Na podlagi 37. in 38. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 ter Uradni list RS, št. 26/90, in 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97), navodila o vsebini posebnih strokovnih podlag in o vsebini prostorskih izvedbenih aktov (Uradni list SRS, št. 14/85) in 16. člena statuta Občine Sežana (Uradni list RS, št. 28/95, 35/95 – popr. in 55/98) je Občinski svet občine Sežana na seji dne 27. 5. 1999 sprejel

S tem odlokom se sprejme Zazidalni načrt za območje ZS 11 – “Lehte“ v Sežani, ki ga je pod številko 021-614-a-96 izdelal KARS Projektiranje inženiring d.o.o., Sežana.

Zazidalni načrt iz prejšnjega člena vsebuje:

A) TEHNIČNO POROČILO
B) ODLOK – tekstualni del
C) GRAFIČNE PRILOGE:
01. Izvleček iz Urbanistične zasnove
mesta Sežana                                            M 1:5000
02. Obstoječa parcelacija                               M 1:2880
03. Obstoječe stanje                                    M 1:1000
04. Obstoječe komunalne naprave                         M 1:1000
05. Arhitektonska situacija                             M 1:1000
06. Geodetska zazidalna situacija                       M 1:1000
07. Predvidena komunalna situacija                      M 1:1000
08. Prometna situacija                                  M 1:1000
09. Zelene površine                                     M 1:1000
10. Predvidena parcelacija                              M 1:1000
11. Funkcionalna zemljišča                              M 1:1000
12. Arhitekturne zasnove objektov                       M 1: 200

Meja obravnavanega območja, predhodno opredeljena v Urbanistični zasnovi mesta Sežana, je detajlno predstavljena v grafičnih prilogah. Območje je locirano ob obstoječi in delno novo trasirani Lipiški cesti, to je ob cestni povezavi med Sežano in Lipico.
SEZNAM PARCEL
k.o. Sežana
Parcele, ki so locirane v celoti v območju zazidalnega načrta:
2317/3, 2317/34, 2317/14, 2317/13, 2317/20, 2317/25, 2317/35, 2317/33, 2317/31, 2317/30, 2317/27, 2317/43, 2317/19, 2317/32, 2317/29, 2317/27, 2317/28, 2317/26, 2212/482, 2317/32, 2317/29, 2317/27, 2317/28, 2317/26, 2212/482, 2212/487, 2212/486, 2212/485, 2368/7, 2364/11, 2368/3, 2368/4, 2370/4, 2370/1, 2370/3, 2368/6, 2370/2, 2368/5, 2368/1, 2364/3, 2364, 2364/1, 2364/10, 2364/2, 2317/42, 2369/1, 2369/2, 2369/3, 2364/2, 2364/9, 2364/5, 2367/6, 2367/1, 2366/2, 2367/5, 2365/6, 2365/5, 2365/4, 2366/1, 2212/478, 2212/476, 2212/272, 2367/3, 2367/4, 2365/7, 2365/2, 2365/1, 2365/3, 2363/4, 2363/2, 2363/1, 2363/3, 2363/5, 2363/7, 6095/33, 2725/246, 2725/247, 6095/34, 2799/9, 6095/35, 2799/8, 2725/248, 2799/2, 6095/36, 2799/7, 6095/37, 2363/8, 2363/7, 6095/38, 2317/40, 2317/38, 2317/36, 2317/39, 2317/39, 2317/41, 2361/3, 2361/1, 2361/2, 2369/4, 2364/6, 2364/7, 2364/8, 2725/72, 2757, 2756, 2725/3, 2386, 2760/1, 2759, 2754, 2755/1, 2755/2, 2725/65, 2388, 2389/1, 2389/2, 2725/184, 2725/64, 2725/178, 2682, 6125, 2354/1, 2212/394, 2805/2, 2315/4, 2314/1, 2312, 2321/1, 2322, 2324/1, 2307/1, 2306/1, 2305/1, 2323/1, 2298/2, 2297/1, 2289/1, 2287/1, 2285/1, 2284/1, 2282/1, 6095/18, 2874/419, 2878/1, 2878/2, 2878/3, 743, 2876/2, 2896/4, 2896/3, 2892, 2900, 2897/3, 2897/4, 2904/2, 2901/3, 2901/2, 2905/2, 2906/2, 2907/3, 2905/1, 2906/1, 2907/2, 2902/2, 2910, 2910, 2912/2, 2911/3, 2911/4, 2911/1, 2917/5, 2917/1, 2909/3, 2923/2, 2919/1, 6149, 2867/2,
parcele, ki so locirane delno v območju zazidalnega načrta:
2212/393, 6095/24, 2725/199, 6095/1, 2317/45, 6120/1, 2881, 431.

