Na podlagi 29. člena zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93, 57/94, 14/95, 26/97, 70/97, 10/98 in 74/98, 12/99, 16/99 in 59/99) in tretjega odstavka 47. člena zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 44/97), 6. in 15. člena statuta Občine Cerkvenjak (Uradni list RS, št. 26/99) ter v skladu z 68. in 80. členom poslovnika o delu občinskega sveta je Občinski svet občine Cerkvenjak na 12. redni seji dne 19. 4. 2000 sprejel

S tem pravilnikom se določajo načini, pogoji in postopki prodaje, oddaje v zakup ali najem, oddaje za gradnjo in zamenjave stavbnih zemljišč, ki so v lasti Občine Cerkvenjak (v nadaljevanju: občina).
Določbe tega pravilnika se smiselno uporabljajo tudi za prodajo, zamenjavo in oddajo v zakup drugih zemljišč in nepremičnin, ki so v lasti občine kolikor ti postopki niso drugače opredeljeni z zakonom ali drugim pravilnikom.

Prodaja stavbnega zemljišča po tem pravilniku pomeni prenos lastninske pravice na stavbnem zemljišču, katerega lastnik je občina na izbranega interesenta.
Oddaja v zakup ali najem stavbnega zemljišča pomeni prenos neposredne posesti nad stavbnim zemljiščem, katerega lastnik in neposredni posestnik je občina na izbranega interesenta.
Oddaja za gradnjo po tem pravilniku pomeni prenos pravice do gradnje na stavbnem zemljišču, ki ostane v lasti občine na izbranega interesenta. Izbrani interesent z sklenitvijo pogodbe pridobi pravico do gradnje objekta na zemljišču, skladno z razpisnimi pogoji.
Menjava zemljišč po tem pravilniku pomeni prenos lastninske pravice in posesti na občinskem zemljišču na sopogodbenika, z istočasno pridobitvijo lastninske pravice na zemljišču, ki ga daje v zamenjavo sopogodbenik.

Stavbna zemljišča občina prodaja, oddaja za gradnjo, menjava ter oddaja v zakup ali najem, v skladu z sprejetim letnim programom prodaje in nakupa stavbnih zemljišč, ki ga sprejme občinski svet.
Izjemoma kadar tako narekujejo interesi občine, se lahko stavbno zemljišče, ki v letnem programu ni predvideno za promet, proda, odda za gradnjo, zamenja in odda v zakup ali najem, na podlagi sklepa občinskega sveta.
Občina lahko proda, odda za gradnjo, zamenja in odda v zakup ali najem stavbno zemljišče na podlagi predhodno izvedenega javnega razpisa ali javne dražbe, če zakon, statut občine ali ta pravilnik ne določajo drugače.
Občina lahko v skladu z zakonom zamenja stavbna zemljišča brez javnega razpisa ali javne dražbe.

Postopek prodaje in oddaje stavbnega zemljišča za gradnjo se izvede preko javnega razpisa, razen v primerih določenih z zakonom in tem pravilnikom.
Javna dražba se praviloma okliče v primeru, ko je znano končno število interesentov in se ne išče nedoločenega števila vlog.
Izjemoma se v primeru, da je za isto zemljišče skladno z vsemi razpisnimi pogoji pravočasno in pravilno prispelo več enakovrednih vlog, ki so bolj ugodne od ostalih vlog, prispelih za to zemljišče lahko župan, na predlog komisije, ki vodi postopek javnega razpisa odloči, da se v takšnem primeru izvede javna dražba, na katero se povabi vse interesente, ki so predložili enakovredno vlogo za isto zemljišče.
Določbe tega pravilnika, ki se nanašajo na javni razpis, se smiselno uporabljajo tudi za javno dražbo, če ni s tem pravilnikom drugače določeno.

Občina lahko proda ali odda zemljišče brez javnega razpisa:
– za gradnjo objektov za potrebe obrambe;
– za gradnjo objektov javne infrastrukture;
– za gradnjo objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, kulture, znanosti, športa in javne uprave;
– za gradnjo socialnih in neprofitnih ter zadružnih stanovanj in stanovanjskih hiš;
– za gradnjo nadomestnih objektov;
– za gradnjo na zemljišču, ki je s prostorskim izvedbenim načrtom predviden za določenega investitorja;
– za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev stavbnega zemljišča;
– za zemljišča, za katera je bil javni razpis dvakrat neuspešen;
– za gradnjo objektov za potrebe pravosodja:
– če gre za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev stavbnega zemljišča;
– če gre za zemljišča, za katera je bil javni razpis ali javna dražba dvakrat neuspešna;
– če je ocenjena vrednost stavbnega zemljišča nižja od 500.000 SIT.

