Na podlagi 42. in 47. člena zakona o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 44/97), navodil za izračun komunalnega prispevka (Uradni list RS, št. 4/99) in 16. člena statuta Občine Postojna (Uradni list RS, št. 1/96, 68/97, 31/98, 66/99) je Občinski svet občine Postojna na 17. seji dne 14. 7. 2000 sprejel
O D L O K
o gospodarjenju s stavbnimi zemljišči v Občini Postojna
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
Ta odlok določa način in pogoje gospodarjenja s stavbnimi zemljišči v Občini Postojna (v nadaljevanju: občina). Gospodarjenje s stavbnimi zemljišči po tem odloku obsega:
– promet s stavbnimi zemljišči in
– opremljanje stavbnih zemljišč ter odmera komunalnega prispevka.
Področje nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča se ureja s posebnim odlokom.
2. člen
Občina gospodari s stavbnimi zemljišči v javno korist.
Sredstva za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči v javno korist se vsako leto zagotavljajo v občinskem proračunu.
II. GOSPODARJENJE S STAVBNIMI ZEMLJIŠČI
3. člen
Gospodarjenje s stavbnimi zemljišči izvaja občinska strokovna služba za gospodarjenje s stavbnimi zemljišči in urbanistično načrtovanje (v nadaljevanju: občinska strokovna služba) in obsega:
– promet s stavbnimi zemljišči (pridobivanje, menjava, prodaja in oddajanje zemljišč);
– graditev javne infrastrukture, s katero se zagotavlja uporabnost zemljišč glede na njihov namen (opremljanje stavbnih zemljišč in odmera komunalnega prispevka).
III. NAČIN, POGOJI IN POSTOPEK PRIDOBIVANJA, PRODAJE ALI ODDAJE OBČINSKIH ZEMLJIŠČ
4. člen
Odločitev o nakupu, menjavi, prodaji ali oddaji stavbnih zemljišč sprejme skladno s tem odlokom Občinski svet občine Postojna (v nadaljevanju: občinski svet) na predlog župana.
5. člen
Občina proda ali odda stavbna zemljišča v svoji lasti na podlagi izvedenega javnega razpisa ali brez javnega razpisa, v primerih, določenih s tem odlokom.
6. člen
Občina proda ali odda stavbno zemljišče brez javnega razpisa:
– za gradnjo objektov za potrebe obrambe,
– za gradnjo objektov javne infrastrukture,
– za gradnjo objektov za potrebe zdravstva, socialnega varstva, šolstva, kulture, znanosti, športa in javne uprave,
– za gradnjo socialnih in neprofitnih ter zadružnih stanovanj in stanovanjskih hiš,
– za gradnjo nadomestnih objektov,
– za gradnjo na zemljišču, ki je s prostorskim izvedbenim načrtom predviden za določenega investitorja,
– za zemljišča, ki so potrebna za smotrno izkoriščanje ali zaokrožitev stavbnega zemljišča,
– za zemljišča, za katera je bil javni razpis dvakrat neuspešen,
– za gradnjo objektov za potrebe pravosodja.
Občina lahko zamenja nepremičnino za drugo enakovredno nepremičnino brez javnega razpisa. Vrednost zamenjanih nepremičnin se določi na podlagi cenitve. Če nepremičnini nista enakovredni se lastnika dogovorita o plačilu razlike.
Na območjih, ki se urejajo z občinskim programom opremljanja stavbnih zemljišč, občina proda ali odda za gradnjo le stavbna zemljišča, ki so urejena skladno s programom opremljanja stavbnih zemljišč.
Stavbna zemljišča, ki ne leže na navedenih območjih, se lahko oddajo neurejena, če investitor sprejme obveznost, da jih bo uredil.
7. člen
Postopek javnega razpisa prodaje ali oddaje stavbnega zemljišča se izvede z javnim zbiranjem ponudb ali javno dražbo.