Območje meri 12,05 ha in je razdeljeno na dva dela:
– območje zazidalnih parcel in območje ostalih javnih površin,
– območje javnih cest.
Velikost posameznih zazidalnih parcel in zemljišč, ki so predvidena za javne in stavbne programe, je razvidna iz prilog, ki obravnavajo novo parcelacijo na obravnavanem območju.
Posamezne parcele so označene s številkami, ki določajo poleg lege tudi namembnost.
Parcela št. 1 je namenjena dograjevanju in širitvi obstoječih otroških jasli, z možnostjo organizacije kompletnega VVZ.
Parceli št. 2 in 3 sta namenjeni ureditvi javne, nezazidane, delno ozelenjene površine, delno polkrožnega trga z otroškimi igrišči.
Parcela št. 4 je namenjena izgradnji večnamenske javne, trgovsko, servisno, gostinske strukture – tipa paviljon.
Parcela št. 5 je namenjena javni pešpoti.
Parcele št. 6-6.11. so namenjene izgradnji enodružinskih stanovanjskih objektov.
Parcele št. 6.12.-6.27. so namenjene izgradnji stanovanjsko-uslužnostnih objektov.
Parcela št. 6.28 je obstoječa individualna hiša, ki ji je možno povečati volumen do največ 1050 m3.
Parcela št. 6.29 je individualna hiša.
Parcela št. 6.30 je namenjena javni pešpoti.
Parcela št. 6.31 je namenjena javnem parkirišču.
Parcela št. 7 je javna zelena površina.
Parcela št. 8 je obstoječa poslovno stanovanjska hiša.
Parcela št. 9 je namenjena izgradnji enodružinske stanovanjske hiše. Stavbni volumen objekta znaša največ 650 m3.
Parcela št. 10 je namenjena graditvi trgovskega objekta.
Parcele št. 11, 13-15 in 18-56 so namenjene enodružinskim stanovanjskim objektom. Stavbni volumen le teh znaša največ 650 m3. Parceli št. 52 in 53 sta zazidljivi šele po zasutju obstoječe vrtače.
Parcela št. 12 je individualna stanovanjska hiša, ki ji je možno povečati volumen do 650 m3.
Parceli št. 16 in 17 sta individualni stanovanjski hiši.
Parcela št. 57 je namenjena javni zeleni površini.
Parceli št. 58 in 59 sta individualni stanovanjski hiši.
Parcela št. 60 je namenjena individualni stanovanjski hiši.
Parcele št. 61–64 so javne ceste.

