Na podlagi 34. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86 ter Uradni list RS, št. 26/90, 71/93 in 44/97) in 17. člena statuta Občine Žužemberk (Uradni list RS, št. 34/99) je Občinski svet občine Žužemberk na 12. seji dne 26. 5. 2000 sprejel

Izhodišča za pripravo zazidalnega načrta
Razvojni projekt demografsko ogroženega območja Suha krajina (Institut za geografijo Ljubljana, november 1991) je v svojih zaključkih ugotavljal, da je potrebno glede na neugodno strukturo industrije in proizvodnih obratov, dati možnost odpiranja novih površin za razvijajoče se malo gospodarstvo in storitvene dejavnosti. Suha krajina spada med najredkeje naseljene pokrajine v Sloveniji in je označena kot demografsko ogroženo območje. Generalni koncept razvoja občine zato opredeljuje tudi lokalna razvojna središča posameznih, glede na glavni prometni tok, geografsko odmaknjenih območij občine. Koncept razvoja Občine Žužemberk opredeljuje lokalno središče kot generator razvoja za Ajdovsko planoto v vzhodni Suhi krajini – Gornji ali Dolnji Ajdovec.
Predlagana lokacija za obrtno cono je za gravitacijsko območje Ajdovske planote. Površje pa je zelo razgibano, je kraško in močno členjeno. Gre za precej uravnan teren planot, ravnikov, uval in polj, ki ga členijo vrtače. Na Ajdovski planoti v vzhodni Suhi krajini je gostota vrtač do 142 na km2, večinoma je porasla z gozdom. Ponekod je več preperelin v debeli plasti rdeče in rjave ilovice, ki pa je slabo rodovitna. Območje je slabo dostopno, Ajdovska planota je dostopna po lokalni cesti. Naselja na Ajdovski planoti so: Boršt pri Dvoru, Brezova Reber pri Dvoru, Dolnji Ajdovec, Gornji Ajdovec, Mali Lipovec, Podlipa, Sela pri Ajdovcu, Srednji Lipovec in Veliki Lipovec. Število prebivalcev v Gornjem in Dolnjem Ajdovcu je v zadnjih desetih letih upadalo, prevladujeta pa primarna in sekundarna dejavnost.
V Gornjem Ajdovcu je razvita lesarska dejavnost, tamkajšnji obrat Mizarstvo Iskra se nahaja v centru vasi Ajdovec in močno presega prostorske zmogljivosti naselja. Prostorskih razvojnih možnosti na sedanji lokaciji ni, prav tako pa je dejavnost mizarstva v sklopu vasi do neke mere moteča, zato bi bilo potrebno zagotoviti površine za njen razvoj izven naselja. Zato predlagamo preselitev dejavnosti mizarstva iz jedra vasi na obrobje, kjer bi bile možne širitve in nadaljnji razvoj.
Na podlagi strokovnih podlag za poselitev predlagamo dve možni lokaciji za obrtno-servisno cono, in sicer:
varianta 1: Obrtno-servisna cona Ajdovec – predlog investitorja,
varianta 2: Obrtno-servisna cona Plano – predlog izdelovalca strokovnih podlag za poselitev.
Predlagani lokaciji se preučita v okviru posebnih strokovnih podlag za zazidalni načrt obrtno-servisne cone, na podlagi analiz iz posebnih strokovnih podlag se občinski svet odloči, za katero lokacijo se izdela zazidalni načrt.