Sklep o odločitvi za izvedbo javnega razpisa za prodajo ali oddajo za gradnjo stavbnega zemljišča sprejme župan.
Javni razpis prodaje, oddaje stavbnega zemljišča za gradnjo, oddaje v zakup ali najem, objavi župan v občinskem glasilu ali sredstvih javnega obveščanja in na oglasni deski občine ali na drug krajevno običajen način.

Objava javnega razpisa mora vsebovati:
– vrsto pravnega posla, ki bo pravni temelj za prenos pravice (prodaja, oddaja za gradnjo, oddaja v zakup);
– označba in opis stavbnega zemljišča (parc. št., kultura, izmera, katastrska občina, lega, pravno in dejansko stanje zemljišča);
– podatke o namembnosti zemljišča in pogojih za gradnjo;
– navedbo ali gre za javni razpis s končnim rokom oddaje vlog ali za javni razpis, ki je odprt do prodaje oziroma oddaje vseh stavbnih zemljišč, ki so bile predmet javnega razpisa;
– rok, v katerem lahko interesenti predložijo vloge (datum in čas predložitve vloge), ki pa ne sme biti krajši od 8 dni od dneva objave javnega razpisa;
– poziv, da interesenti navedejo svoj polni naziv oziroma ime in sedež ter naslov;
– način predložitve vloge (kraj predložitve, navedba listin, ki jih je potrebno predložiti, osebna predložitev ali po pošti);
– vrednost zemljišč oziroma okvirno vrednost zemljišča in stroškov komunalnega opremljanja ali izklicno ceno;
– način revalorizacije vrednosti zemljišč do sklenitve pogodbe;
– merila za izbor najugodnejše vloge;
– višino varščine, ki jo je potrebno položiti kot garancijo za resnost ponudbe, ki ne sme biti nižja od 10% od vrednosti zemljišča oziroma okvirne vrednosti zemljišča in stroškov komunalnega opremljanja ali izklicne cene ter navedbo računa, na katerega se varščina vplača, po sklenjenem pravnem poslu za posamezno stavbno zemljišča se varščina v roku treh dni od dneva izbire vrne tistim interesentom, ki na javnem razpisu niso uspeli, uspelemu interesentu pa se položena varščina vračuna v ceno;
– navedbo, kdaj se lahko interesenti pred potekom javnega razpisa seznanijo s podrobnejšimi lastnostmi zemljišč in eventualno ogledajo predmet javnega razpisa;
– način in rok plačila kupnine oziroma najemnine;
– druge morebitne pogoje in zahteve, ki jih morajo izpolnjevati interesenti.

Interesent lahko vlogo nadomesti z drugo ali jo dopolni do izteka roka za predložitev vloge, ki je določen v javnem razpisu.

V primeru javne dražbe se v oklicu navede tudi eventualni znesek višanja.
Na javni dražbi oklicani na osnovi enakovrednih vlog interesentov podanih na javni razpis, so lahko poleg organizatorja javne dražbe prisotni le povabljeni interesenti, ki so pravilno položili varščino ob prijavi na javni razpis oziroma njihovi zakoniti zastopniki ali pooblaščenci, če se ustrezno izkažejo.
Na javni dražbi, ki se izjemoma izvede namesto javnega razpisa in katere namen je pridobitev nedoločenega števila vlog, lahko poleg organizatorja k dražbi pristopijo vsi interesenti, ki lahko ustrezno izkažejo, da so pravilno položili varščino oziroma njihovi zakoniti zastopniki ali pooblaščenci, ki se ustrezno izkažejo.

V postopku prodaje, oddaje za gradnjo, oddaje v zakup ali najem stavbnih zemljišč na podlagi javnega razpisa ali javne dražbe obravnava prispele vloge strokovna komisija določena v 22. členu tega pravilnika.
V postopku prodaje, oddaje za gradnjo, oddaje v zakup ali najem stavbnih zemljišč, ko v skladu z zakonom in tem pravilnikom ni potreben javni razpis, prispele vloge obravnava strokovna služba za gospodarjenje z stavbnimi zemljišči v občini oziroma občinska uprava.

V postopku primerjave prispelih vlog za sklenitev pravnega posla po tem pravilniku se upoštevajo merila določena v besedilu javnega razpisa, predvsem pa:
– ponujena cena za zemljišče;
– mnenje občinske strokovne službe, pristojne za prostorsko planiranje;
– predvideni programi dejavnosti;
– skladnost predvidenega programa s programi dejavnosti na sosednjih oziroma bližnjih uporabnikov zemljišč;
– vpliv na socialnoekonomsko stanje v občini.

