Na podlagi 4. in 18. člena zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74), 29. člena zakona o lokalni samoupravi (Uradni list RS, št. 72/93; 6/94 – odločba US RS, 45/94 – odločba US RS, 57/94, 14/95, 20/95 – odločba US RS, 63/95 – obvezna razlaga, 9/96 – odločba US RS, 44/96 – odločba US RS, 26/97, 70/97, 10/98, 68/98 – odločba US RS in 74/98) ter 16. in 79. člena statuta Občine Krško (Uradni list RS, št. 2/96) je Občinski svet občine Krško na 16. seji dne 22. 6. 2000 sprejel
P R A V I L N I K
o načinu oddajanja poslovnih prostorov v najem in o določanju najemnin
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
Ta pravilnik določa postopek in pogoje za oddajo v najem ter postopek in merila za določanje najemnin za poslovne prostore in garaže v lasti Občine Krško (v nadaljnjem besedilu: občina).
2. člen
Za poslovni prostor se štejejo eden ali več prostorov, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod ter so namenjeni za poslovno in drugo dejavnost.
Če nastane dvom, ali se šteje prostor za poslovni prostor, odloča o tem Komisija za oddajo poslovnih prostorov občine Krško.
3. člen
Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z zazidalnimi načrti, ureditvenimi načrti in prostorskimi ureditvenimi načrti.
II. FOND POSLOVNIH PROSTOROV OBČINE KRŠKO
4. člen
V fond poslovnih prostorov občine se uvrščajo vsi poslovni prostori, ki so v lasti občine in razpolaga z njimi občinska uprava. To so:
– poslovni prostori, ki jih je občina zgradila ali pridobila z lastnimi namenskimi sredstvi ali na kakšen drug način,
– prostori, ki so jih pridobili občinski skladi in zavodi ter njihovi pravni predhodniki in jim je občina določila namembnost poslovnih prostorov,
– poslovni prostori, ki jih je občina pridobila po spremembi namembnosti stanovanj in drugih prostorov občine.
5. člen
Register poslovnih prostorov občine in register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi občinska uprava.
III. SESTAVA IN PRISTOJNOSTI KOMISIJE ZA ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
6. člen
Za vodenje postopkov pri oddajanju poslovnih prostorov v najem in pri odločanju o pravicah in obveznostih v skladu s tem pravilnikom imenuje župan Občine Krško komisijo za oddajanje poslovnih prostorov v najem (v nadaljevanju: komisija).
7. člen
Komisijo sestavljajo predsednik in dva člana.
Komisija je za svoje delo odgovorna županu in mu mora o svojem delu tudi poročati.
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje predsednik komisije.
Naloge komisije so:
– predlaga pristojnim organom spremembo namembnosti stanovanjskega prostora v poslovni prostor in daje pobude za spremembo namembnosti obstoječih poslovnih prostorov,
– odloča o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s prostorskimi akti in opredelitvami o razvoju občine,
– odloča o načinu oddaje poslovnega prostora v najem (z javnim razpisom ali neposredno s pogodbo),
– odloča o izbiri najemnika v skladu s tem pravilnikom,
– obravnava ugovor zoper sklep o oddaji poslovnega prostora,
– predlaga preureditev poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti poslovnega prostora,
– predlaga prenehanje najemnega razmerja,
– obravnava druga vprašanja, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori.
8. člen
Komisija odloča z večino glasov vseh članov.
O pritožbah in ugovorih zoper sklepe komisije odloča župan.
IV. POSTOPKI IN POGOJI ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
9. člen
Upravičenci do najema poslovnih prostorov so pravne in fizične osebe, ki opravljajo poslovno in drugo dovoljeno dejavnost.
10. člen
Poslovni prostori se praviloma oddajo v najem za nedoločen čas.
Kadar se najemna pogodba za določen poslovni prostor z določenim najemnikom sklepa prvič po uveljavitvi tega pravilnika, se sklene za določen čas za dobo enega leta.
Občinska uprava 30 dni pred potekom najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri, ali najemnik izpolnjuje vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če pravočasno plačuje najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki so povezani z najemom poslovnega prostora.