Postopek javnega zbiranja ponudb in javne dražbe izvede in vodi komisija, ki jo imenuje župan.
Javni razpis prodaje ali oddaje stavbnega zemljišča se objavi na krajevno običajen način.
8. člen
Objava javnega razpisa mora vsebovati:
– naziv in sedež občine,
– katastrske podatke o stavbnem zemljišču,
– izklicna cena stavbnega zemljišča in najnižji znesek višanja,
– podatke o stopnji komunalne urejenosti stavbnega zemljišča,
– višino komunalnega prispevka v SIT/m2 stavbnega zemljišča, če se prodaja ali oddaja opremljeno stavbno zemljišče,
– rok in način plačila cene stavbnega zemljišča in komunalnega prispevka,
– merila za izbor najugodnejšega ponudnika,
– naslov in rok za oddajo pisnih ponudb,
– rok za sklenitev pogodbe,
– podatke o namembnosti objektov, ki jih bo dovoljeno graditi na stavbnem zemljišču skladno s prostorskim izvedbenim aktom ali prostorsko ureditvenimi pogoji; oziroma podatke o možni postavitvi začasnih objektov ali za časovno omejeno rabo zemljišča,
– višino varščine, ki so jo dolžni plačati ponudniki v primeru javne dražbe in ki ne sme biti nižja od 10% od izklicne cene stavbnega zemljišča,
– druge morebitne podatke, pogoje in zahteve, ki jih morajo izpolnjevati interesenti.
9. člen
O pregledu vlog, prispelih na javni razpis za zbiranje ponudb, komisija vodi zapisnik, v katerega vpiše predvsem naslednje podatke:
– kraj, datum in čas seje,
– imena prisotnih članov,
– navedbo javnega razpisa, na katerega so prispele vloge,
– navedbo števila pravočasno prispelih vlog,
– navedbo števila prepozno prispelih vlog,
– ugotovitve o popolnosti posameznih vlog,
– druge relevantne podatke, ki zadevajo posamezno vlogo.
Kot najpomembnejši kriterij za izbor najugodnejšega ponudnika se upošteva predvsem:
– ponudbena cena in plačilni pogoji, upoštevajo pa se še naslednji kriteriji:
– mnenje pristojne urbanistične službe,
– predvideni program dejavnosti in njegova skladnost s programi dejavnosti sosednjih oziroma bližnjih uporabnikov zemljišč ter vpliv na socialnoekonomsko stanje v občini,
– rok začetka in končanja gradnje ter
– druga merila, navedena v razpisnih pogojih.
Na podlagi meril iz 2. točke komisija izbere najugodnejšega ponudnika in izda ustrezen sklep.
10. člen
Komisija obvesti vse ponudnike, ki so se prijavili, o izboru najugodnejšega ponudnika.
11. člen
Zoper sklep o izbiri najugodnejšega ponudnika je možna pritožba v roku 8 dni, ki se vloži pri županu občine.
O pritožbi odloči župan občine z odločbo, ki je dokončna.
12. člen
Na javni dražbi komisija vodi zapisnik, v katerega vpisuje naslednje podatke:
– kraj, kjer se dražba opravlja, datum in ura,
– imena članov komisije,
– predmet dražbe,
– imena navzočih ponudnikov ali njihovih zastopnikov, ki morajo imeti pisno pooblastilo,
– ugotovitev, da prijavljeni dražitelji izpolnjujejo zahtevane pogoje.
Proti opravljenemu postopku je mogoče vložiti ugovor, dokler ni zaključen zapisnik o poteku dražbe. Ugovor reši komisija, ki je vodila postopek, pred zaključkom zapisnika. Odločitev o ugovoru se zapiše v zapisnik in je dokončna.
13. člen
Interesenti lahko pridobijo v zakup (najem) občinsko zemljišče, če se prijavijo na javni razpis ali če podajo vlogo za zakup občinskega zemljišča v primerih, ko v skladu z določili tega odloka javni razpis ni potreben.