Priprava zazidalnega načrta
1. Območje urejanja in obseg priprave zazidalnega načrta
Varianta 1: Obrtno-servisna cona Ajdovec
Lokacija obrtno-servisne cone je zahodno od Dolnjega Ajdovca, kjer se teren spušča v večjo vrtačo in je tako vizualno odmaknjen od vasi. Lokacija se nahaja na robu gozda in v prvem območju kmetijskih zemljišč, ki pa so večinoma v zaraščanju in oblikujejo motiv gozdnate krajine. Lokacija je glede na bližino ceste lahko dostopna, skupaj z obema naseljema ter programskim središčem pri obstoječi trgovini sestavlja smiselno kompleksno celoto. Dolgoročno jo je možno širiti.
Posebno pozornost je treba zaradi kvalitetnega roba naselja Dolnji Ajdovec in zaradi velikih rekreacijskih potencialov območja posvetiti detajlni umeščenosti v prostor, stiku območja z naseljem in programskim središčem ter oblikovanju objektov in njihovi orientaciji.
Varianta 2: Obrtno-servisna cona Plano
Plano je zaselek v bližini Dolnjega Ajdovca. V zaselku je že prisotna obrtna dejavnost, glede na bližino Ajdovca bi bilo smiselno usmerjati obrtno-servisno dejavnost na eno lokacijo. Lokacija obrtno-servisne cone je vzhodno in severno od zaselka, kjer se teren rahlo dviga. Lokacija zaradi odmaknjenosti ni vidno izpostavljena. Prostor je na prvem in deloma drugem območju kmetijskih zemljišč ter v gozdu. Je lahko dostopna. Dolgoročno jo je možno širiti.
Posebno pozornost je treba zaradi naravnega okolja in bližine turistične točke posvetiti detajlni umeščenosti v prostor, stiku območja z zaselkom ter oblikovanju objektov in njihovi orientaciji.
Velikost vsakega območja je ca. 12 ha, natančna meja območja urejanja se po odločitvi o lokaciji določi v programski zasnovi za zazidalni načrt.
Ob pripravi prostorskega izvedbenega dokumenta bo potrebno posebno pozornost nameniti tudi stičnemu območju (pogojem za zagotovitev čimmanjših vplivov na bivalno okolje) ter ureditvi ustreznih dostopov in dovoza v sam kompleks, potrebni komunalni opremi območja ipd.
Zazidalni načrt se pripravi v vsebini, kot je predpisana z zakonom o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in 29/86 ter Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) – v nadaljevanju ZUNDPP in s podzakonskim navodilom o vsebini potrebnih strokovnih podlag in o vsebini prostorsko izvedbenih aktov (Uradni list SRS, št. 14/85).
2. Predhodno pripravljene strokovne podlage
Predhodno pripravljene strokovne podlage in veljavna planska in urbanistična dokumentacija, ki se jih mora upoštevati pri pripravi zazidalnega načrta so:
– prostorske sestavine dolgoročnega in srednjeročnega družbenega plana Mestne občine Novo mesto za območje Občine Žužemberk,
– strokovne podlage za spremembo in dopolnitev planskih dokumentov Občine Žužemberk, Topos, d.o.o. februar 2000,
– razvojni projekt demografsko ogroženega območja Suha krajina (Institut za geografijo Ljubljana, november 1991),
– CRPOV Žužemberk, Studio Kapus, Trebnje,
– podatki o obstoječih infrastrukturnih vodih in napravah,
– podatki o naravnih lastnostih prostora,
– drugi elementi obdelave (veljavne urbanistične rešitve sosednjih območij, prometne rešitve...),
– vse predhodne študije o vplivu dejavnosti na širšo okolico.
3. Posebne strokovne podlage za zazidalni načrt
V skladu z ZUNDPP in s podzakonskim navodilom o vsebini posebnih strokovnih podlag in o vsebini prostorsko izvedbenih aktov (Uradni list SRS, št. 14/85) se za izdelavo osnutka ZN pripravijo potrebne posebne strokovne podlage. V posebnih strokovnih podlagah se preučita obe predlagani lokaciji. Na podlagi dognanj iz PSP se odloči o lokaciji, za katero se pripravi zazidalni načrt.
4. Organi in organizacije, ki morajo podati predhodne pogoje in mnenja za pripravo osnutka zazidalnega načrta ter soglasja k dopolnjenem osnutku zazidalnega načrta:
– JP Komunala d.o.o. Novo mesto,
– Elektro Ljubljana, PE Ljubljana okolica,
– Telekom Slovenije, PE Novo mesto,
– Ministrstvo za zdravstvo, Zdravstveni inšpektorat RS, Enota Novo mesto,
– Ministrstvo za obrambo, Inšpektorat RS za varstvo pred naravnimi in drugimi nesrečami, izpostava Novo mesto,
– Občina Žužemberk,
– Ministrstvo za okolje in prostor, Uprava za varstvo narave, izpostava Novo mesto.
Kolikor se v postopku priprave posebnih strokovnih podlag za zazidalni načrt ugotovi, da je potrebno pridobiti predhodna mnenja in pogoje ter soglasja tudi drugih organov, ki niso našteti v prejšnjem odstavku, se le-ta pridobe v postopku.
Pred pričetkom priprave ZN morajo organi in organizacije iz te točke na zahtevo izdelovalca ZN podati v zvezi s predvidenimi prostorskimi ureditvami usmeritve, zahteve in omejitve (pogoje), ki jih izdelovalec upošteva pri pripravi posebnih strokovnih podlag oziroma pri pripravi osnutka ZN. Organi in organizacije morajo v skladu s 35. členom ZUNDPP podati svoje pogoje in soglasja v tridesetih dneh od zahteve. V fazi priprave predloga ZN s soglasjem potrdijo upoštevanje predhodnih pogojev in usmeritev. Če v predpisanem roku ne podajo pogojev, se šteje, da jih nimajo oziroma, da z rešitvami v ZN soglašajo.
5. Vsebina zazidalnega načrta
Zazidalni načrt se pripravi kot smiselni izvleček sestavin iz 28., 29. in 30. člena ZUNDPP:
Osnutek
a) tekstualni del
– obrazložitev prostorskih pogojev za realizacijo planskih odločitev,
– opis območja urejanja in obodne meje,
– opis prostorskih rešitev po posameznih področjih,
– rešitve in pogoji v zvezi z infrastrukturnimi objekti in napravami,
– rešitve in pogoji v zvezi z varovanjem okolja,
– ukrepi za varovanje delovnega in bivalnega okolja,
– zasnova ureditve zelenih in prometnih površin,
– rešitve v zvezi z zaščito pred naravnimi in drugimi nesrečami,
– seznam parcel, ki se nahajajo znotraj meje obravnavanega območja in lastnikov zemljišč,
– etape izvajanja zazidalnega načrta,
– prostorski pogoji za realizacijo planskih odločitev,
– pogoji pristojnih organov in organizacij,
– osnutek odloka;
b) grafični del

