še naslednje: 633/2, 682/2, 683/1, 683/2, 683/3 (vse k.o. Sela) ter 409/2, 410, 411/2, 412/2, 419/1, 419/2, 420, 421/1, 421/2, 426, 432 ter 430 (vse k.o. Gabrje).

Ureditvena območja in določitev enot
Območje PUP se deli na manjše enote z namenom, da se opredeli prioritetno vsebino in pogoje za poseganje. Meja enot je določena z mejami parcel in ni merodajna za določitev vsebine lokacijske dokumentacije oziroma funkcionalnega zemljišča posameznim objektom.
Enota A1
Enota že ima vsebino in je večinoma pozidana. Večinoma je stanovanjska vsebina in poslovni del (uprave firm). Del objektov je namenjen potrebam za kmetijstvo za celo območje PUP. Predvideva se zidava novih (samostojnih) objektov, predvsem za stanovanje, poslovno in kulturno dejavnost. Glede na velikost obstoječih funkcionalnih zemljišč je možna dozidava, k obstoječim objektom.
Enota A2
Enota ima že osnovno vsebino: trgovina, gostinstvo, poslovna dejavnost in storitve, ter skladišča za dejavnosti, ki se vršijo. Obstoječa vsebina je predvidena za v naprej, kot tudi za širitev obstoječih kapacitet in pripadajoče infrastrukture (promet, ČN).
Enota A3
Enota je v neposredni bližini industrije. Predvidena je podobna vsebina: manjši obrat za proizvodnjo in predelavo (polnilnico). Možna je tudi kombinacija poslovno trgovske dejavnosti. V enoti je predvidena tudi lokacija za čistilno napravo (oziroma prečrpavališče) za celo območje PUP. Del enote se dimenzionira za potrebe mirujočega prometa za potrebe območja PUP in ureditev prometnih komunikacij (priključek, cesta, parkirišča...).
Enota A4
Enota se v celoti nameni objektom in napravam za potrebe turizma (hoteli, apartmaji, depandanse...) zdravstva (kliniki, ordinacije, sanatoriji...), športa in rekreaciji (bazeni, dvorane, odprta igrišča, parki, golf – veliki in mali...) in spremljajoči objekti (gostinstvo, garaže, čistilne naprave, jezera itd.). Objekti se prilagajajo predvsem terenu in funkcionalni navezavi. Na obrobju območja se predvidijo samostojni stanovanjski objekti večjih dimenzij (vile z bazeni, parki).
Enota A5
Enota ima prioritetno predvideno vsebino za objekte s turistično in rekreativno dejavnost v objektih in kot dopolnitev osnovni hotelski ponudbi (prireditve, kongresi). Predvideni so samostojni objekti (športna igrišča, športne dvorane) ali pa neposredno navezava na objekte v enoti A4 (depandanse, banketne dvorane, garažne objekte).
Enota G
Enota ohranja prioritetno gozdno vsebino. Predvideni objekti pa se navezujejo na sosednje enote (hotele, dvorane). Pri načrtovanju predvidenih objektov se določi lokacija, ki upošteva kar največjo ohranitev obstoječe vegetacije. Dovoljena je maksimalna krčitev gozda: do 50%.
Območje potoka Negot, zlasti brežin in korita se uporabi kot osnovno rekreacijsko zaledje za ostale enote.
Enota K
Ohranja se njena primarna dejavnost, kar pomeni, da ni predvidena za neke bistveno nove vsebine. V osnovi se nove dejavnosti vežejo na kmetijstvo (konjereja, vinogradništvo, poljedelstvo, rastlinjaki, gospodarski objekti...).

Arhitekturno urbanistični pogoji za objekte
V območju PUP je dovoljena postavitev objektov za potrebe turizma:
– hoteli: največ 200 ležišč,
– restavracije: do 2000 obrokov,
– bazeni: do 500 m2,
– športne dvorane: za dva tenis igrišča + tribune do 1000 sedežev,
– bungalovi: največ 4 bivalne enote oziroma 16 postelj,
– garažni objekti: največ 200 parkirnih mest.
Normativi veljajo za en posamezni oziroma samostojni objekt na lastnem funkcionalnem zemljišču. Dovoljena je postavitev več objektov vendar le-ti med seboj ne smejo biti združeni. Lahko jih povezuje infrastruktura (mostovi, nadhodi, infrastrukturni vodi in podobno). Zgornje namestitve je dovoljeno povečati za največ 50%, če se predhodno ugotovi, da nimajo negativnih vplivov na okolico oziroma na koncept zasnove. Ugotavlja se na podlagi strokovnih podlag (presoja). Vsi objekti, ki v osnovi (tlorisu) presegajo površino 500m2 morajo biti členjeni: razgibani gabarit, tloris, fasada in upoštevati teren.
Funkcionalna zemljišča k objektom se določa z lokacijsko dokumentacijo, na podlagi potreb izraženih v idejnih zasnovah za posamezni objekt.

