Na podlagi 18., 78. in 98. člena statuta Mestne občine Kranj (Uradni list RS, št. 43/95), je Svet mestne občine Kranj na 15. seji dne 24. 5. 2000 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov v najem
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S pravilnikom o oddajanju poslovnih prostorov v najem (v nadaljevanju: pravilnik) se ureja oddajanje stavb, delov stavb in prostorov (v nadaljevanju: poslovnih prostorov) v lasti ali upravljanju Mestne občine Kranj.
2. člen
Za poslovni prostor se štejejo eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo skupen vhod, garaže v sklopu poslovnih in stanovanjskih stavb ter samostojni montažni objekti, namenjeni za poslovno in drugo dejavnost.
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo za oddajo kioskov, stojnic in javnih površin za opravljanje poslovnih in drugih dejavnosti, če to ni urejeno v kakšnem drugem občinskem predpisu.
Gospodarjenje in upravljanje s poslovnimi prostori je v pristojnosti Oddelka za gospodarske javne službe občinskega urada Mestne občine Kranj.
3. člen
Register poslovnih prostorov, ki so v lasti ali upravljanju Mestne občine Kranj in register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi Oddelek za gospodarske javne službe občinskega urada Mestne občine Kranj.
II. KOMISIJA ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
4. člen
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najem in pri odločanju o pravicah in obveznostih v skladu s tem pravilnikom imenuje župan Mestne občine Kranj (v nadaljnjem besedilu: župan) komisijo za oddajo poslovnih prostorov v najem (v nadaljnjem besedilu: komisija). Komisijo sestavlja pet članov, od katerih sta dva člana Sveta mestne občine Kranj.
Seje komisije se po potrebi udeležijo uslužbenci občinskega urada.
O oddaji poslovnega prostora ne more odločati član komisije, kadar je on ali njegov ožji družinski član prosilec za najem poslovnega prostora, ki je predmet odločanja.
Komisija je za svoje delo odgovorna županu.
5. člen
Komisija ima pri urejanju najemnih razmerij naslednje pristojnosti:
– predlaga županu objavo razpisa in sprejem razpisnih pogojev,
– predlaga direktorju občinske uprave izbiro najemnika v skladu s tem pravilnikom.
6. člen
Komisija je sklepčna, če je na njeni seji prisotna večina članov in odločitve sprejema z večino glasov vseh članov.
O pritožbah in ugovorih zoper sklepe komisije odloča župan.
7. člen
Strokovno in administrativno-tehnična opravila opravlja Oddelek za gospodarske javne službe občinskega urada Mestne občine Kranj.
III. POSTOPKI IN POGOJI ZA ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
8. člen
Poslovni prostori se praviloma oddajo v najem za nedoločen čas.
Za določen čas, naveden v najemni pogodbi, ki pa ne sme biti daljši od 10 let, se poslovni prostori oddajo v najem v naslednjih primerih:
– če se načrtuje in pričakuje odstranitev poslovnega prostora iz urbanističnih razlogov,
– če je za poslovni prostor vložena zahteva za denacionalizacijo in je denacionalizacijski upravičenec dal pisno soglasje k oddaji poslovnega prostora,
– če se načrtuje sprememba namembnosti poslovnih prostorov,
– če se pričakuje in načrtuje sprememba lastništva ali prodaja poslovnega prostora,
– iz drugih utemeljenih razlogov glede na naravo posameznega primera.
Po preteku s pogodbo določenega časa najemno razmerje preneha.
9. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem na naslednja načina:
– z javnim razpisom ali
– z neposredno pogodbo v primerih, ki jih določa 14. člen tega pravilnika.
10. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem z javnim razpisom.
Sklep o javnem razpisu sprejme župan. Razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja in na oglasni deski Mestne občine Kranj.
11. člen
Javni razpis mora vsebovati:
– lokacijo in sedež najemodajalca,
– podatke o lokaciji in velikosti poslovnega prostora,
– višino izklicne mesečne najemnine,
– okvirno določeno namembnost poslovnega prostora,
– zahtevo po dokazilu o usposobljenosti za opravljanje dejavnosti (iz sodne ali druge registracije),
– zahtevo po predložitvi dokazila o finančni sposobnosti udeleženca razpisa,
– zahtevo o dokazilu o stalnem prebivališču in državljanstvu,
– zahtevo po predložitvi programa dejavnosti, ki se bo v poslovnem prostoru odvijala,
– morebitne pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– rok za prijavo, ki ne sme biti krajši od 8 dni od dneva objave, in rok za objavo rezultatov razpisa,
– varščino in inštrumente zavarovanja plačila najemnin,
– izjavo, da ima udeleženec razpisa poravnane vse obveznosti do Mestne občine Kranj,
– druge podatke, ki imajo pomen za razpis in sklenitev najemne pogodbe.
