Na podlagi 77. člena stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/91, 18/91-I, 19/91-I – popr., 9/94 – odločba US, 21/94, 23/96, 24/96 – odločba US, 44/96 – odločba US, 1/00 in 1/00 – odločba US) in 168. člena poslovnika Državnega zbora je Državni zbor Republike Slovenije na seji dne 10. 5. 2000 sprejel
N A C I O N A L N I S T A N O V A N J S K I P R O G R A M (NPSta)
1. PODLAGA IN OKVIR NACIONALNEGA STANOVANJSKEGA PROGRAMA
a) Ustavna in zakonska podlaga
Ustava Republike Slovenije v 78. členu z naslovom primerno stanovanje določa: Država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Stanovanjski zakon pa v 75. členu med posebej naštetimi prednostnimi pristojnostmi in nalogami na stanovanjskem področju takoj za določanjem stanovanjske politike navaja pristojnost oziroma nalogo države, da določa nacionalni stanovanjski program ter zagotavlja sredstva za njegovo izvedbo.
Nadalje stanovanjski zakon v 76. členu določa, da mora biti nacionalni stanovanjski program v skladu s socialnim, prostorskim in razvojnim programom republike in se izvaja na osnovi opredelitev javnega interesa na področju poselitve slovenskega prostora z vidika smotrnosti izrabe prostora, kvalitete bivalnega okolja ter identitete širšega prostora. nacionalni stanovanjski program izhaja pri opredeljevanju kvalitete stanovanjske gradnje iz upoštevanja razvojnih trendov v načinu življenja in diferenciacije potreb oziroma standardov, v okviru humanizacije bivalnega in delovnega okolja.
V skladu s 77. členom stanovanjskega zakona nacionalni stanovanjski program opredeljuje elemente celovitega razvoja na stanovanjskem področju, določa pa predvsem:
– javni interes na področju načrtovanja stanovanjske gradnje, prenove in poselitve slovenskega prostora;
– obseg in dinamiko graditve stanovanj in stanovanjskih hiš;
– način zagotavljanja pestrosti stanovanjske ponudbe;
– kriterije za delež oziroma razmerje med profitnim in neprofitnim stanovanjskim sektorjem, lastnimi stanovanji občanov in socialnimi korektivi;
– kriterije za določanje obsega reševanja stanovanjskih vprašanj z različnimi oblikami spodbud in pomoči po posameznih skupinah koristnikov sredstev;
– izhodišča smotrnosti in kvalitete stanovanjske gradnje oziroma pozidave, kot osnovo za racionalizacijo graditve;
– pogoje spodbujanja in pridobivanja stanovanj na demografsko ogroženih območjih;
– usmeritve stanovanjske poselitve prostora v skladu z regionalnim razvojem in varstvom okolja;
– obseg sredstev za razreševanje stanovanjskih vprašanj mladih, družin z več otroki, mladih družin in invalidov v neprofitnem stanovanjskem sektorju in kriterije za razporejanje teh sredstev občinam;
– način spodbujanja investicij v prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš.
Kot določa 78. člen, so ukrepi za realizacijo nacionalnega stanovanjskega programa predvsem:
– spodbujanje graditve najemnih in lastnih stanovanj različnih kategorij s spodbudo vseh oblik organiziranja občanov za dosego tega cilja;
– usmerjanje socialne politike na stanovanjskem področju v selektivno zajemanje določenih skupin prebivalstva, ki si ne morejo sami razrešiti stanovanjskega vprašanja;
– sofinanciranje posebnih bivalnih potreb telesno in duševno prizadetih občanov;
– spodbujanje skladnejšega regionalnega razvoja, poselitvene in demografske politike z dodatnim financiranjem gradnje stanovanj za potrebe demografsko ogroženih območij;
– izboljšanje materialnih možnosti upravljanja s stanovanji in stanovanjskimi hišami.
79. člen pa določa za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš ustanovitev Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, ki je javno pravna oseba s pravicami, obveznostmi in odgovornostmi, določenimi s stanovanjskim zakonom.
Nacionalni stanovanjski program na podlagi navedenih členov stanovanjskega zakona opredeljuje najpomembnejše smeri razvoja stanovanjske oskrbe, ki izražajo javni interes na stanovanjskem področju, to pa je vsakemu državljanu Republike Slovenije ob njegovem lastnem prizadevanju omogočiti pridobitev primernega stanovanja za njegove potrebe in za življenje njegove družine. Nacionalni stanovanjski program nadalje določa vse z zakonom določene in druge pomembne vsebine in značilnosti stanovanjske politike za obdobje od leta 2000 do 2009, v sklepih in priporočilih na koncu programa pa določa tudi neposredne naloge njegovih glavnih izvajalcev.
Na način, ki je prikazan pozneje, bo zagotovljeno spremljanje uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa. To bo potrebno ne samo glede na konkretne sklepe iz poglavja o pristojnostih Državnega stanovanjskega sveta in poglavja o nalogah izvajalcev nacionalnega stanovanjskega programa, ampak tudi v zvezi z ostalimi elementi stanovanjske politike, ki so vključeni v preostalo besedilo. Po potrebi so na podlagi ugotovitev iz spremljanja, tako kot pri vseh drugih splošnih aktih, možne poznejše spremembe in dopolnitve nacionalnega stanovanjskega programa po enakem postopku, kot se sprejema.
b) Mednarodne obveznosti
Med mednarodnimi listinami, ki so prav tako eno izmed zelo pomembnih izhodišč za pripravo nacionalnega stanovanjskega programa, je treba omeniti dve, in sicer Agendo Habitat skupaj s Carigrajsko deklaracijo in Evropsko socialno listino.
S Carigrajsko deklaracijo so voditelji držav, vladnih in uradnih delegacij držav – tudi Slovenije – zbrani na Konferenci Združenih narodov o človekovih naseljih Habitat II od 3. do 14. junija 1996 v Carigradu v Turčiji, izhajajoč iz Ustanovne listine Združenih narodov, potrdili skupni cilj zagotavljanja primernega bivališča za vse, kot ene od človekovih pravic in temeljnih svoboščin. Pri tem so potrdili posebne potrebe žensk, otrok in mladine po varnih, zdravih in zanesljivih življenjskih razmerah in priznali enakopravnost telesno in duševno prizadetih, kakor tudi spolno enakopravnost v politikah, programih in projektih za trajnostni razvoj bivališč ter mest in drugih naselij.
Zavezali so se k prizadevanju za razširitev ponudbe cenovno dostopnih stanovanj z učinkovitim, socialnim in do okolja odgovornim omogočanjem tržno lažjega dostopa do zemlje in posojil ter k pomoči tistim, ki niso sposobni sodelovati na trgu stanovanj. Posebej so poudarili, da bodo spodbujali ohranjanje, obnavljanje in vzdrževanje stavb, spomenikov in odprtih prostorov, krajin in strukture naselij, ki so zgodovinske, kulturne, arhitekturne, naravne, verske ali duhovne vrednote.
S Carigrajsko deklaracijo so države udeleženke sprejele strategijo omogočanja ter načela partnerstva in sodelovanja. Obvezale so se, da bodo pospeševale decentralizacijo z demokratičnimi lokalnimi skupnostmi in si prizadevale za krepitev njihovih finančnih in institucionalnih zmogljivosti. Prav tako so sporočile, da bodo okrepile sodelovanje z zasebnim sektorjem, sindikati ter nevladnimi in drugimi organizacijami civilne družbe ob ustreznem upoštevanju njihove samostojnosti. Strategija usposabljanja in omogočanja tudi vključuje odgovornost vlad za izvajanje posebnih ukrepov za pripadnike zapostavljenih in ranljivih skupin, kadar je to mogoče.
Agenda Habitat pomeni med drugim potrditev privrženosti podpisnic, držav članic Organizacije združenih narodov, skupnemu cilju, da zagotovijo pravico do primernega stanovanja, kot je opredeljena v drugih mednarodnih listinah. Države so s podpisom Agende Habitat prevzele obveznost, da ljudem torej predvsem omogočijo (in praviloma ne zagotovijo) pridobitev bivališč in izboljšanje stanovanja in sosesk. Prav tako so izrazile svojo pripravljenost, da v svojih razvojnih programih zagotovijo usklajenost in celovitost makroekonomskih in stanovanjskih strategij in politik. Zavezale so se tudi, da bodo spodbujale primerno financiranje in smotrno graditev stanovanj ter njihovo cenovno dostopnost.
Agenda Habitat navaja tudi nabor ukrepov vlad za spodbujanje, zaščito in zagotavljanje polnega in postopnega uresničevanja pravice do ustreznega stanovanja, Med njimi je navedeno tudi sprejemanje politik, katerih namen je zagotavljati bivališča, ki so bivalno ustrezna, cenovno dosegljiva in dostopna tudi za tiste osebe, ki si z lastnimi sredstvi ne morejo zagotoviti ustreznega stanovanja. V okviru omenjenih politik je potrebno med drugim izvajati tudi ukrepe uravnavanja in spodbujanja trga zaradi širitve ponudbe cenovno dosegljivih stanovanj, zagotavljati subvencije in pomoči pri najemninah in drugih plačilih stanovanj za revne, podpirati občinske, zadružne in neprofitne lastniške in najemniške stanovanjske programe, spodbujati podporne storitve za brezdomce in druge ranljive skupine, spodbujati inovativne finančne načine javnega in zasebnega sektorja, omogočati in spodbujati tržne pobude zasebnega sektorja pri zagotavljanju cenovno dostopnih najemnih in lastnih stanovanj.
Agenda Habitat zavezuje vlade k integraciji stanovanjskih politik z makroekonomsko, socialno, demografsko, okoljsko oziroma prostorsko ter kulturno politiko in poudarja njihovo odgovornost za omogočanje dobrega delovanja stanovanjskega trga. V tem okviru velja izmed v Agendi taksativno naštetih ukrepov posebej omeniti uporabo ustreznih fiskalnih ukrepov, spodbujanje lastne gradnje, ukrepe za zagotavljanje zemljišč, sproščanje čim več domačih in mednarodnih sredstev za stanovanjsko financiranje, zagotavljanje dostopa do komunalne infrastrukture in služb in ne nazadnje ukrepe za izboljšanje načrtovanja, oblikovanja, gradnje in prenove stanovanj.
Agenda Habitat namenja posebno pozornost ranljivim skupinam in ljudem s posebnimi potrebami, odpravi ovir in diskriminaciji pri zagotavljanju stanovanj, zadostitvi stanovanjskih potreb teh skupin oziroma ljudi ter zmanjšanju njihove ranljivosti, s čimer je še posebej utemeljena že omenjena neločljivost stanovanjske in socialne politike oziroma ukrepov.
Spremenjena Evropska socialna listina je zamenjala Evropsko socialno listino iz leta 1961 in je na podlagi sklepov Evropske konference o človekovih pravicah (Rim 1990) posodobila in razširila vse človekove pravice. Države pogodbenice so sprejele za cilj svoje politike, da si z vsemi ustreznimi državnimi in mednarodnimi sredstvi prizadevajo za ustvarjanje razmer, v katerih je mogoče učinkovito uresničiti 31 taksativno naštetih pravic in načel, med katerimi je na zadnjem, vendar ne najmanj pomembnem mestu navedeno: “31. Vsak ima pravico do nastanitve.”
Evropska socialna listina zavezuje države pogodbenice – članice Sveta Evrope – da bodo z namenom, da bi zagotavljale učinkovito uresničevanje pravice do nastanitve, sprejele ukrepe, s katerimi bodo pospeševale dostopnost do nastanitve primernega standarda, preprečevale in zmanjševale brezdomstvo z namenom, da bi ga postopno odpravile ter vplivale na ceno nastanitve tako, da bo dostopna tistim brez zadostnih sredstev. V njej je v okviru pravice družine do socialnega, pravnega in ekonomskega varstva poudarjen pomen spodbujanja ukrepov za razreševanje stanovanjske problematike družin, kar je eden od potrebnih pogojev za celovit razvoj družine, ki je temeljna enota družbe.
V listini je med pravicami invalidnih oseb do samostojnosti, vključevanja v družbo in sodelovanja v življenju skupnosti navedena zaveza pogodbenic, da bodo tej skupini prebivalstva omogočale dostop do nastanitve, enako omogočanje pa je tudi del uresničevanja pravice starejših oseb do socialnega varstva. Vse navedene določbe je Slovenija sprejela kot pravno zavezujoče, kar je izjavila ob deponiranju listine o ratifikaciji Evropske socialne listine (spremenjene).
c) Razkorak med povpraševanjem in ponudbo stanovanj
Razkorak med povpraševanjem in ponudbo stanovanj se v Sloveniji povečuje. O tem ne pričajo samo podatki o številu novih stanovanjskih enot, ki smo jih v letu 1981 zgradili 14.674, v letu 1998 pa po ocenah okrog 6.200, kar je glede na število prebivalcev le malo več kot polovica tistega, kar bi morali zagotoviti vsako leto, da bi se Slovenija lahko primerjala z nekoliko uspešnejšimi državami. Veliko povpraševanje in premajhno ponudbo zgovorno osvetljujejo tudi visoke cene stanovanj in profitnih stanovanjskih najemnin, dolgi seznami prosilcev in s tem povezane dolge čakalne dobe za dodelitev socialnih in neprofitnih stanovanj upravičencem v najem ter ne nazadnje tudi veliko število tistih, ki jim ni mogoče ustreči z dodelitvijo ugodnih stanovanjskih posojil Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Tudi strokovnjaki za financiranje stanovanjske oskrbe, ki so na povabilo Ministrstva za okolje in prostor in Ministrstva za finance v imenu Svetovne banke v letih 1997 in 1998 proučili stanje na tem področju v Sloveniji, so s svojimi ugotovitvami potrdili nekatera znana dejstva:
Več kot desetletje dolgo ima Slovenija nizke in padajoče ravni stanovanjske graditve, čeravno gre za upad prej velikega obsega graditve in visoko subvencionirane graditve (op.: zaradi prejšnjega načina sistemskega financiranja in dejansko negativnih obrestnih mer za stanovanjska posojila). Posledica tega zmanjševanja je posebna vrsta medgeneracijskega stanovanjskega problema: mlade družine so se na stanovanjskem trgu znašle v mnogo težjem položaju, kot generacije kupcev izpred leta 1987. To medgeneracijsko vprašanje povečuje še demografija. Čeravno se pričakuje, da bo prebivalstvo Slovenije v naslednjih petih letih naraščalo počasi, bo polovica prirastka na račun rodov, starih med dvajset in trideset let, t. j. v starosti, ki je za menjavo načina stanovanja najpomembnejša.
Četudi so v primerjavi s stanovanji v drugih reformnih državah Srednje in Vzhodne Evrope sorazmerno dobro opremljena, so stanovanja v Sloveniji nekoliko manjša in je v njih več stanovalcev na sobo, razmerje med število gospodinjstev in številom stanovanj pa je v Sloveniji najnižje med njimi.
Število stanovanj na tisoč prebivalcev se je v Sloveniji med leti 1991 in 1996 sicer povečalo s 329,2 na 346,0, vendar je bilo to eno od najmanjših povečanj od leta 1980 dalje. S tem je bilo doseženo skoraj enako razmerje kot npr. v Litvi, Moldovi, Romuniji. Kam to skupaj z nekaterimi drugimi povezanimi stanovanjskimi podatki sicer uvršča Slovenijo v primerjavi z nekaterimi naključno izbranimi evropskimi državami, prikazuje naslednja preglednica:
NEKAJ STANOVANJSKIH KAZALCEV IZBRANIH EVROPSKIH DRŽAV
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Država Število vseh stanovanj Stanovanja s kopalno Stanovanja s centralnim Število v letu 1995
na 1000 prebivalcev ali pršno kadjo v % ogrevanjem v % od vseh zgrajenih stan.
leta 1996 (*1995) od vseh stanovanj stanovanj na 1000 prebivalcev
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Poljska 299,0 78,6 69,2 1,7
Irska 309,0* 94,2 58,7 8,5
Slovenija 346,0 87,1 64,0 2,9
Hrvaška 359,3 76,5 25,1 1,5
Avstrija 391,0 95,4 68,9 6,6
Madžarska 394,0 79,6 48,2 2,4
Bolgarija 411,0 55,0 17,0 0,8
Nemčija 439,0* . . 7,4
Francija 484,0 97,0 81,8 6,9
Švica 499,6 . . 6,7
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Po popisu leta 1991 je imela Slovenija skupaj 640.195 gospodinjstev in 652.422 stanovanj. Iz teh podatkov bi bilo mogoče sklepati, da stanovanjskega primanjkljaja ni, vendar pa je dejansko stanje zelo drugačno. Od evidentiranih stanovanj jih je bilo namreč naseljenih samo 625.697 stanovanj, v njih pa je prebivalo 635.331 gospodinjstev, od tega 400.066 (66,9%) v individualnih hišah, preostalih 4.864 gospodinjstev pa ni prebivalo v stalnih oziroma individualnih (neskupinskih) stanovanjih. Takšno stanje ima vsaj tri pomembne vzroke. Na prvem mestu kaže omeniti prostorsko razmestitev stanovanjskega fonda, zaradi katere obstajajo nezasedena stanovanja tam, kjer po njih ni povpraševanja, na drugi strani pa ponudba prostih stanovanj (zlasti seveda najemnih) predvsem v mestih ne dosega povpraševanja. Nadalje podatek o opremljenosti stanovanj iz gornje preglednice oziroma o opremljenosti s kopalnicami (prostori) kaže, da je vsaj med 60.794 in 85.000 stanovanj neprimernih za bivanje, ker nimajo osnovne sanitarne opreme, znatno pa je tudi število stanovanjskih enot (leta 1991 27.725), ki sploh niso namenjene stanovanjski rabi (sekundarna stanovanja oziroma vikendi, stanovanja v poslovni rabi, stanovanja izven sleherne rabe).
Ne nepomembno, čeprav ne središčno, pa je tudi vprašanje nezadostne zasedenosti nekaterih stanovanj in stanovanjskih hiš, kar je povezano tudi s slabšo mobilnostjo prebivalstva. In končno je potrebno upoštevati tudi nujno nadomeščanje dotrajanih stanovanjskih enot z novimi, s čimer se povečuje kakovost, ne pa tudi velikost nacionalnega stanovanjskega fonda. Za primer: v Nemčiji je leta 1995 znašal letni prirast števila novih stanovanj 1,68% skupnega stanovanjskega fonda, vendar pa je bilo istega leta na račun rušitev in sprememb namembnosti izgubljenih 0,6% stanovanjskega fonda. Prvi delež bi za Slovenijo pomenil ekvivalent približno 11.000 novozgrajenih stanovanj, drugi pa približno 400 porušenih ali drugače iz rabe vzetih stanovanj na leto.
Tudi navedeni podatki kažejo, da v Sloveniji zaradi zmanjšanega obsega stanovanjske gradnje v minulih letih stanovanjski primanjkljaj narašča. Zmanjševanje ugotovljenega razkoraka med ponudbo in povpraševanjem samo po sebi zahteva ustrezno stanovanjsko politiko, poleg tega pa je zaradi izboljšanja stanovanjske oskrbe potrebno določiti še nekaj drugih, povezanih ciljev.
Stanovanjska politika ni področje, kjer bi bilo mogoče dosegati hitre rezultate in bi jo bilo torej mogoče uresničevati – zasnovati in dokončati – znotraj posameznih vladnih oziroma parlamentarnih mandatnih obdobij. Po svoji naravi je dolgoročna. Zato je potrebno njene učinke spremljati in jo po potrebi prilagajati ugotovitvam iz spremljanja.
Nacionalni stanovanjski program s svojimi cilji, sklepi, priporočili in instrumenti za izvajanje je pomembno orodje ne samo za oblikovanje učinkovitejše stanovanjske politike, ampak tudi za spremljanje uspešnosti njenega uresničevanja. Slednje je zaradi jasnih in preglednih ciljev mogoče tudi z merjenjem. Zato je hkrati tudi primerjalni okvir za ravnanja organov države in lokalnih skupnosti, ki so v neposredni ali posredni zvezi s stanovanjsko oskrbo, v obdobju, ki sega čez več kot eno samo mandatno obdobje.
d) Sestavljenost in povezanost stanovanjske politike
Stanovanjska politika ni samo stvar države, temveč še zlasti lokalnih skupnosti, kjer se tudi uresničuje. To prav tako ni samo stvar vlade in vladnih organizacij. Zaradi ustroja države in razmerij med vejami oblasti je v enaki meri tudi stvar parlamenta. Zaradi zainteresiranosti in načela omogočanja, ne pa zagotavljanja dostopa do stanovanj, zaradi nujnega tvornega družabništva med javnim in zasebnim sektorjem in ne nazadnje zaradi optimalne izrabe vseh potencialov družbe pa je stanovanjska politika z različnih vidikov tudi stvar gospodarskih, negospodarskih in nevladnih organizacij.
Tudi znotraj vlade stanovanjska politika ni stvar samo enega, za stanovanjske zadeve pristojnega resorja. Stanovanjska oskrba je namreč enako kot vzvodi, s katerimi je nanjo možno in potrebno vplivati, raznovrstna, sestavljena in povezana z drugimi (sektorskimi) politikami. Te so v pristojnosti različnih resorjev – stanovanjskega, finančnega, socialnega ter gospodarskih oziroma razvojnega, posredno pa tudi nekaterih drugih – ki morajo delovati usklajeno.
Stanovanjska politika zaradi povezanosti in prepletenosti tudi ni povsem avtonomna. Zato se nacionalni stanovanjski program vsebinsko povezuje z nekaterimi drugimi programskimi oziroma strateškimi dokumenti države, ne glede na to, ali jih sprejema vlada, ali parlament. Posebej pomembni sta povezavi z dvema aktoma: s programom boja proti revščini in socialni izključenosti ter s strategijo gospodarskega razvoja Slovenije za prihodnje obdobje.
Gotovo je, da bo v programu boja proti revščini in socialni izključenosti del vsebine namenjen tudi vprašanjem stanovanja, še zlasti problematiki zmožnosti pokrivanja najemnin in obratovalnih stroškov, strategija gospodarskega razvoja Slovenije pa bo smiselno povezala vsebine vseh državnih programskih in strateških aktov in jih na podlagi temeljnih vrednot, ciljev in pogojev, med katerimi kaže posebej izpostaviti družbeno kohezivnost, postavila v primeren odnos do štiriletnega načrtovanja razvojnih programov državnega proračuna.
Ena od glavnih nalog nacionalnega stanovanjskega programa, poleg tega, da zagotovi trdno podlago za oblikovanje in izvajanje primerne stanovanjske politike, je v tem, da se z njegovim uresničevanjem zagotovi skupen pravni in organizacijski okvir za usklajeno in k skupnim ciljem usmerjeno delovanje vseh udeležencev pri uresničevanju učinkovite in uravnotežene stanovanjske oskrbe.
Kakor je razvidno iz predlaganih sklepov, je zagotovitev pravnega okvirja povezana z obsežnejšo reformo obstoječe pravne ureditve področij, ki neposredno ali posredno urejajo stanovanjsko oskrbo oziroma vplivajo nanjo. To pomeni, da je potrebno spremeniti oziroma dopolniti ali na novo sprejeti in nato uresničevati več zakonov in drugih predpisov, ki bodisi neposredno ali posredno urejajo stanovanjsko oskrbo, oziroma vplivajo nanjo.
Vzpostavitev organizacijskega okvirja pa bo uresničena na eni strani z učinkovitejšim sodelovanjem organov, katerih pristojnosti so v neposredni ali posredni zvezi s stanovanjsko oskrbo in s spodbujanjem nekaterih novih organizacijskih oblik na stanovanjskem področju. V tem pomenu je nacionalni stanovanjski program tudi orodje za zagotovitev omenjenega sodelovanja in podlaga za usklajevanje dejavnosti in ukrepov, ki sestavljajo stanovanjsko politiko.
1.1. Namen in cilji nacionalnega stanovanjskega programa
Nacionalni stanovanjski program določa izhodišča, pogoje in ukrepe stanovanjske politike v obdobju od leta 2000 do leta 2009 z namenom, uresničevati določbo 78. člena Ustave Republike Slovenije, po kateri država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Nacionalni program na stanovanjskem področju določa ukrepe, ki so v pristojnosti države, ter opredeljuje vlogo, ki jo imajo pri njegovem izvajanju lokalne skupnosti, finančne in druge ustanove, saj si v Sloveniji pretežna večina državljanov, podobno kot v drugih državah, ne more zagotoviti primernega stanovanja sama in brez učinkovitih normativnih in materialnih (sistemskih) spodbud in pomoči s strani države in občin.