a) Parcela št. 1 – območje širitve jasli
Prizidek jasli naj se postavi v podaljšku obstoječega objekta vzdolž Benčičeve ulice. Tlorisne dimenzije prizidka so 14 m x (70 m + 12 m), vertikalni gabarit objekta je P, oblika objekta je razvidna iz grafične priloge.
Odmiki od sosednjih objektov in javnih odprtih površin so razvidni in podani v grafičnih prilogah, njihove eventualne spremembe se določajo na podlagi strokovne presoje. Vhod v novi objekt je iz ulice, ob kateri je urejen glavni dovoz za potrebe vrtca in jasli.
Oblikovanje objekta naj upošteva komunikacije in tipološke značilnosti obstoječega objekta jasli. Ureditev zelenih površin in okolice naj sledi značilnostim lokalne narave. Zasadijo naj se nova drevesa in novo grmičevje. Ob realizaciji ograj okrog kompleksa bodočega VVZ se priporoča uporaba živih mej, značilnih kamnitih zidov; nebodeče žične ograje pa morajo biti montirane na kamnite podstavke. Ograja je lahko locirana ob parcelni meji kompleksa VVZ.
b) Parcela št. 2
Javna, nezazidana, delno ozelenjena površina naj se uredi in oblikuje kot javna parkovna površina z drevjem, otroškimi igrišči in rastlinjem lokalnega značaja.
c) Parcela št. 3
Polkrožni trg naj se uredi na primeren in sodoben način. Tlakovanje naj se izvede s kamnitimi ploščami, granitnimi kockami: delno ozelenjeno. Javna razsvetljava za b) in c) naj se oblikuje skupno, lahko pa se izvede po fazah.
d) Parcela št. 4
Objekt večnamenske, javne, trgovske, gostinske in servisne dejavnosti je po tipu paviljon, poligonalne tlorisne oblike, ki je proti trgu delno polkrožen, tlorisnih dim 31 x 75 m, razvidnih iz grafičnih prilog.
Objekt je postavljen v trikotnik med Lipiško cesto, novo povezovalno cesto med Lipiško cesto in Benčičevo ulico ter obstoječo peš potjo, in je vertikalnega gabarita P. Vhodi v objekt so iz vseh strani. Streha je ravna.
Prometni dostop je možen s servisne ceste na severo-vzhodni strani.
V skladu s funkcionalno zasnovo, je potrebno zunanje stene objekta v čim večji meri zastekliti. Eventualne spremembe v oblikovanju objekta se določijo na podlagi strokovne presoje.
Okolico objekta je potrebno na primeren način urediti s tlakovanjem, zelenicami ter javno razsvetljavo.
e) Parcele št. 6-6.11, 11, 13-15, 18-56
Enodružinski stanovanjski objekti. V pritličju so kombinirani in vključujejo tudi garažne površine. V nadstropju je namembnost stanovanjska. Vertikalni gabarit je max P+1.
Tlorisni gabarit objektov je 8 m x 12 m s toleran- cami.
Odmiki od sosednjih objektov in javnih površin so določeni v geodetski zazidalni situaciji. Dostopi in glavni dovoz do posameznega objekta so izvedeni direktno iz ulice.
Nove objekte je treba oblikovati na način, da dajejo vtis hiš v mestu. Strehe hiš so dvokapnice, kritina je opečna.
Fasade naj bodo izvedene v ometih. Ograje na balkonih naj bodo izdelane iz jeklenih profilov, ali lesene. Lesene fasadne obloge v obliki opaža niso dovoljene.
Ob realizaciji ograj okoli posameznih objektov se priporoča uporaba živih mej, značilnih kamnitih zidov, nebodeča žična ograja pa mora biti montirana na kamnite podstavke. Ograje so locirane ob mejah posameznih parcel.
f) Parcele št. 6.12-6.27
Stanovanjsko-uslužnostni objekti v pritličju vključujejo garažo, vhod v stanovanja in prostore za mirne uslužnostne dejavnosti. Detajlni vertikalni in horizontalni gabariti so prikazani v geodetski zazidalni situaciji.
g) Parcela št. 9
Enodružinska stanovanjska hiša je že opredeljena z lokacijsko dokumentacijo št. 128-25/89-2. Vsi ostali pogoji veljajo kot za prej navedene objekte.
h) Parcela št. 10
Trgovski objekt je že opredeljen z lokacijsko dokumentacijo št. 172-25/89-2.
i) Parcela št. 12
Individualni stanovanjski hiši je možno povečati volumen v skladu s zazidalno situacijo.
j) Parcela št. 60
Enodružinski stanovanjski objekt. Vertikalni gabarit je max P+1. Tlorisni gabarit objekta je 10 m x 15 m s tolerancami. Streha hiše je dvokapnica, krita z opečno kritino.

Pogoj za graditev objektov je popolnoma opremljeno komunalno zemljišče in zgrajena infrastruktura.