Arhitekturno urbanistični pogoji za zunanjo ureditev
V območju PUP je dovoljena postavitev objektov in ureditev okolice, ki izboljšuje pogoje za namene, dejavnosti in vsebino za katere se območje tudi namerava nameniti. Pri tem je potrebno uporabiti in upoštevati:
– upoštevati obstoječo zazelenitev – ohranja se vsaj polovico obstoječih gozdnih površin,
– predvideti čimveč nove zazelenitve,
– nova vegetacija so predvsem listavci in grmovnice,
– iglavce ni dovoljeno saditi (izjema je za zaklanjanje utilitarne arhitekture),
– ob komunikacijah se predvidijo drevoredi,
– za parkirne površine se uporabijo za tlakovanje travne plošče,
– utrdijo se brežine tekočih in mirujočih voda, brežine pred erozijo, močvirja oziroma poplavne površine,
– loči se motorni in peš promet, kolesarje, dostava,
– povsod se uredijo dostopi za invalide in otroške vozičke,
– omogoči se enostavno vzdrževanje vseh površin (dostopnost, odvod meteornih vod, sneg, led...),
– infrastrukturne vode in omrežja naj se vodi pod zemljo in združuje v koridorjih,
– predvidijo se čistilne naprave, ki jih je mogoče vizualno skriti in dislocirati ter ne vplivajo na okolico.

Merila in pogoji za infrastrukturo
Na območju so posamezne enote, ki so že opremljene s komunalno infrastrukturo. Večji del območja pa je potrebno opremiti s celotno komunalno infrastrukturo, ki se bo sicer vezala na obstoječo in bo omogočala tudi nadaljnjo širitev.
Natančno vsebino, obseg in kapacitete opremljanja posameznih območij se določi z lokacijsko dokumentacijo na podlagi idejnega projekta, ki mora obravnavati zaključene celote.
Območje pozidave je omejeno s koridorji primarne infrastrukture, ki so istočasno tudi meje pozidave objektov – gabaritna linija.
Ta PUP določa le primarne koridorje:
– shematsko os poteka koridorja, ki ni fiksna in se natančno določi z lokacijsko dokumentacijo
– in profil primarnih koridorjev, kjer se ne sme posegati z objekti visokogradnje.
Investitor je dolžan hraniti kataster izvedenih del.

Prometna infrastruktura
Primarna cesta – »dolinska cesta«
Območje bo priključeno (glavni dostop) na obstoječo javno (občinsko) cesto – vzhodneje od sedanjega priključka. Pri tem se upoštevajo elementi »T« priključka.
»Dolinska cesta« bo potekala v smeri (od priključka) proti severu območja in ga delila na dva dela.
Niveleta ceste se prilagaja terenu v največji možni meri.
Osnovni profil koridorja za primarne ceste 16 m (5+6+5), pri čemer je maksimalna širina vozišča 6 m.
Celo območje ima omejitev hitrosti na 30 km/h, določeni odseki tudi manj.
Sekundarne ceste
Predvidevata se vsaj dve prečni cestni povezavi, ki funkcionirata kot prečni povezavi območja preko »dolinske ceste«, oziroma omogoča iztek dolinske ceste na obstoječe omrežje v naselju Sela oziroma Gabrje.
Navezovalne ceste
Vse enote oziroma objekti se prek navezovalnih cest, ki so praviloma slepe ali enosmerne, navezujejo na omrežje in se tako omogoči dostop motornim vozilom.
Praviloma se ob vseh ostalih cestah vodi tudi sekundarna infrastruktura.
Za posege na območju tega PUP se k lokacijski dokumentaciji zaprosi pristojno institucijo na podlagi soglasja k temu PUP.