Varščina se neuspelim ponudnikom vrne v nominalnem znesku najkasneje v roku 8 dni od izbire najustreznejšega ponudnika.
12. člen
Po izteku razpisnega roka komisija pregleda vse prijave ponudnikov, ki so prispele v zaprtih ovojnicah. Izmed pravočasnih in popolnih prijav komisija izbere ponudnika, ki najbolj ustreza pogojem iz tretjega odstavka tega člena.
Kadar je v razpisu namembnost poslovnega prostora določena zgolj okvirno, upošteva komisija pri izbiri tiste ponudnike:
– ki ponudijo plačilo najemnine najmanj v višini izklicne cene mesečne najemnine,
– pri katerih je glede na njihovo dosedanje delo, strokovno usposobljenost, priložena dokazila o finančni sposobnosti in druge reference mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali poslovno dejavnost.
V primeru, ko je dosedanji najemnik poslovnega prostora, ki se oddaja, v stečaju ali likvidaciji, ima, ob izpolnitvi razpisnih pogojev, pri izbiri prednost tisti ponudnik, ki se zaveže prevzeti v redno delovno razmerje delavce, zaposlene pri prejšnjem najemniku.
Druga merila, ki vplivajo na izbor najustreznejšega ponudnika so: število na novo odprtih delovnih mest, predplačilo najemnine, višina vlaganj najemnika v poslovni prostor, nova dejavnost v kraju, sedanja neprimernost poslovnih prostorov ponudnika in dejavnost, ki se primerno vključuje v okolje.
13. člen
Tajnik občine – direktor občinske uprave na predlog komisije izda sklep o izbiri najemnika in ga posreduje vsem udeležencem razpisa najkasneje v 15 dneh po izteku roka za prijavo. Udeleženci razpisa lahko v 8 dneh po prejemu sklepa vložijo pisni ugovor.
O ugovoru odloča župan v 15 dneh od prejema ugovora. Sklep župana je dokončen.
14. člen
Poslovni prostor se lahko odda v najem brez javnega razpisa v naslednjih primerih:
– če gre za nadomestni poslovni prostor v primeru, ko se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov Mestne občine Kranj zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije,
– v primeru elementarne nesreče, vendar največ za 6 mesecev,
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne poslovne prostore (ki ne predstavljajo samostojnega poslovnega prostora),
– če najemnik želi zamenjati poslovni prostor z drugim najemnikom, ki je prav tako v lasti občine, pa komisija oceni, da je taka zamenjava v korist Mestne občine Kranj,
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika njegovi ožji družinski člani, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje dejavnosti,
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika delavci, ki so bili pri njem zaposleni zadnji dve leti in izpolnjujejo pogoje za opravljanje dejavnosti,
– zaradi statusne spremembe najemnika v skladu z veljavno zakonodajo za opravljanje iste dejavnosti,
– če gre za začasni najem do javnega razpisa,
– če poslovni prostor ni bil oddan kljub trikratni objavi javnega razpisa.
Poslovni prostor se na podlagi šeste alinee prejšnjega odstavka lahko odda v najem le, če je dosedanji najemnik dosegel upokojitev ali če je umrl.
O oddaji poslovnega prostora brez javnega razpisa odloči župan.
IV. NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
15. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki se sklene najkasneje v 15 dneh po pravnomočnosti sklepa o izbiri najustreznejšega ponudnika.
V primeru, da izbrani ponudnik v tem roku ne sklene najemne pogodbe, se šteje, da odstopa od ponudbe. V tem primeru najemodajalec varščino obdrži.
Najemna pogodba mora vsebovati:
– podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,
– določilo o trajanju najemnega razmerja,
– določilo o višini najemnine in stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– odpovedni rok,
– navedbo, da je najemnik seznanjen s pogoji za najem poslovnega prostora kot izhajajo iz pravilnika o oddajanju poslovnih prostorov v najem.
16. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem ali sonajem drugi pravni ali fizični osebi brez soglasja najemodajalca. Če najemodajalec da soglasje za podnajem, z najemnikom in podnajemnikom sklene dodatek k najemni pogodbi.
Za podnajemno razmerje se uporabljajo določbe tega pravilnika.
17. člen
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumno odpovedjo najemnega razmerja,
– zaradi neizpolnjevanja pogodbenih določil,
– če so poslovni prostori namenjeni najemodajalcu zaradi rušitve ali preureditve objekta,
– z odpovedjo najemne pogodbe najmanj eno leto pred predajo izpraznjenega poslovnega prostora,
– s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba,
– po samem zakonu.