Nacionalni stanovanjski program ima za namen, da bo v Republiki Sloveniji v ustreznem časovnem okviru z lastnim prizadevanjem in pomočjo skupnosti vsakdo uresničil svojo temeljno pravico do primernega stanovanja.
Glavni cilji stanovanjske politike, utemeljene na uresničevanju nacionalnega stanovanjskega programa, ki jih bo upoštevaje ustavna, zakonska in mednarodna načela mogoče postopoma doseči z usklajenimi ukrepi države, lokalnih skupnosti in drugih dejavnikov, so:
1. izboljšati dostopnost do vseh vrst stanovanj na različne načine, odvisne od finančnih možnosti in potreb prebivalstva, mobilnosti in drugih okoliščin;
2. olajšati in spodbujati različne načine pridobivanja in različne vrste lastništva stanovanj;
3. zagotavljati primerne pomoči pri uporabi stanovanj tistim, ki tega ne zmorejo sami;
4. izboljšati pogoje za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči za graditev stanovanj in stanovanjskih hiš ter za upravljanje z njimi;
5. povečati obseg graditve stanovanj in stanovanjskih hiš, vključno s prenovo obstoječih;
6. spodbujati boljšo kakovost stanovanj in bivalnega okolja in zagotavljati ustrezen stanovanjski standard, tudi glede primerne velikosti stanovanj;
7. uravnotežiti ponudbo in povpraševanje po stanovanjih, tako, da bo zagotovljeno zadostno število stanovanj, namenjenih za nakup oziroma pridobitev v najem, tam kjer obstaja primanjkljaj oziroma povpraševanje po stanovanjih;
8. z izboljšanjem celotne stanovanjske oskrbe spodbujati demografski razvoj in omogočati ustanavljanje novih gospodinjstev;
9. z ustrezno stanovanjsko oskrbo prispevati k varstvu družine, starejših in invalidnih oseb in drugih ranljivih skupin prebivalstva;
10. spodbujati stanovanjsko tržišče in njegove koristne razvojne učinke.
Za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa in za nadrobnejšo določitev ter uresničevanje njegovega namena in ciljev so potrebni ter v sklepih in priporočilih določeni:
– neposredni ukrepi države (zakonodajni, organizacijski, finančno intervencijski);
– posredni ukrepi države (davčni, socialni in prostorski) ter
– ukrepi lokalnih skupnosti (pridobivanje socialnih stanovanj, zagotavljanje subvencij in sofinanciranje pridobivanja neprofitnih najemnih stanovanj, zlasti z zagotavljanjem stavbnih zemljišč in potrebne komunalne infrastrukture).
Nacionalni stanovanjski program temelji na ustavnih načelih, ki določajo pravni in socialni značaj države ter gospodarsko, socialno in ekološko vlogo lastnine in upošteva uravnoteženost tržnih zakonitosti in socialnih načel na stanovanjskem področju. Pri njegovem uresničevanju je zato predvidena postopnost izvajanja usklajenih in na zakonu utemeljenih ekonomskih ukrepov in ukrepov socialne države.
Upoštevanje tržnih zakonitosti je nujna podlaga za zagotovitev pogojev za povečanje naložb v stanovanjsko graditev, s postopnim povečanjem tudi zasebnih naložb v graditev, ne samo lastnih kot doslej, temveč tudi najemnih stanovanj.
Enako pomembni pa so tudi ukrepi za povečanje ponudbe ugodnih stanovanjskih posojil v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme kot sistemske podlage za spodbujanje dolgoročnega varčevanja s premiranjem, pa tudi bančne ponudbe ugodnih stanovanjskih posojil, z namenom povečanja obsega ugodnega dolgoročnega stanovanjskega varčevanja. Pri tem ne gre samo za posojila za graditev oziroma pridobivanje lastnih stanovanj, temveč tudi za večje spodbujanje graditve najemnih stanovanj.
Vodilo ukrepom socialne politike države na stanovanjskem področju mora biti tudi opredelitev najbolj ranljivih družbenih skupin ter ukrepov za zagotovitev in uporabo ustreznih stanovanj tem skupinam.
Predvideni ukrepi za zagotavljanje spodbud in pomoči države pri razreševanju stanovanjskih vprašanj so sestavina politike javnih izdatkov. Ob tem je upoštevana potreba, da se na podlagi nacionalnega stanovanjskega programa zagotovi stanovanjskemu področju nove trajne vire sredstev na način, ki:
a) ne pomeni nesorazmerno velikega povečanja neposrednih prenosov javnih sredstev v stanovanjsko oskrbo;
b) ob upoštevanju multiplikacijskih učinkov naložb v stanovanjsko oskrbo, ob uveljavitvi tržnih zakonitosti ter ob primernem razmerju med finančnimi, fiskalnimi in socialnimi instrumenti ne pomeni tudi nujnega absolutnega povečanja javnih izdatkov.
Sredstva, ki jih država namenja stanovanjskemu področju, nikakor ne pomenijo samo porabe, saj je dokazano, da imajo pomembne spodbujevalne učinke na številnih področjih zaposlovanja, zagotavljanja socialne varnosti, povečujejo pa tudi proizvodnjo v nekaterih gospodarskih panogah, zlasti v industriji gradbenih proizvodov, in porabo drugih dobrin, povezanih s stanovanjem in gospodinjstvom.
Potrebnega obsega in kakovosti stanovanjske oskrbe, vključno z zadostno ponudbo najemnih stanovanj v Sloveniji, enako kot v drugih državah, ni mogoče doseči samo s proračunskimi sredstvi države in občin. Eden od dokazov za to ugotovitev je tudi nekdanji sistem solidarnostnega zbiranja sredstev za stanovanjsko gradnjo. Ta je zajemal namenska sredstva za graditev stanovanj s posebno obremenitvijo plač in dobičkov pravnih oseb. Tako zbrana sredstva so skupaj s prihranki prebivalstva in nekaterimi drugimi nejavnimi viri zagotavljala zgraditev tudi veliko več stanovanj vsako leto, kot jih zagotavljamo po ukinitvi solidarnostnega sistema.
Z izvajanjem neposrednih in posrednih ukrepov države in lokalnih skupnosti, predvidenih v nacionalnem stanovanjskem programu je treba nadomestiti stanovanjski primanjkljaj.
Z zagotovitvijo tržnih zakonitosti morajo zasebne naložbe v stanovanjsko oskrbo postati spet zanimive za velike in male investitorje. Vendar pa tudi zagotavljanje lastnih stanovanj – tako zaradi razsežnosti (stalno okrog 5.000 stanovanj letno) kot zaradi pomena, ki ga ima lastno stanovanje na lestvici družbenih vrednot – v bodoče zahteva še večjo podporo. Gre predvsem za zagotovitev večje ponudbe cenejših sredstev za stanovanjska posojila. To je mogoče zagotoviti zlasti z ustrezno ureditvijo namenskega stanovanjskega varčevanja.
Po osamosvojitvi v Sloveniji nismo uspeli zmanjšati povpraševanja po stanovanjih. Nasprotno, povpraševanje se povečuje, ponudba pa tako rekoč stagnira na nizkih vrednostih. Večji prenosi javnih sredstev, npr. preko periodičnih razpisov posojil Stanovanjskega sklada Republike Slovenije so ob pomanjkljivi ponudbi stanovanj ponekod neposredno vplivali na dvig njihovih cen. Kljub temu da dosedanji prenosi javnih sredstev v stanovanjsko oskrbo niso bili zadostni, pa je prav zaradi tovrstnih učinkov na podlagi nacionalnega stanovanjskega programa treba najprej in zlasti podpreti prizadevanja za povečanje ponudbe stanovanj. To pomeni, da je ob povečevanju financiranja stanovanjske oskrbe iz javnih sredstev treba poleg virov ustrezno določiti tudi cilje oziroma prejemnike sredstev.
1.2. Izhodišča in utemeljitev nacionalnega stanovanjskega programa
1.2.1. Stanovanjsko področje v preteklosti
V zvezi z obdobjem pred drugo svetovno vojno je v Sloveniji mogoče govoriti o stanovanjski oskrbi v sodobnem pomenu besede samo v mestih. Le v njih je namreč poleg bivanja v lastnih stanovanjskih hišah in stanovanjih obstajal znaten fond najemnih stanovanj, ki so bila pretežno profitna. V mestih pa tudi izven njih pa je poleg tega obstajal tudi določen delež socialnih oziroma neprofitnih stanovanj v lasti občin in pravnih oseb zasebnega prava oziroma tudi posebne vrste “kadrovskih” najemnih stanovanj in celih stanovanjskih “kolonij” v lasti in v bližini velikih gospodarskih družb npr. v izrazito industrijskih ali rudarskih območjih.
Najemna razmerja je urejal zakon o stanovanjih iz leta 1925 in so uživala visoko stopnjo zaščite. Kljub temu so bila najemna stanovanja večinoma v zasebni lasti tako velikih kot malih investitorjev. Pravnim osebam in velikim posestnikom, ki so gradili tudi po več večstanovanjskih hiš so tovrstne investicije omogočale diverzifikacijo naložb oziroma opredmetene naložbe, ki so bile zaradi izkušnje velike gospodarske krize kljub nizki donosnosti zaradi svoje varnosti primerno cenjene.
Za majhne investitorje, bodisi za tiste, ki so zgradili posamezno večstanovanjsko hišo ali družinsko vilo, ki je imela poleg lastnikovega še kako najemno stanovanje, pa so tovrstne naložbe imele predvsem namen zagotavljanja bolj ali manj skromne, zlasti starostne socialne varnosti.
Stanovanjska oskrba vedno odraža značilnosti gospodarskega in političnega sistema. Tudi najpomembnejši mejniki na stanovanjskem področju v Sloveniji v obdobju po drugi svetovni vojni so bili posledica strukturnih sprememb v politiki in gospodarstvu.
a) Obdobje od leta 1945 do leta 1954
To obdobje se je kazalo na stanovanjskem področju s povsem administrativnim razdeljevanjem stanovanj, vključno z zaplembami stanovanjskih hiš in stanovanj, utesnitvami in uvajanjem sostanovalskih razmerij. To obdobje je v najbolj izraziti obliki trajalo nekako do sprejetja jugoslovanske zvezne uredbe o upravljanju stanovanjskih hiš v letu 1954.
b) Obdobje od leta 1956 do leta 1972
Urejanje stanovanjskega področja je bilo v pristojnosti zvezne države. Zvezna zakonodaja je z zakonom o stanovanjskem prispevku s 1. 1. 1956 prvič uvedla stanovanjski prispevek zaposlenih, namenjen za graditev stanovanj oziroma t. i. solidarnostni sistem, ki smo ga v modificirani obliki poznali vključno do leta 1990. Z ustrezno uredbo leta 1956 so bili vzpostavljeni tudi republiški skladi za gradnjo stanovanjskih hiš. V letu 1958 je bila velika večina najemnih stanovanjskih zgradb in stavbnih zemljišč nacionalizirana.
c) Obdobje od leta 1972 do leta 1990
Po ustavnih spremembah v letu 1974 je Slovenija izpopolnila republiško stanovanjsko zakonodajo, s čimer je pričela že v letu 1972. Sprejeti so bili številni zakoni, ki so po segmentih urejali stanovanjsko področje. V obravnavanem obdobju so podjetja in drugi t. i. uporabniki družbenih sredstev kot najpomembnejši financerji stanovanjske gradnje namensko zbirali naslednja sredstva:
1. sredstva iz dohodka za solidarnostno (nepovratno) združevanje
Ta sredstva so se v glavnem porabljala na občinski ravni za gradnjo solidarnostnih stanovanj. Iz teh sredstev je bilo v Sloveniji vsako leto zgrajenih oziroma kupljenih 1.200 do 1.700 solidarnostnih stanovanj. Poprečna prispevna stopnja za solidarnost je v desetletnem obdobju znašala 1,65% od bruto osebnih dohodkov (BOD), plačevala pa se je iz dohodka organizacij.
2. sredstva iz čistega dohodka za vzajemnostno (povratno) združevanje
Ta sredstva so bila namenjena za reševanje stanovanjskih vprašanj v podjetjih, za gradnjo in prenovo zasebnih stanovanj, gradnjo samskih domov, za kadrovska stanovanja ipd. Poprečna prispevna stopnja je v desetletnem obdobju znašala 0,95% od BOD.
3. sredstva iz čistega dohodka, izločena po zaključnem računu
Ta sredstva so bila namenjena za reševanje stanovanjskih vprašanj zaposlenih, za zagotavljanje stanovanjskih kreditov zaposlenim, za namenske vezave v bankah ipd. Ta sredstva so po obsegu predstavljala od 2,5% do 4,5% od BOD, odvisno od gospodarskih možnosti podjetij.
Prebivalstvo je sodelovalo pri financiranju stanovanjske gradnje z denarnimi sredstvi (gotovina) pri nakupu stanovanj, z lastnim delom in sosedsko pomočjo pri gradnji individualne hiše, s plačilom lastne udeležbe pri dodelitvi stanovanja oziroma pridobitvi stanovanjske pravice, posredno pa z namenskim varčevanjem in z odplačevanjem stanovanjskih posojil ter z amortizacijo družbenih stanovanj, obračunano v stanarinah.
Banke so pri financiranju stanovanjske gradnje sodelovale tako, da so dodeljevale posojila na različnih osnovah, npr. na podlagi namensko vloženih oziroma vezanih depozitov v domači ali tuji valuti, na podlagi prodaje tujih valut ali na podlagi pologa dela vrednosti posojila.
Zgoraj opisani sistem združevanja sredstev za stanovanjsko gradnjo je v preteklih letih omogočal, da je bil njen obseg razmeroma visok, saj je skupno število na novo zgrajenih stanovanj med leti 1980 do 1987 bilo vselej višje od 10.000 stanovanj letno, v letu 1981 celo 14.674. V letu 1991 pa se je obseg gradnje zmanjšal na vsega 5.918 stanovanj t. j. manj kot polovico stanovanj v primerjavi z obdobjem 1980–1985, leta 1993 je bilo to število nekoliko višje, in sicer 7.846 enot, leta 1994 je spet padel na 5.522 enot, v letu 1998 pa dosegel 6.200 enot. Vendar pa pri tem izstopa dejstvo, da se je ob razmeroma stalnem številu novozgrajenih stanovanj, katerih investitorji so fizične osebe, drastično zmanjšalo število tistih, katerih investitorji so pravne osebe. Število slednjih je vsako leto upadalo dosti hitreje, kot skupno število novozgrajenih stanovanj in se je od leta 1980 zmanjšalo iz 6.999 na vsega 790 enot v letu 1998.
Sicer je obseg stanovanjske gradnje pričel opazneje upadati že po letu 1987. Zato je bilo več vzrokov:
– naraščajoča inflacija je povzročila hitro razvrednotenje zbranih sredstev, ker obresti niso zagotavljale ohranjanja njihove realne vrednosti;
– banke so pričele odobravati kredite s klavzulo o mesečni revalorizaciji. Uvedba revalorizacije je zlasti zavrla nakup lastnih stanovanj v t. i. družbeni gradnji, saj osebni dohodki ljudem v glavnem niso več omogočali najemanja večjih posojil;
– upadla je gospodarska moč podjetij – medtem ko so podjetja skladno z dogovori v obdobju 1981–1985 povprečno združevala sredstva za vzajemnost v višini 1,10% od bruto osebnih dohodkov, se je ta delež od leta 1987 dalje zmanjševal in je tako v letu 1990 znašal le še 0,29%. Posledično se je bistveno zmanjšal tudi obseg kreditnih sredstev stanovanjskih skupnosti.
d) Obdobje od leta 1991 dalje
Celovite spremembe na stanovanjskem področju so najavili že ustavni amandmaji iz leta 1989, ki so ukinili dotedanjo organiziranost stanovanjskega področja in ga začasno vključili v delokrog izvršnih svetov občin in posebnih družbenopolitičnih skupnosti.
Leta 1991 je bila uveljavljena nova finančna zakonodaja, s katero so bili ukinjeni skoraj vsi prispevki, med njimi tudi stanovanjski prispevki iz dohodka in združevanje sredstev iz čistega dohodka. Ker istočasno ni bilo zagotovljenih nadomestnih sistemskih virov za financiranje stanovanjske gradnje, je prišlo do njenega drastičnega zmanjšanja.
Leta 1991 je bil sprejet tudi stanovanjski zakon (Uradni list RS, št.18/91), ki je na stanovanjskem področju uvedel oziroma omogočil številne novosti.
1.2.2. Stanovanjski zakon in njegove posledice
Stanovanjski zakon je določil pravno podlago za ukinitev družbene lastnine na stanovanjskem področju, v zvezi s pridobivanjem stanovanj pa je uvedel nekaj novih institucij. Predpisal je ustanovitev Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, omogočil ustanovitve občinskih stanovanjskih skladov in neprofitnih stanovanjskih organizacij. Te se ustanovijo za pridobivanje in oddajanje najemnih neprofitnih stanovanj ter za upravljanje z njimi. Zakon je stanovanja tudi na novo kategoriziral. Poleg kategorije lastnega stanovanja, ki ga lastnik stalno uporablja za svoje stanovanjske potrebe, je najemna stanovanja razvrstil v neprofitna, socialna, službena in profitna z različnimi značilnostmi glede višine najemnine, dobe trajanja najema in načina financiranja.
Stanovanjski zakon je z določbami o nacionalnem stanovanjskem programu, Stanovanjskem skladu Republike Slovenije ter o pomoči pri dodelitvi stanovanj najavil nov sistem reševanja stanovanjskih vprašanj, prilagojen pogojem tržnega gospodarstva. Zakon pa je prinesel tudi podlago za uvedbo sočasnih socialnih ukrepov, ki naj imajo socialno izenačevalno vlogo. Pri tem zakon izhaja iz načela, da je skrb za razrešitev njegovega vprašanja predvsem skrb vsakega posameznika, država pa skozi sistem socialnih korektivov skrbi za skupine državljanov, ki brez njene pomoči ne bi mogli razrešiti svojega stanovanjskega vprašanja (upravičenci za pridobitev socialnega stanovanja v najem).
Na ta način je stanovanjski zakon glede preskrbe s stanovanji na povsem sodoben in ustrezen način povzel “načelo omogočanja” pridobitve stanovanja (enabling approach) za razliko od zagotavljanja stanovanj (providing approach). To je v skladu z znano listino z naslovom Svetovna strategija za bivališča do leta 2000. S to listino mednarodna skupnost splošno priznava pravico do ustreznega bivališča, zato je obveznost vsake vlade, da na ustrezen način pripomore k reševanju stanovanjskih potreb svojih prebivalcev. Sodobni pristop omogočanja, ki ga priporočajo, naj nadomesti zastarelo doktrino zagotavljanja. Obenem pa tak pristop pomeni debirokratizacijo stanovanjskega področja in zamenjavo administrativnega dodeljevanja stanovanj s postopki za organiziranje stanovanjskega tržišča ter s podporo zasebnim pobudam.
Za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa oziroma spodbujanja stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš je bil na podlagi stanovanjskega zakona ustanovljen Stanovanjski sklad Republike Slovenije. Osnovni vir financiranja Stanovanjskega sklada Republike Slovenije je bil 20% delež od kupnin pri privatizaciji stanovanj, ki pa je z njenim iztekom presahnil. Obseg intervencij Stanovanjskega sklada Republike Slovenije je kljub njegovi pomembni vlogi daleč pod potrebami, poleg tega pa kapitalska osnova Stanovanjskega sklada Republike Slovenije ne omogoča stabilnega in trajnega poseganja na stanovanjskem področju.
V letu 1995 se je pričelo zagotavljati sredstva za delovanje Stanovanjskega sklada Republike Slovenije tudi iz državnega proračuna, kar sicer izrecno določa tudi stanovanjski zakon v 80. členu, in sicer toliko časa, dokler sklad ne bo postal kapitalsko trdna in neodvisna ustanova.
V dosedanjem izvajanju stanovanjskega zakona se je Stanovanjski sklad Republike Slovenije uveljavil kot najpomembnejši dajalec stanovanjskih posojil z ugodno obrestno mero. Njegova vloga se bo še naprej krepila, področje delovanja pa se bo razširilo v še večjo podporo neprofitnemu najemnemu delu stanovanjske oskrbe.
Stanovanjski sklad je doslej odobril preko 48,8 milijard tolarjev dolgoročnih stanovanjskih posojil z ugodno obrestno mero. Fizične osebe so po dvajsetih razpisih zaprosile za 98,5 milijarde tolarjev, glede na razpoložljiva sredstva in razpisne pogoje pa je Stanovanjski sklad Republike Slovenije odobril 23.820 prosilcem posojila v višini 40,9 milijarde tolarjev.
Stanovanjski zakon določa, da lahko stanovanjske sklade ustanovijo tudi občine, pomembno mesto pa je namenil tudi neprofitnim stanovanjskim organizacijam, predvsem pri pridobivanju in oddajanju neprofitnih stanovanj.
Na podlagi pravilnika o posebnih pogojih delovanja neprofitnih stanovanjskih organizacij (Uradni list RS, št. 64/93) je Ministrstvo za okolje in prostor doslej registriralo 59 neprofitnih stanovanjskih organizacij. Tem organizacijam je Stanovanjski sklad Republike Slovenije prek šestih natečajev zagotovil tudi posojila z ugodno obrestno mero, v skupni višini 7,9 milijarde tolarjev, s pomočjo katerih se kreditira gradnja 2.272 stanovanj, od teh je 1.739 že vseljenih.
Stanovanjski sklad Republike Slovenije dodeljuje ugodna posojila tudi najemnikom v denacionaliziranih stanovanjih, in sicer na podlagi v letu 1994 spremenjenega stanovanjskega zakona brez javnih razpisov. Doslej je bilo posojilo odobreno 341 upravičencem, koriščeno pa je 1,3 milijarde tolarjev posojil.
Stanovanjski zakon je omogočil tudi privatizacijo stanovanj, ki pa ima poleg pričakovanih učinkov tudi naslednje posledice:
– s prodajo več kot polovice prejšnjega družbenega stanovanjskega fonda je Slovenija sedaj čisto pri evropskem vrhu glede deleža lastnih stanovanj. To ima tudi nekaj negativnih posledic. Velik delež večlastniških stanovanjskih zgradb namreč otežuje upravljanje in vzdrževanje, med novimi lastniki stanovanj pa je tudi precejšnje število takih, ki jim dohodki ne zadoščajo za poravnavanje osnovnih lastniških obveznosti;
– precejšen obseg privatizacije, zlasti občinskih stanovanj, je za dlje časa omejil možnosti razreševanja stanovanjskih vprašanj posameznikov oziroma družin, ki so pričakovalci socialnega stanovanja v najem. Delež privatiziranih družbenih stanovanj v Sloveniji ni enakomeren in je odvisen od gospodarskih, socialnih in drugih razmer v posameznem okolju. To vprašanje zahteva ukrepanje za spremembo razmerja med lastnimi in najemnimi stanovanji v korist slednjih in uvedbo instrumentov, s katerimi bo mogoče zagotoviti kakovostno gospodarjenje s stanovanjskimi hišami in vzdrževanje stanovanjskega sklada ne glede na vrsto lastnine;
– občine so bile pred privatizacijo stanovanj lastnice približno ene tretjine družbenega stanovanjskega fonda, to je okoli 76.000 stanovanj, po opravljeni privatizaciji pa jim je ostalo v lasti okrog 21.000 stanovanj. Po stanovanjskem zakonu pa so občine postale lastnice in morajo zagotavljati tudi sredstva za pridobivanje in vzdrževanje socialnih stanovanj. Občine so sredstva, zbrana s privatizacijo stanovanj, v višini 11,7 milijarde tolarjev večinoma porabile namensko, vendar samo v manjšem deležu za reševanje socialne problematike na stanovanjskem področju. Na podlagi sprejete politike delitve prihodkov med občine in republiko bi morale občine v svojih proračunih vsako leto zagotavljati sredstva za pridobivanje socialnih stanovanj in za subvencioniranje najemnin vsaj v višini 1,40% BOD zaposlenih delavcev, kar bi za leto 1998 pomenilo 15,7 milijard tolarjev. Žal pa so le redke od slovenskih občin na področju zagotavljanja socialnih in neprofitnih stanovanj dosegle kake vidnejše uspehe, tako da je v lasti občin okrog 23.600 stanovanj. Posebno oviro za vse, zlasti za tiste, ki kljub vsem omejitvam poskušajo resno uresničevati svojo zakonsko določeno vlogo na področju stanovanjske oskrbe, predstavljajo restriktivne določbe predpisov o financiranju občin, ki neselektivno omejujejo njihovo zadolževanje. Brez sprememb in dopolnitev teh predpisov občine tudi v bodoče ne bodo mogle uresničevati svojih predpisanih in drugih nalog na področju stanovanjske oskrbe;
– v Sloveniji je bilo po drugi svetovni vojni nacionaliziranih in zaplenjenih približno 13.000 stanovanj. Približno 9.000 jih je predmet vračanja v denacionalizacijskih postopkih. Približno 6.000 jih je bilo že vrnjenih. Iz zbranih podatkov oziroma ocen občin je razvidno, da je denacionaliziranih stanovanj, zasedenih s prejšnjimi imetniki stanovanjske pravice, približno 5.000. Kljub zakonski zaščiti najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih pa se pojavljajo konfliktna stanja med njimi in nekaterimi najemodajalci. Ta so povezana na eni strani tudi s pričakovanjem najemnikov, da jim bo država omogočila nakup stanovanj po pogojih iz privatizacije na podlagi stanovanjskega zakona, hkrati pa tudi s sicer upravičenimi zahtevami po primerni vzdrževanosti stanovanj, v katerih prebivajo, na drugi strani pa s pričakovanjem lastnikov denacionaliziranih stanovanj, da bo država omogočila izselitev sedanjih najemnikov in profitno rabo stanovanj oziroma da jim bo omogočila prejemanje profitne najemnine.