Kolesarske steze
Glede na količino in vrsto prometa, niso predvidene potrebe za kolesarski promet. Vendar se vzdolž primarnih in sekundarnih komunikacij predvidi koridor za kolesarske steze. Možna je tudi rezervacija ob pločnikih.
Pešpoti
Pločnike se vodi (v osnovi) ob vseh cestah. Med pločnikom in cesto se predvidi zeleni pas (drevored).
Rekreacijske poti
Poti za sprehajanje, rekreacijo ali jahanje so predvidene po celotnem območju. Po njih ni dovoljena uporaba motornih vozil, koles in koles z motorjem.

Meteorne vode
Za meteorne vode je predviden ločen sistem in na ta način zmanjšuje obremenitve fekalne kanalizacije – predvsem greznic. V meteorno kanalizacijo se vodijo vode s strešin, tlakovanih površin cest, poti, drenaž ipd. Pred izpustom v potok Negot se vodijo vode skozi usedalnike in lovilce olj.
Fekalna kanalizacija
Območje je brez možnosti priključka na fekalno kanalizacijo. Za naselje Dobova se načrtuje izgradnja kanalizacijskega sistema s čistilno napravo. Zato se tudi za to območje PUP načrtuje kanalizacijski sistem, ki ga bo kasneje mogoče priključiti na kanalizacijski sistem Dobove; v sklopu skupnih urbanističnih zasnov za naselje Dobova. V prvi fazi pa je predvideno, da se na območju za potrebe objektov (do 50 zaposlenih) gradijo nepropustne greznice in manjše čistilne naprave.
Fekalna kanalizacija bo obremenjena poleg obstoječega še na predvideno stanovanjsko dejavnost, hotele, športne objekte, zdravstvo, poslovno-trgovsko dejavnost. Izpusti iz bazenov bistveno ne obremenjujejo fekalne kanalizacije, ker se voda čisti skozi filtre. Za termalno vodo pa se kasneje predvideva samo toplotna izraba: iz ene vrtine se črpa in skozi drugo vrača nazaj v globine (nekontaminirana voda!).

Infektivni odpadki
Za potrebe opravljanja (morebitne) zdravstvene dejavnosti je potrebno v lokacijski dokumentaciji predvideti način zbiranja, shranjevanja in uničenja odpadkov na območju kjer bo tangirani objekt predviden v skladu z navodili o ravnanju z odpadki, ki nastajajo pri opravljanju zdravstvene dejavnosti. Obvezna je priključitev na ločeno greznico ali čistilno napravo.

Vodovodno omrežje
Območje je oskrbovano s pitno vodo iz obstoječega javnega omrežja.
Za morebitno lastno zajetje pitne vode lahko investitor izvaja poizkuse kaptažne vrtine. Za njihovo izkoriščanje pa si mora pridobiti potrebna dovoljenja.
Za potrebe požarnega varovanja se za vse nove objekte predvidi razširitev obstoječe hidrantne mreže ali pa izgradnja povsem nove. Shema hidrantnega omrežja je zajeta poleg PGD tudi v lokacijski dokumentaciji.

Ogrevanje
Za območje je predvideno ogrevanje z izkoristkom toplote preko izmenjevalcev iz termalnih vrtin. Za morebitno dogrevanje se uporabijo obstoječe kotlovnice ali po potrebi nove kotlovnice v večjih objektih. Dopolnilno gorivo je kurilno olje in plin.
Na območju se lahko predvidi razne oblike toplotnih črpalk, sončnih kolektorjev ali vetrnic za pridobivanje raznih oblik energije.

Električno omrežje
Območje je dobro oskrbljeno z javnim električnim omrežjem. Investitor je postavil novo transformatorsko postajo. Za morebitne nove objekte se po potrebi zgradijo še nove transformatorske postaje na podlagi lokacijske dokumentacije, kateri se pridobi soglasje pristojne službe.
Arhitekturno se trafo postaje podredijo oblikovanju objektov na območju.

Osnova za usmeritev pogojev in meril so poleg PUP izdelane strokovne podlage:
– projektna naloga (investitor),
– idejne zasnove z oceno donosnosti in viri financiranja (CRM Podjetje za razvoj, Maribor, marec 1998),
– urbanistično arhitektonske in programske zasnove (CRP Brežice, junij 1998),
– idejna urbanistična zasnova (Elite, Krško, sep. 1998),
– strokovne podlage za pridobivanje pogojev za PUP AFP Dobova (VI-PLAN, Brežice, okt. 1998).
Vsebino v osnovi opredeljujejo že sprejete planske sestavine prostorskega plana. Z dodatnimi raziskavami in študijami pa je možno predvideti tudi detajlnejše dejavnosti, ki dopolnjujejo osnove. Za tolmačenje strokovne vsebine tega PUP-a je zadolžen izdelovalec skupaj s strokovnimi službami občine, ki pripravijo strokovno gradivo (akt, mnenje, izjave... itd.) županu v potrditev.