Če se ugotovi, da najemnik dolguje ob koncu najema za določen čas, več kot znaša enomesečna najemnina za najet poslovni prostor ali da dolguje dobaviteljem (kurjava, električna energija, voda, smeti, telefon itd.) več kot enomesečni znesek, občinska uprava pozove najemnika, da dolg nemudoma poravna, sicer se pogodba ne sklene.
Ob izpolnjevanju vseh obveznosti najemnika iz najemne pogodbe po drugem odstavku tega člena, se po preteku enega leta sklene najemna pogodba za nedoločen čas.
Če najemnik in najemodajalec ne skleneta aneksa k najemni pogodbi za najem poslovnega prostora za nedoločen čas, najemno razmerje preneha z dnem, ki je naveden v najemni pogodbi iz drugega odstavka.
11. člen
Za določen čas, naveden v najemni pogodbi, se poslovni prostori oddajo v najem v naslednjih posebnih primerih:
– če se načrtuje ali pričakuje odstranitev poslovnega prostora iz urbanističnih razlogov,
– če se načrtuje sprememba namembnosti poslovnega prostora,
– če se pričakuje ali načrtuje sprememba lastništva poslovnega prostora,
– če je za poslovni prostor vložena zahteva za denacionalizacijo in je denacionalizacijski upravičenec dal pisno soglasje k oddaji poslovnega prostora,
– če obstaja dvom, da zainteresirani prosilec ne bo izvrševal svojih pogodbenih obveznosti,
– iz drugih utemeljenih razlogov glede na naravo posameznega primera.
Po preteku s pogodbo določenega časa najemno razmerje preneha.
12. člen
Poslovni prostori se oddajo v najem na naslednje načine:
a) z javnim razpisom,
b) z neposredno pogodbo v primerih, ki jih določa ta pravilnik.
a) Javni razpis
13. člen
Poslovni prostori se praviloma oddajo v najem z javnim razpisom.
Sklep o javnem razpisu sprejme komisija. Razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja.
14. člen
Javni razpis mora vsebovati:
– podatke o lokaciji in velikosti poslovnega prostora,
– namembnost poslovnega prostora,
– višino izhodiščne najemnine,
– čas, za katerega se oddaja poslovni prostor v najem (nedoločen ali določen čas),
– dokaz o plačilu varščine o višini treh izklicnih najemnin,
– zahtevo o dokazilu usposobljenosti za opravljanje dejavnosti,
– zahtevo po predložitvi dokazila o finančni sposobnosti udeleženca razpisa,
– zahtevo po predložitvi programa dejavnosti, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– morebitne pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– druge pogoje, ki imajo pomen za sklenitev najemne pogodbe,
– rok za prijavo in rok za objavo rezultatov natečaja,
– čas in kraj ustne licitacije ter potek ustne licitacije,
– druge podatke, ki imajo pomen za natečaj (informacije o poslovnem prostoru, rok sklenitve pogodbe in podobno).
Rok za prijavo na razpis je praviloma 15 dni.
15. člen
Po izteku razpisnega roka pregleda komisija vse prispele ponudbe in izloči prepozne ter nepopolne prijave. Vse pravočasno prispele in popolne prijave, se udeležijo licitacije najemnine, ki je ustna in javna.
V primeru, da je na javni razpis prispelo več popolnih ponudb, se opravi licitacija najemnine.
Komisija prične z ustno javno licitacijo najemnine ob napovedanem datumu in času. Komisija evidentira dražitelje in ugotovi popolnost njihovih vlog ter plačilo varščine. Izklicatelj prisotne dražitelje seznani s pogoji licitacije, in sicer:
– zastopniki oziroma pooblaščenci morajo predložiti overjeno pooblastilo za zastopanje,
– najnižji znesek, s katerim dražitelj lahko povišuje isklicno ceno najemnine,
– na licitaciji uspe dražitelj, ki ponudi najvišjo ceno najemnine za razpisani poslovni prostor,
– draži samo tisti dražitelj, ki je vplačal varščino,
– dražitelju, ki na licitaciji ne uspe, se varščina vrne v roku osem dni.