Kljub zelo majhnemu deležu denacionaliziranih stanovanj, v katerih prebivajo nekdanji imetniki stanovanjske pravice (do 1% od vseh), in kljub dejstvu, da je nesporna prioriteta vsake stanovanjske politike pomoč pri zagotavljanju stanovanja tistim, ki ga sploh nimajo, je treba na podlagi nacionalnega stanovanjskega programa tudi za rešitev teh vprašanj predvideti nove instrumente, ki bodo razširili možnosti, ki jih vsebuje že stanovanjski zakon.
1.2.3. Glavni problemi stanovanjskega področja
a) Financiranje
Stanovanjski zakon sam po sebi seveda ni mogel razrešiti nakopičenih problemov na stanovanjskem področju, ki so v prvi vrsti tesno povezani s finančnimi in fiskalnimi instrumenti. Edini finančni vir stanovanjskega področja so bila od leta 1991 pa do druge polovice leta 1995 zgolj sredstva, pridobljena s privatizacijo stanovanj. Sredstva, ki se zbirajo na ravni občin, ne zadoščajo niti za zadovoljitev najnujnejših potreb po socialnih stanovanjih. V celotnem obdobju 1991 do 1998 je bilo dodeljenih le okrog 1600 socialnih stanovanj, v obdobju 1981 do 1989 pa povprečno 1.700 solidarnostnih stanovanj letno. Tudi sredstva, ki se zbirajo na ravni Stanovanjskega sklada Republike Slovenije ne zadoščajo za formiranje takšne kapitalske osnove, ki bi omogočala trajno in stabilno intervencijo na tem področju.
Z ukinitvijo zbiranja solidarnostnih stanovanjskih prispevkov se istočasno niso zmanjšale davčne in prispevne obremenitve bruto plač. To pomeni, da se sredstva, ki so se nekoč namensko zbirala za stanovanjsko graditev sedaj zlivajo v integralni proračun in se razporejajo na druga področja javne porabe. Odsotnost proračunskih sredstev za kreditiranje stanovanjske gradnje tako na državni kot na občinski ravni pomeni glede na potrebe neprofitnega stanovanjskega sektorja, znotraj katerega išče in bo iskal rešitev svojega stanovanjskega vprašanja zelo velik del državljanov, posebej pereče vprašanje, ki zahteva takojšnje reševanje. To je še posebej potrebno zato, ker je odprava sistemskih virov financiranja, kakršni so bili znani v preteklosti in ki so pomenili bistven vir za omogočanje stanovanjskih posojil, večini državljanov onemogočila nakup ali graditev lastnega stanovanja. Enaki vzroki, povezani tudi z nekaterimi drugimi sistemskimi spremembami so praktično zavrli tudi prenovo stanovanj.
Do leta 1995 v Sloveniji za kreditiranje stanovanjske gradnje ni bilo proračunskih sredstev. V letu 1995 pa so se iz proračuna Republike Slovenije Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije namenila sredstva v višini 2,28 milijarde tolarjev, v pretežni meri namenjena za kreditiranje najemnih neprofitnih stanovanj v okviru neprofitnih stanovanjskih organizacij ter kreditiranje državljanov za nakup lastnih stanovanj, kar je pomenilo prvo pomembno neposredno državno intervencijo na stanovanjskem področju od sprejetja stanovanjskega zakona dalje. Dokapitalizacija Stanovanjskega sklada Republike Slovenije se je nadaljevala tudi v letu 1996, vendar so bila proračunska sredstva znižana na 1,5 milijarde tolarjev, v letu 1997 na 1 milijardo tolarjev, v letu 1998 in 1999 pa po 1,5 milijarde tolarjev. Proračun za leto 2000 namenja Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije sredstva v višini 1.597,400.000 tolarjev, pridobljena od prodaje državnega premoženja.
V letu 1996 so bila v okviru občinskih proračunov prvič po letu 1990 določena sredstva zagotovljene (danes: primerne) porabe za stanovanjsko področje v višini 1,7 milijarde tolarjev, kar je predstavljalo 2,1% sredstev celotne zagotovljene porabe v občinah. Za leto 1997 znašajo ta sredstva 2,1 milijarde tolarjev, kar predstavlja 2,4%, za leto 1998 pa 2,2 milijarde tolarjev, kar predstavlja 2,3% celotne zagotovljene porabe občin. Ocenjuje se, da je bilo oziroma bo moč z omenjenimi sredstvi vsako leto dodatno zagotoviti okrog 250 do 300 socialnih stanovanj ter subvencionirati plačilo najemnine okrog 2.000 najemnikom neprofitnih oziroma socialnih stanovanj.
K utečenemu financiranju stanovanjskega področja lahko precej pripomore tudi najemninska politika, ki upošteva stroškovna načela, s tem pa spodbuja investiranje v najemna stanovanja. V Sloveniji nikoli v preteklosti najemnine za socialna in neprofitna stanovanja niso pokrivale vseh stroškov uporabe, vzdrževanja in reprodukcije stanovanj. V prejšnjem političnem sistemu so na račun slabega vzdrževanja obstoječih stanovanj in omejenih možnosti za pridobivanje novih stanovanj nizke najemnine služile kot vrsta nesistemskega socialnega korektiva, ki pa ni bil selektiven in zato ni bil namenjen samo slabše situiranim gospodinjstvom.
Kljub temu, da je bila metodologija za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih sprejeta že leta 1992, je nadaljnje neuveljavljanje stroškovne neprofitne najemnine še naprej močno zaviralo normalizacijo najemnega sektorja. Na tem področju je še naprej obveljala stara kvazi socialna politika, ki je ščitila sloj, ki do zaščite vsaj pretežno ni upravičen in posredno depriviligira tudi vse tiste, ki so si stanovanjsko vprašanje razrešili sami.
Pomembne vsebinske spremembe na tem področju pa je zagotovil pravilnik o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih (Uradni list RS, št. 47/95), sprejet v avgustu 1995, ki pa je prenehal veljati decembra 1999. Tudi na njegovi podlagi zaračunane neprofitne najemnine pa še vedno niso v funkciji spodbujanja kapitalskih vlaganj v stanovanja. Zato in pa zaradi izrazite podkapitaliziranosti tega področja v preteklosti poleg splošnega stanovanjskega primanjkljaja še vedno ostajajo zato nenormalno visoke tudi potrebe po vlaganjih v vzdrževanje stanovanj.
Poseben problem predstavljajo tudi draga in težko dostopna posojila za gradnjo stanovanj. Z izjemo neprofitnih stanovanjskih organizacij, ki lahko dobijo ugodna posojila v omejeni višini od Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, investitor, ki bi želel graditi najemna stanovanja v Sloveniji ne more dobiti posojil pod ugodnejšimi pogoji, kot za katerikoli drug namen.
Vsebinski premik z namenom povečanja obsega ugodnega dolgoročnega stanovanjskega kreditiranja predstavlja nacionalna stanovanjska varčevalna shema, ki jo je Vlada Republike Slovenije sprejela marca 1999. Nacionalna stanovanjska varčevalna shema spodbuja dolgoročno varčevanje, saj njegovo privlačnost zagotavlja v obliki pripisa določenega zneska premije po izteku vsakega leta varčevanja. Na drugi strani zagotavlja varčevalcem ugodna dolgoročna stanovanjska posojila, saj zavezuje banke na dvakratno večji obseg danih posojil varčevalcem v primerjavi s privarčevanimi zneski po vnaprej znani posojilni obrestni meri.
Država bo nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo izvajala preko Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in bank, ki bodo izbrane na javnem razpisu. Pričakuje se, da bo izvajanje nacionalne stanovanjske varčevalne sheme spodbudilo dolgoročno varčevanje v državi in sčasoma verjetno zagotovilo zadosten obseg sredstev za ugodna dolgoročna stanovanjska posojila. V okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme varčuje 25.607 varčevalcev, ki mesečno vplačajo 593,700.000 tolarjev oziroma letno preko 7 milijard tolarjev. V petih letih bo tako privarčevano preko 35 milijard tolarjev. Tako bo leta 2004 skupaj z izkoriščenimi pravicami do posojil na stanovanjskem trgu več kot 100 milijard tolarjev dodatnega povpraševanja, kar zahteva aktivnosti za povečanje ponudbe stanovanj.
Ob tem, da v Sloveniji do leta 1995 ni bilo neposredne državne proračunske intervencije na stanovanjskem področju, tudi ni omembe vrednih posrednih oblik intervencije. V vseh državah razvitega tržnega gospodarstva pa so nasprotno državne intervencije na stanovanjskem področju pravilo in ne izjema. Takšne razmere v Sloveniji močno omejujejo finančno in socialno dostopnost stanovanj. Stanovanja so težko dostopna celo premožnejšim slojem. Obenem pa narašča kumulativno pomanjkanje stanovanj. Točnih podatkov o stanovanjskem primanjkljaju sicer ni, vendar ga je mogoče na podlagi obstoječih podatkov in projekcij dovolj natančno oceniti.
Za slovensko stanovanjsko oskrbo je tudi značilno, da do sedaj pridobivanje denarnih sredstev za graditev in drugačno pridobivanje stanovanj v omembe vrednem obsegu še ni temeljilo na izdaji ustreznih vrednostnih papirjev, in še sploh ne na morebitni izdaji in poslovanju s hipotekarnimi obveznicami, za kar v slovenski zakonodaji kljub nekaterim v preteklosti izčrpneje obdelanim pobudam še ni pravne podlage.
Celo hipoteke same po sebi so v Sloveniji redkejši način zavarovanja stanovanjskih posojil. To je treba v prvi vrsti pripisati neažurnim nepremičninskim evidencam oziroma zemljiški knjigi in ponekod dolgotrajnim postopkom vpisovanja v zemljiško knjigo, zlasti pa pomanjkljivemu izvršilnemu postopku in zastojem na sodiščih. Spričo slednjega se namreč upnik šele po zelo dolgem času lahko v najboljšem primeru spremeni v najemodajalca nesolventnemu hipotekarnemu upniku, ne pa v neomejenega lastnika nepremičnine brez bremen.
Take okoliščine zmanjšujejo instrumentalno vrednost hipoteke in onemogočajo izdajanje hipotekarnih obveznic, četudi je jamstveni potencial zanje, ki ga predstavlja okrog 79.000 najemnih in okrog 580.000 lastnih stanovanj, ki so sedaj iz omenjenih razlogov praktično povsem neobremenjena.
Izjema pri vrednostnih papirjih na področju stanovanjske oskrbe sta dve emisiji obveznic Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Prva emisija obveznic, nominiranih v DEM v skupni protivrednosti 8 milijonov DEM je bila razpisana 1. novembra 1995. Obveznice so bile namenske, namenjene nakupu stanovanj pri pogodbeno vezanih gradbenih podjetjih, njihovi kupci pa so bile izključno fizične osebe. Prodanih je bilo za 7,2 milijona DEM obveznic, zanje pa je jamčil Stanovanjski sklad Republike Slovenije z vsem svojim premoženjem.
Drugi razpis obveznic je Stanovanjski sklad Republike Slovenije izvedel 15. maja 1998, in sicer v vrednosti 2 milijard tolarjev. Gre za nematerializirane imenske obveznice, ki so jih tako rekoč takoj po objavi razpisa kupile pravne osebe, komitenti ene od slovenskih poslovnih bank. Tako zbrana sredstva so namenjena dokapitalizaciji Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za izvajanje njegovih z zakonom opredeljenih dejavnosti. Ker se je izdaja lastnih vrednostnih papirjev v letu 1998 pokazala kot uspešen ukrep v smeri zmanjševanja razkoraka med povpraševanjem in ponudbo ugodnih dolgoročnih stanovanjskih posojil, Stanovanjski sklad Republike Slovenije načrtuje v letu 2000 izdajo novih obveznic, predvidoma v višini 2 mlrd tolarjev.
b) Zemljiška politika
Zagotavljanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo od julija 1997 temelji na novem zakonu o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 44/97). Nova zakonodaja omogoča občinam bistveno boljše možnosti tudi za izpolnjevanje nalog, ki jih imajo v zvezi z zagotavljanjem socialnih oziroma neprofitnih stanovanj. Občina ali država imata namreč predkupno pravico na nezazidanem stavbnem zemljišču, na katerem je s prostorskim izvedbenim načrtom predvidena gradnja socialnih in neprofitnih stanovanj. Zaradi gradnje omenjenih stanovanj je dovoljena razlastitev v korist občine ali države; za gradnjo socialnih in neprofitnih stanovanj se ne plača komunalni prispevek; občina lahko proda ali odda zemljišče brez javnega razpisa za gradnjo socialnih in neprofitnih ter zadružnih stanovanj in stanovanjskih hiš.
Prav tako z novo zakonsko določbo, po kateri občina, ki gospodari s stavbnimi zemljišči v javno korist, zagotavlja njihovo opremljanje, zakon neposredno navaja občine k temu, da hitrejše opremljanje stavbnih zemljišč, namesto da bi ga izvajale kot edine investitorice same, zagotavljajo s sklepanjem pravnih poslov z zainteresiranimi investitorji iz zasebnega sektorja. Gre npr. za posle, po katerih zainteresirani investitor v sporazumu in po pooblastilu (v imenu) občine zgradi komunalno infrastrukturo s sredstvi, ki jih sam založi in se mu pozneje vse do njegovega lastnega komunalnega prispevka vrnejo postopoma iz vplačanih komunalnih prispevkov poznejših investitorjev na istem območju.
Občina in država sta z omenjenim zakonom pridobili na razpolago pomembne vzvode oziroma načine za pridobivanje zemljišč za stanovanjsko gradnjo, ki lahko pomembno vplivajo na izvajanje obveznosti občin pri zagotavljanju socialnih stanovanj kakor tudi na gradnjo najemnih neprofitnih in zadružnih stanovanj, saj je bilo pomanjkanje ustreznih zemljišč za stanovanjsko gradnjo do sedaj eden od poglavitnih dejavnikov (poleg nezadostnih sredstev) za upadanje stanovanjske gradnje.
Vendar pa omenjeni vzvodi še ne zadoščajo za aktivnejšo vlogo občin pri pridobivanju, opremljanju in oddajanju stavbnih zemljišč za potrebe graditve stanovanj in stanovanjskih hiš. Zato bodo morali novi predpisi o urejanju prostora instrumente, ki jih je uvedel zakon o stavbnih zemljiščih, razširiti z novimi, tudi manj prisilnimi in zato sprejemljivejšimi tudi za lastnike zemljišč, primernih za stanovanjsko gradnjo.
Kljub temu, da se je obseg graditve stanovanj v času, ki sovpada z učinkovanjem novega zakona o stavbnih zemljiščih, glede na neposredno predhodno obdobje nekoliko povečal, pa nova orodja, ki jih je ta zakon uvedel, sama po sebi še niso dovolj učinkovita. Zato bo novi zakon o urejanju prostora njihov nabor razširil še na manj rigorozne ukrepe, kot so razlastitev in predkupna pravica in omogočil nove oblike sodelovanja javnega in zasebnega sektorja pri urejanju prostora in uresničevanju razvojnih pobud, kar je še posebej pomembno za organizirano stanovanjsko graditev.
Nekateri ukrepi, ki jih je Vlada Republike Slovenije pričela izvajati v obdobju med prvo in drugo obravnavo predloga nacionalnega stanovanjskega programa v Državnem zboru Republike Slovenije, bodo do leta 2004 zelo povečali obseg sredstev za graditev ali nakup lastnih stanovanj. Zato je nujno, da bo takrat v gradnji ali ponujenih na trgu dovolj stanovanj oziroma da bo na razpolago dovolj komunalno opremljenih stavbnih zemljišč. Če te količine ne bodo presegale povpraševanja, bodo takrat tržne cene zmanjšale realno kupno moč na stanovanjskem trgu.
Zato med cilje nacionalnega stanovanjskega programa ne sodi samo uvajanje orodij na področju zemljiške politike, temveč tudi omogočanje dostopa občinam do namenskih in ugodnih finančnih sredstev za stanovanjsko graditev – vključno s sredstvi za pridobivanje in komunalno opremljanje stavbnih zemljišč oziroma za uresničevanje ukrepov lokalne skupnosti za uravnoteženje trga stavbnih zemljišč.
Dostopnost komunalno opremljenih stavbnih zemljišč je namreč nujni pogoj vsake graditve objektov in s tem tudi predpogoj za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa.
c) Stanovanjska arhitektura in urbanizem ter kakovost bivalnih pogojev
Ekstenziven razvoj “družbeno usmerjene” stanovanjske gradnje v preteklih desetletjih je na eni strani povzročil nastanek velikih blokovnih naselij (sosesk) na obrobju večjih mest, na drugi strani pa nekontrolirano disperzno individualno pozidavo v samograditeljski in celo črnograditeljski praksi, ki se pretežno pojavlja v predmestnih naseljih in tudi ruralnih območjih.
V prvem primeru gre kljub izjemam velikokrat za urbanistično, socialno in arhitekturno vprašljive aglomeracije, neprilagojene človeškemu merilu, s pretežno neustreznimi (premajhnimi) stanovanji v prevelikih in previsokih objektih. Kmalu po tem, ko so se prvič pojavile, še posebej pa po uveljavitvi t. i. gradnje za trg, je postala graditev tovrstnih sosesk od načrtovanja do finalizacije podrejena “racionalizaciji” in “industrializaciji” gradnje po meri tistih gradbenih izvajalcev, ki so bili istočasno tudi njeni investitorji in projektanti. To je praviloma pomenilo prilagajanje in podrejanje ne samo arhitekture, temveč v nekaterih primerih celo urbanizma njihovim gradbenim tehnologijam.
Resnici na ljubo pa je treba upoštevati tudi to, da visoke gostote, zlasti nesorazmerno visoke višine stanovanjskih blokov v številnih slovenskih soseskah, niso samo posledica špekulacij graditeljev, ampak so nastale tudi zaradi maksimalnega možnega izkoriščanja že v prejšnjih desetletjih omejenih zalog komunalno opremljenih stavbnih zemljišč, kar je v pogojih rednega dotoka sredstev za kolektivno stanovanjsko graditev predstavljalo vsaj tako veliko oviro, kot danes.
Taki načini kompleksne gradnje so seveda izključevali tudi sleherno možnost vpliva bodočih kupcev oziroma najemnikov stanovanj na značilnosti gradnje, zadovoljivo pa so reševali količinsko plat stanovanjskega vprašanja. Netransparentni odnosi in finančne konstrukcije pri tem tudi niso dovolj spodbujali prizadevanj za kakovost in trajnost zgradb.
Praviloma, če že ne kar dosledno in povsod, pa so v tako zgrajenih soseskah ostala popolnoma neurejena tudi medsebojna razmerja med lastniki in uporabniki stanovanj, skupnih delov zgradb in funkcionalnih zemljišč. To je deloma saniral stanovanjski zakon. Novi zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini v tej zvezi zahteva pravno ureditev razmerij pred vknjižbo v zemljiško knjigo.
Posledica opisanih razmer iz preteklosti je tudi veliko stanovanj neustrezne gradbeno-fizikalne zasnove. Kakovost izvedenih del, zlasti zaključnih, ter izpostavljenih gradbenih proizvodov je pogosto vprašljiva in povzroča nesorazmerno visoke stroške vzdrževanja. Uspešnost vzdrževanja obstoječih stanovanj pa je predvsem odvisna od tega, kako uspešno so v večstanovanjskih hišah uredili upravljanje in seveda od tega, ali so vsi etažni lastniki stroške uporabe in vzdrževanja stanovanj zmožni plačevati.
Opisane tehnologije in gradiva pa imajo za posledico tudi togost in neprilagodljivost stanovanj potrebam stanovalcev oziroma izključujejo ali otežujejo možnosti za njihova prilagajanja dejanskim potrebam uporabnikov.
Kot organizacijsko, finančno, socialno, urbanistično, arhitekturno in ekološko nasprotje skupne (kolektivne) gradnje je predvsem na širšem obrobju oziroma v polmeru sprejemljive dostopnosti večjih mestnih naselij nastala razpršena enodružinska gradnja. Ta ima praviloma neurejeno ali pomanjkljivo komunalno infrastrukturo, in obsega tudi množico nelegalnih in napol legalnih gradenj.
Razpršena gradnja praviloma pomeni tudi potratno rabo prostora ter vse prevečkrat nerazumno velike enodružinske hiše, ki so glede na funkcionalnost, prometno dostopnost, komunalno opremljanje in energetsko rabo neracionalne, praviloma pa tudi slabo izkoriščene glede na število stanovalcev, ki prebivajo v njih, ter glede neposrednih (emisije) in posrednih (npr. nesorazmerno veliko prometno delo) vplivov na okolje nevzdržne.
Množica črnih gradenj v okvirih razpršene graditve ne pomeni samo tega, da so si njihovi graditelji protipravno prisvojili pravice v prostoru, ponekod pa celo zemljišča, temveč tudi to, da so se v veliki meri izognili tudi plačilu predpisanih obveznosti, ki so jih s tem prevalili na zakonite graditelje. Istočasno so še posebej z nedovoljenimi gradnjami v najatraktivnejših prostorih (npr. na obali in zavarovanih naravnih območjih) pridobili velike protipravne premoženjske koristi in se izognili upravnemu in inšpekcijskemu nadzoru nad tehnično pravilnostjo in varnostjo gradnje.
Razpršena graditev vključno s črnograditeljstvom, ki se mu je država prepozno postavila po robu, je v Sloveniji zavzela takšne razsežnosti in značilnosti, da resno ogroža tako razvojne možnosti za vzdržno oziroma trajno uravnoteženo prihodnjo rabo prostora, nesorazmerno obremenjuje okolje, zlasti pa ogroža zaloge pitne vode.
Slovenija na področju stanovanjskega urbanizma, arhitekture in gradbenih tehnologij potrebuje spremembe, k temu pa mora svoj delež prispevati tudi stanovanjska politika, ki bo spodbujala dobro strokovno prakso in do prostora in okolja odgovorno ravnanje investitorjev ter internalizirala stroške razpršene poselitve in sanacije njenih posledic.
Zlasti v zvezi z vprašanjem kakovosti bivalnega okolja pa je potrebno opozoriti tudi na gradbeno-tehnično kakovost zgrajenih stanovanj in stanovanjskih stavb, saj sta obe vprašanji neločljivo povezani. Samo skupaj namreč lahko tehnično pravilna gradbena zasnova ter uporaba kakovostnih in trajnih gradbenih proizvodov in tehnologij zagotovita dolgotrajnost stanovanj in stanovanjskih hiš, njihovo ekonomično vzdrževanje in ne nazadnje tudi ohranjanje urejene in estetske zunanje pojavnosti zgradb in sosesk. V preteklosti je s tega vidika nastalo dovolj slabih, pa tudi dovolj zglednih primerov, da bi bilo potrebno izkušnje upoštevati.