Vloge, ki prispejo na javni razpis oziroma neposredno v primerih, ko javni razpis ni obvezen, obravnava komisija, ki jo imenuje župan.
V javnem razpisu mora biti med drugim navedeno:
– vrednost najema na leto, ki znaša 4% vrednosti zemljišča za dolgoročni najem (10 let in več let) in 10% vrednosti zemljišča za ostale najeme zemljišča,
– dolžina najemnega razmerja v letih oziroma mesecih,
– ali obstaja možnost podaljšanja najemnega razmerja,
– ali obstaja možnost odkupa po končanem najemnem razmerju,
– morebitni drugi pogoji v zvezi z dejavnostjo, ki se bo opravljala na predmetnem zemljišču.
14. člen
Občina pridobiva zemljišča za svoje potrebe, za potrebe javnih zavodov, skladov in podjetij, katerih ustanovitelj ali soustanovitelj je, na podlagi odločitve o nakupu, ki jo sprejme občinski svet na predlog župana.
15. člen
Vrednost stavbnega zemljišča, ki je predmet nakupa, prodaje, zakupa ali oddaje, se za zemljišča, zajeta v prostorsko izvedbenih načrtih (PIN), določi skladno s programom opremljanja stavbnih zemljišč, za področja, ki niso zajeta v PIN pa na podlagi tretjega odstavka tega člena.
Cena kvadratnega metra stavbnega zemljišča zajema povprečne stroške pridobitve zemljišča (osnovna lastniška vrednost) in povečano uporabno vrednost oziroma funkcionalno ugodnost stavbnega zemljišča, ki je neposredno ali posredno posledica družbenih vlaganj, lokacijskih in drugih ugodnosti, valorizirana v letu oddaje.
Osnovna in povečana vrednost stavbnega zemljišča se oblikujeta na podlagi smiselne uporabe pravilnika o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin (Uradni list SRS, št. 8/87, razen 6. in 7. člena), upoštevajoč tržne razmere pri prometu z zemljišči na območju občine.
16. člen
Občinski svet za tekoče leto na predlog župana določi povprečno gradbeno ceno za kvadratni meter stanovanjske površine, povprečne stroške komunalnega opremljanja in odstotek od povprečne gradbene cene za posamezna območja občine kot osnovo za določanje cen stavbnega zemljišča.
Gornje cene se tekom leta valorizirajo z indeksom podražitev, ki ga objavlja GZS – združenje za gradbeništvo in IGM za skupino “Stanovanjska gradnja“.
IV. OPREMLJANJE STAVBNIH ZEMLJIŠČ, KOMUNALNI PRISPEVEK
17. člen
Gradnja objektov v Občini Postojna je dovoljena samo na opremljenih stavbnih zemljiščih.
Ne glede na prejšnji odstavek je gradnja objektov dovoljena na zemljišču, ki ni opremljeno, kadar posamezni priključki glede na naravo objekta niso potrebni oziroma, če investitor sprejme obveznost, da jih bo uredil.
O tem odloča občinska strokovna služba, na podlagi vloge zainteresiranega investitorja.
Opremljanje stavbnih zemljišč zagotavlja občina iz sredstev proračuna ali preko zainteresiranih investitorjev.
Opremljanje stavbnih zemljišč se izvaja za kompleksno gradnjo na podlagi programa opremljanja stavbnih zemljišč, ki ga sprejme občinski svet.
Občina lahko sklene z enim ali več investitorji pogodbo o komunalnem opremljanju stavbnih zemljišč za kompleksno gradnjo, ki obsega eno ali več zaokroženih območij v skladu s prostorskim izvedbenim aktom.
18. člen
Če s prostorskimi akti ni drugače določeno, velja za opremljeno stavbno zemljišče, za katerega so v razdalji do 100 m zagotovljeni priključki na naslednjo javno infrastrukturo:
– javno vodovodno omrežje,
– javno kanalizacijsko omrežje, če ni dovoljena gradnja greznic s prostorsko izvedbenim aktom,
– javno elektroenergetsko omrežje,
– dovoz na javno cesto.