V primeru, da draži poslovni prostor več dražiteljev, začne izklicatelj dražbo na način, da izkliče začetno-izklicno ceno in vpraša priglašene dražitelje, kdo sprejme izklicno ceno. Nato izklicno ceno prvič ponudi in vpraša dražitelje, kdo da več. To pa do tedaj, dokler noben dražitelj cene ne poviša. Če noben dražitelj ne ponudi višje cene, izkliče tretjič najvišjo ceno najemnine poslovnega prostora in razglasi najboljšega ponudnika.
16. člen
O poteku javne ustne licitacije se vodi zapisnik. Zapisnik podpišejo vsi dražitelji in člani komisije. Če posamezen dražitelj ne želi podpisati zapisnika, se to zavede kot opomba z navedbo vzroka.
17. člen
Komisija za izvedbo ustne licitacije pripravi zapisnik o celotnem izveden postopku in hkrati obvesti vse ponudnike o rezultatu, ki so sodelovali na javni licitaciji. Ugovor lahko vloži vsak, ki se je udeležil javne licitacije, v roku 8 dni od prejema obvestila. Župan mora odločati o ugovoru v 15 dneh od dneva, ko je bil ugovor vložen. Sklep župana je dokončen.
18. člen
Komisija v roku preveri, če je zoper oddajo poslovnega prostora na javni licitaciji podan kakšne ugovor, kolikor ga ni, sklene, da se poslovni prostor odda v najem s pogodbo.
19. člen
Najugodnejši ponudnik je dolžan skleniti pogodbo v roku, ki je določen v sklepu komisije, najkasneje pa v roku 15 dni od dneva sprejema sklepa.
V primeru, da najemnik ne sklene najemne pogodbe v roku 15 dni od dneva prejema sklepa komisije, se šteje, da je od pogodbe odstopil. V tem primeru se plačana varščina ne vrne.
20. člen
Najemnik, ki je sklenil najemno pogodbo, mora prevzeti poslovni prostor in ga pričeti uporabljati v roku, ki je določen v pogodbi. Plačana varščina se poračuna z najemno obveznostjo. Kolikor najemnik iz neupravičenih razlogov ne prične uporabljati poslovnega prostora skladno s sklenjeno najemno pogodbo, lahko najemodajalec odstopi od pogodbe brez odpovednega roka; pogodba se razveže, varščina se ne vrne.
b) Oddaja poslovnih prostorov brez javnega razpisa
21. člen
Poslovni prostor se odda v najem brez javnega razpisa v naslednjih primerih:
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije,
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne prostore, ki ne predstavljajo samostojnega poslovnega prostora,
– če najemnik želi zamenjati poslovni prostor z drugim najemnikom, pa komisija oceni, da je taka zamenjava v korist občine,
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika delavci, ki so bili pri njem zaposleni zadnji dve leti,
– če dejavnost dosedanjega najemnika z njegovim soglasjem prevzema nov najemnik, pa komisija oceni, da taka zamenjava ni v škodo občine.
Poslovni prostor se lahko odda v najem brez javnega razpisa tudi v naslednjih primerih:
– če se oddaja poslovni prostor državnim organom, političnim strankam za njihovo dejavnost, organizacijam in ustanovam s področja kulture, izobraževanja, zdravstva, otroškega varstva, socialnega varstva in društvom občanov, ki izvajajo neprofitno dejavnost,
– če se oddaja poslovni prostor, za katerega oddajo je že bil objavljen javni razpis, pa se nanj ni javil noben ponudnik, v roku 6 mesecev po zadnjem razpisu, sicer se javni razpis ponovi.
O oddaji poslovnega prostora brez javnega razpisa odloči komisija s sklepom, zoper katerega je možna pritožba v osmih dneh.
V. NASTANEK IN PRENEHANJE NAJEMNEGA RAZMERJA
22. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati:
– podatke o lokaciji in strukturi poslovnega prostora,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,
– določila o trajanju najemnega razmerja,
– določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, o obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika po določbah tega pravilnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– določila o odpovedi in odpovednih rokih,
– določilo, da najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem,
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
23. člen
Najemnik lahko pridobi v najem urejen, delno urejen ali neurejen poslovni prostor.