Vendar v pogojih graditve večstanovanjskih stavb, ki se izvaja pretežno za prodajo na prostem trgu in ne za znanega in usposobljenega investitorja, v pogojih torej, ko se stanovanja pridobivajo s kupoprodajnimi in ne z gradbenimi pravnimi posli, v državi ni vzvodov, ki bi zagotavljali vpliv bodočih stanovalcev ali njihovih usposobljenih svetovalcev oziroma zastopnikov na kakovost stanovanjske arhitekture in urbanizma. Zaščita potrošnikov na tem področju je slaba. Nekdaj znanih gradbenih revizijskih komisij, ki bi varovale javno korist v imenu še neznanih bodočih lastnikov oziroma uporabnikov stanovanj ni. Tudi banke dodeljevanja posojil ne pogojujejo s kakimi posebnimi zahtevami glede kakovosti in trajnosti stanovanj oziroma zgradb, za katere posojajo denar.
Izvršilni odbor za gradbeno-tehnične zadeve Stanovanjskega sklada Republike Slovenije je tako ta čas edini organ v državi, ki sistematično revidira arhitekturne in urbanistične značilnosti vsaj tistega majhnega dela stanovanjske graditve, ki se gradi za neprofitne stanovanjske organizacije. Na sicer reduciranem številu primerov, ki jih obravnava, odbor ugotavlja praviloma nizko ali kvečjemu povprečno raven arhitekture in urbanizma, ki pogosto ne dosega niti dobre strokovne prakse pogosto kritiziranih kolektivnih gradenj sedemdesetih in osemdesetih let.
Ključno vlogo pri izboljšanju stanovanjske arhitekture in urbanizma ter kakovosti graditve imajo tehnični predpisi in njihovo uresničevanje. Slovenija je na tem področju še vedno zelo deficitarna in nosi tudi posledice nekompletne ureditve iz preteklosti. Ciljem nacionalnega stanovanjskega programa so zato koristna vsa prizadevanja za boljšo pravno ureditev graditve objektov. Nadaljnje reforme pravnega področja urejanja prostora in graditve objektov morajo med drugim zagotoviti tudi povečano javno nadzorstvo oziroma revizijo stanovanjskih projektov in vnaprejšnje varstvo v času priprave graditve še neznanih investitorjev, lastnikov oziroma uporabnikov stanovanj.
1.2.4. Neprofitna stroškovna najemnina kot pomemben pogoj za oživitev stanovanjske gradnje
Stanovanjski zakon razvršča najemna stanovanja v štiri kategorije, in sicer:
– socialna stanovanja;
– neprofitna stanovanja;
– službena stanovanja;
– profitna stanovanja.
Najemniki socialnih in neprofitnih stanovanj so doslej plačevali neprofitno najemnino, zadnja novela stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 1/00) pa določa, da bodo najemniki, ki so upravičeni do najema socialnega stanovanja plačevali nižjo najemnino, ki bo obsegala samo stroške investicijskega in tekočega vzdrževanja ter stroške upravljanja in zavarovanja stanovanja oziroma stanovanjske hiše. Upravičenci do znižane najemnine bodo le-to lahko v celoti uveljavili v letu 2004. Najemnina za službena in profitna stanovanja se oblikuje prosto.
a) Neprofitna najemnina
V Sloveniji je ostalo po končani privatizaciji konec leta 1993 okrog 77.000 neprodanih stanovanj, v obdobju 1994–1999 pa je bilo zgrajeno še okrog 3.000 neprofitnih stanovanj, za katera najemniki plačujejo neprofitno najemnino.
Povprečna najemnina za stanovanja, ki so ostala neodprodana po končani privatizaciji znaša v mesecu januarju 2000 okrog 13.200 tolarjev in predstavlja 2,9% od vrednosti stanovanja, povprečna najemnina za stanovanja, zgrajena po končani privatizaciji pa znaša okrog 21.200 tolarjev in predstavlja 3,8% od vrednosti stanovanja. Razlike v višini najemnine nastajajo zaradi razlike v starosti stanovanj in opremljenosti, ter zaradi dejstva, da so se novejša stanovanja gradila s sredstvi znanih lastnikov, zato vsebuje te najemnina tudi strošek vračila najetega posojila.
Na podlagi odloka o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih, bodo navedene najemnine v veljavi še celo leto 2000, z letom 2001 pa se bodo najemnine pričele postopno poviševati. Povišanje najemnin pri starejših stanovanjih bo znašalo 31%, tako da bo najemnina predstavljala 3,81% od vrednosti stanovanja, najemnine pa bodo znašale okrog 17.300 tolarjev. Povišanje najemnin pri novejših stanovanjih bo znašalo 33,7%, tako da bo najemnina predstavljala 5,08% od vrednosti stanovanja, najemnine pa bodo znašale okrog 28.400 tolarjev.
Z odlokom o metodologiji za oblikovanje najemnin v neprofitnih stanovanjih pa so dodatno varovani tudi najemniki, ki imajo nižje dohodke in ne bi mogli najemnine v celoti poravnati. V tem primeru smejo lastniki stanovanj zaračunati najemnikom najemnino le v višini 1,91% od vrednosti stanovanja, nastalo razliko pa se pokrije lastniku iz sredstev primerne porabe, ki jih zagotavlja občina.
b) Objektne subvencije
Poseben pomen imajo pri zagotavljanju neprofitnih in socialnih najemnih stanovanj poleg subvencij najemnin oziroma drugih stanovanjskih stroškov, t. j. subjektnih subvencij, še objektne subvencije. Te so lahko povezane s pridobivanjem ali z uporabo stanovanj, lahko pa z obojim. Že omenjene spremembe in dopolnitve stanovanjskega zakona določajo v odstotkih od vrednosti stanovanja izražene najvišje najemnine za neprofitna in socialna stanovanja.
Kakšna naj bi bila v skladu s predlagano zakonsko novelo po postopni in dokončni uveljavitvi nove metodologije in novih predpisov o subvencioniranju najemnin nova neprofitna najemnina, prikazuje spodnja preglednica.
Predlagana struktura neprofitne najemnine
-----------------------------------------------------------------
Amortizirana Neamortizirana
stanovanja stanovanja
-----------------------------------------------------------------
elementi najemnine delež stroškov (v%) delež stroškov (v%)
-----------------------------------------------------------------
Tekoče vzdrževanje 0,31 0,31
Investicijsko vzdrževanje 1,70 1,30
Upravljanje in zavarovanje 0,30 0,30
Amortizacija 0,00 1,67
Obresti-stroški kapitala 1,50 1,50
Skupaj 3,81 5,08
Mesečna najemnina v tolarjih 18.128,00 24.170,00
-----------------------------------------------------------------
Prikazane strukture neprofitne najemnine pomenijo realno povečanje glede na sedanje stanje, določeno z veljavno metodologijo. Sedanje najemnine znašajo 3,8% od točkovane vrednosti stanovanja za stanovanja, zgrajena po uveljavitvi stanovanjskega zakona leta 1991 ter 2,9% za stanovanja zgrajena pred letom 1991. Neprofitne najemnine v obstoječih najemnih razmerjih se bodo torej po postopni in dokončni uveljavitvi nove metodologije podražile za amortizirana stanovanja za 31,4%, za stanovanja zgrajena po letu 1991 pa za 33,7%.
Socialna najemnina, ki jo bo plačeval socialni upravičenec po obravnavanem predlogu pa bo obsegala samo stroške tekočega vzdrževanja, investicijskega vzdrževanja po stopnji, določeni za neamortizirana stanovanja ter stroške upravljanja in zavarovanja, bo letno znašala le 1,91% od vrednosti stanovanja, namesto sedanjih 2,9%. To pomeni, da se bodo neposredno za najemnike socialne najemnine dejansko znižale glede na sedanje. Amortizacijo v višini 1,67% za neamortizirana stanovanja ali razliko v višini 0,40% za investicijsko vzdrževanje amortiziranih stanovanj bo lastniku socialnega stanovanja zagotovila občina iz okvira primerne porabe. V izjemnih primerih, ko bi zaradi sprememb v svojem socialnem statusu postal upravičenec do socialne pomoči oziroma do socialne najemnine nekdo, ki je do tedaj imel v najemu neprofitno stanovanje v lasti osebe zasebnega prava, bo občina lastniku neprofitnega stanovanja iz sredstev primerne porabe zagotovila tudi nadomestilo v višini 1,5% za obresti, kot kažeta naslednji preglednici:
Struktura socialne najemnine za neamortizirana stanovanja v lasti občin in drugih oseb javnega prava po virih
-----------------------------------------------------------------
Elementi najemnine Najemnina, Delež, Delež iz
ki jo prejme ki ga plača primerne porabe
lastnik (v%) najemnik (v%) občine (v%)
-----------------------------------------------------------------
Tekoče vzdrževanje 0,31 0,31 0,00
Investicijsko
vzdrževanje 1,30 1,30 0,00
Upravljanje in
zavarovanje 0,30 0,30 0,00
Amortizacija 1,67 0,00 1,67
Obresti-stroški
kapitala 0,00 0,00 0,00
Skupaj 3,58 1,91 1,67
Mesečna najemnina
v tolarjih 17.033,00 9.088,00 7.946,00
-----------------------------------------------------------------
Struktura socialne najemnine za neamortizirana stanovanja v lasti oseb zasebnega prava po virih
-----------------------------------------------------------------
Elementi najemnine Najemnina, Delež, Delež iz
ki jo prejme ki ga plača primerne porabe
lastnik (v%) najemnik (v%) občine (v%)
-----------------------------------------------------------------
Tekoče vzdrževanje 0,31 0,31 0,00
Investicijsko
vzdrževanje 1,30 1,30 0,00
Upravljanje in
zavarovanje 0,30 0,30 0,00
Amortizacija 1,67 0,00 1,67
Obresti-stroški
kapitala 1,50 0,00 1,50
Skupaj 5,08 1,91 3,17
Mesečna najemnina
v tolarjih 24.170,00 9.088,00 15.082,00
-----------------------------------------------------------------
Po predlogu bo socialni upravičenec v vsakem primeru plačal 9.088 tolarjev najemnine, razlika v višini 7.946 tolarjev pa se bo lastniku socialnega stanovanja zagotovila iz sredstev primerne porabe občine.
Posebno vprašanje, ki si ga je v zvezi z uvedbo neprofitne najemnine, ki pokriva stanovanjske stroške, zastavil predlagatelj, zadeva povečanje najemnin za neprofitna stanovanja, ki so starejša od osem let, vendar še niso amortizirana, t. j. za neprofitna stanovanja zgrajena v letih 1939 do 1991. Pri teh stanovanjih današnja neprofitna najemnina znaša 2,9%, morala pa bi znašati 5,08%, kar bi pomenilo 75%-no povečanje, ki je bila ocenjena kot socialno nevzdržna. Zato je bila z zakonsko novelo predlagana rešitev, ki je selektivna glede na vir pridobitve oziroma lastništvo stanovanja. Tako bo končna obremenitev najemnikov starejših stanovanj enaka, položaj lastnikov pa bo glede na lastniški sektor različen.
Najemnina za neamortizirana denacionalizirana stanovanja, ki se oddajajo v najem za nedoločen čas za neprofitno najemnino, bo po predlogu sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona imela enako strukturo kot najemnina za vsa druga neamortizirana stanovanja, s tem, da bo del obresti na kapital lastniku poravnala občina iz sredstev primerne porabe. Po ocenah predlagatelja je takšnih stanovanj v Sloveniji skupaj 500, struktura in viri pa so prikazani na naslednji preglednici:
Struktura neprofitne najemnine za neamortizirana denacionalizirana stanovanja po virih (v % in v tolarjih)
-----------------------------------------------------------------
Elementi najemnine Najemnina, Delež, Delež iz
ki jo prejme ki ga plača primerne porabe
lastnik (v%) najemnik (v%) občine (v%)
-----------------------------------------------------------------
Tekoče vzdrževanje 0,31 0,31 0,00
Investicijsko
vzdrževanje 1,30 1,30 0,00
Upravljanje 0,30 0,30 0,00
Amortizacija 1,67 1,67 0,00
Obresti-stroški
kapitala 1,50 0,23 1,27
Skupaj 5,08 3,81 1,27
Mesečna najemnina
v tolarjih 24.170,00 18.128,00 6.042,00
-----------------------------------------------------------------
Vsa zgoraj prikazana nadomestila, ki jih bodo občine na zahtevo poravnavale lastnikom stanovanj iz sredstev primerne porabe, dejansko predstavljajo subvencije, ki so namenjene gospodarjenju s stanovanji oziroma stanovanjskim fondom, zato jih je pogojno mogoče šteti za objektne in ne za subjektne. Ker pa je ta vrsta objektne subvencije vendarle povezana s specifičnimi pogoji rabe, gre za tekočo (lahko tudi t. i. nepravo) objektno subvencijo. Sredstva za objektno subvencijo bi se zagotavljala v okviru primerne porabe občin. Za leto 1999 je bil v okviru primerne porabe občin upoštevan znesek v višini 2.240,600.000 tolarjev za stanovanjske namene, ki pa je bil v celoti namenjen pridobivanju socialnih stanovanj.
Ob predpostavki, da bi občina zagotovila objektno subvencijo lastnikom stanovanj, katerih najemniki so glede na dohodke upravičeni do najema socialnega stanovanja, bi tako morala zagotoviti letno povprečno 2.492,000.000 tolarjev. Podatek vključuje tudi objektne subvencije lastnikom denacionaliziranih stanovanj, ne pa tudi sredstev za pridobivanje socialnih stanovanj, kot do sedaj, za kar so z nacionalnim stanovanjskim programom predvideni drugačni viri.
Glede na predhodne izračune o potrebnih dodatnih sredstvih za objektne subvencije, bi se moral znesek za primerno porabo občin povečati povprečno letno za 11,2%, to povečanje pa predstavlja dejansko širitev obsega javnih sredstev za neposredne prenose v objektne subvencije na stanovanjskem področju.
Vendar pa je prav predlagani način določanja neprofitne in socialne najemnine hkrati tudi povod in spodbuda za nadaljnjo razširitev in preureditev objektnega subvencioniranja, ki v Sloveniji obstaja že sedaj, čeprav to morda ni povsem očitno. Subvencija je namreč vsaka ugodnost, ali olajšava ki pomeni zmanjševanje neposrednih vplivov trga ali fiskalnih obveznosti.
Tudi v bodoče, tako kot že sedaj, pa bodo glavne objektne subvencije neprofitnemu najemnemu sektorju predstavljale ugodnosti, povezane z namenskimi posojili Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Ta so bila in bodo glede na nove predvidene vire v še večji meri ugodnejša od posojil, dostopnih na denarnem trgu, saj bodo imela še daljšo ročnost in še nižje obresti, kot sedaj, povečal pa naj bi se tudi njihov obseg.
Ker se najemnine določajo v sorazmernem deležu od vrednosti stanovanja, je nujni pogoj za socialno in gospodarsko vzdržnost neprofitne in socialne najemnine primerna vrednost stanovanja, t. j. ugodna cena njegove pridobitve. To pa pomeni, da bo moral Stanovanjski sklad Republike Slovenije tudi v bodoče, vendar še bolj nadzorovano in v aktivnejšem odnosu do neprofitnih stanovanjskih organizacij, skladov oziroma občin, pogojevati dodeljevanje posojil za pridobivanje neprofitnih in socialnih stanovanj ter za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči za njihovo graditev z nizkimi cenami.
c) Subjektne subvencije
Sedanji sistem subvencioniranja najemnin je precej restriktiven in omogoča dostop do pomoči pri uporabi stanovanja samo socialno zelo ogroženim najemnikom. Temu primerno nizek je tudi skupni obseg tovrstnih socialnih dajatev, ki znaša približno 165 milijonov tolarjev letno. Čeprav bodo z uresničenjem aktualnih sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona predvidene objektne subvencije znižale višino najemnin za socialna stanovanja celo pod sedanjo raven, pa bo kljub temu potrebno razširiti krog upravičencev do subjektnih subvencij in s tem omogočiti uporabo stanovanja tudi tistim, ki tega zaradi prejemkov, manjših od dejanskih življenjskih stroškov, navzlic uvedbi objektnih subvencij ne bi zmogli.
Pri tem velja upoštevati izkušnje evropskih držav z uspešnim in obsežnim najemnim stanovanjskim sektorjem, ki z ugodnostmi za investitorje in subvencioniranjem najemnikov zagotavljajo usklajeno uresničevanje tržnih zakonitosti in socialnih korektivov na način, ki spodbuja zasebne naložbe v neprofitna in socialna najemna stanovanja, razbremenjuje javne finance in zbuja zaupanje v uspešnost javno zasebnih družabništev. Zato je potrebno tudi v Sloveniji poleg že prikazanih objektnih subvencij razviti tudi sistem subjektnih subvencij.
Dinamika uvajanja neprofitne stroškovne najemnine je odvisna od sočasne prilagoditve sistema objektnih in subjektnih subvencij, ki mora zaščititi vse tiste najemnike v socialnih stanovanjih, ki bi jim najemnina prekomerno poslabšala njihov gmotni položaj, ter zagotoviti nemoteno financiranje najemnih stanovanj.
Iz prikaza potrebnih sredstev za subjektne subvencije upravičencem do socialnih najemnin v poglavju 5.3. izhaja, da bi bilo zanje ob postopni in dokončni uveljavitvi spremenjenega sistema potrebno iz sredstev primerne porabe občin letno zagotoviti okrog 1,187 mlrd tolarjev po stalnih cenah I-XII 1998, kar pa ne izključuje drugih oblik socialnih dajatev, ki se določajo z državnimi akti s področja socialnega varstva in ne stanovanjske oskrbe, saj z njo nimajo neposredne zveze.
Spremenjen sistem subvencioniranja stanovanjske oskrbe s prikazanimi objektnimi in subjektnimi subvencijami bi torej v ciljnem letu, ki je določeno z omenjenim predlogom sprememb in dopolnitev stanovanjskega zakona, t. j. predvidoma leta 2004, zahteval samo v ta namen po stalnih cenah 3,433 + 1,187 mlrd tolarjev oziroma skupaj 4,620 mlrd tolarjev, v ciljnem letu NSP 2009 pa 4,172 + 1,187 oziroma skupaj 5,359 mlrd tolarjev kar pa ne zagotavlja sredstev za pridobivanje novih socialnih stanovanj.
Kot je prikazano v preglednicah št. 2 in 3 v poglavju 2.12.2., nacionalni stanovanjski program predvideva spremenjen obseg in razmerja med viri sredstev za pridobivanje tudi socialnih stanovanj. Tako bi bilo potrebno občinam v letu 2000 zagotoviti za pridobivanje socialnih stanovanj 1,287 mlrd tolarjev, enak znesek pa naj bi s posojili zagotovil Stanovanjski sklad Republike Slovenije (iz tujih virov). Dinamika oziroma postopnost reforme subvencioniranja še nista določena, vendar pa bi bilo tudi če bi bil celoten sistem vzpostavljen že leta 2000, potrebno zagotoviti za subvencioniranje in pridobivanje socialnih stanovanj iz sredstev primerne porabe občin skupaj 5,359 + 1,287 = 6.646 mlrd tolarjev (stalne cene).
Ta znesek bi v letu 2000 predstavljal glede na primerno porabo občin na stanovanjskem področju v letu 1999 povečanje z indeksom 231, in je odvisen od dinamike uresničevanja reforme subvencij. V ciljnem letu 2009 bo po dinamiki iz omenjenih tabel seštevek navedenih sredstev znašal po stalnih cenah 5,359 + 5,148 – 2,240 = 8,267 mlrd tolarjev, kar predstavlja glede na prej predpostavljeno primerno porabo v letu 2000 verižni indeks 178, oziroma letno realno rast po stopnji 5,9%.
Navedena realna povečanja oziroma stopnje rasti javnih izdatkov za objektno in subjektno subvencioniranje socialnih in dela neprofitnih stanovanj ter za pridobivanje socialnih stanovanj predstavljajo eno od temeljnih odločitev s področja politike javnih financ države in občin, pogojeno s sprejemom nacionalnega stanovanjskega programa, hkrati pa so tudi eden od povezanih nujnih pogojev za njegovo uresničitev.
d) Profitna najemnina
Najemnina za službena in profitna stanovanja se oblikuje prosto, glede na ponudbo in povpraševanje po stanovanjih na trgu. Stanovanjski zakon le omejuje višino prosto oblikovane najemnine tako, da ta ne sme presegati 50% povprečne prosto oblikovane najemnine v občini ali regiji za enako ali podobno kategorijo stanovanj. Od tega višja najemnina je oderuška najemnina, kar pa je pojem, ki ga je skupaj z načinom njegovega sedanjega sankcioniranja potrebno ponovno preveriti.
Po ocenah Ministrstva za okolje in prostor oddajajo pravne in fizične osebe okrog 4.000 do 5.000 stanovanj za profitno najemnino. Za povprečno opredeljeno profitno stanovanje v Sloveniji znaša najemnina 880 tolarjev/m2 mesečno. Pri tem izstopa glavno mesto, kjer so profitne najemnine povprečno v višini 1.500 tolarjev/m2 mesečno.
Tako velik razkorak med (prenizko) neprofitno in (previsoko) profitno najemnino je posledica razkoraka med ponudbo in povpraševanjem na tržišču neprofitnih najemnih stanovanj, na drugi strani pa tudi posledica nezmožnosti, da bi tudi na podlagi prenizkih neprofitnih najemnin lahko uveljavljali realno profitno najemnino in sankcionirali oderuške najemnine.
Kljub posebnemu položaju, ki ga ima pri urejanju stanovanjske oskrbe in vzpostavljanju ravnotežja med tržnimi in socialnimi pogoji na tem področju, pa določitev ustreznejših meril za oblikovanje neprofitnih najemnin seveda ni niti edino, niti glavno orodje uspešne stanovanjske politike, kar je razvidno tudi iz nadaljevanja.
1.2.5. Potrebe po stanovanjih
a) Stanovanja in demografska gibanja
Slovenija ima sedaj skupaj približno 659.000 stanovanjskih enot. Od tega se dobra polovica, t. j. približno 355.000 stanovanj nahaja v mestnih naseljih. Od celotnega števila stanovanj obsegajo skoraj polovico dvosobna in trisobna stanovanja (povprečno število sob 2,6) pri povprečni velikosti stanovanja 68,7 m2 in povprečno 3,1 stanovalca na stanovanje. Pred sprejemom stanovanjskega zakona leta 1991 je bilo razmerje med številom lastnih in najemnih (družbenih) stanovanj 67% : 33% v korist prvih. Posledica na podlagi stanovanjskega zakona opravljene privatizacije stanovanj pa je še znatno bolj prevladujoče (samo)lastništvo, saj je sedanje razmerje med številom lastnih in najemnih stanovanj 88% : 12%.
V Sloveniji prebiva nekaj manj kot 2,000.000 državljanov v že omenjenih nekaj več kot 640.000 gospodinjstvih. Analize kažejo, da v Sloveniji ni mogoče pričakovati močnejše rasti števila prebivalcev. Če po letu 2000 ne bo prišlo do ponovnega dviga rodnosti, lahko celo pričakujemo zniževanje števila prebivalcev ter naraščanje deleža starejšega prebivalstva. Navedeno pa ne velja za število gospodinjstev, ki bo po nekaterih predvidevanjih do leta 2000 naraščalo predvsem zaradi manjšanja velikosti povprečnega gospodinjstva.
Iz opravljenih ocen in analiz izhaja, da bi v Sloveniji morali z izgradnjo in prenovo zagotoviti letno vsaj okrog 10.000 stanovanjskih enot.
Ocene temeljijo na:
– izračunu stanovanjskih potreb na podlagi demografskih podatkov, projekcij in analiz;
– izračunu števila stanovanj za nadomestitev in prenovo;
– primerjavi s stanovanjsko gradnjo v nekaterih evropskih državah.
Celotno število stanovanj, ki jih je treba v Sloveniji zagotoviti vsako leto, se deli na socialna, neprofitna, lastna in profitna stanovanja v razmerjih, ki so prikazana v nadaljevanju.
b) Ocena potreb po socialnih stanovanjih
Za oceno števila potrebnih socialnih stanovanj obstajajo podrobnejši podatki le za obdobje pred letom 1990, podatki za kasnejše obdobje pa ne odražajo realnega stanja oziroma potreb. Leta 1990 je fond solidarnostnih stanovanj obsegal 31.090 stanovanjskih enot. V zadnjem podatkovno zanesljivem obdobju, t. j. v obdobju od leta 1973 do 1985, je bilo skupno dodeljenih 22.791 teh stanovanj oziroma povprečno 1.700 enot letno, vsako leto pa naslednje število:
– 1.868 stan. enot,
– 1.546 stan. enot,
– 1.526 stan. enot,
– 1.538 stan. enot,
– 1.821 stan. enot.