Interesent, ki ne predloži popolne vloge, se v primeru javnega razpisa s končnim rokom oddaje vlog izloči iz nadaljnjega postopka, v primeru javnega razpisa z odprtim rokom se interesenta pozove k dopolnitvi vloge, razen, če je za isto zemljišče prispela tudi vloga, ki je ustreznejša oziroma ugodnejša.
Vloga interesenta, ki je podal vlogo, iz katere izhaja, da ne izpolnjuje pogojev za pridobitev razpisanega stavbnega zemljišča, se zavrne.
Komisija po pregledu in analizi prispelih vlog poda poročilo županu. Župan na osnovi poročila komisije izda sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika.

Pri obravnavanju vloge interesenta za odkup, zamenjavo ali oddajo stavbnega zemljišča za gradnjo, pristojna strokovna služba občine izvede predvsem naslednji postopek:
– ugotovi interese občine do zemljišča, za katerega je vloga prispela, v primeru, da ima občina poseben namen, ki izhaja iz veljavnih prostorskih dokumentov ali se pripravlja na sprejem takšnega dokumenta, se predlaga županu, da vlogo zavrne;
– ugotovi ali je mogoče in smotrno zemljišče samo ali skupaj z sosednjim ali delom sosednjega zemljišča obravnavati kot samostojno lokacijo;
– preveri ali obstaja kakšen interes drugih sosednjih lastnikov zemljišč, za kar se lahko opravi tudi skupni ogled in soočenje zainteresiranih lastnikov sosednjih zemljišč, če tak interes obstaja, razvrsti interesente skladno z merili iz 11. člena tega pravilnika;
– če je smotrnejša delitev občinskega zemljišča med dva ali več interesentov, se preveri ali kateri od teh ne izkazuje več svojega interesa (npr.: pridobitev samo dela zemljišča ni v njegovem interesu), če posamezni interes interesenta ne izkazuje več, se izdela predlog delitve občinskega zemljišča med preostale interesente;
– izdela predlog sklepa prodaje oziroma drugega ustreznega pravnega posla in ga pošlje županu, ta pa ga pošlje v obravnavo in potrditev občinskemu svetu.

Na vlogo interesenta lahko občina proda ali zamenja tudi zemljišče, ki ima status javnega dobra, če se predhodno takšen status ukine.
Komisija poleg postopka iz prejšnjega člena izvede še naslednji postopek:
– ali je obravnavano zemljišče še v funkciji javnega dobra, ter v ta namen obravnava mnenja in pripombe občanov na javni razglas o ukinitvi javnega dobra na zemljišču, ki je obešen na oglasni deski občine 14 dni;
– glede na ugotovitev ali je obravnavano zemljišče še ali ni več v funkciji javnega dobra, komisija izdela predlog sklepa o ukinitvi statusa javnega dobra in ga pošlje županu.
O ukinitvi javnega dobra odloča občinski svet na predlog župana.
Določila tega člena se smiselno uporabljajo tudi za podelitev statusa javnega dobra na zemljiščih.

Interesenti lahko pridobijo v zakup ali najem stavbno zemljišče, ki je v lasti občine na podlagi javnega razpisa ali neposredno z pogodbo, če podajo vlogo za najem ali zakup.
Kolikor občina odda stavbno zemljišče v zakup ali najem na podlagi javnega razpisa se smiselno uporabljajo določila drugega poglavja tega pravilnika.
Javni razpis za najem stavbnega zemljišča se ne objavi poleg primerov iz 5. člena tega pravilnika, tudi v primeru, če se neposredno po prekinitvi najemne pogodbe pojavi nov najemnik, ki je odkupil začasni objekt od dotedanjega najemnika.

Višina najemnine za posamezne vrste oziroma rabe zemljišč se določi z sklepom o oblikovanju najemnin za stavbna zemljišča v lasti Občine Cerkvenjak, ki ga sprejme občinski svet na predlog župana po predhodnem mnenju občinske strokovne službe pristojne za gospodarjenje z stavbnimi zemljišči.

V primeru, da interesent poda vlogo za oddajo v zakup ali najem zemljišča, katero meji tudi na zemljišča drugih lastnikov, ki bi lahko bili zainteresirani za najem istega zemljišča, se smiselno uporabijo določbe četrte in pete alinee 13. člena tega pravilnika.

Pri oddaji zemljišča v najem za postavitev začasnih objektov ali v primeru, ko interesent poda vlogo za izdajo soglasja za časovno omejeno rabo zemljišča, mu lahko izda pristojen organ občinske uprave soglasje, v katerem navede obdobje veljave soglasja, odškodnino za uporabo občinskega zemljišča in druge pogoje, ki jih mora izpolniti interesent.

