Na podlagi zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in 5/90, Uradni list RS, št. 10/91, 17/91, 13/93, 66/93, 32/00) in 18. člena statuta Občine Žirovnica (Uradni list RS, št. 23/99) je Občinski svet občine Žirovnica na 21. seji dne 30. 1. 2000 sprejel
P R A V I L N I K
o oddajanju poslovnih prostorov, poslovnih stavb in garaž v najem ter določanju najemnin v Občini Žirovnica
I. SPLOŠNE DOLOČBE
1. člen
S tem pravilnikom se ureja način, pogoje in postopek oddajanja poslovnih prostorov, poslovnih stavb in garaž, ter najemna razmerja, način in merila za določanje višine najemnin poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Žirovnica.
2. člen
Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben glavni vhod.
3. člen
Poslovni prostori, poslovne stavbe in garaže se oddajajo v najem praviloma na podlagi javnega razpisa. Izjemoma se lahko oddajajo brez javnega razpisa, neposredno z najemno pogodbo.
II. KOMISIJA ZA ODDAJO POSLOVNIH PROSTOROV, POSLOVNIH STAVB IN GARAŽ
4. člen
Postopek oddaje poslovnih prostorov, poslovnih stavb in garaž v lasti Občine Žirovnica v najem vodi komisija, ki jo imenuje s sklepom župan.
5. člen
Komisijo za oddajanje poslovnih prostorov in poslovnih stavb ter garaž sestavljajo:
– pravnik, zaposlen v občinski upravi – predsednik,
– predsednik odbora za prostor, varstvo okolja in komunalno infrastrukturo,
– strokovni delavec občinske uprave s področja stanovanjskih zadev.
Glede na vrsto poslovnega prostora se vključi smiselno še:
– predsednik odbora za negospodarstvo in družbene dejavnosti ali
– predsednik odbora za gospodarske dejavnosti.
6. člen
Komisija ima naslednje pristojnosti:
– predlaga županu objavo razpisa in sprejem razpisnih pogojev,
– določi pogoje javnega razpisa in sprejme sklep o objavi razpisa,
– po izteku razpisnega roka prouči vse prispele vloge (priporočila, mnenja) ter izdela analizo prispelih vlog,
– obravnava druge vloge, ki so vezane na oddajo poslovnih prostorov, poslovnih stavb in garaž v najem.
7. člen
Komisija se sestane na sklic predsednika. Komisija je sklepčna, če je na njeni seji prisotna večina članov in odločitve sprejema z večino glasov vseh članov.
8. člen
Strokovna in administrativno-tehnična opravila za komisijo opravlja strokovna služba občinske uprave, pristojna za stanovanjske zadeve, ki tudi vodi evidenco vseh poslovnih prostorov, s katerimi razpolaga občina, in register vseh sklenjenih najemnih pogodb, za poslovne prostore, poslovne stavbe in garaže, ki so predmet tega pravilnika.
III. POSTOPKI IN POGOJI ZA ODDAJANJE POSLOVNIH PROSTOROV V NAJEM
9. člen
Poslovni prostori se oddajajo v najem z javnim razpisom. Sklep o pričetku javnega razpisa sprejme župan. Razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja in na oglasni deski v prostorih Občine Žirovnica.
10. člen
Javni razpis mora vsebovati poleg
a) splošnih pogojev:
– naziv in sedež najemodajalca,
– opis poslovnega prostora in lokacijo,
– namembnost poslovnega prostora,
– čas trajanja javnega razpisa,
– naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb,
– potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo interesenti predložiti,
– čas trajanja najemne pogodbe
lahko tudi
b) posebne pogoje:
– delež sovlaganja pri obnovi ali preureditvi poslovnega prostora ter druge pogoje v zvezi z ureditvijo poslovnega prostora,
– zahteve v skladu s politiko glede poslovnih prostorov in v skladu s pogoji urejanja v občini,
– drugi pogoji v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora in okolice.
11. člen
Poslovni prostor se odda v najem tistemu ponudniku, katerega dejavnost v največji meri izpolnjuje pogoje javnega razpisa in je najbolj usklajena z občinsko razvojno strategijo.
12. člen
Sklep o izbiri ponudnika izda na predlog komisije tajnik občine najkasneje v petnajstih dneh po izteku roka za oddajo ponudb. Komisija posreduje sklep vsem ponudnikom, ki so sodelovali na javnem razpisu.