Iz navedenih podatkov izhaja, da se je v zgoraj navedenem obdobju od celotnega števila zgrajenih stanovanj delež solidarnostnih stanovanj gibal med 15 in 20 odstotki od vseh letno zgrajenih stanovanj. Podatki tudi kažejo, da bi morale slovenske občine v času izvajanja nacionalnega programa razpolagati s 1.500 stanovanji letno za pokrivanje tekočih potreb, da bi lahko razreševale socialno problematiko z enako dinamiko kot v prikazanem obdobju.
Poleg tega je treba upoštevati tudi to, da je pridobivanje socialnih stanovanj v zadnjih letih popolnoma zastalo (v obdobju 1991–1998 je bilo pridobljenih le nekaj več kot 900 socialnih stanovanj), kar pomeni, da je poleg zgoraj navedenega števila potrebno upoštevati tudi podatek iz ankete Ministrstva za okolje in prostor, ki kaže, da znaša trenutno število upravičencev do najema socialnega stanovanja okrog 7.000. Ti podatki zaskrbljujejo, saj opozarjajo, da se je dostopnost do primernega stanovanja za socialno šibke skupine prebivalstva drastično zmanjšala. Nadaljevanje takšnih razmer utegne v naslednjih letih ogroziti socialni mir v državi.
V času izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa bi bilo ob najugodnejših finančnih predpostavkah potrebno za pokrivanje tekočih potreb in za zapolnitev primanjkljaja iz preteklih let zagotoviti okrog 2.000 stanovanjskih enot letno samo za socialne potrebe. To tudi pomeni, da bi ob nadomestitvi primanjkljaja in ob rednem zagotavljanju socialnih stanovanj po navedeni dinamiki bila povprečna čakalna doba upravičencev za pridobitev socialnega stanovanja sedem let.
c) Ocena potreb po neprofitnih stanovanjih
Neprofitna najemna stanovanja so namenjena državljanom s povprečnimi in nekoliko nadpovprečnimi dohodki, ti pa zanesljivo predstavljajo večino vsega prebivalstva. Kakor je razvidno iz analiz je za reševanje stanovanjskega vprašanja te skupine državljanov potrebna pridobitev od 2.000 do 2.500 stanovanj letno. Organizacijski okvirji za zagotavljanje te vrste stanovanj so vzpostavljeni z neprofitnimi stanovanjskimi organizacijami, ki svojo investitorsko vlogo opravljajo s sredstvi kreditov Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in občin.
d) Delež lastnih stanovanj
Lastno investiranje v stanovanja in družinske stanovanjske hiše je bilo in je pretežna oblika razreševanja stanovanjske problematike Slovencev, saj povprečno dosega med 50% in 60% celotne gradnje. Za to obstaja vrsta razlogov, ki jih v teh okvirih ni mogoče prikazati v celoti. Vsekakor pa je ta oblika reševanja stanovanjskega vprašanja postala tako obsežna, da vpliva tudi na vrednote dobrega dela prebivalstva in tudi zato izkazuje veliko stalnost. Nadaljevanje enakega deleža tovrstne gradnje bo tudi v bodoče pomenilo okrog 5.000 novih lastnih stanovanj letno. Ta segment pa bi se lahko še povečal s pridobivanjem novih stanovanjskih enot s prenovo oziroma preurejanjem neizrabljenih stanovanj in stanovanjskih hiš. To bi bilo mogoče doseči s primernimi finančnimi spodbudami, zlasti s takšno dostopnostjo do ugodnih posojil, ki bo zagotavljala tudi stanovanjski prenovi enake možnosti kot novogradnji.
e) Ocena potreb po profitnih stanovanjih
Glede na stalen obseg povpraševanja po najemnih stanovanjih, še posebej v večjih mestih in regijskih centrih, bo tudi v bodoče del iskalcev najemnih stanovanj razreševal stanovanjsko vprašanje znotraj profitnega najemnega sektorja. V okviru potrebnega letnega prirasta stanovanj se predvideva pridobitev okrog 500 stanovanj profitne kategorije. To bo izvedljivo samo če bodo za to seveda zagotovljene potrebne tržne razmere, v katerih bo vlaganje v tovrstna stanovanja njihovim lastnikom jamčilo sprejemljivo varnost naložb in dobiček. Istočasno je potrebna tudi selektivna zaščita najemnih razmerij, ki mora biti v profitnih stanovanjih minimalna, da jamči takšno pravno varnost najemnega razmerja, ki bo tudi za lastnika dovolj spodbudna, da se bo zaradi nje odrekel ilegalni oddaji stanovanja v najem.
f) Potrebe po prenovi
Poleg zagotavljanja stanovanj z novogradnjo mora prenova obstoječega fonda predstavljati pomemben delež v strukturi naložb v stanovanjsko področje, kar še posebej velja za zagotavljanje bistvenih tehničnih zahtev tudi v starih stanovanjih in stanovanjskih hišah ter za varovanje kulturne dediščine to je prenovo starih mestnih jeder. Varovanje kulturne identitete slovenskih krajin in naselij, ki ima poleg širše kulturne tudi pomembno gospodarsko vlogo (turizem), ne bo mogoče brez ohranjanja in obnavljanja stanovanj v njih. Potrebe po prenavljanju in rednem investicijskem vzdrževanju stanovanj in stanovanjskih zgradb je še posebej aktualizirala porušitev dela ljubljanskega Kolizeja v marcu 1995. Ob tem je potrebno izostriti finančne in pravne instrumente, ki bodo omogočali pravočasno prenovo, izpopolniti pa je potrebno tudi subsidiarno vlogo občin in države, če lastniki ne bodo ravnali kot dobri gospodarji.
2. NACIONALNI STANOVANJSKI PROGRAM
2.1. Javni interes na področju načrtovanja stanovanjske gradnje, prenove in poselitve prostora
Javni interes na področju načrtovanja stanovanjske gradnje, prenove in poselitve prostora je udejanjanje določbe 78. člena Ustave Republike Slovenije, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Na podlagi nacionalnega stanovanjskega programa bo za njegovo uresničitev Vlada Republike Slovenije sama v okviru svojih pristojnosti in kot predlagateljica aktov, ki jih sprejema Državni zbor Republike Slovenije ter preko ministrstev, Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in drugih subjektov oblikovala in izvajala aktivno stanovanjsko politiko, tako da bo zagotavljala uresničevanje namena in ciljev nacionalnega stanovanjskega programa.
Ukrepi za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa so raznovrstni, tako kot njihovi izvajalci. Prikazani so v okviru tega poglavja, tisti med njimi, ki jih morajo vlada oziroma ministrstva uresničiti s posamičnimi dejanji, pa so izrecno našteti v poglavju 4. Sklepi.
2.2. Obseg in dinamika graditve stanovanj in stanovanjskih hiš
Samo majhen del državljanov zmore razrešiti svoje stanovanjsko vprašanje sam, bodisi s pridobitvijo lastnega stanovanja ali z najemom profitnega stanovanja v okvirju čisto tržnih odnosov. Za večino državljanov je dostop do primernega stanovanja mogoč samo ob aktivni vlogi države oziroma lokalne skupnosti pri omogočanju neprofitnega stanovanjskega sektorja, zagotavljanju socialnih stanovanj in ugodnih kreditov za nakup ali graditev lastnih stanovanj. Pridobivanje lastnih stanovanj je imelo ne glede na različno ugodne posojilne pogoje v preteklosti vedno zelo podoben obseg, ki ni povod za zaskrbljenost. Drugače pa je z neprofitnimi in socialnimi stanovanji, ki tvorijo neprofitni sektor stanovanjske oskrbe, na katerem je ponudba daleč manjša od povpraševanja.
Zaradi tega je stanovanjska oskrba v Sloveniji izrazito neuravnotežena, saj državljani oziroma družine, ki si ne morejo kupiti lastnega stanovanja ali zgraditi stanovanjske hiše, niti ne zmorejo plačevanja profitne najemnine na nenadzorovanem črnem trgu, skoraj nimajo možnosti, da bi v sprejemljivem času dobili v najem socialno ali neprofitno stanovanje.
Zato bosta pri uresničevanju nacionalnega stanovanjskega programa prednostno obravnavana neprofitni najemni sektor in povečanje ponudbe socialnih in neprofitnih najemnih stanovanj.
V tem okviru je treba ob postopni uvedbi neprofitne stroškovne najemnine in reformi socialnih korektivov najprej zagotoviti pogoje in sredstva za ugodna posojila s sprejemljivo obrestno mero za gradnjo neprofitnih najemnih stanovanj. Ta posojila bodo namenjena neprofitnim stanovanjskim organizacijam. Občine bodo lahko prejemniki tovrstnih posojil tako kadar bodo same pridobivale neprofitna in socialna najemna stanovanja, kot takrat, kadar bodo v ta namen pridobivale in komunalno opremljale stavbna zemljišča.
Seveda pa bo ob tem treba še naprej zagotavljati ugodna posojila tudi za nakup, gradnjo in prenovo lastnih stanovanj državljanov. Tudi pri tem ne gre samo za posojila posameznikom, tako kot do sedaj, temveč tudi gradbenim zadrugam, v katerih se zagotavljajo lastna stanovanja.
Potrebe po pridobitvi socialnih stanovanj so oziroma bodo izrazitejše v prvih letih izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa, predvsem zaradi v začetku devetdesetih let prekinjenega, sicer pa nezadostnega zagotavljanja tovrstnih stanovanj v zadnjih nekaj letih.
Vendar pa bo pri zagotavljanju ugodnejših pogojev in večjega obsega sredstev za stanovanjsko kreditiranje treba nameniti posebno pozornost preprečitvi povečanja cen stanovanj, do katerega bi lahko prišlo ob še večji podpori povpraševanju po njih. To pomeni, da je sredstva, ki bodo presegala dosedanje proračunske vire, v obdobju izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa treba preusmeriti v podporo povečani ponudbi stanovanj. To pa pomeni tudi spremembo razmerij med obsegom posojil za različne namene, s povečanim deležem za neprofitne organizacije in občine in z ohranitvijo deleža za posameznike in gradbene zadruge.
Osnovni instrumenti za nujno finančno krepitev stanovanjskega področja so v izrazitejši proračunski podpori stanovanjskemu področju, namenjeni povečevanju kapitalske osnove Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, izvajanju nacionalne stanovanjske varčevalne sheme in finančni krepitvi občinskih stanovanjskih skladov.
V skladu s stanovanjskim zakonom se je Stanovanjski sklad Republike Slovenije uveljavil kot edina specializirana finančna ustanova za sistemsko financiranje stanovanjske oskrbe in bo tudi v bodoče ohranil vlogo osrednje institucije za financiranje nacionalnega stanovanjskega programa, s tem da bo v odvisnosti od učinkov nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, Stanovanjski sklad Republike Slovenije postopoma opuščal kreditiranje fizičnih oseb, ostaja pa kreditor gradnje najemnih neprofitnih stanovanj, na novo pa prevzema kreditiranje občin za gradnjo socialnih stanovanj ter lastnikov denacionaliziranih stanovanj, in sicer za prenovo denacionaliziranih stanovanj, kakor tudi za nakup nadomestnega stanovanja v primeru prodaje denacionaliziranega stanovanja prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice. Stanovanjski sklad po svojih najboljših pogojih kreditiranja zagotavlja kreditiranje prejšnjih imetnikov stanovanjske pravice, ki niso uspeli realizirati predhodne predkupne pravice za nakup stanovanja od lastnika – upravičenca do denacionalizacije in se odločijo za nakup nadomestnega stanovanja.
Proračunska sredstva, namenjena za kreditiranje stanovanjske graditve ter za izvajanje nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, se bodo stanovanjskemu področju tudi v bodoče zagotavljala preko Stanovanjskega sklada Republike Slovenije skladno z 80. in 87. členom stanovanjskega zakona.
Glavni operativni cilj nacionalnega stanovanjskega programa je, da se do leta 2009 postopno doseže gradnjo najmanj 10.000 novih stanovanj letno.
Za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa je treba predvideti tudi sredstva za strokovno pripravo in uskladitev predpisov in priporočil, ki vplivajo na stanovanjsko področje ter potrebnih raziskovalnih projektov, kar pa je naloga pristojnih ministrstev v okviru njihovih rednih dejavnosti in tekočih sredstev.
2.3. Način zagotavljanja raznovrstne stanovanjske ponudbe
Država in lokalne skupnosti bodo spodbujale zlasti gradnjo, prenovo in nakupe najemnih neprofitnih in socialnih stanovanj. S postopno mobilizacijo prihrankov prebivalstva, izpeljano prek nacionalne stanovanjske varčevalne sheme in z ukrepi države, ki vplivajo na trg denarja, namenjenega za kreditiranje stanovanjske oskrbe ter na trg nepremičnin, pa bodo spodbujale tudi pridobivanje lastnih stanovanj, v okviru možnosti pa tudi pridobivanje stanovanj, namenjenih profitnemu najemnemu sektorju.
Na področju stanovanjske oskrbe bodo pomembnejšo vlogo dobile tudi stanovanjske in gradbene zadruge, tako da bodo država in lokalne skupnosti s svojimi ukrepi spodbujale različna lastninska razmerja na stanovanjskem področju.
Država bo spodbujala konkurenčnost in razvoj tržišča stanovanj z namenom povečati ponudbo in zmanjšati povpraševanje. Z ukrepi davčne politike, predvsem na področju stimulativnega obdavčenja nepremičnin, bo država zagotavljala tudi bolj racionalno izrabo obstoječih stanovanjskih površin z namenom, da tudi davčni sistem prispeva k pospeševanju ponudbe stanovanj. Za ureditev davčnega področja v zvezi s stanovanji pa je treba predhodno posodobiti uradne nepremičninske evidence.
Stanovanjska politika občin mora pri dodeljevanju stanovanj v najem upoštevati načelo racionalne izrabe stanovanjskega fonda, tako da glede na kategorije stanovanj, s katerimi razpolaga (socialna, neprofitna), upravičencem dodeljuje stanovanja tiste vrste, ki so primerna njihovemu gmotnemu položaju. S sistemom zamenjav stanovanj znotraj stanovanjskega fonda občine se lahko sočasno znižuje tudi obseg sredstev za objektne subvencije.
2.4. Razmerja med različnimi vrstami stanovanj
Država in lokalne skupnosti bodo namenjale proračunska sredstva za gradnjo neprofitnih najemnih in socialnih stanovanj, sočasno pa bodo še naprej spodbujale tudi pridobivanje lastnih stanovanj, posredno pa tudi profitni stanovanjski sektor, izhajajoč pri tem iz ocen po ohranjanju naslednjega letnega razmerja med neprofitnim in profitnim stanovanjskim sektorjem, lastnimi stanovanji in socialnimi korektivi:
– približno 25% neprofitnih najemnih stanovanj,
– približno 20% socialnih najemnih stanovanj,
– približno 50% lastnih stanovanj (samolastništvo, zadružna gradnja),
– približno 5% profitnih stanovanj.
Gornja ciljna razmerja bodo podlaga za oblikovanje in izvajanje politike javnih izdatkov, predpisov o izvrševanju proračunov v naslednjih letih ter za druge ukrepe države in občin, pri čemer se bo ustreznost teh razmerij v času izvajanja programa preverjala v ministrstvu, pristojnem za stanovanja in prilagajala dejanskim razmeram.
Z namenom reševanja stanovanjskih vprašanj posameznikov in družin v najtežjih materialnih in socialnih razmerah, naj se iz stanovanjskih sredstev pridobiva tudi začasna bivališča, ki pa morajo zadostiti bistvenim pogojem v skladu s predpisi o gradivi objektov.
2.5. Socialni instrumenti v stanovanjski oskrbi
Socialni instrumenti v stanovanjski oskrbi so namenjeni olajšanju pridobivanja in uporabe stanovanj tistim državljanom oziroma družinam, ki si zaradi gmotnega položaja ne morejo sami rešiti stanovanjskega vprašanja oziroma ne zmorejo poravnavati stroškov za uporabo stanovanja, t. j. najemnin in drugih stroškov, vključno s stroški za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš. To so zlasti družine z več otroki, družine z manjšim številom zaposlenih, mlade družine, invalidi in družine z invalidnim članom pa tudi druge družine in državljani z nizkimi dohodki ali brez njih.
Značilnost socialnih instrumentov mora biti večja vsebinska prožnost, še posebej prilagojena različnim socialnim situacijam posameznikov in skupin, ki so najbolj ranljive, to so deložiranci, nezaposleni, zaposleni ki nenadoma izgubijo delo, kakor tudi ostareli in bolni brez zadostnih sredstev za preživljanje.
Socialni instrumenti na stanovanjskem področju morajo biti prilagojeni tudi preprečevanju in zmanjševanju brezdomstva, še posebej prikritega, s ciljem da ga preprečujejo, zmanjšujejo oziroma postopoma odpravijo.
Osnovna instrumenta socialne politike na stanovanjskem področju bosta tudi v bodoče pravica in možnost najema socialnega stanovanja ter pomoči pri uporabi stanovanja. Slednje bo poleg znanega oziroma kot že prikazano reformiranega (razširjenega) instrumenta subvencioniranja najemnin potrebno dopolniti še z novimi, zaenkrat v Sloveniji še neuporabljenimi instrumenti. To so predvsem obratna hipotekarna posojila. Namenjena so tistim, ki zaradi posedovanja nepremičnin – lastnih stanovanj, v katerih sami prebivajo – sicer nimajo pravice do subvencije stroškov za uporabo stanovanj, četudi bi bili do nje na podlagi dohodkovnega cenzusa upravičeni.
Prejemniki, ki so začasno nezmožni poravnavati stroške za uporabo lastnih stanovanj, bi obratna hipotekarna posojila, ki bi se brez splošne časovne omejitve črpala na kontokorentni način, pričeli vračati ob prenehanju razlogov, zaradi katerih so postali upravičeni, da jih prejmejo – začasno brezposelni npr. ob ponovni zaposlitvi. V skrajnem primeru pa bi se hipoteke prednostno poplačale iz zapuščin prejemnikov.
Obratna hipotekarna posojila ne bi samo omogočila prejemnikom, da ohranijo zmožnost samostojnega reševanja stanovanjskega vprašanja in s tem olajšanje njihove socialne stiske ali celo prikrite revščine, temveč bi zaradi preprečitve hipotekarne obremenitve najverjetneje spodbujala tudi družinsko solidarnost, zlasti pridobitno sposobnih otrok do njihovih ostarelih staršev.
Obratna hipotekarna posojila imajo poleg tega da so humanejša, ker ne silijo iz kakršnegakoli razloga osiromašenih lastnikov stanovanj v to, da se odpovedo svojemu premoženju, svoj družbeni pomen tudi v tem, da preprečujejo, da bi se taki lastniki, ki bi bili sicer v skrajni stiski primorani svoja stanovanja prodati, spremenili tudi v iskalce socialnih najemnih stanovanj, oziroma iz oseb z rešenim v osebe z nerešenim stanovanjskim vprašanjem.
Sredstva za obratna hipotekarna posojila se bodo zagotavljala iz namenskih sredstev Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, zaradi predvidoma majhnega obsega in še nepreizkušenega vzorca pa v obsegu sredstev za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa niso posebej prikazana.
Do spodbud in pomoči pri reševanju stanovanjskih vprašanj bodo še naprej imele prednostno pravico mlade družine, družine z večjim številom otrok, družine z manjšim številom zaposlenih, mladi, invalidi in družine z invalidnim članom in državljani z daljšo delovno dobo, ki so brez stanovanja ali pa so podnajemniki.
Pri pridobitvi socialnih stanovanj v najem pa bodo še naprej imele prednost družine z več otroki, družine z manjšim številom zaposlenih, mlade družine ter invalidi in družine z invalidnim članom, po vrsti invalidnosti in obsegu prizadetosti invalida.
Pri uporabi proračunskih sredstev države in lokalnih skupnosti bo pri razreševanju stanovanjskih vprašanj invalidov namenjena posebna skrb financiranju stanovanjskih skupin, izhajajoč iz doktrine zagotavljanja samostojnega življenja invalidov.
2.6. Izhodišča smotrnosti in kakovosti stanovanjske gradnje
Stanovanjsko gradnjo je potrebno usmerjati k manjšim, skrbneje in človekovemu merilu primerneje zasnovanim naseljem oziroma sosedstvom, z nižjimi zgradbami, oblikovanimi v skladu z urbanimi in krajinskimi značilnostmi, grajenimi iz zdravstveno in ekološko neoporečnih gradiv, ob uporabi načinov, ki bodo zagotavljali njihovo varnost, varčnost, zanesljivost in trajnost.
Tudi na področju stanovanjske graditve je treba uveljaviti načela vzdržnosti oziroma trajno uravnoteženega razvoja. Istočasno pa je treba računati tudi s sanacijo, zlasti ekološko, pa tudi tehnično, energetsko in oblikovno, že zgrajenih stanovanjskih naselij.
Tudi na tem področju zavezujejo Slovenijo podpisane oziroma sprejete mednarodne listine. V tej zvezi je poleg že izčrpneje prikazane Agende Habitat potrebno omeniti vsaj še Evropsko listino o urejanju prostora (Listino iz Torremolinosa) ter Deklaracijo o okolju in razvoju in Agendo 21, ki sta bili sprejeti med ostalimi akti na Srečanju na vrhu v Rio de Janeiru leta 1992.
Eden od glavnih problemov urejanja prostora in varstva okolja v Sloveniji je neposredno povezan s stanovanjsko oskrbo. Gre namreč za t.i. razpršeno poselitev oziroma dovoljeno in nedovoljeno gradnjo družinskih stanovanjskih hiš, pomožnih in drugih zgradb izven ureditvenih območij naselij. Tak način graditve predstavlja nesmotrno rabo prostora, zaradi negospodarnosti in zato neizvedljivosti normalne komunalne opreme takih zemljišč, slabšega izkoristka energetskih virov in potreb po povečanem prometnem delu in praviloma podpovprečne gradbene kakovosti objektov pa pomeni tudi nesorazmerno obremenjevanje okolja oziroma neskladnost s cilji trajno uravnoteženega razvoja.
Z instrumenti urejanja prostora: prostorskim planiranjem, urbanističnim načrtovanjem, projektiranjem in tehničnim svetovanjem ter z doslednejšim upravnim postopkom izdajanja dovoljenj za posege v prostor, gradnjo in uporabo objektov, kakor tudi z učinkovitim inšpekcijskim nadzorstvom je zato pri uresničevanju nacionalnega stanovanjskega programa potrebno spodbujati samo tiste oblike gradnje eno- in večstanovanjskih hiš in sosedstev, ki ne pomenijo prekomerne rabe prostora, ne prispevajo k prekomernemu povečevanju prometa, zagotavljajo varovanje narave ter varčno rabo energije in zmanjševanje obremenitev okolja na najmanjšo možno mero.
Vzorce poselitve in graditve, ki so nasprotni tem ciljem je potrebno preprečevati oziroma ovirati, zlasti na območjih razpršene individualne gradnje pa je tudi s stališča varovanja kulturne krajine in urbanističnih vrednot v naseljih potrebna sanacija grajenega prostora, zaradi zagotavljanja varstva okolja pa zgoščevanje poselitve ter dograjevanje in obnavljanje javne infrastrukture.
2.7. Pogoji spodbujanja in pridobivanja stanovanj na demografsko ogroženih območjih
Pomoč države pri stanovanjski oskrbi na demografsko ogroženih območjih bo usmerjena predvsem v prenovo opuščenega stanovanjskega fonda. Posojila za stanovanjsko prenovo bodo v skladu s kriteriji usmerjena z najugodnejšimi pogoji glede višine, obrestne mere in dobe vračanja, predvsem s ciljem ohranjanja prebivalstva na teh območjih.
2.8. Usmeritev stanovanjske poselitve prostora v skladu z regionalnim razvojem in varstvom okolja
Pri dodeljevanju javnih (povratnih in nepovratnih) sredstev bodo upoštevane tudi specifične potrebe regij z vidika skladnejšega regionalnega razvoja. Zato bo tudi potrebno stalno usklajevanje z drugimi oblikami razvojnih spodbud, da bi dosegli sinergijske in kumulativne učinke javnih finančnih spodbud. Javna sredstva bodo namenjena samo za tiste oblike stanovanjske preskrbe, ki bodo upoštevale v Sloveniji uveljavljene okoljske standarde in bodo v skladu z zasnovo poselitve slovenskega prostora, določeno s prostorskimi plani ter ob upoštevanju gospodarskih in socialnih razvojnih programov republike.