V primerih, kadar najemnik, v soglasju z lastnikom, z lastnimi sredstvi v celoti ali deloma obnovi poslovni prostor, je potrebno pred pričetkom obnovitvenih del skleniti z njim dogovor o vlaganju sredstev, s katerim se določi rok za obnovo poslovnega prostora, potrebna višina finančnih sredstev in način obračuna vloženih sredstev. Vrednost poslovnega prostora pred pričetkom del in po dokončanju del oceni sodni cenilec. Stroški cenitve bremenijo najemnika. Vložena sredstva se lahko poračunajo z najemnino.
Predmet obračuna vloženih sredstev je lahko samo vložek najemnika, opredeljen v dogovoru iz prejšnjega člena.
24. člen
Najemnik ne sme oddajati poslovnega prostora v podnajem.
25. člen
Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti predmet poslovanja v poslovnem prostoru,
– izvršiti drugih statusnih sprememb, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– izvajati preureditvenih del v poslovnem prostoru.
Soglasje k spremembam med trajanjem najemnega razmerja iz prejšnjega odstavka daje komisija.
26. člen
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe z zakonsko predpisanim odpovednim rokom ali z odpovednim rokom, določenim v najemni pogodbi,
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena (določen čas).
27. člen
Na predlog komisije, občina lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v skladu z zakonom.
VI. NAČIN IN MERILA ZA DOLOČANJE NAJEMNIN
28. člen
Višina izklicne najemnine za poslovni prostor se določi na podlagi pravilnika o načinu ugotavljanja vrednost stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81). Višina izklicne najemnine je odvisna od vrednosti poslovnega prostora in letne stopnje najemnine in se izračuna po naslednjem obrazcih:
Vrednost poslovnega prostora
št. točk x vrednost točke x velikost posl. prostora x f = vrednost posl. prostora
Vrednost točke kot osnova za ugotovitev vrednosti poslovnega prostora se določi s sklepom občinskega sveta, po potrebi ali na predlog župana, vsaj enkrat letno.
f = korekcijski faktor za popravek končne vrednosti poslovnega prostora glede na razpon nosilnih elementov (konstrukcije)
Mesečna najemnina
Nm = mesečna najemnina
Vp = revalorizirana vrednost poslovnega prostora
K = letna stopnja najemnine
Letna stopnja najemnine (K) za poslovni prostor je odvisna od namembnosti in lege poslovnega prostora.
29. člen
Glede na namembnost se poslovni prostori razvrstijo v naslednje skupine:
I. skupina:
– izobraževanje in raziskovalne dejavnosti,
– kulturne, telesnokulturne, umetniške, izobraževalne in podobne dejavnosti,
– varovanje kulturnih dobrin,
– zdravstveno in socialno varstvo ter varstvo mladine,
– razstavni saloni,
– društva,
– zveze,
– politične stranke,
– humanitarne organizacije;
II. skupina
– osebne storitve,
– živilska obrt,
– storitvene in obrtne delavnice,
– servisne delavnice,
– fotoateljeji,
– turistične in prevozniške dejavnosti,
– komisionarske, posredniške dejavnosti,
– profitne izobraževalne dejavnosti,
– garaže;
III. skupina
– gostinska dejavnosti (gostinski lokali, hoteli, igralnice),
– finančni marketing in informacijski servisi,
– banke,
– denarni zavodi,
– intelekturalne storitve (odvetnik, notar),
– agencijski posli,
– državni organi,
– profitne zdravstvene organizacije (samoplačniške),
– trgovine,
– pisarniške dejavnosti,
– tiskarstvo, založništvo,
– storitve infrastrukturnih sistemov.
Če se v poslovnem prostoru opravlja več dejavnosti, se pri oblikovanju najemnine upošteva dejavnost, ki spada v višjo skupino. O razvrstitvi poslovnega prostora v skupino dejavnosti odloča občinska uprava.
30. člen
Glede na lokacijo so poslovni prostori razvrščeni v naslednje skupine:
1. območje A
center Krškega
ulice: Cesta krških žrtev, Dalmatinova, Bohoričeva, Šoferska, Gasilska, Pod goro, Valvasorjevo nabrežje, Cesta 4. julija, Kolodvorska, Prešernova, Cankarjeva, Aškerčeva, Zdolska od križiča s Cesto 4. julija do križišča z Sremiško, Ul. Slavka Rožanca in Šolska ulica.