Okvirna vrednost stavbnega zemljišča, ki je predmet prodaje, oddaje za gradnjo, se za zemljišča zajeta v prostorsko izvedbenih načrtih (PIN), določi skladno z programom komunalnega opremljanja in povprečno gradbeno ceno stavbnega zemljišča na območju občine, za zemljišča, ki pa niso zajeta v PIN, pa z oceno ustrezno usposobljenega cenilca nepremičnin, ki ne sme biti starejša od 90 dni.
Občinski svet oziroma župan lahko skladno z svojimi pristojnostmi odloči, da se opravi cenitev po metodologiji tržne vrednosti. To cenitev lahko opravi samo ustrezno usposobljeni sodno zapriseženi cenilec nepremičnin.

Pri zamenjavi mora biti nepremičnina, ki jo interesent ponudi v zamenjavo, praviloma ocenjena po isti metodi kot zemljišče v občinski lasti. V cenitvi se upošteva investicijski program, če je bil ta sprejet, sicer pa dokazljiva dotedanja vlaganja občine in interesenta. Če nepremičnini, ki sta predmet zamenjave, nista enakovredni, mora lastnik nižje ocenjene nepremičnine doplačati razliko v sporazumno dogovorjeni obliki.

Plačilne pogoje in morebitne druge ugodnosti za plačilo kupnine za zemljišča po območjih in namenih pozidave, na osnovi predloga strokovne službe občinske uprave, določi župan po predhodnem mnenju občinskega sveta.

Postopke prodaje, oddaje in menjave stavbnih zemljišč vodi strokovna služba občinske uprave.
Vloge, ki prispejo na javni razpis, obravnava komisija za prodajo, oddajo za gradnjo in dajanje v zakup ali najem.
Komisijo sestavljajo najmanj trije člani. Člane komisije imenuje župan. Komisija je sklepčna, če je na seji prisotna večina članov. Komisija odloča z večino glasov navzočih članov.

O pregledovanju vlog komisija vodi zapisnik, v katerega vpisuje naslednje podatke:
– kraj in datum in čas seje;
– imena prisotnih članov komisije in ostalih prisotnih;
– navedbo javnega razpisa, na katerega so prispele vloge;
– v primeru javnega razpisa s končnim rokom oddaje vlog, navedbo števila pravočasno prispelih vlog in navedbo prepozno vloženih vlog;
– ugotovitve o popolnosti posameznih pravočasnih vlog;
– ugotovitve o morebitnem večjem številu vlog za posamezno stavbno zemljišče;
– druge relevantne podatke, ki zadevajo posamezno vlogo;
– morebitne pripombe prisotnih predstavnikov interesentov, ki so podali vloge.
Zapisnik o odpiranju ponudb komisija posreduje vsem ponudnikom v roku 14 dni od odpiranja ponudb.

Po pregledu in analizi prispelih vlog, komisija sprejme sklepe s katerimi predlaga županu rešitve posameznih vlog.

Sklep o izbiri najugodnejšega interesenta izda na osnovi poročila komisije župan.
Zoper sklep o izbiri najugodnejšega interesenta lahko interesent, ki ni uspel na javnem razpisu v roku 8 dni od prejema sklepa vloži ugovor pri organu, ki je sklep izdal. O ugovoru zoper sklep po ponovni presoji odloči župan z odločbo, zoper katero je dovoljen upravni spor.

Kolikor župan ugotovi, da se postopek javnega razpisa ne vodi skladno z določbami tega pravilnika ali, da so bile v postopku nepravilnosti, ki bi lahko imele nepopravljive posledice za interesente, ki sodelujejo v postopku, lahko župan razveljavi postopek javnega razpisa ali zadrži postopek do odprave nepravilnosti.
Če je javni razpis uspešen le za posamezna stavbna zemljišča, zemljišča pa se ne prodajo ali oddajajo v kompleksu, se lahko javni razpis za ostala zemljišča ponovi.

Pogodba mora biti sklenjena najkasneje v petnajstih dneh po dokončnosti sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika.
Če izbrani ponudnik v tem roku ne sklene pogodbe zaradi njemu lastnih razlogov, se šteje, da je odstopil od vloge. Vplačana varščina se mu v tem primeru ne vrne. V tem primeru se lahko sklene pogodba z drugim najugodnejšim ponudnikom, ki je predložil pravočasno in popolno vlogo.
Vplačana varščina interesenta, ki je bil izbran, se vračuna v ceno.

Druge nepremičnine v lasti občine so lahko predmet prodaje, oddaje ali menjave po predhodno ugotovljeni vrednosti na podlagi sklepa občinskega sveta ob smiselni uporabi določb tega pravilnika, kolikor zakon ali kateri občinski predpisi ne določajo drugače.

Določbe pravilnika, ki urejajo oddajo zemljišč za gradnjo, se uporabljajo v skladu z drugim odstavkom 52. člena zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 44/97).

Ta pravilnik začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.