19. člen
Komunalni prispevek je plačilo sorazmernega dela stroškov opremljanja stavbnega zemljišča in pripada občini.
Zavezanec za plačilo komunalnega prispevka je investitor, ki namerava:
– zgraditi nov objekt, za katerega je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje ali enotno dovoljenje za gradnjo,
– prizidati, nadzidati, rekonstruirati, zgraditi nadomestni objekt ali spremeniti namembnost obstoječega objekta, če s tem vpliva na zmogljivosti obstoječe komunalne opreme ter je za poseg potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje ali enotno dovoljenje za gradnjo.
Zavezanec za plačilo komunalnega prispevka je tudi lastnik že zgrajenega objekta na delno opremljenem stavbnem zemljišču, če se to zemljišče komunalno opremlja tako, da se komunalna oskrba izboljša ali na novo uredi.
20. člen
Komunalni prispevek na območjih kompleksne gradnje, ki se urejajo s prostorskimi izvedbenimi akti, se izračuna na podlagi predhodno izdelanega programa opremljanja s komunalnimi napravami za posamezno območje, ki ga potrdi občinski svet. Osnovo za izračun predstavlja površina stavbnega zemljišča zavezanca in mogoči priključki na javno infrastrukturo.
21. člen
Do izdelave oziroma uveljavitve programa opremljanja stavbnih zemljišč na območjih kompleksne gradnje in na vseh drugih območjih se komunalni prispevek izračuna tako, da se kot podlaga za izračun upoštevajo povprečni stroški izgradnje oziroma prenove komunalne opreme in njenega priključevanja na ustrezna omrežja oskrbovalnih sistemov (v nadaljnjem besedilu povprečni stroški komunalne opreme).
22. člen
Komunalni prispevek za posameznega zavezanca se izračuna z upoštevanjem
– površine stavbnega zemljišča
– možnosti priključitve na posamezne vode javne infrastrukture, ki so v povprečnih stroških komunalne opremljenosti zajeti z naslednjimi odstotki:
– kanalizacijsko omrežje – fekalno 18%
– vodovodno omrežje 11%
– plinovodno omrežje 9%
– električno omrežje – kabelsko 8%
– električno omrežje - zračni vodi 5%
– telefonsko omrežje 4,00%
– omrežje CATV 4%
– cestno omrežje-asfalt+pločniki 35%
– cestno omrežje-asfalt brez pločnikov 25%
– cestno omrežje-makadam 15%
– urejena parkirišča 15%
– parkirišča v sklopu cest 7%
– omrežje javne razsvetljave 4%
– kanalizacijsko omrežje-meteorno 8%
– hidrantno omrežje 4%
– urejene rekreacijske površine 2%
– zmogljivosti javne infrastrukture, ki zajema predvsem naslednje korekcijske faktorje:
– razmerja med koristno površino objekta po JUS in površino stavbnega zemljišča, ki bo opredeljen v sklepu o določitvi povprečnih stroškov komunalne opremljenosti, na območju Občine Postojna, ki ga sprejme občinski svet
– namembnosti objekta
– poslovna dejavnost – faktor 1,00
– stanovanjska gradnja – faktor 0,80
– zadružna stanovanjska gradnja – faktor 0,40
– trgovska dejavnost – faktor 1,20
– gostinska dejavnost – faktor 1,20
– obrtno-industrijska dejavnost 0,90
– obrtno-industrijska dejavnost, ki nadpovprečno obremenjuje komunalno infrastrukturo (bencinske črpalke, avtopralnice ipd.) – faktor 2,00
– skladiščna dejavnost – faktor 0,50
– pokrita parkirišča – faktor 0,60
– urejene rekreacijske površine – faktor 0,50
– kmetijska dejavnost – faktor 0,50
– kmetijska dejavnost – pomožni objekti – faktor 0,30
– kmetijska dejavnost – kmečki turizem – faktor 0,50
vrsta gradnje (novogradnja ali prizidava, nadomestna gradnja, sprememba namembnosti).