a) Pri individualnih stanovanjskih objektih in stanovanjsko-uslužnostnih objektov (6-6.11, 6.12-6.27, 11-15, 18-56) je treba obvezno upoštevati stavbne linije. Tlorisni gabariti objekta lahko dimenzijsko odstopajo ±10% po dolžini in ±15% po širini. Glede višine objektov (vertikalni gabariti) so tolerance max. ±1m.
b) Kleti so dopustne. Kota vrha stropne plošče kleti je lahko max. 50 cm nad obstoječim (naravnim) terenom, kar je obenem tudi kota pritličja. Definitivne kote pritličij so podane z zahtevami komunalne infrastrukture. Glavno in edino vodilo je gradbena prostornina posameznih stanovanj objekta, ki znaša (za objekte na parcelah 6-6.11, 11-15 in 18-56) max. 650 m3 (gradb. prostornina je tlorisna površina objekta x višina objekta, merjena od kote terena do kote venca).
V individualnih stan. objektih in v stanovanjsko-uslužnostnih objektih morajo biti garaže znotraj objekta.
Prizidki so dopustni samo pri stanovanjsko-uslužnostnih objektih, kolikor ne rušijo celovitosti objekta, ne spreminjajo njegove namembnosti ter ne izstopajo in ne motijo ambienta. Max. gradbena prostornina le-teh znaša 180 m3.
Tolerance spreminjanja mej med posameznimi parcelami so dovoljene pod pogojem, da se velikost stavbnih zemljišč bistveno ne poveča.
c) Pri objektu večnamenske, javne, trgovske, gostinske in servisne dejavnosti na parceli št. 4 in prizidku objektu jasli na parceli št. 1, so možna odstopanja v horizontalnem gabaritu, kar bo določeno z lokacijsko dokumentacijo, v vertikalnem gabaritu odstopanja ni – max. je pritličje.
Zaprtih prizidkov ni dopustno graditi.
d) Gradnja je lahko klasična, montažna ali kombinirana.
e) Komunalno opremljanje – kanalizacijski sistem:
Dokler ni zgrajen kolektor fekalnih odpadnih vod, je možno ob posameznih objektih zgraditi greznice. Po zgraditvi kanalizacijskega omrežja bo obvezno objekte priključiti na omrežje največ v šestih mesecih po izgradnji in nato greznice zasuti.
Greznice morajo biti troprekatne, vodonepropustne in pretočne. Pri izgradnji in uporabi greznic je potrebno upoštevati strokovna navodila o urejanju gnojišč in greznic (Uradni list SRS, št. 10/85).
f) Glede namembnosti objektov in naprav so spremembe dopustne do stopnje, ko ne kršijo ali spreminjajo osnovnih dejavnosti posameznega območja, opredeljenega s tem načrtom.
g) Ob Lipiški cesti se v pritličju obstoječih stanovanjskih hiš lahko organizira tudi trgovsko – uslužnostna dejavnost. V uslužnostno – stanovanjskih objektih se ne sme opravljati dejavnosti, ki je ekološko nevarna in moteča. V trgovinah se ne sme prodajati blaga na debelo, kmetijskih strojev in gradbenega materiala.

Vse objekte v območju zazidalnega načrta je potrebno priključiti na komunalne naprave, ki jih predvideva načrt.
Gospodinjske odpadke je potrebno zbirati v za to namenjenih kontejnerjih ali kovinskih posodah.
Ogrevanje v vseh objektih je lokalno ali centralno. Uporabljajo se trda, tekoča in plinska goriva. Cisterne tekočih goriv morajo biti dvoplaščne. Možna je uporaba alternativnih virov energije.
Za zagotovitev požarne varnosti, mora biti do vsakega objekta zagotovljen dostop za gasilska in intervencijska vozila. Za javne objekte mora biti dostop najmanj iz dveh strani. Oddaljenost notranjega roba transportne ali gasilske poti od objekta ne sme biti večja od 12 m. Zunanje hidrantno omrežje mora biti izvedeno po predpisih (nadtalna izvedba, dostopnost in odmik od objektov). V javnih objektih mora biti zagotovljeno tudi notranje hidrantno omrežje.
Energetski sistemi in sistemi za centralno ogrevanje javnih objektov, morajo biti izvedeni kot svoj požarni sektor – glede na moč sistema – tudi kot samostojni objekt z direktnim izhodom na prosto. V javnih objektih morajo biti glede na namen prostorov izvedeni priključki na rezervni dimnik.

Območje se bo izgrajevalo v treh fazah v smeri od severa proti jugu.
Prva faza je omejena z Benčičevo ulico, Lipiško cesto in Lokavsko cesto.
Druga faza je omejena z Regentovo ulico, Benčičevo, Brkinčevo in Lipiško cesto.
Tretja faza je omejena z Benčičevo ulico, Lipiško cesto in Cesto v Ograde.

Do pričetka gradnje planiranih objektov in naprav je stavbno zemljišče možno uporabljati v dosedanje namene. Posegi, ki bi vplivali na načrtovano rabo ali pogoje bivanja, niso dovoljeni.