Drugi pogoji in usmeritve
Ministrstvo za okolje in prostor RS: za posege v območje potoka Negot se zaprosi za soglasje k lokacijski dokumentaciji pristojno območno enoto za varstvo narave.
Ministrstvo za obrambo RS, Inšpektorat RS za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, izpostava Krško: k predvidenim posegom ni pripomb. Morebitni pogoji bodo podani kasneje, k posameznim konkretnim posegom za objekte oziroma njihovo dokumentacijo.
Ministrstvo za zdravstvo RS, Zdravstveni inšpektorat RS, Območna enota Krško: po predhodnih pogojih je potrebno določiti vse vrste odpadkov in način njihovega odstranjevanja, protihrupne zaščite, emisijah v zrak in ureditev interventnih poti v skladu z zakonodajo. Navedene pogoje je potrebno izpolniti pred izdajo potrebnih dovoljenj za posamezne posege.
Zavod za gozdove Slovenije, OE Brežice: gozdovi znotraj območja ne smejo biti ograjeni. Za gozd znotraj območja PUP je priporočen postopek (ni obvezen) za razglasitev gozda s posebnim namenom (primer: poudarjena turistična funkcija gozda) na podlagi pobude investitorja. K vsaki lokacijski dokumentaciji, ki je izdelana na podlagi tega odloka se zaprosi za soglasje pristojni Zavod za gozdove na podlagi soglasja k temu PUP.
Telekom Slovenije: k lokacijski dokumentaciji na območju tega PUP se zaprosi za soglasje pristojno enoto na podlagi soglasja k temu PUP.

Načeloma se ohranja kar največji del območja za namene, kot je sedaj. Glede na to pa, da je prostor neizkoriščen za višje oblike ponudbe, ga je potrebno z občutkom za prostor urediti in nadgraditi. Pri tem prednjači predvsem turistično-rekreativna zdravstvena dejavnost, ki sloni na naravi in kmetijstvu. Za ostale – dopolnilne dejavnosti velja, da naj se navezujejo na obstoječo in predvidene osnovne dejavnosti. Kot pravna podlaga za določanje meril oziroma usmeritev je ta PUP.

Realizacija bo potekala v več fazah. Vse faze investicije morajo funkcionirati samostojno in jih je mogoče z naslednjo fazo ustrezno nadgraditi.
Ker je kvaliteta vsebine in storitev na prvem mestu bo ponudba v kvantitativnem smislu omejena. Širitev kapacitet je natančno omejena – kolikor prenese prostor. Pri tem velja pravilo, da se ohranja naravna okolica v čim večjem obsegu z vedenjem posameznih strok za določena področja.
Za izvedbo objektov in naprav, ki imajo naravo začasnega, preizkusnega ali raziskovalnega namena se lahko na podlagi tega PUP izda odločba o priglasitvi del. Sestavni del priglasitve je priglasitveni alaborat.

Pomembna so tudi skupna vlaganja v javno infrastrukturo. Investitor je dolžan financirati ustrezen delež v javno infrastrukturo na katero se je ob izgradnji obvezan priključiti.

Seizmologija
Območje je del Spodnje posavskega potresnega bazena, ki ima mlado geološko sestavo tal, za katere je značilno aktivno delovanje do osme stopnje po MGS lestvici.

Gostota pozidave zemljišča ne sme presegati razmerja 40% pozidane proti 60% nepozidane površine.
Evidenco gozdnih površin in posegov vodi pristojni Zavod za gozdove.

Za območje, ki se ureja s tem odlokom ne velja PUP za območje Občine Brežice (Uradni list SRS, št. 28/87).
Pomožni objekti in posegi, ki niso predvideni ali določeni s tem odlokom, se lahko izvajajo na podlagi splošnih pravnih aktov, ki veljajo za celo območje občine.

PUP AFP Dobova je stalno na vpogled na Občini Brežice in investitorju v KS Dobova. Sestavni del tega odloka so kot priloge: tekstualni in grafični del PUP-a s soglasji.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe določene z zakonom.

Ta odlok začne veljati z dnem objave v Uradnem listu RS.