23. člen
Zavezanci za plačilo komunalnega prispevka lahko uveljavljajo znižanje komunalnega prispevka ob predložitvi dokazil o dosedanjih vlaganjih v komunalno infrastrukturo na območju, na katerem gradijo objekt ter morebitne večje oddaljenosti stavbne parcele od obstoječih komunalnih naprav.
24. člen
Izračunani komunalni prispevek ne zajema stroškov izvedbe priključkov in priključnih taks za priključitev objektov na komunalne objekte in naprave.
25. člen
Občinski svet vsako leto na predlog župana s posebnim sklepom določi povprečne stroške komunalne opremljenosti za m2 stavbne parcele, razrez teh stroškov glede na posamezne komunalne vode, korekcijske faktorje namembnosti objekta iz 22. člena in korekcijske faktorje izkoriščenosti stavbnega zemljišča ter druge pogoje, določene s tem sklepom.
26. člen
Za gradnjo javne gospodarske infrastrukture, socialnih in neprofitnih stanovanj se komunalni prispevek ne plača.
27. člen
Za gradnjo javnih objektov, katerih investitor je uporabnik občinskega proračuna, predvsem:
– varovanih stanovanj za starejše občane in invalide, kjer je investitor občina oziroma stanovanjski sklad občine,
– gasilskih domov,
– kulturnih in športnih objektov,
– otroških vrtcev in šol,
– drugih objektov posebnega javnega interesa, kadar o tem odloči s sklepom občinski svet; se prispevek odmeri in zavezanca v skladu z investicijskim programom s sklepom občinskega sveta v celoti ali delno oprosti plačila komunalnega prispevka.
28. člen
Odločbo o odmeri komunalnega prispevka izda občinska uprava na zahtevo investitorja, v primeru 3. točke 19. člena pa postopek za odmero komunalnega prispevka uvede občinska uprava po uradni dolžnosti.
Investitor je dolžan plačati komunalni prispevek pred izdajo gradbenega dovoljenja, razen v primeru tretjega odstavka 19. člena, kjer rok in način plačila določi občinski svet. Kolikor komunalni prispevek ni plačan v roku 30 dni, se na ponovno vlogo investitorja odmeri na novo.
V. PREHODNE IN KONČNE DOLOČBE
29. člen
Za stavbna zemljišča, uzurpirana na dan uveljavitve tega odloka, se interesentom za nakup teh zemljišč določi cena na podlagi izračunane vrednosti stavbnega zemljišča iz 15. člena tega odloka, s tem, da se uporabi:
– za zemljišče, na katerem ni možna gradnja ali pa je možna gradnja samo pomožnih objektov – faktor 0,40
– za zemljišče, na katerem je možna gradnja – faktor 0,80.
Občinski svet sprejme na predlog župana najkasneje v šestih mesecih po uveljavitvi tega odloka seznam uzurpiranih zemljišč po 1. in 2. alinei tega člena. Za uzurpirana zemljišča, ki bodo ugotovljena kasneje, se občinskemu svetu predlaga sprejem ustreznega sklepa v skladu s temi ugotovitvami.
30. člen
Začeti postopki za izračun komunalnega prispevka, v katerih do uveljavitve tega odloka komunalni prispevek investitorjem še ni bil odmerjen, se nadaljujejo po določilih tega odloka.
31. člen
Z dnem, ko prične veljati ta odlok, preneha veljati odlok o stavbnih zemljiščih (Uradni list RS, št. 23/91).
32. člen
Ta odlok začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 031-01-2/00
Postojna, dne 10. julija 2000.
Župan
Občine Postojna
Josip Bajc, jur. l. r.