2.9. Reševanje stanovanjskih vprašanj mladih družin, družin z več otroki, invalidov in drugih skupin prebivalstva s posebnimi potrebami v neprofitnem stanovanjskem sektorju
V okviru razpisov Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za kreditiranje neprofitne stanovanjske gradnje in fizičnih oseb bodo kriteriji prilagojeni predvsem tistim, ki prvič rešujejo svoje stanovanjsko vprašanje. To pa so predvsem mladi in mlade družine, družine z več otroki in invalidi. Ukrepi v podporo reševanju stanovanjskega vprašanja mladih družin so izjemno pomembni zaradi omogočanja ustanavljanja novih gospodinjstev, kar je prvenstveno povezano z nastajanjem mladih družin.
Že v svojem dosedanjem delovanju je Stanovanjski sklad Republike Slovenije približno 64% vseh dodeljenih posojil (t. j. skupaj približno 26,1 mlrd tolarjev) odobril prosilcem, ki so poleg drugih meril izpolnjevali tudi kriterij mladih oziroma mladih družin (starost do 35 let). To razmerje se tudi z uresničevanjem nacionalnega stanovanjskega programa ne bo znatneje spremenilo in se bo ohranjalo tudi s spremenjenim razmerjem posojilojemalci po statusu (več pravnih oseb – občin in NSO).
Vendar pa pri oblikovanju meril Stanovanjskega sklada Republike Slovenije v zvezi z omogočanjem novih gospodinjstev ne bodo spregledane tudi drugi načini njihovega nastajanja, zlasti še nastajanje enostarševskih družin pa tudi razveze zakonov. Prav tako pa bodo uvedeni kriteriji, ki bodo omogočali izboljšane pogoje za pridobivanje oziroma dostopnost stanovanj za druge skupine prebivalstva s posebnimi potrebami, vključno s stanovanji za skupinske oblike bivanja, npr. v bivalnih skupnostih s telesno ali duševno prizadetimi oziroma s tistimi, ki imajo dolgotrajne težave v duševnem zdravju.
Glede na to, da bodo posojila Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, podobno kot že sedaj, tudi pri uresničevanju nacionalnega stanovanjskega programa predstavljala glavni finančni vir, ki bo omogočal pridobivanje neprofitnih in socialnih stanovanj ter da se bo povečala njegova vloga pri kreditiranju neprofitnih organizacij in občin oziroma občinskih stanovanjskih skladov, bodo takšni posebni kriteriji vgrajeni v posamezne razpise za dodeljevanje njegovih posojil. Pri njihovem oblikovanju bodo organi Stanovanjskega sklada Republike Slovenije upoštevali podatke o povpraševanju po stanovanjih za skupine prebivalstva s posebnimi potrebami, jih primerjali s celotnim povpraševanjem ter upoštevali tudi predloge in priporočila državnega stanovanjskega sveta oziroma pristojnih ministrstev.
V okviru kriterijev za dodeljevanje posojil Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in drugih javnih sredstev bo posebna skrb namenjena zagotavljanju stanovanjske oskrbe starejših ljudi ob upoštevanju njihovih specifičnih potreb, pri čemer bodo morali aktivno vlogo odigrati tudi stanovanjski programi in skladi drugih javnopravnih oseb.
Zadovoljevanje stanovanjskih potreb starostnikov bo usklajeno z razvojem varstva starejših oseb, predvidoma z naslednjimi oblikami stanovanj:
1. stanovanja za starejše, praviloma razpršena, v katera občasno (po dogovoru oziroma po potrebi) prihaja organizirana pomoč iz doma starejših ali centra za socialno delo, centra za pomoč na domu ali drugega izvajalca – tudi iz zasebnega sektorja;
2. varovana stanovanja za starejše, ki so stanovanja, v katerih stanovalci lahko dobijo pomoč štiriindvajset ur dnevno iz določene ustanove, v glavnem iz krajevno najbližjega doma starejših, pod pogojem, da so zgrajena kot večstanovanjske stavbe s stanovanji za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom;
3. stanovanjski domovi za starejše, pod pogojem, da so zgrajeni kot večstanovanjske stavbe s stanovanji za starejše ljudi z lastnim gospodinjstvom, ki niso odvisni od stalne pomoči, ki pa jim je na voljo na klic.
Zelo podoben položaj, kot ga imajo starostniki kot skupina prebivalstva, ki v določenem življenjskem obdobju potrebuje posebno vrsto stanovanj za samostojno življenje, pa imajo tudi študentje. Tudi ta populacija, ki je dovolj velika, da jo je treba šteti za posebno skupino prebivalstva, ima posebne potrebe. Podobno kot starostniki tudi dober del študentov samo v določenem življenjskem obdobju potrebuje posebno obliko stanovanja, pri čemer tradicionalne oblike študentskih domov s souporabo sob, t. j. brez samostojnih, čeprav majhnih stanovanj, ne zagotavljajo bivalnih pogojev, ki bi ustrezali naraščajoči zahtevnosti sodobnega visokošolskega in univerzitetnega študija oziroma pogojev za učinkovit in uspešen študij. Narašča tudi število študentskih družin, ki imajo znotraj te skupine prebivalstva še dodatne potrebe.
V okviru uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa bodo zato tudi za graditev najemnih stanovanj za študente uporabljena podobna načela, kot za graditev varovanih stanovanj. Sicer bodo po omenjenih kriterijih posojila Stanovanjskega sklada Republike Slovenije dostopna tudi investitorjem, ki bodo gradili samska ali družinska študentska stanovanja v okviru ali v bližini študentskih domov, tako da bodo najemniki teh stanovanj lahko uporabljali storitve teh domov (npr. čiščenje, prehrana, gospodinjske in osebne storitve), ali pa kot stanovanja v okviru študentskih stanovanjskih domov po zgledu tistih za starostnike.
Med skupine prebivalstva s posebnimi potrebami, ki pri uresničevanju nacionalnega stanovanjskega programa ne smejo ostati prezrte, pa sodijo tudi Romi. Specifični načini bivanja dela te skupnosti, ki uživa v Sloveniji poseben ustavni položaj, so predmet posebne skrbi nekaterih lokalnih skupnosti in nekatera izmed njihovih prizadevanj so v preteklosti pokazala opazne uspehe. S sredstvi Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in drugimi javnimi sredstvi bo zato v skladu z omenjenimi posebnimi merili treba podpirati na pozitivnih izkušnjah utemeljena prizadevanja tistih občin, ki:
1. omogočajo trajne oblike stanovanja romskim družinam, ki imajo na njihovem območju stalno prebivališče in
2. istočasno izboljšujejo bivalne pogoje (pogoje uporabe lastnih in drugih stanovanj, stanovanjskih hiš in bivalnih naselij) drugih občanov na območjih, kjer so takšni pogoji poslabšani zaradi neurejenih romskih naselij.
In končno, vendar ne nepomembno, obstajajo posebne stanovanjske potrebe ljudi, iz sicer različnih socialnih slojev družbe, ki se jim njihov stanovanjski položaj nenadoma ali postopoma tako zelo poslabša, da to zahteva nujno ukrepanje zaradi preprečitve ali vsaj omilitve njihove socialne izključenosti, zlasti pa zaradi varstva oziroma ohranjanja družine.
Razlogi takšnega nenadnega ali postopnega poslabšanja so lahko zelo različni in segajo od nenadnih in praviloma nekrivdnih sprememb družinskega, delovnega, zdravstvenega ali socialnega stanja preko nenadnega poslabšanja tehničnega stanja njihovega stanovanja pod prag uporabnosti (npr. nenadne porušitve, ki niso posledica naravnih nesreč) pa vse do posledic neustreznega ali celo špekulativnega ravnanja v lastnem gospodinjstvu, ki ima za posledico deložacijo, pogosto celo t.i. osebni bankrot in zato nastanek začasnega brezdomstva.
Takšne spremembe postavijo ljudi v položaj, v katerem se možnosti za njihovo samostojno razreševanje stanovanjskega vprašanja skrajno zmanjšajo, čeprav v nekaterih primerih niso izključene. Gre za položaj, ki je praviloma slabši od položaja vseh drugih, ki imajo kakršnokoli stanovanje, in ga je treba reševati začasno, dokler se po sicer uveljavljenih postopkih njihovo stanovanjsko vprašanje ne razreši s pridobitvijo ustreznega in primernega izmed štirih vrst stanovanj.
Z uresničevanjem nacionalnega stanovanjskega programa bo potrebno zagotoviti sredstva, s katerimi bodo občine kot posebno obliko stanovanj, ki jo bo potrebno kot novo kategorijo umestiti v stanovanjski zakon, zagotavljale za opisano skupino prebivalstva s posebnimi potrebami začasna oziroma zasilna bivališča. Ta bodo morala zagotavljati vsaj najnujnejše pogoje za ohranitev družinske skupnosti in bodo morala ustrezati bistvenim zahtevam za objekte. Dejansko število začasnih oziroma zasilnih bivališč bo potrebno prilagajati povpraševanju na podlagi evidenc občinskih organov, pristojnih za stanovanjske zadeve in centrov za socialno delo.
Ostale oblike zagotavljanja stanovanjske oskrbe oseb oziroma skupin prebivalstva s posebnimi potrebami (npr. razne oblike bivanja v domovih), ki zgoraj niso navedene, tudi niso predmet uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa in se zagotavljajo iz drugih virov.
V skladu s stanovanjskim zakonom mora nacionalni stanovanjski program določiti tudi obseg sredstev za razreševanje stanovanjskih vprašanj mladih, družin z več otroki, mladih družin in invalidov v neprofitnem stanovanjskem sektorju in kriterije za razporejanje teh sredstev občinam. Finančne sheme, prikazane v poglavju 2.12. Sredstva za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa, kažejo, da se bodo sredstva za pridobivanje (vseh) neprofitnih in socialnih stanovanj v ciljnem letu uresničevanja programa pridobivala po naslednjem razrezu:
-----------------------------------------------------------------
Vrsta Posojila Lastna sredstva Lastna sredstva
stanovanj stanovanjskega občinskih proračunov neprofitnih
sklada RS in stanov. skladov stanovanjskih
organizacij
-----------------------------------------------------------------
Neprofitna 60% 0% 40%
Socialna 70% 30% 0%
-----------------------------------------------------------------
Iz evidenc in informacij Stanovanjskega sklada pokojninskega in invalidskega zavarovanja Slovenije, Urada Vlade Republike Slovenije za invalide, nevladnih organizacij za pomoč ljudem z dolgotrajnimi težavami v duševnem zdravju in študentskih domov izhaja ocena Ministrstva za okolje in prostor, da znaša nakopičeni primanjkljaj 450 stanovanj za upokojence, 300 stanovanj za invalide in osebe z dolgotrajnimi težavami v duševnem zdravju in 100 stanovanj za študentske družine – skupaj torej 850 stanovanj za navedene skupine ljudi s posebnimi potrebami.
Primerjava načrtovane letne graditve stanovanj v ciljnem letu uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa ter ocenjenega skupnega nakopičenega stanovanjskega primanjkljaja, ki ga nekateri ocenjujejo s 35.000 enotami, ter na njeni podlagi preračun potrebne letne graditve stanovanj za te skupine prebivalstva s posebnimi potrebami, kaže, da je za reševanje stanovanjskih potreb navedenih skupin ljudi ob enaki dinamiki reševanja, kot velja za stanovanjsko problematiko drugih državljanov, potrebno zagotoviti najmanj 2,4% vseh sredstev, namenjenih stanovanjski oskrbi oziroma 6% vseh sredstev, namenjenih neprofitnim in socialnim stanovanjem, kar v ciljnem letu pomeni zagotovitev 270 stanovanjskih enot na leto.
Kriteriji za razporejanje sredstev po občinah pri dodeljevanju posojil Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za socialna in neprofitna stanovanja bodo zlasti upoštevali razmerje med obsegom posojil Sklada za različne stanovanjske namene, razmerje med dejanskim povpraševanjem po stanovanjih za skupine prebivalstva s posebnimi potrebami in ponudbo primernih stanovanj v posamezni občini kandidatki za dodelitev posojila, razmerje med obsegom dejanske porabe na stanovanjskem področju in skupno primerno porabo v preteklem obdobju, prejeta sredstva finančnih izravnav, stopnjo zadolženosti občine, podatke iz občinskega stanovanjskega programa in analizo uresničevanja stanovanjske oskrbe v občini. Kriteriji bodo nadrobneje določeni v okviru že omenjenih meril Stanovanjskega sklada Republike Slovenije.
Kriteriji za zagotavljanje sredstev občinam za pridobivanje socialnih stanovanj, se bodo za občine določali v okviru politike javnih izdatkov države.
2.10. Spodbujanje investicij v prenovo in vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih hiš
Politika najemnin bo spodbujala razvoj na stanovanjskem področju, tako glede gradnje kot tudi glede prenove najemnih stanovanj, pri čemer bo neprofitna najemnina izhodišče za oblikovanje profitnih najemnin, kot podlage za kapitalska javna in zasebna vlaganja v stanovanjsko oskrbo. Posojila Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in posojila pridobljena v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme se bodo namenjala tudi za prenove, sanacije in obsežnejša vzdrževanja stanovanj in stanovanjskih hiš.
2.11. Državni stanovanjskih svet
Za spremljanje izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa ter za vrednotenje na njem utemeljene stanovanjske politike se bo s spremembami in dopolnitvami stanovanjskega zakona ustanovil državni stanovanjski svet. Svet in njegovega predsednika bo imenovala Vlada Republike Slovenije na predlog ministra, pristojnega za stanovanja. Pri velikosti in sestavi državnega stanovanjskega sveta bo vlada poleg strokovnih meril omogočila tudi sodelovanje nevladnih organizacij oziroma interesnih in strokovnih društev, poslovnih in poklicnih združenj ter reprezentativnih sindikatov.
Naloga državnega stanovanjskega sveta je zlasti spremljanje uresničevanja ciljev nacionalnega stanovanjskega programa, ocenjevanje učinkovitosti njegovih instrumentov oziroma tekoče stanovanjske politike in sinergije sektorskih politik in ukrepov v zvezi s stanovanjskim področjem, ocenjevanje ustreznosti razmerij med različnimi segmenti stanovanjske oskrbe in socialnimi korektivi, ocene upoštevanja ciljev regionalnega razvoja in varstva okolja ter izboljševanja kakovosti stanovanjskega urbanizma, arhitekture in bivalnega okolja.
Poročila državnega stanovanjskega sveta bodo izvajalcem nacionalnega stanovanjskega programa in javnosti nudila ocene o tem, kako dobro in uspešno se uresničujejo cilji stanovanjske politike ter ali in kje so potrebni popravki. Za uspešno opravljanje nalog državnega stanovanjskega sveta bodo zagotovljena tudi sredstva za podporne evalvacijske raziskave. Državni stanovanjski svet po potrebi predlaga oblikovanje potrebnih sprememb in dopolnitev, ki zadevajo cilje in instrumente nacionalnega stanovanjskega programa.
Državni stanovanjski svet bo presojal ukrepe socialne politike na stanovanjskem področju in po potrebi predlagal interventne ukrepe. Poročal bo Vladi Republike Slovenije. Pred iztekom obdobja, za katero se sprejema pričujoči nacionalni stanovanjski program, pričakuje Vlada Republike Slovenije od državnega stanovanjskega sveta tudi stališče o podlagah in načinu uresničevanja stanovanjske politike v prihodnosti.
2.12. Sredstva za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa
2.12.1. Računske podlage
a) Število zgrajenih stanovanj
Ocena potrebnih finančnih virov za izvedbo nacionalnega stanovanjskega programa izhaja iz analiz in potreb po zagotavljanju novih stanovanj. Glede na določila stanovanjskega zakona in zakona o lokalni samoupravi so predvideni različni subjekti in načini financiranja posameznih kategorij stanovanj.
Že večkrat poudarjeni cilj nacionalnega stanovanjskega programa oziroma na njem utemeljene aktivne stanovanjske politike je zgraditi najmanj 10.000 stanovanj letno, oziroma – kar je še važneje – pridobiti poleg vsako leto zgrajenih lastnih stanovanj še 2.000 socialnih, 2.500 neprofitnih in 500 profitnih najemnih stanovanj. To je upoštevano tudi v naslednjem prikazu uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa.
Preglednica št. 1: uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa – graditev stanovanj po vrstah v letih 2000–2009
-----------------------------------------------------------------
Leto Zasebni sektor Javni sektor Skupaj
-----------------------------------------------------------------
lastna profitna socialna neprofitna število indeks
-----------------------------------------------------------------
2000 5500 50 300 350 6200 100
2001 5600 100 400 450 6550 106
2002 5700 150 500 600 6950 112
2003 5800 200 600 800 7400 119
2004 5900 250 800 1000 7950 128
2005 6000 300 1000 1250 8550 138
2006 6000 350 1200 1500 9050 146
2007 6000 400 1400 1800 9600 155
2008 6000 450 1700 2100 10250 165
2009 6000 500 2000 2500 11000 177
Skupaj: 58500 2750 9900 12350 83500
-----------------------------------------------------------------
Časovni potek uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa v gornji preglednici upošteva, da je oblikovanje aktivne stanovanjske politike pogojeno s predhodno izvedbo nekaterih sistemskih ukrepov; da je v izogib nadaljnji rasti cen stanovanj oziroma za spodbujanje ponudbe stanovanj treba najprej zagotoviti zadostno ponudbo zazidljivih stavbnih zemljišč ter da je za celovito izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa potrebno zagotoviti sinergijo vseh predhodno vzpostavljenih sistemskih ukrepov in izvedbenih instrumentov.
b) Cene stanovanj
Ob predpostavki, da ima povprečno stanovanje površino 55 m2 in da je njegova cena 193.700 tolarjev/m2, bi morali za dosego tega cilja v Sloveniji iz vseh virov – države, občin, pravnih in fizičnih oseb – vsako leto nameniti približno 106,5 milijard tolarjev, kar bi po ocenah za leto 1998 pomenilo 3,3% bruto domačega proizvoda. Statistični podatki o graditvi stanovanj v letu 1998 na primeru 791 zgrajenih stanovanj kažejo, da je povprečna cena za 1m2 stanovanjske površine znašala 230.133 tolarjev.
Po izbranih mestnih naseljih je znašala od 225.633 tolarjev/m2 v Celju do 238.921 tolarjev/m2 v Ljubljani, v ostalih naseljih pa je znašala povprečno 177.317 tolarjev/m2. Po obliki graditve se je povprečna cena gibala med 162.728 tolarjev/m2 pri neprofitni graditvi in 230.862 tolarjev/m2 pri graditvi za trg. Po nosilcih graditve pa se je povprečna cena gibala med 208.118 tolarjev/m2, kjer so bili investitorji gradbena podjetja, preko 155.821 tolarjev/m2, kjer so bile investitorice neprofitne stanovanjske organizacije do 273.332 tolarjev/m2 v primerih, kjer so bile investitorice druge organizacije (npr. razni investitorji v stanovanja za prodajo na trgu).
Izračun cen stanovanjske graditve za potrebe nacionalnega stanovanjskega programa lahko realno temelji samo na teh uradnih statističnih podatkih, ki pa zahtevajo ustrezno interpretacijo. Ta se nanaša predvsem na ustrezno predpostavitev povprečnih cen stanovanj v individualnih hišah, še zlasti grajenih v lastni režiji, kot jo dopuščajo predpisi o graditvi objektov. Ta način gradnje je tudi najcenejši in se ga zato investitorji – fizične osebe – zelo pogosto poslužujejo.
Prav tako je treba upoštevati različna izhodišča v primerih, ko se stanovanja pridobivajo z nakupom na prostem tržišču, na katerem je ponudba stalno manjša od povpraševanja ter v primerih, ko se stanovanja gradijo za znanega – organiziranega in kvalificiranega – investitorja, ki oddaja dela po projektantskih in gradbenih pogodbah in ne kupuje gotovega izdelka. Izračun povprečnih cen stanovanj za potrebe nacionalnega stanovanjskega programa ob upoštevanju gornjih podlag ob predpostavki, da ima povprečna stanovanjska enota 55m2 čiste stanovanjske površine, upošteva naslednje cene stanovanjske površine po cenah za obdobje I.-XII.1998:
1. za profitna stanovanja 230.000 tolarjev/m2 oziroma 12,650.000 tolarjev za stanovanjsko enoto ob predpostavki, da gre za stanovanja, ki se pretežno pridobivajo na prostem trgu že zgrajenih novih stanovanj;
2. za socialna in neprofitna stanovanja 156.000 tolarjev/m2 oziroma 8,580.000 tolarjev za stanovanjsko enoto ob predpostavki, da gre za stanovanja, ki se pretežno gradijo za znanega (organiziranega in kvalificiranega) investitorja;
3. za lastna stanovanja 224.000 tolarjev/m2 oziroma 12,320.000 tolarjev za stanovanjsko enoto ob predpostavki, da je razmerje med lastnimi stanovanji, kupljenimi na prostem trgu že zgrajenih novih stanovanj ter lastnimi stanovanji, zgrajenimi v lastni režiji v družinskih hišah 1:3, kar ob 6.000 novih lastnih stanovanjih na leto ponazarja naslednja enačba:
3 st. en.x55m2x208.000 SIT/m2+1st. en.x55 m2x273.000 SIT/m2 =
12.320.000 tolarjev/st.en. 4 st. en.
Povprečna cena stanovanjske površine bi v okviru uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa ob ciljnem številu (najmanj) 10.000 stanovanj letno ter ob ciljnih razmerjih med številom socialnih (2.000), neprofitnih (2.500), profitnih (500) ter lastnih stanovanj (5.000) znašala: 0,45 x 156.000 + 0,05 x 230.000 + 0,50 x 224.000 = 193.700 tolarjev/m2.
V letih 1991 do 1998 je bilo v Sloveniji zgrajenih povprečno 6250 stanovanj na leto, kar ob gornjih kriterijih pomeni, da je bilo v stanovanja investiranih 66,6 milijard tolarjev letno. Letni primanjkljaj, skoraj izključno najemnih stanovanj, ki ga je treba torej zagotoviti z ukrepi aktivne stanovanjske politike na podlagi nacionalnega stanovanjskega programa, ima tako povprečno vrednost 39,9 milijard tolarjev letno.
Za izvedbo nacionalnega stanovanjskega programa bo treba v naslednjem obdobju zagotavljati tako sredstva državnega proračuna, kot tudi doseči, da bodo tudi nove občine na tem področju izpolnjevale svoje predpisane obveznosti. Bistvenega pomena za uresničevanje aktivne stanovanjske politike pa je zagotovitev pogojev za povečanje zasebnih naložb v stanovanjsko oskrbo. Skupaj iz vseh virov moramo z uresničevanjem nacionalnega stanovanjskega programa v državi nameniti stanovanjskemu področju najmanj 2,1% bruto domačega proizvoda v letu 2000, ki bi postopoma naraščal in dosegel v letu 2009 2,4% bruto domačega proizvoda (po stalnih cenah).
2.12.2. Izračun
a) Sredstva in viri sredstev za graditev stanovanj
Uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa lahko poteka le z združevanjem javnih in zasebnih sredstev. Nacionalni stanovanjski program uvaja na področje stanovanjske oskrbe nove instrumente, ki omogočajo prerazporeditev deležev, ki jih imajo posamezni sedanji viri financiranja graditve stanovanj.
Na prvem mestu je treba omeniti nacionalno stanovanjsko varčevalno shemo kot najpomembnejši vir za financiranje zasebne stanovanjske graditve ne samo lastnih, temveč tudi profitnih najemnih stanovanj.
Tudi po uveljavitvi nacionalne stanovanjske varčevalne sheme bo Stanovanjski sklad Republike Slovenije še naprej ostal najpomembnejše orodje države pri vodenju aktivne stanovanjske politike, postopoma pa bo manjšal svojo udeležbo pri kreditiranju graditve lastnih in profitnih stanovanj, ohranil pa doseženi delež pri kreditiranju graditve neprofitnih stanovanj ter pričel na novo kreditirati tudi graditev socialnih stanovanj.
Uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa tudi ni mogoče samo z domačimi finančnimi viri. Glede na ponudbo in že izraženo zainteresiranost vsaj dveh pomembnih mednarodnih finančnih ustanov, katerih članica je tudi Slovenija t. j. Socialnega sklada Sveta Evrope in Svetovne banke, je pri izvajanju nacionalnega stanovanjskega programa utemeljeno računati tudi z njunimi posojili, Stanovanjskemu skladu Republike Slovenije za kar domača javna sredstva ne zadoščajo. Tovrstne naložbe so tudi skladne s cilji in poslovno politiko obeh mednarodnih finančnih ustanov, dostopnost do njunih posojil je za Slovenijo sorazmerno ugodna, sama posojila pa za predvideni namen ter ob upoštevanju domačih obrestnih mer in drugih pogojev niso predraga.
Tako kot v zvezi s prenosi državnih proračunskih sredstev v stanovanjsko oskrbo bo tudi v zvezi s tujimi posojili Stanovanjski sklad Republike Slovenije ohranil svojo vlogo finančnega posrednika, v skladu z možnostmi pa bo za posojila tudi jamčil. Veljavni zakon o financiranju občin dovoljuje, da se občina zadolži do 10% primerne porabe predhodnega leta. Predpisani kreditni potenciali občin so tako nizki, da so seveda že izkoriščeni za druge prioritete lokalnih javnih financ. Omogočanje selektivnega in namenskega dodatnega zadolževanja občin za potrebe pridobivanja in opremljanja stavbnih zemljišč ter pridobivanje socialnih stanovanj zato zahteva spremembe oziroma dopolnitve predpisov o financiranju občin.
Iz vseh navedenih okoliščin sledi projekcija razmerij med sredstvi in viri za graditev stanovanj v okvirju uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa, prikazana v preglednici št. 2.
Ob upoštevanju razmerij, prikazanih v preglednici št. 2 ter obrazloženih računskih podlag je za izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa potrebno zagotoviti sredstva po stalnih cenah iz obdobja I.–XII.1998, ki so prikazana v preglednici št. 3.
Preglednica št. 2: razmerja med sredstvi in viri za graditev stanovanj po vrstah in letih izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa – v odstotkih (%)
----------------------------------------------------------------------
Vrsta Leto Posojila Posojila Občinski Sredstva Komerc.
stanovanj SSRS iz NSVS proračuni f. in p.os. posojila
In skladi vklj. NSO bank
----------------------------------------------------------------------
Lastna 2000 9% 46% 45%
2001 11% 46% 43%
2002 10% 46% 44%
2003 10% 46% 44%
2004 9% 53% 32%
2005 8% 52% 31%
2006 8% 52% 40%
2007 8% 52% 40%
2008 6% 52% 42%
2009 4% 52% 44%
Profitna 2000 50% 50%
2001 50% 50%
2002 50% 50%
2003 50% 50%
2004 50% 50%
2005 50% 50%
2006 50% 50%
2007 50% 50%
2008 50% 50%
2009 50% 50%
Socialna 2000 50% 50%
2001 50% 50%
2002 50% 50%
2003 60% 40%
2004 70% 30%
2005 70% 30%
2006 70% 30%
2007 70% 30%
2008 70% 30%
2009 70% 30%
Neprofitna 2000 63% 37%
2001 52% 48%
2002 60% 40%
2003 60% 40%
2004 60% 40%
2005 60% 40%
2006 60% 40%
2007 60% 40%
2008 60% 40%
2009 60% 40%
Skupaj 2000 13% 2% 44% 41%
2001 14% 2% 44% 39%
2002 15% 3% 43% 39%
2003 17% 2% 43% 38%
2004 18% 42% 2% 31% 2%
2005 19% 40% 3% 30% 2%
2006 21% 38% 3% 36% 2%
2007 22% 36% 3% 36% 2%
2008 23% 34% 4% 36% 3%
2009 23% 32% 4% 37% 3%
----------------------------------------------------------------------
Preglednica št. 3: sredstva in viri za graditev stanovanj po vrstah stanovanj in času izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa (stalne cene I.–XII. 1998, v mio tolarjev)
----------------------------------------------------------------------
Vrsta Leto Posojila Posojila Občinski Komercialna Skupaj
stanovanj SSRS iz NSVS proračuni posojila
In skladi bank
----------------------------------------------------------------------
Lastna 2000 6.221 30.369 67.760
2001 7.400 29.856 68.992
2002 7.000 30.921 70.224
2003 7.360 31.226 71.456
2004 6.319 38.400 72.688
2005 5.961 38.400 73.920
2006 6.273 38.400 73.920
2007 6.066 38.400 73.920
2008 4.729 38.400 73.920
2009 2.947 38.400 73.920
Profitna 2000 316 633
2001 633 1.265
2002 949 1.898
2003 1.265 2.530
2004 1.581 3.163
2005 1.898 3.795
2006 2.214 4.428
2007 2.530 5.060
2008 2.846 5.693
2009 3.163 6.325
Socialna 2000 1.287 1.287 2.574
2001 1.716 1.716 3.432
2002 2.145 2.145 4.290
2003 3.089 2.059 5.148
2004 4.805 2.059 6.864
2005 6.006 2.574 8.580
2006 7.207 3.089 10.296
2007 8.408 3.604 12.012
2008 10.210 4.376 14.586
2009 12.012 5.148 17.160
Neprofitna 2000 1.900 3.003
2001 2.000 3.861
2002 3.089 5.148
2003 4.118 6.864
2004 5.148 8.580
2005 6.435 10.725
2006 7.722 12.870
2007 9.266 15.444
2008 10.811 18.018
2009 12.870 21.450
Skupaj 2000 9.408 1.287 30.686 73.970
2001 11.116 1.716 30.488 77.550
2002 12.234 2.145 31.870 81.560
2003 14.568 2.059 32.491 85.998
2004 16.271 38.400 2.059 1.581 91.295
2005 18.402 38.400 2.574 1.898 97.020
2006 21.202 38.400 3.089 2.214 101.514
2007 23.741 38.400 3.604 2.530 106.436
2008 25.750 38.400 4.376 2.846 112.217
2009 27.829 38.400 5.148 3.163 118.855
-----------------------------------------------------------------------
b) Obrazložitve
1. Sredstva za pridobivanje socialnih stanovanj
Za pridobitev 2.000 socialnih stanovanj letno bi bilo v ciljnem letu izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa, t. j. leta 2009 po stalnih cenah I.–XII. 1998 potrebno zagotoviti sredstva v višini 17,2 milijarde tolarjev. Zagotavljanje socialnih stanovanj je dolžnost občin, ki naj bi programe na tem področju izvajale zlasti z usmerjanjem sredstev v odkup in prenovo obstoječih stanovanj ter z zamenjavo stanovanj znotraj lastnega socialnega in neprofitnega sklada.
Zlasti s prvim načinom je mogoče doseči nižje nakupne cene in s tem z enakimi sredstvi rešiti večje število socialnih problemov. Vendar pa občine ob sedanjem načinu financiranja ne bodo mogle same zbrati za tak obseg potrebnih sredstev in tudi ne bodo mogle v skladu z zakonom gospodariti s stavbnimi zemljišči v javno korist. Brez možnosti, da za pridobivanje in opremljanje stavbnih zemljišč in pridobivanje socialnih stanovanj najamejo posojila pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije, bo stanovanjska in druga graditev v občinah še naprej stagnirala oziroma bo omejena na neorganizirano in nekontrolirano razpršeno gradnjo individualnih hiš. Taka gradnja pa je potratna do prostora in energije in obremenjujoča za okolje, njeni gospodarski multiplikacijski učinki pa so nezaznavni.
Vendar pa bo morala občine pri zagotavljanju socialnih stanovanj poleg tega, država tudi neposredno finančno podpreti. V ta namen nacionalni stanovanjski program predvideva razširitev dejavnosti Stanovanjskega sklada Republike Slovenije na kreditiranje pridobivanja socialnih stanovanj, tako, da bo od leta 2000 dalje postopno spreminjala, in sicer tako, da bo od leta 2004 dalje razmerje med posojili Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in sredstvi občinskih proračunov 70% : 30%.
2. Sredstva za pridobivanje neprofitnih najemnih stanovanj
Pretežna večina proračunskih sredstev države, usmerjanih preko Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, bo morala biti namenjenih za posojila neprofitnim stanovanjskim organizacijam za pridobivanje najemnih neprofitnih stanovanj. Lokalne skupnosti pa bi morale pri tem sodelovati s svojimi sredstvi in jih namenjati zlasti za pridobivanje komunalno opremljenih zemljišč za gradnjo tovrstnih stanovanj.
Za pridobitev 2.500 neprofitnih najemnih stanovanj na leto bo v ciljnem letu uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa, t. j. leta 2009 po stalnih cenah I.-XII. 1998 skupaj treba zagotoviti sredstva v višini 12,8 milijarde tolarjev iz posojil Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in po 8,6 milijarde tolarjev, ki jih bodo zagotovile neprofitne stanovanjske organizacije same, skupaj 21,5 milijarde tolarjev.
Razmerje med posojili Stanovanjskega sklada Republike Slovenije in lastnimi sredstvi neprofitnih organizacij ostaja tudi v bodoče pri že uveljavljenih 60% : 40%.
3. Sredstva za kreditiranje nakupa in gradnje lastnih in drugih stanovanj
V graditev lastnih stanovanj državljanov bo treba v ciljnem letu izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa (2009) naložiti skupaj 73,9 milijard vseh javnih in zasebnih sredstev. Tudi na tem področju se bodo razmerja med različnimi viri sredstev morala spremeniti, in sicer tako, da bo pri dajanju posojil državljanom postopoma prevzela vodilno vlogo nacionalna stanovanjska varčevalna shema, sočasno pa se bo zmanjševala tako vloga Stanovanjskega sklada Republike Slovenije kot vloga poslovnih bank. Prav tako pa se mora izboljšati dostopnost do lastnih stanovanj državljanov z zmanjšanjem njihovega lastnega deleža v celotni finančni konstrukciji.
V ciljnem letu izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa bodo razmerja med viri Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, nacionalne stanovanjske varčevalne sheme ter iz sredstev fizičnih in pravnih oseb 4 : 52 : 44. To razmerje upošteva ključno vlogo nacionalne stanovanjske varčevalne sheme kot novega sistema stanovanjskega varčevanja in kreditiranja. V istem razmerju pa je opazno ustrezno zmanjšanje deležev ostalih virov.
Navedeno ciljno razmerje pomeni, da se bo obseg posojil Stanovanjskega sklada Republike Slovenije individualnim investitorjem z uresničevanjem nacionalnega stanovanjskega programa po stalnih cenah I.–XII. 1998 zmanjšal s 6,2 milijarde tolarjev v letu 2000 na 2,9 milijarde tolarjev leta 2009, ob tem, ko se bo skupen obseg investicij v lastna stanovanja v istem času povečal s 67,7 na 73,9 milijard tolarjev.
Izvajanje nacionalne stanovanjske varčevalne sheme bo podobno kot namensko stanovanjsko varčevanje v drugih evropskih državah potrebovalo stalno pomoč države. Zaradi ugodnih obrestnih mer in dodatnega premiranja s strani države se bodo za tak način varčevanja odločili vsi tisti, ki dejansko načrtujejo nakup stanovanja ali gradnjo stanovanjske hiše. Ugodne obrestne mere in premiranje pa bodo vzpodbudile k varčevanju tudi premožnejše prebivalce, ki sami niso zainteresirani za pridobitev stanovanjskega posojila. Na ta način pa bodo zagotovljeni dolgoročni viri sredstev.
Tovrstno spodbudo je mogoče zagotoviti z davčnimi (dohodninskimi) olajšavami v zvezi z varčevanjem v nacionalni stanovanjski varčevalni shemi in drugimi naložbami fizičnih oseb v stanovanjsko oskrbo. Cilj davčnih olajšav v povezavi s spodbujanjem naložb v stanovanja ni samo spodbujanje stanovanjskega varčevanja tistih, ki sami rešujejo svoje lastno stanovanjsko vprašanje. Davčne olajšave morajo v enaki meri spodbujati tudi tiste, ki imajo svoje stanovanjsko vprašanje sicer rešeno, da svoje prihranke nalagajo v različne vrste stanovanjskih naložb (stanovanja, poslovni deleži stanovanjskih zadrug in neprofitnih stanovanjskih organizacij, hipotekarne obveznice). To bi zajelo dodatne vire za zagotavljanje stanovanj in s tem za naglejše zmanjševanje stanovanjskega primanjkljaja.
2.12.3. Proračunska sredstva Republike Slovenije za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa
Za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega progama bo Republika Slovenija iz vsakoletnega državnega proračuna zagotavljala sredstva za neposredne in za posredne prenose v stanovanjsko oskrbo. Neposredni prenosi obsegajo sredstva za dokapitalizacijo Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, ki bo omogočala njegovo kreditiranje pridobivanja neprofitnih, socialnih in lastnih stanovanj, posredni prenosi pa sredstva za premiranje hranilnih vlog v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme ter sredstva za subvencioniranje najemnin socialno ogroženim državljanom in njihovim družinam.
Med tem, ko bo tudi subvencioniranje oziroma premiranje hranilnih vlog država izvajala preko Stanovanjskega sklada Republike Slovenije kot osrednje državne institucije za financiranje stanovanjske oskrbe, bo sredstva za objektne subvencije najemnin zagotavljala iz primerne porabe občin. Merila za učinkovitejše in pravičnejše subvencioniranje najemnin, ki so odvisna od številnih okoliščin, ne nazadnje tudi od spremljanja posledic uvajanja tržnih zakonitosti in pravnega reda na področje stanovanjske oskrbe, je treba določiti na novo.
V predhodnih poglavjih je bilo prikazano, da bi bilo potrebno za objektno in subjektno subvencioniranje najemnin potrebno zagotavljati sredstva v višini 3.322,830.000 tolarjev letno v okviru primerne porabe občin. Ta se pokriva iz občinskih virov in iz finančnih izravnav, ki jih upravičene občine prejemajo iz državnega proračuna. Slednje so predmet posebnih meril in jih ni mogoče z zadostno natančnostjo oceniti vnaprej, zato povečanje finančnih izravnav iz državnega proračuna na račun uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa ne more biti natančneje prikazano oziroma v tem okviru zajeto med neposrednimi prenosi iz državnega proračuna.
Tako kot za ostala sredstva za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa, seveda tudi za sredstva, namenjena za subvencioniranje najemnin velja, da bo njihova natančnejša določitev stvar proračunskega načrtovanja v letih do 2009. Za letne dokapitalizacije Stanovanjskega sklada Republike Slovenije ter za subvencioniranje oziroma premiranje stanovanjskega varčevanja pa bodo potrebna sredstva, prikazana v preglednici št. 4 (v nadaljevanju: neposredni prenosi iz proračuna Republike Slovenije za uresničevanje NSP).
Preglednica št. 4: neposredni prenosi iz proračuna Republike Slovenije za uresničevanje NSP (po ciljih, stalne cene I.–XII. 1998, v mio tolarjev)
-----------------------------------------------------------------
Stanovanjski sklad RS Nacionalna stanovanjska
varčevalna shema
-----------------------------------------------------------------
leto posojila dokapit. posojila premije
iz proračuna RS
-----------------------------------------------------------------
2000 11.391 1.560 0 566
2001 12.680 1.560 0 1.132
2002 12.956 1.560 0 1.698
2003 14.568 2.500 0 2.264
2004 16.271 3.500 38.400 2.830
2005 18.402 3.800 38.400 2.830
2006 21.202 5.000 38.400 2.830
2007 23.741 6.000 38.400 2.830
2008 25.750 6.000 38.400 2.830
2009 27.829 6.000 38.400 2.830
-----------------------------------------------------------------
Za izračune po tekočih cenah je domnevano naslednje gibanje inflacije (preglednica št. 5):
Preglednica št. 5: inflacijske stopnje 2000–2009
-------------------------------------------------
Leto Inflacijska Bazni indeks
stopnja % 1999 = 100
-------------------------------------------------
2000 6,0 106
2001 5,3 112
2002 4,7 117
2003 4,1 122
2004 3,6 126
2005 3,2 130
2006 3,0 134
2007 2,9 138
2008 2,8 142
2009 2,7 146
-------------------------------------------------
Iz te predpostavke sledi naslednji izračun neposrednih prenosov iz proračuna Republike Slovenije za uresničevanje NSP po tekočih cenah v času izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa (preglednica št. 6):
Preglednica št. 6: neposredni prenosi iz proračuna Republike Slovenije za uresničevanje NSP (po ciljih, tekoče cene, v mio tolarjev)
-----------------------------------------------------------------
Stanovanjski sklad RS Nacionalna stanovanjska
varčevalna shema
-----------------------------------------------------------------
leto posojila dokapit. posojila premije
iz proračuna RS
-----------------------------------------------------------------
2000 11.391 1.560 0 600
2001 13.441 1.870 0 1.192
2002 14.462 2.360 0 1.872
2003 17.024 3.900 0 2.599
2004 19.795 5.500 45.658 3.365
2005 23.193 6.300 47.119 3.473
2006 27.577 8.200 48.533 3.577
2007 31.806 9.950 49.940 3.681
2008 35.498 1 0.400 51.338 3.784
2009 39.438 1 0.850 52.725 3.886
-----------------------------------------------------------------
Skupni neposredni prenosi iz proračuna Republike Slovenije v času izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa za doseganje zastavljenih ciljev ob vseh upoštevanih okoliščinah morajo torej znašati (preglednica št. 7).
Preglednica št. 7: vsi neposredni prenosi iz proračuna Republike Slovenije za uresničevanje NSP (stalne in tekoče cene, v mio tolarjev)
-------------------------------------------------------------
Leto Vsi neposredni prenosi Vsi neposredni prenosi
iz proračuna RS iz proračuna RS
(stalne cene I.-XII. 1998) tekoče cene
-------------------------------------------------------------
2000 2.126 2.126
2001 2.692 3.062
2002 3.258 4.232
2003 4.764 6.499
2004 6.330 8.865
2005 6.630 9.773
2006 7.830 11.777
2007 8.830 13.631
2008 8.830 14.184
2009 8.830 14.736
-------------------------------------------------------------
Upoštevaje celotne načrtovane naložbe javnih in zasebnih sredstev v graditev stanovanj bodo navedeni zneski vseh neposrednih prenosov iz proračuna Republike Slovenije za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa imeli v celotnem obsegu graditve stanovanj naslednje deleže, prikazane v preglednici št. 8.
Preglednica št. 8: delež neposrednih prenosov iz proračuna Republike Slovenije v uresničevanju NSP (tekoče cene, v mio tolarjev)
-------------------------------------------------------------
Leto Vsa sredstva Vsi neposredni
za graditev prenosi
stanovanj iz proračuna RS
-------------------------------------------------------------
mio tolarjev mio tolarjev %
-------------------------------------------------------------
2000 73.970 2.126 2,9
2001 82.203 3.062 3,7
2002 91.035 4.232 4,6
2003 100.501 6.499 6,5
2004 104.249 8.865 8,5
2005 112.556 9.773 8,6
2006 130.623 11.777 9,0
2007 141.088 13.631 9,7
2008 153.098 14.184 9,3
2009 166.742 14.736 8,8
-------------------------------------------------------------
2.13. Učinki izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa na ostale gospodarske dejavnosti
Poleg socialnih, zdravstvenih in drugih pozitivnih vplivov pomeni vlaganje v stanovanjsko gradnjo in prenovo močna vzpodbuda za rast celotnega gospodarstva.
Tuje študije kažejo, da je ob znatnejšem povečanju vlaganj v stanovanjsko gospodarstvo mogoče pričakovati povečanje proizvodnje v skoraj vseh gospodarskih panogah, prav tako pa je mogoče pričakovati tudi povečanje zaposlenosti. Tako npr. nemške izkušnje navajajo, da pri vložku 1 milijarde DEM v stanovanjsko gradnjo znašajo neposredni in posredni makroekonomski učinki 1,7 milijarde DEM, pospeševalni (multiplikacijski) učinki pa še dodatnih 0,8 milijarde DEM.
Občuten je tudi vpliv na zaposlovanje, saj bi bilo po istih virih pri enakem finančnem vložku v stanovanjsko področje mogoče pričakovati 30.000 novih delovnih mest v neposrednih in posrednih dejavnostih povezanih z gradnjo stanovanj. Zaradi pospeševalnih vplivov pa bi se, kot kažejo navedeni podatki, število delovnih mest povečalo še za dodatnih 14.000 in bi torej skupno povečanje delovnih mest ob tako velikem vlaganju znašalo 44.000, pri čemer seveda ni upoštevano zasedanje morebitnih neizkoriščenih gospodarskih zmogljivosti.
Tovrstnih podatkov sicer ni mogoče neposredno prenašati in sorazmerno prirejati slovenskim razmeram, jih je pa mogoče upoštevati kot dovolj zanesljivo podkrepitev pričakovanja, da so tudi gospodarski učinki sorazmerno manjših povečanj naložb v stanovanjsko oskrbo znatni.
Prav tako kljub nekaterim tovrstnim pričakovanjem ni mogoče napovedati, za koliko in kje se bo na račun uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa povečala zaposlenost v Sloveniji. Ni pa mogoče izključiti tovrstnega vpliva v industriji oziroma trgovini finalnih gradbenih proizvodov, pohištva in gospodinjskih strojev, v dejavnostih gradbenih zaključnih del ter v terciarnih in kvartarnih dejavnostih, odvisnih od stanovanja in demografskih rasti, v samem gradbeništvu pa samo toliko, kolikor povečan obseg graditve stanovanj ne bo sovpadal z morebitnim zmanjšanjem obsega graditve drugih, zlasti velikih infrastrukturnih omrežij oziroma objektov.
Neposredna finančna intervencija države v stanovanjsko oskrbo in izvajanje nacionalne stanovanjske varčevalne sheme bosta imeli tudi pomembne posledice za spremenjene vzorce porabe prebivalstva. Lahko pričakujemo, da se bo zaradi povečanega stanovanjskega varčevanja in lažjega dostopa do stanovanj spremenila struktura porabe – iz potrošnih dobrin v “trajne dobrine”, povečal pa se bo delež prihrankov na račun zmanjšanja takojšnje porabe.
2.14. Socialni učinki izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa
Pričakovati je, da bo izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa imelo naslednje pozitivne socialne učinke:
– lažji dostop do stanovanj bo ugodno vplival na nataliteto prebivalstva, saj se bodo mlade družine lahko prej in lažje odločale za otroke. Lažji in hitrejši dostop do stanovanj lahko pomeni več otrok v družini;
– boljše bivalne razmere preprečevalno vplivajo na konflikte v družini in ustvarjajo bolj zdrave družinske odnose ter lahko vplivajo na manjše število razvez. Otrokom so dane možnosti za zdrav fizični in intelektualni razvoj;
– lažje in hitreje rešeno stanovanjsko vprašanje dviguje tudi motivacijo na delovnem mestu in skrb za stalno zaposlitev;
– socialne razlike, ki izhajajo iz bistveno neenakega dostopa do stanovanj se bodo zmanjšale.
3. DELEŽ SREDSTEV ZA STANOVANJSKO OSKRBO V BRUTO DOMAČEM PROIZVODU
Že uvodoma je bilo poudarjeno, da je stanovanjska politika sestavljen (kompleksen) in prepleten sestav ukrepov in ravnanj različnih udeležencev ter da je poleg tega, da zagotovi podlago za oblikovanje in izvajanje primerne oziroma aktivne stanovanjske politike, ena od glavnih nalog nacionalnega stanovanjskega programa, da zagotovi skupen okvir za usklajeno in k skupnim ciljem usmerjeno delovanje vseh udeležencev pri uresničevanju učinkovite in uravnotežene stanovanjske oskrbe.
Namen nacionalnega stanovanjskega programa pa je določiti tudi obseg, vire in dinamiko sistemskega financiranja stanovanjske oskrbe. Zaradi navedene sestavljenosti in prepletenosti, še zlasti pa zaradi soudeležbe države in lokalnih skupnosti, različnih dejavnikov javnega sektorja ter nujnega medsebojnega sodelovanja javnega in zasebnega sektorja pa je tako določanje lahko v nacionalnem stanovanjskem programu samo indikativno.
V nacionalnem stanovanjskem programu je možno določiti ciljne deleže stanovanjske oskrbe v celotnem bruto domačem proizvodu ter oceniti namenska državna proračunska sredstva za neposreden prenos v stanovanjsko oskrbo. Posredne prenose v stanovanjsko oskrbo bo mogoče določiti v letnih finančnih planih uporabnikov javnih sredstev na ravni države in občin ter na podlagi podatkov o uresničevanju nacionalnega stanovanjskega programa.