Leskovec
Ulice: Ul. mladinskih delovnih brigad, Ul. 11. novembra
2. Območje B
zajema ostale dele Krškega in Leskovca, ki niso zajeti v ožjem območju A.
3. Območje C
zajema ožje območje Senovega, Brestanice in Kostanjevice.
4. Območje D
zajema strnjeno območje Podbočja, Rake in Koprivnice.
5. Območje E
zajema področje ostalih krajev in zaselkov v občini Krško.
Določitev letne stopnje najemnine (K):
-------------------------------------------------------------
Dejavnost Območje
-------------------------------------------------------------
A B C D E
-------------------------------------------------------------
I. skupina (K) 3.4 3.4 3.4 3.4 3.4
II. skupina (K) 9.4 6.4 4.8 4.0 3.5
III. skupina (K) 12.5 9.4 6.4 5.0 3.7
-------------------------------------------------------------
31. člen
Višina najemnine določena na podlagi 30. člena tega pravilnika, se uporablja za poslovne prostore, ki ne zahtevajo dodatnih tehničnih posegov in opreme. Najemnina za poslovne prostore, ki zahtevajo dodatna vlaganja in zaščito (kot npr.: trezorji, zaklonišča, elektronske naprave itd.), ki niso ovrednotena z načinom izračuna po členih tega pravilnika, se določi tako, da se osnovni revalorizirani vrednosti poslovnega prostora prišteje revalorizirana vrednost dodatnih vlaganj po tem členu.
32. člen
Najemnine se mesečno usklajujejo z indeksom cen življenjskih potrebščin v Republiki Sloveniji.
Tako določena višina najemnine ne vsebuje davka, ki ga plačuje najemnik v skladu z veljavno zakonodajo.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je poslovni prostor.
33. člen
Če je poslovni prostor v skladu z metodologijo o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš (Uradni list SRS, št. 25/81) ovrednoten z manj kot 200 točkami, se lahko najemnina zniža za največ 30% izhodiščne mesečne najemnine.
34. člen
Za določen čas se lahko zniža ali oprosti plačevanja najemnine v naslednjih primerih:
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika.
35. člen
Javnim zavodom, ustanovam, društvom, katerim se morajo zagotavljati prostori za dejavnost v skladu z veljavnimi predpisi, se najemnina ne zaračunava.
36. člen
O znižanju in oprostitvi najemnine iz 33., 34. in 35. člena odloča komisija.
VII. ODDAJANJE GARAŽ V NAJEM
37. člen
Garaže, ki so bile zgrajene za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajajo v najem lastnikom in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
Postopek oddaje garaže v najem je enak postopku oddaje poslovnih prostorov v najem.
Prednost imajo upravičenci, ki so najemniki stanovanj in poslovnih prostorov v lasti občine.
Razpis za oddajo garaže iz prvega odstavka se objavi na oglasni deski objekta, za potrebe katerega so garaže zgrajene.
Določbe prvega in drugega odstavka tega člena se ne uporabljajo za garaže, ki so sestavni del posameznih stanovanj in poslovnih prostorov.
38. člen
Najemnik garaže ne sme oddajati v podnajem.
VIII. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE, SEJNE SOBE IN PODOBNO)
39. člen
Določeni prostori, kot so dvorane, sejne sobe ipd. se oddajajo v najem po dnevih oziroma urah.
Prostori iz prvega odstavka tega člena se oddajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri občinski upravi, ki razpolaga tudi s cenikom za oddajo tovrstnih prostorov v najem.
IX. KONČNE DOLOČBE
40. člen
Občinska uprava je dolžna v šestih mesecih po uveljavitvi tega pravilnika uskladiti vse obstoječe najemne pogodbe z določili tega pravilnika.
Z dosedanjimi najemniki, ki imajo do najemodajalca poravnane vse obveznosti, se sklenejo najemne pogodbe za nedoločen čas.
41. člen
Z dnem uveljavitve tega pravilnika preneha veljati pravilnik o oddaji poslovnih prostorov (Uradni list RS, št. 26/91 in 13/92).
42. člen
Ta pravilnik začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.
Št. 363-9/00-O404
Krško, dne 22. junija 2000.
Župan
Občine Krško
Franc Bogovič l. r.