Pogoji za urbanistično oblikovanje
Primarne in sekundarne prometne povezave znotraj območja se v bodoče ne bodo spreminjale. Elementi cest so prikazani v prerezih v prometni situaciji.
Oblikovanje javnih in stanovanjskih objektov naj upošteva kompozicijske in tipološke značilnosti, ki so prikazane v grafičnih prilogah. Odmiki in regulacija objektov ter njihova tipologija je razvidna iz grafičnih prilog.
Ureditev zelenih površin in okolice naj upošteva značilnosti lokalne narave in podnebja, v urejanju okolice naj se zasadijo nova drevesa in grmičevje.
Pogoji za arhitektonsko oblikovanje
Pogoji za arhitektonsko oblikovanje so razvidni iz grafičnih prilog. Arhitektura objektov naj sledi tipologiji objektov, ki so prikazani v grafičnih prilogah. Odstopanja v oblikovanju objekta se določijo na podlagi strokovne presoje.
Pogoji za krajinsko oblikovanje
Krajinsko oblikovanje bo obsegalo hortikulturno urejanje vsake parcele posamezno, zasaditev drevoreda ob glavni napajalni cesti ter oblikovanje zelene javne površine ob objektu VVZ – jasli.

Zazidalni načrt ZS 11 – “Lehte“ v Sežani je obvezen za investitorje, projektante in izvajalce vseh načrtovanih objektov in naprav, vključno s komunalnimi in drugimi posegi v zazidalno območje.
Določila zazidalnega načrta morajo biti upoštevana pri lokacijskih dovoljenjih.
Pri izvajanju zazidalnega načrta morajo biti upoštevani vsi veljavni gradbeno-tehnični, prometni, sanitarno-higienski, varnostni in drugi predpisi.

1. Individualni stanovanjski objekti in stanovanjsko uslužnostni objekti
Pri individualnih stanovanjskih objektih in stanovanjsko uslužnostnih objektih, je obvezno upoštevati stavbne linije.
Tlorisni gabariti lahko dimenzijsko odstopajo ±10% po dolžini in ±15% po širini. Glede na višino objektov je odstopanje maksimalno ±1m.
Kleti so dovoljene. Kota vrha stropne plošče kleti je lahko max. 50 cm nad obstoječim (naravnim) terenom. Definitivne kote pritličja so podane z zahtevami komunalne infrastrukture.
Tolerance spreminjanja mej med posameznimi parcelami so dovoljene pod pogojem, da se bistveno ne poveča stavbno zemljišče.
2. Objekta večnamenske dejavnosti
Pri objektu večnamenske javne, trgovske, gostinske in servisne dejavnosti so možna odstopanja v horizontalnem gabaritu, ki jih bo določila lokacijska dokumentacija. Vertikalni gabarit je maximalno P+2.
Prizidkov ni dovoljeno graditi.
Gradnja je lahko klasična, montažna ali kombinirana.
3. Komunalno opremljanje
Dokler ni zgrajen kolektor fekalnih odpadnih vod, je možno ob posameznih objektih zgraditi greznice. Po zgraditvi kanalizacijskega omrežja je obvezno objekte v največ šestih mesecih po izgradnji priključiti na kanalizacijsko omrežje, greznice pa zasuti. Greznice morajo biti triprekatne, vodoneprepustne in pretočne. Pri graditvi in uporabi greznic je potrebno upoštevati vsa strokovna in tehnična navodila.
4. Namembnost objektov in naprav
Glede namembnosti objektov in naprav so spremembe dopustne do stopnje, ki ne krši ali spreminja osnovnih dejavnosti posameznega območja opredeljenega s tem načrtom.
V pritličju stanovanjskih objektov se lahko organizira trgovsko-uslužna dejavnost pod pogojem, da je nemoteča in ekološko varna.

Zazidalni načrt ZS 11 – “Lehte“ je na vpogled na Občini Sežana.

Z dnem, ko začne veljati odlok o zazidalnem načrtu ZS 11 – “Lehte“ v Sežani, prenehata veljati odlok o zazidalnem načrtu “Kare 11“ v Sežani (Uradne objave, št. 30/79) in odlok o spremembi dela zazidalnega načrta “Kare 11“ – Lehte, Sežana (Uradne objave, št. 8/91).

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu RS.