18. člen
Mestna občina Kranj lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in odpovednemu roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik med trajanjem najemnega razmerja brez soglasja najemodajalca spremeni ali razširi predmet poslovanja v poslovnem prostoru,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce huje moti ali ovira pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca,
– če najemnik tudi po opominu najemodajalca uporablja poslovni prostor v nasprotju s pogodbo ali ga uporablja brez potrebne skrbnosti, tako da se dela škoda,
– če najemnik ne opravlja več dejavnosti, za katero je pridobil poslovni prostor v najem,
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnih 30 dneh od prejema opomina,
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor,
– v drugih primerih, ki so določeni z zakonom ali najemno pogodbo.
V. NAČIN IN MERILA ZA DOLOČANJE NAJEMNIN
19. člen
Izhodiščne mesečne najemnine za poslovne prostore v SIT/m2 so za navedene dejavnosti v določenih območjih naslednje:
--------------------------------------------------------
Dejavnost Lokacija Lokacija Lokacija
--------------------------------------------------------
1 2 3
--------------------------------------------------------
A 2.500 2.000 1.500
B 2.000 1.500 1.000
C 1.500 1.000 700
D 1.000 800 600
--------------------------------------------------------
Območja za določanje najemnih poslovnih prostorov so razvidna iz priloge št. 1.
Razvrstitev dejavnosti za določanje najemnin je razvidna iz priloge št. 2.
Prilogi sta sestavni del tega pravilnika.
20. člen
Po prvem neuspelem javnem razpisu lahko župan na predlog komisije zniža izhodiščno najemnino do 10%, po drugem pa do 20%.
21. člen
Najemnine se mesečno usklajujejo z rastjo življenjskih stroškov v Republiki Sloveniji (inflacijo).
Tako določena višina najemnine ne vsebuje davka, ki ga plačuje najemnik v skladu z veljavno zakonodajo.
22. člen
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 15. v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi.
V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor.
23. člen
Če je poslovni prostor v skladu z metodologijo o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ovrednoten z manj kot 200 točkami, se lahko najemnina zniža za največ 25% izhodiščne najemnine.
24. člen
Za določen čas, vendar najdalj za dva meseca, se lahko zniža ali oprosti plačevanja najemnine v naslednjih primerih:
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del.
25. člen
Najemnikom, ki opravljajo dejavnosti iz skupine D priloge št. 2, se lahko začasno, vendar največ za eno leto določi nižja, t. i. znižana najemnina.
Znižana najemnina ne sme biti nižja kot 50% vrednosti najemnine, določene s tem pravilnikom.
26. člen
O znižanju najemnine iz 23., 24. in 25. člena odloča župan in o tem dvakrat letno poroča Svetu mestne občine Kranj.
VI. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE, SEJNE SOBE IN PODOBNO)
27. člen
Določeni prostori kot so dvorane, sejne sobe ipd. se oddajajo v najem po dnevih oziroma po urah.
Prostori iz prvega odstavka se oddajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem organu.
Cenik za oddajo prostorov iz prvega odstavka sprejme župan s sklepom.
VII. ODDAJANJE GARAŽ, GARAŽNIH BOKSOV IN PARKIRIŠČ V NAJEM
28. člen
Garaže, pokrita in druga parkirišča – boksi (v nadaljevanju: garaže), ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajo v najem lastnikom in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
Prednost imajo upravičenci, ki so najemniki stanovanj in poslovnih prostorov v lasti Mestne občine Kranj.
V primeru, da garaže ostanejo nezasedene, se lahko oddajo v najem tudi drugim osebam.
Določbe tega člena se ne uporabljajo za garaže, ki so sestavni del posameznih stanovanj ali poslovnih prostorov.
29. člen
Najemnik garaže ne sme oddajati drugim osebam v podnajem.
30. člen
Mesečno najemnina znaša za:
– garaže 10.000 SIT,
– pokrita parkirišča – bokse 7.000 SIT,
– odprta parkirišča – bokse 5.000 SIT.
Najemnina za garaže se usklajuje po isti metodologiji kot najemnina za poslovne prostore v lasti Mestne občine Kranj.
VIII. VZDRŽEVANJE IN VLAGANJA V POSLOVNI PROSTOR
31. člen
Najemnik je dolžan najeti prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja. V primeru nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj sporočiti najemodajalcu oziroma upravniku nepremičnin, vendar najkasneje v 3 dneh. Najemnik je dolžan odpraviti škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam.
Najemnik bo poslovni prostor uporabljal kot dober gospodar. Stroške tekočega vzdrževanja plača najemnik. Po prenehanju najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se napiše primopredajni zapisnik.
Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijska vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora.
IX. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
32. člen
Ta pravilnik se smiselno uporablja tudi za poslovne prostore, ki jih oddajajo v najem krajevne skupnosti, javne ustanove ali podjetja v večinski lasti Mestne občine Kranj.
Obstoječe najemne pogodbe je potrebno uskladiti v roku šestih mesecev po uveljavitvi tega pravilnika.
Za poslovne prostore, ki so bili oddani v najem na podlagi javne licitacije, se višina najemnine uskladi le v primeru, da je izhodiščna najemnina, določena po tem pravilniku, višja od izlicitirane.
Z najemniki, ki imajo sklenjeno najemno razmerje za določen čas in poravnane vse obveznosti do najemodajalca, se lahko sklenejo najemne pogodbe za nedoločen čas.
V primeru, ko najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem pravilniku, se to šteje kot odpoved najemnega razmerja.
33. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o načinu in pogojih oddajanja poslovnih prostorov v najem (Uradni list RS, št. 19/97).
34. člen
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 14-0188/00
Kranj, dne 24. maja 2000.
Župan
Mestne občine Kranj
Mohor Bogataj, univ. dipl. org. l. r.
PRILOGA ŠT. 1
Lokacije, na katerih se nahajajo poslovni prostori, so
naslednje:
Lokacija 1:
1. Cankarjeva ulica 8
2. Glavni trg 2, 4, 17 in 18
3. Koroška cesta 14, 16, 26 in 29
4. Poštna ulica 3
5. Prešernova ulica 13
6. Slovenski trg 1
7. Stritarjeva ulica 6 in 8
8. Bleiweisova ulica 3
9. Župančičeva ulica 4
Lokacija 2:
1. Cesta 1. maja 5
2. Gubčeva ulica 1
3. Kidričeva ulica 6, 6A, 12, 14, 38 A, 47, 47 A
4. Šorlijeva ulica 12
5. Ulica Janka Puclja 9
6. Gosposvetska ulica 9 in 10
7. Cesta Staneta Žagarja 1, 12 in 51
8. Ulica Nikole Tesle 2
9. Tavčarjeva ulica 22
10. Pot na Kolodvor 2
11. Tomšičeva ulica 13, 14, 21, 32, 34, 42 in 44
12. Trubarjav trg 5 in 6
Lokacija 3:
1. Delavska cesta 10 a
2. Oldhamska cesta 14
3. Partizanska cesta 37
4. Sejmišče 4
5. Savska cesta 8
6. Gasilska ulica 17
7. Škrlovec 2
8. Planina 42 in 46
9. Ulica Tuga Vidmarja 2
10. Vodopivčeva ulica 18 in 19
11. Gasilska ulica 17
12. Reginčeva ulica 2
13. Gorenjesavska cesta 35 a
V primeru, da kakšen objekt ni naveden, komisija v razpisu
smiselno določi lokacijo glede na ta objekt.
PRILOGA ŠT. 2
Po namembnosti se poslovni prostori razvrstijo v naslednje
skupine:
Skupina A:
- banke
- denarni zavodi (zavarovalnice, borzne hiše)
- finančni servis, marketing in informacijski servisi
- trgovine z neživili
- fine obrti plemenitih kovin
- gostinski lokali, hoteli, igralnice
- intelektualne storitve (advokati, notarji)
- agencijski posli
- državni organi
- profitne zdravstvene dejavnosti (samoplačniške)
- servisi za osebno porabo in investicije (agencije, svetovanje,
inžiniring, ekonomske in propagandne storitve, storitve
Skupina B:
- trgovina z živili
- pisarniške dejavnosti
- tiskarstvo, založništvo, fotokopiranje
- živilske obrti
- storitve infrastrukturnih sistemov
- turistične in prevozniške dejavnosti
- terciarne dejavnosti: komisionarske, posredniške dejavnosti
- profitne izobraževalne dejavnosti
Skupina C:
- proizvodne dejavnosti
- osebne storitve
- storitvene in obrtne delavnice
- servisne delavnice
- fotoateljeji
- specializirane trgovine osnovne oskrbe na drobno
- skladiščenja
- garaže in parkirišča
Skupina D:
- javne svetovalne službe
- izobraževanje in raziskovalne dejavnosti
- kulturne, umetniške, izobraževalne, športne in podobne
dejavnosti
- varovanje kulturnih dobrin
- zdravstveno in socialno varstvo ter varstvo mladine
- razstavni saloni
- politične stranke
- krajevne skupnosti
- društva in humanitarne organizacije.
Če se v poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri
oblikovanju najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo
skupino. O razvrstitvi poslovnega prostora v skupino dejavnosti
odloča komisija.