Z ukrepi aktivne stanovanjske politike oziroma z izvrševanjem nacionalnega stanovanjskega programa je treba zagotoviti, da se bodo vsa javna in zasebna sredstva, namenjena za graditev, prenovo oziroma pridobivanje stanovanj, povečala od 2,1% v letu 2000 na 2,4% leta 2009 bruto domačega proizvoda (po stalnih cenah), pri čemer bo država zagotavljala za neposredne prenose iz proračuna Republike Slovenije za uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa med 2,9 in 8,8% vseh sredstev (po tekočih cenah).
Nacionalni stanovanjski program določa izvajalce in njihove dolžnosti pri oblikovanju in izvajanju aktivne stanovanjske politike pri čemer je ključna vloga Vlade Republike Slovenije in Stanovanjskega sklada Republike Slovenije. Vlada Republike Slovenije bo s proračunskimi memorandumi in predpisi o izvrševanju proračuna Republike Slovenije poleg drugih ukrepov iz lastne pristojnosti Državnemu zboru Republike Slovenije predlagala prenose državnih proračunskih sredstev za različne namene znotraj stanovanjske oskrbe, tako da bo zagotovljeno doseganje zgoraj navedenega finančnega cilja.
4. NALOGE IZVAJALCEV NACIONALNEGA STANOVANJSKEGA PROGRAMA
4.1. Naloge Vlade Republike Slovenije
Pri izvajanju nacionalnega stanovanjskega programa je osrednja naloga Vlade Republike Slovenije, da nadaljuje z vzpostavljanjem in izvajanjem sistema finančnih spodbud in pomoči ter drugih finančnih in nefinančnih ukrepov, vključno s fiskalnimi, ki bodo na področju stanovanjske oskrbe omogočili uveljavitev tržnih zakonitosti, zagotavljali sposobnost občin za uresničevanje njihovih nalog ter spodbudili večje naložbe iz zasebnih sredstev in ki bodo pospeševali graditev novih in prenovo starih stanovanj na primernih lokacijah ter optimalno izkoriščenost obstoječega stanovanjskega fonda. Zato naj Vlada Republike Slovenije:
1. v podporo uresničevanju nacionalnega stanovanjskega programa predloži Državnemu zboru Republike Slovenije predloge sprememb in dopolnitev zakonov oziroma novih zakonov s področja stanovanjskih zadev, javnih financ, socialnega varstva ter davkov, ki bodo zagotovili sistemske pogoje za doseganje njegovega namena in ciljev, tako da:
a) bo na stanovanjskem področju uveden sistem subvencioniranja najemnin za tiste najemnike, katerih dohodki so nižji od zneska, ki jim v skladu z veljavnimi predpisi zagotavlja preživetje, povečanega za znesek najemnine v socialnem stanovanju;
b) bo Stanovanjski sklad Republike Slovenije nudil tudi obratna hipotekarna posojila upravičencem, ki so lastniki ali solastniki stanovanja, v katerem sami prebivajo, ne pa tudi kakršnekoli druge nepremičnine, katerih dohodki so nižji od zneska, ki jim v skladu z veljavnimi predpisi zagotavlja preživetje, povečanega za znesek individualnih in obratovalnih stroškov ter stroškov za nujno vzdrževanje takega stanovanja oziroma vzdrževanje skupnih delov, naprav in prostorov večstanovanjske hiše, v kateri se nahaja;
c) bo dejanskim potrebam prilagojena kategorizacija stanovanj, vključno z začasnimi oziroma zasilnimi bivališči in določitvijo meril za to, kaj se šteje za primerno stanovanje;
d) bo sklenitev najemne pogodbe za določen čas možna tudi za profitna stanovanja, ki jih oddaja fizična oseba, ki oddaja več kot tri stanovanja;
e) bo odpoved najemne pogodbe za profitno stanovanje možna tudi zaradi drugih razlogov, določenih z najemno pogodbo, vključno zaradi neplačevanja iz kakršnegakoli vzroka najemnine oziroma drugih stroškov za uporabo profitnega stanovanja;
f) bodo sredstva Stanovanjskega sklada Republike Slovenije lahko uporabljali tudi lastniki denacionaliziranih stanovanj, ki se dajejo v najem za neprofitno najemnino, in sicer:
– za prenovo in rekonstrukcijo takšnih stanovanj ter skupnih delov in naprav stanovanjskih hiš, v katerih se nahajajo,
– kadar pristanejo na odprodajo stanovanja prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice po 125. členu stanovanjskega zakona tudi za nadomestitev odprodanega stanovanja z novo stanovanjsko enoto,
– plačilo odpravnine prejšnjemu imetniku stanovanjske pravice, ki si sam priskrbi stanovanje za nakup ali se odloči za gradnjo;
g) se bo vrednost denacionaliziranega stanovanja po 125. členu stanovanjskega zakona, ki se proda ali izprazni, in se določi na podlagi prvega odstavka 121. člena stanovanjskega zakona, tako da se bo vrednost točke, ki je sedaj določena v višini 4 DEM povečala na 5 DEM v tolarski protivrednosti po srednjem tečaju Banke Slovenije;
h) bo Stanovanjski sklad Republike Slovenije imel zakonsko podlago za celotno dejavnost, ki jo mora opravljati v zvezi z uresničevanjem nacionalnega stanovanjskega programa, vključno z možnostjo investiranja v stavbna zemljišča namenjena za graditev najemnih neprofitnih stanovanj ter z možnostjo zadolževanja pri mednarodnih finančnih ustanovah;
i) bodo olajšani oziroma poenostavljeni pogoji za upravljanje in sprejemanje odločitev v zvezi z vzdrževanjem in drugimi posegi v večstanovanjskih hišah;
j) bodo urejene posebnosti glede stanovanjskih in gradbenih zadrug, in sicer zlasti povezava med članstvom v stanovanjski zadrugi in stanovanjskim najemnim razmerjem, način prenosa zgrajenih stanovanj in stanovanjskih hiš iz zadružnega premoženja v osebno premoženje zadružnikov ter položaj stanovanj in stanovanjskih hiš v primeru stečaja ali prisilne poravnave;
2. predloži Državnemu zboru Republike Slovenije predloge novih zakonov s področja javnih financ, davkov fizičnih in pravnih oseb, ter zadrug, ki bodo zlasti občinam pa tudi drugim subjektom omogočali operativno uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa in tistega obsega gospodarjenja s stavbnimi zemljišči, ki je pogoj za povečan obseg graditve stanovanj, in sicer:
a) predpise s področja neposrednih davkov, ki bodo:
– stimulirali dolgoročno varčevanje z namenom reševanja stanovanjskega problema,
– prispevali k lažji zamenjavi rezidenčnega stanovanja,
– prispevali k večji ponudbi odvečnih in premalo zasedenih stanovanj;
b) zakona (zakonov) o najetju posojil(a) mednarodnih finančnih organizacij, ki bo(do) na podlagi predhodnih sprememb stanovanjskega zakona s posredovanjem Stanovanjskega sklada RS občinam omogočal(i) dostop do ugodnih posojilnih sredstev mednarodnih finančnih organizacij, namensko za pridobivanje in opremljanje stavbnih zemljišč ter za graditev socialnih oziroma neprofitnih stanovanj;
c) zakona o hipotekarnih poslih, ki bo med drugim omogočal izdajanje hipotekarnih obveznic in poslovanje z njimi;
3. v šestih mesecih po uveljavitvi zgoraj navedenih zakonov sprejme izvršilne predpise, ki bodo omogočali uresničevanje zakonskih sprememb v okviru aktivne stanovanjske politike in med drugim tudi omogočali dodeljevanje nadomestnih stanovanj v najem tistim bivšim imetnikom stanovanjske pravice, ki niso uspeli z nakupom stanovanja od lastnika – upravičenca do denacionalizacije;
4. pri izvajanju nacionalnega stanovanjskega programa upošteva oziroma zagotavlja uresničevanje ukrepov za skladnejši razvoj poselitve in uravnotežen prostorski in regionalni razvoj ter varstvo okolja in skrbi za demografsko ogrožena območja;
5. v letih 2001 do 2009 predlaga Državnemu zboru Republike Slovenije proračunske memorandume in predloge proračunov, ki bodo namenjali za neposredne prenose iz državnega proračuna preko Stanovanjskega sklada Republike Slovenije za posojila Stanovanjskega sklada Republike Slovenije ter za premije na hranilne vloge preko nacionalne stanovanjske varčevalne sheme sredstva v naslednjih zneskih:
--------------------------------
Leto Znesek (v mio tolarjih)
--------------------------------
2001 3.062
2002 4.232
2003 6.499
2004 8.865
2005 9.773
2006 11.777
2007 13.631
2008 14.184
2009 14.736
--------------------------------
6. v pogajanjih za vključitev Republike Slovenije v polnopravno članstvo Evropske unije uveljavi prehodno obdobje do leta 2009, v katerem bo ohranila znižano 8% stopnjo davka na dodano vrednost za graditev in prvo prodajo vseh stanovanj in stanovanjskih hiš, ter nadaljnje prehodno obdobje do leta 2010, do katerega bo znižano davčno stopnjo ohranila za graditev in prvo prodajo neprofitnih in socialnih najemnih stanovanj in stanovanjskih hiš ter tistih stanovanj, v katerih njihovi lastniki sami prebivajo.
4.2. Naloge ministrstev
1. Minister za okolje in prostor naj v skladu s svojimi pristojnostmi in na podlagi predhodne uskladitve z zainteresiranimi državnimi ministrstvi v letu 2001 izda predpise oziroma priporočila za urejanje naselij in projektiranje, gradnjo ter prenovo stanovanj, s katerimi se upošteva:
– graditev manjših, skrbno in človekovemu merilu primerno zasnovanih sosedstev z racionalno izrabo zemljišč;
– pestrejšo ponudbo tipov stanovanj, upoštevaje tudi potrebe ostarelih in drugih oseb s posebnimi potrebami;
– skladnost novih stanovanjskih naselij in zgradb z značilnostmi posameznih naravnih, kulturnih in arhitekturnih krajin;
– poenoteno izvajanje nepremičninskih evidenc, ki zadevajo najemni fond stanovanj.
2. V istem času naj minister za okolje in prostor tudi na podlagi predhodnega evidentiranja kandidatov pri subjektih, navedenih v nacionalnem stanovanjskem programu, predlaga Vladi Republike Slovenije člane in predsednika državnega stanovanjskega sveta in zagotovi sistemske pogoje za delovanje državnega stanovanjskega sveta, vključno z zagotovitvijo sredstev za izvajanje raziskav za njegove potrebe iz proračunskega okvira, namenjenega ciljnemu raziskovalnemu programu za stanovanja.
3. Minister za znanost in tehnologijo ter minister za okolje in prostor naj zagotavljata redno izvajanje ciljnih raziskovalnih programov prostor in stanovanje.
5. GLAVNE JAVNOFINANČNE POSLEDICE URESNIČEVANJA NACIONALNEGA STANOVANJSKEGA PROGRAMA
Iz sklepov nacionalnega stanovanjskega programa izhajajo znatne javnofinančne posledice, in sicer tako na prihodkovni kot na odhodkovni strani proračunov Republike Slovenije in občin. Posledice bodo na eni strani izražene v obliki neposrednih in posrednih prenosov javnih sredstev iz različnih proračunov in proračunskih postavk ter preko različnih vzvodov na področje stanovanjske oskrbe ter v obliki zmanjšanj proračunskih prihodkov zaradi raznovrstnih olajšav. Na drugi strani pa bo uresničevanje nacionalnega stanovanjskega programa zaradi povečanega obsega financiranja, graditve in opremljanja stanovanj prispevalo tudi znatno povečanje proračunskih prihodkov.
V tem poglavju so prikazane javnofinančne posledice uresničevanja posameznih sklepov nacionalnega stanovanjskega programa v ciljnem letu 2009 po stalnih cenah I.–XII. 1998. Iz točke št. 6 (priloga) pa so te posledice prikazane v zbirni preglednici ter s prikazi računskih podlag.
Zaradi uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa bo letno zmanjšanje proračunskih prilivov znašalo 12.449,280.000 tolarjev, letno povečanje proračunskih prilivov pa 7.694,193.000 tolarjev. Iz navedenega sledi, da bodo prihodkovni učinki uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa v času izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa predvidoma izkazovali primanjkljaj v višini 4.755,087.000 tolarjev.
5.1. Financiranje občin
Zakon o spremembah in dopolnitvah zakona o financiranju občin (Uradni list RS, št. 56/98) v 6. členu, ki dopolnjuje drugi odstavek 17. člena zakona o financiranju občin določa, da se občine lahko zadolžujejo za financiranje stanovanjske gradnje, oskrbe z vodo ter za odvajanje in čiščenje odplak v obsegu, ki presega 10% realiziranih prihodkov v letu pred letom zadolževanja, če odplačilo glavnice in obresti v posameznem letu odplačila ne preseže 3% realiziranih prihodkov.
Limit dodatnega možnega zadolževanja občin za financiranje stanovanjske gradnje znaša 4,86 milijard tolarjev, glede na realizirane prihodke občin v letu 1998. Zgornji nivo dopustnega zadolževanja za stanovanjsko gradnjo skladno s planom v nacionalnem stanovanjskem programu, bi občine presegle v letu 2009. Občine bi se za planirano število gradnje socialnih stanovanj zadolžile pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije po deležih kot so razvidni iz preglednice številka 2. Pri izračunu je bila upoštevana povprečna velikost socialnega stanovanja 55 m2, cena 156.000 tolarjev/m2, doba vračila najetega kredita 25 let in 2,5% realna obrestna mera.
5.2. Neposredni prenosi javnih sredstev
Neposredni prenosi javnih sredstev iz proračunov republike in občin so po predlogu nacionalnega stanovanjskega programa namenjeni za dokapitalizacijo Stanovanjskega sklada Republike Slovenije, za premiranje vlog v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme, sredstva iz občinskih proračunov za stanovanjsko gradnjo v občinah (socialna in neprofitna stanovanja) in odplačevanje posojil občin, najetih pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije.
Povprečni letni neposredni prenosi javnih sredstev za desetletno obdobje od leta 2000 do leta 2009 bi predstavljali 9.126,450.000 tolarjev sredstev po stalnih cenah.
Za dokapitalizacijo Stanovanjskega sklada Republike Slovenije bi bilo potrebno v povprečju letno nameniti 3.748,000.000 tolarjev sredstev republiškega proračuna, za premiranje vlog v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme pa 2.264,000.000 tolarjev.
Iz sredstev občinskih proračunov pa bi za realizacijo predvidene gradnje morali letno namenjati sredstva v višini 2.805,700.000 tolarjev. Zaradi najetja posojil pri Stanovanjskem skladu Republike Slovenije v povprečni letni višini 5.688,500.000 tolarjev, bi morale občine letno vrniti anuitete v višini 1.153,020.000 tolarjev (ob upoštevanju 25-letne dobe vračila po 2,5 % obrestni meri).
5.3. Zmanjšanje proračunskih prilivov
a) Ocena potrebnih sredstev za zagotovitev objektnih subvencij
Na podlagi ustreznih študij je ocenjeno, da v Republiki Sloveniji prebiva v najemnih stanovanjih okrog 33.400 gospodinjstev, ki bi bila upravičena do objektnih subvencij, saj njihovi dohodki ne presegajo cenzusa za najem socialnega stanovanja po socialnovarstvenih predpisih.
Zakon o spremembah in dopolnitvah stanovanjskega zakona določa, da se bodo neprofitne najemnine v obdobju 5 let povišale za 31,4%, tako, da bodo v povprečju dosegle stopnjo v vrednosti stanovanja 3,81%. Hkrati določa, da bodo najemniki, ki so upravičeni do najema socialnega stanovanja po predpisih o socialnem varstvu, plačali najemnino le v višini 1,91% od vrednosti stanovanja, razliko do polne najemnine pa bo lastniku stanovanja zagotovila občina iz sredstev primerne porabe.
Socialna najemnina za neamortizirana stanovanja v lasti občin in drugih pravnih oseb za povprečno stanovanje (60 m2, 260 točk, vrednost točke 366 tolarjev) znaša 17.033 tolarjev mesečno. Objektna subvencija predstavlja 7.946 tolarjev in se bo zagotovila iz sredstev primerne porabe občin. Objektno subvencijo pa bi bilo potrebno zagotoviti tudi 500 lastnikom denacionaliziranih stanovanj, in sicer v višini 3,17% od vrednosti stanovanja (poleg sredstev amortizacije v višini 1,67% tudi sredstva obresti v višini 1,5%), to je v povprečju 15.082 tolarjev mesečno.
Ob predpostavki, da bi občine zagotovile objektne subvencije lastnikom stanovanj, katerih najemniki so glede na dohodke upravičeni do najema socialnega stanovanja (33.400 primerov) in ob popolni uveljavitvi neprofitnih najemnin, bi tako morale priskrbeti letno skupaj 3.227,000.000 tolarjev. Podatek vključuje tudi objektne subvencije lastnikom denacionaliziranih stanovanj.
V ciljnem letu izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa se bo število upravičencev do objektnih subvencij povečalo, saj se predvideva, da bo do leta 2009 zgrajenih skupaj 9.900 novih socialnih stanovanj. Najemniki teh stanovanj bodo hkrati upravičeni do objektnih subvencij, zato se bo število upravičencev povečalo na 43.300, za objektne subvencije pa bo treba zagotoviti 4.171,000.000 tolarjev.
b) Ocena potrebnih sredstev za zagotovitev subjektnih subvencij
Iz študij o družinskih dohodkih izhaja, da po podatkih za leto 1998 znašajo minimalni življenjski stroški za enočlansko gospodinjstvo okrog 31.000 tolarjev v neto znesku. Družine, katerih mesečni ekvivalentni dohodek ne presega 31.000 tolarjev neto, teh pa je okrog 7.500, bi bile upravičene, da poravnajo samo nekaj manj kot 20% socialne najemnine, za preostalih 80% socialne najemnine pa bi bile upravičene do subjektne subvencije. Subjektna subvencija bi znašala okrog 7.384 tolarjev ob predpostavki, da ima družina v najemu 60 m2 veliko stanovanje. Ocenjuje se, da se bo ob koncu izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa število družin s tako nizkimi dohodki povečalo še za okoli 2.100 in bo potrebno za vse te družine namenjati okrog 850 mio tolarjev subjektnih subvencij letno.
Družine, katerih mesečni ekvivalentni dohodek se giblje v razponu od 31.000 tolarjev do 38.000 tolarjev neto, teh je okrog 6.000, pa bi bile upravičene, da v povprečju poravnajo okrog 60% socialne najemnine, za preostalih 40% socialne najemnine pa bi bile upravičene do subjektne subvencije. Subjektna subvencija bi v takšnih primerih znašala okrog 3.640 tolarjev. Ocenjuje se, da se bo ob koncu izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa število družin s tako nizkimi dohodki povečalo še za okoli 1.700 in bo potrebno za vse te družine namenjati okrog 336 mio tolarjev subjektnih subvencij letno.
Za zagotavljanje subjektnih subvencij za obe skupini družin glede na njihove mesečne dohodke, bi ob koncu izvajanja nacionalnega stanovanjskega programa morali letno namenjati okrog 1.186,9 mio tolarjev.
5.4. Povečanje proračunskih prilivov
a) Priliv v proračun iz naslova 8% davka na dodano vrednost
Zaradi stanovanjske gradnje bi se v proračun stekala tudi sredstva iz naslova 8% davka na dodano vrednost pri prodaji novih najemnih stanovanj, ki jih brez uresničevanja nacionalnega stanovanjskega programa ne bi zgradili. V letu 2000, ko bi se zgradilo in prodalo 700 najemnih stanovanj, bi davek na dodano vrednost predstavljal 496,773.000 tolarjev. V letu 2009 pa bi se ob prodaji 5.000 najemnih stanovanj iz naslova davka na dodano vrednost steklo v proračun 3.594,800.000 tolarjev.
b) Priliv v proračun iz naslova 19% davka na dodano vrednost od opreme stanovanj
Nacionalni stanovanjski program predvideva, da se bo v obdobju desetih let (2000–2009) vsako leto v povprečju zgradilo 2.500 novih najemnih stanovanj, ki jih brez njegovega uresničevanja ne bi mogli zgraditi zato se bo priliv v proračun povečal tudi zaradi povečane prodaje stanovanjske opreme. Ocenjuje se, da je potrebno za opremo enega stanovanja nameniti najmanj 2,400.000 tolarjev, predvideni davek na dodano vrednost pa je 19%. Tako bi se iz naslova davka na dodano vrednost prodane opreme za stanovanja, v proračun vsako leto steklo 1.140,000.000 tolarjev.
c) Priliv v proračun zaradi novih delovnih mest v gradbeništvu
Po podatkih splošnega gradbenega podjetja, ki je registrirano tudi za stanovanjsko gradnjo izhaja, da je potrebno v poprečju 34 ur za izgradnjo m2 stanovanjske površine v štirinadstropni večstanovanjski hiši, kjer ni dvigala. Iz omenjenega podatka je opravljena ocena, da bi bilo ob predvideni pospešeni dinamiki gradnje socialnih, neprofitnih in profitnih stanovanj kot izhaja iz predloga nacionalnega stanovanjskega programa vsako leto potrebno zaposliti tudi dodatne delavce v gradbeništvu, in sicer v poprečju 630 delavcev v letu 2000, ko naj bi se dodatno zgradilo 920 socialnih in neprofitnih stanovanj, do 4.480 delavcev v letu 2009, ko naj bi se dodatno zgradilo 5000 stanovanj povprečne velikosti 55 m2.
Zaradi dodatno zaposlenih delavcev v gradbeništvu, bi se povečal tudi priliv v proračun iz naslova dohodnin dodatno zaposlenih delavcev. Ob upoštevanju ocenjene poprečne dohodnine za leto 1998 v višini 153.213 tolarjev, bi se iz naslova dohodnin v letu 2009 zbralo od dodatno zaposlenih delavcev približno 686,000.000 tolarjev, povprečno letno pa 343,029.000 tolarjev.
d) Priliv v proračun od dobička gradbenih podjetij
Po podatkih Agencije Republike Slovenije za plačilni promet je v letu 1996 le 400 gradbenih podjetij z 15.061 zaposlenimi ustvarilo 1.633,446.000 tolarjev celotnega dobička. Plačani davek iz dobička je znašal 226,118.000 tolarjev ali 15.000 tolarjev na delavca oziroma 18.380 tolarjev, preračunan na leto 1998.
Ob predpostavki, da bi bilo v gradbenih podjetjih leta 2009 dodatno zaposlenih okoli 4.480 delavcev zaradi pospešene stanovanjske gradnje, bi morala omenjena gradbena podjetja dodatno plačati iz naslova davka od dobička pravnih oseb v proračun 82,300.000 tolarjev, preračunano na cene iz leta 1998.
e) Povečanje prilivov v občinske proračune iz naslova stroškovnih najemnin
Eden od prihodkov občinskih proračunov so tudi najemnine od socialnih in neprofitnih stanovanj. V letu 1999 je v lasti občin v Sloveniji 26.115 stanovanj. Letna najemnina za ta stanovanja znaša 3.963,735.000 tolarjev (izračun je pripravljen na podlagi najemnine za povprečno neprofitno stanovanje v velikosti 55 m2). Leta 2000 naj bi se začela uvajati tudi potrebna stroškovna najemnina, ki bi jo sicer v celoti uveljavili v razdobju 5 let tako, da bi predvideno višino dosegla leta 2004.
Leta 2009 bi stanovanjski sklad občin predstavljal skupaj 48.365 stanovanj, stroškovna najemnina za ta stanovanja pa 10.156,650.000 tolarjev.V dohodek občine pa se ne more šteti najemnina v celoti, saj 37,6% najemnine predstavljajo stroški za tekoče in investicijsko vzdrževanje, upravljanje in zavarovanje, tako da se šteje v dohodek občine le preostali delež najemnine v višini 62,4%. Ob postopnem uvajanju stroškovnih najemnin in dodatni pospešeni gradnji socialnih in neprofitnih stanovanj bodo občine v ciljnem letu 2009 razpolagale letno z 6.338,000.000 tolarjev, ki jih bodo lahko namenjale za stanovanjsko področje, v desetletnem obdobju pa povprečno letno 4.364,500.000 tolarjev.
6. UVELJAVITEV NACIONALNEGA STANOVANJSKEGA PROGRAMA
Ta program začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 805-01/90-3/153
Ljubljana, dne 10. maja 2000.
Predsednik
Državnega zbora
Republike Slovenije
Janez Podobnik, dr. med. l. r.