– prikazi iz prostorskih sestavin občinskega dolgoročnega in srednjeročnega plana za obravnavano območje,
– topografska karta s prikazom območja
urejanja z ZN v širšem merilu                            1:5000,
– katastrski načrt z mejo območja urejanja               1:1000,
– geodetski topografski načrt z mejo območja
urejanja                                                  1:500,
– zazidalna situacija območja                             1:500,
– funkcionalne in oblikovalske rešitve
objektov in naprav                                        1:500,
– ureditve po posameznih področjih
(varovanje in urejanje naravne in kulturne
dediščine, krajinske značilnosti, območja
sanacij, plodna zemlja, vodnogospodarske
ureditve, zelene površine…)                               1:500,
– idejne rešitve komunalnih in energetskih
ureditev in ureditev s področja prometa
in zvez ter drugih objektov in naprav
s področja gospodarjenja javnih služb                     1:500,
– idejne rešitve prestavitev, rušitev
in prilagoditev obstoječih objektov in naprav             1:500,
– karakteristični prečni profili in normalni vzdolžni profil internih cest.

Dopolnjeni osnutek in predlog ZN
Po sprejetju stališč do pripomb se v skladu s pripombami izdela dopolnjeni osnutek ZN na katerega se pridobe soglasja soglasodajalcev. Dopolnjeni osnutek oziroma predlog ZN mora vsebovati še tehnične elemente za zakoličenje objektov in gradbenih parcel ter pogoje za določitev funkcionalnih zemljišč k objektom. Ustrezno tekstualnemu delu se dopolni tudi grafični del.
Odlok o zazidalnem načrtu
Besedilo odloka se pripravi v skladu s 44. členom navodila o vsebini posebnih strokovnih podlag in o vsebini prostorsko izvedbenih aktov (Uradni list SRS, št. 14/85).

Terminski plan in postopek izdelave ter sprejemanja ZN

---------------------------------------------------------------------------------------------------
Posebne strokovne podlage za ZN      90 dni po podpisu pogodbe z izdelovalcem
Osnutek ZN                           60 dni po izbrani lokaciji in potrjeni varianti možne pozidave
Stališča do pripomb                  15 dni po prejemu pripomb iz JR
Predlog ZN                           90 po sprejetju stališč do pripomb
Končno gradivo                       15 dni po sprejetju ZN na občinskem svetu
---------------------------------------------------------------------------------------------------

S pripravo posebnih strokovnih podlag za zazidalni načrt se prične po podpisu pogodbe z izdelovalcem.
Osnutek ZN se izdela na podlagi posebnih strokovnih podlag in programske zasnove.
Ko občinska strokovna služba pristojna za prostor ugotovi, da osnutek ZN vsebuje vse sestavine predpisane s programom priprave, predlaga županu, da se osnutek javno razgrne.
Občinski svet občine Žužemberk na predlog župana sprejme sklep o enomesečni javni razgrnitvi osnutka ZN; sklep o javni razgrnitvi se objavi v Uradnem listu RS.
Javna razgrnitev se izvede na sedežu Občine Žužemberk za 30 dni od dneva objave sklepa o javni razgrnitvi iz prejšnje alinee.
V času javne razgrnitve se organizira javna obravnava.
Občani, organi in organizacije, krajevna skupnost ter drugi zainteresirani oziroma prizadeti lahko podajo pisne pripombe v času trajanja javne razgrnitve osnutka ZN.
Po končani javni razgrnitvi Občinski svet občine Žužemberk zavzame stališča do pripomb in predlogov, podanih v času trajanja javne razgrnitve in zadolži pristojno službo za pripravo predloga.
Župan Občine Žužemberk posreduje predlog ZN občinskemu svetu v obravnavo in mu predlaga sprejem ZN z odlokom.
Odlok se objavi v Uradnem listu RS.

Organizacija priprave zazidalnega načrta
Naročnik zazidalnega načrta in investitor posega v prostor: Občina Žužemberk.
Izdelovalec zazidalnega načrta se izbere na podlagi predhodnega zbiranja ponudb.
Koordinator pri izdelavi naloge je občinska strokovna služba.

Začetek veljavnosti
Ta program priprave se objavi v Uradnem listu RS in začne veljati z dnem objave.