Zoper odločitev o izbranem ponudniku lahko vsak, ki se je udeležil javnega razpisa, vloži ugovor v osmih dneh od dneva prejema sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika. Ugovor se vloži pri organu, ki je sklep izdal. Ta ga odstopi županu v reševanje.
O ugovoru odloči župan v petnajstih dneh od prejema. Odločitev župana je dokončna.
13. člen
Na podlagi dokončne odločitve skleneta Občina Žirovnica kot najemodajalec in izbrani ponudnik kot najemnik pisno pogodbo o najemu poslovnega prostora.
14. člen
Javni razpis za oddajo poslovnih prostorov ni uspešen kadar:
– na razpis ne prispe nobena ponudba,
– nihče od prijavljenih ponudnikov ne izpolnjuje pogojev navedenih v razpisu.
15. člen
Poslovni prostor se lahko odda v najem brez javnega razpisa v naslednjih primerih:
– če je sedanji najemnik v stečaju ali redni likvidaciji, novi najemnik pa prevzame delavce v redno delovno razmerje,
– če je predvideno rušenje stavbe ali adaptacija oziroma rekonstrukcija stavbe, ki zahteva preselitev dejavnosti iz stavbe,
– če se najemna pogodba sklepa z ožjim družinskim članom sedanjega najemnika, pod pogojem, če je dosedanji najemnik dosegel upokojitev ali če je umrl,
– če nadaljujejo dejavnost najemnika delavci, ki so bili pri njem zaposleni zadnji dve leti in izpolnjujejo pogoje za opravljanje dejavnosti,
– po dveh neuspelih javnih razpisih,
– v posebej utemeljenih primerih po predhodnem pisnem mnenju župana.
IV. NAJEMNO RAZMERJE
16. člen
Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki se sklene najkasneje v petnajstih dneh po pravnomočnosti sklepa o izbiri najugodnejšega ponudnika.
17. člen
Najemna pogodba mora vsebovati:
– navedbo poslovnih prostorov (število, lokacija, velikost, opremljenost),
– naslov stavbe s parcelno številko in katastrsko občino, v kateri se poslovni prostori nahajajo,
– dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru,
– določila o uporabi skupnih naprav in prostorov v zgradbi,
– določilo o času trajanja najemnega razmerja,
– določilo o višini najemnine in stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika,
– obveznosti in vzdrževanje poslovnega prostora,
– odpovedni rok ter odpovedni razlogi,
– določbe o načinu obračunavanja nujno vloženih sredstev v primeru predčasne prekinitve pogodbe,
– kraj in datum sklenitve pogodbe in podpise obeh strank.
18. člen
Najemnik ne sme oddati poslovnega prostora v podnajem drugi pravni ali fizični osebi brez soglasja najemodajalca. Če najemodajalec da soglasje za podnajem, z najemnikom in podnajemnikom sklene dodatek k najemni pogodbi.
19. člen
Najemno razmerje preneha:
– s sporazumno odpovedjo najemnega razmerja,
– zaradi neizpolnjevanja pogodbenih določil,
– če so poslovni prostori namenjeni najemodajalcu zaradi rušitve ali preureditve objekta,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– s potekom časa za katerega je bila sklenjena najemna pogodba.
20. člen
Občina Žirovnica lahko odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik med trajanjem najemnega razmerja brez soglasja najemodajalca spremeni ali razširi predmet poslovanja v poslovnem prostoru,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce huje moti ali ovira pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca,
– če najemnik najmanj dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih 30 dneh od prejema opomina.
V. VZDRŽEVANJE IN VLAGANJA V POSLOVNI PROSTOR
21. člen
Najemnik je dolžan najeti prostor vzdrževati v zapisniško prevzetem stanju, upoštevajoč normalno obrabo v skladu s standardi vzdrževanja. V primeru nujnega popravila je najemnik dolžan to takoj sporočiti najemodajalcu oziroma upravljalcu, vendar najkasneje v treh dneh. Najemnik je dolžan odpraviti škodo v poslovnem prostoru oziroma stavbi, ki jo je povzročil sam.
Najemnik bo poslovni prostor uporabljal kot dober gospodar. Stroške tekočega vzdrževanja plača najemnik. Po prenehanju najema je najemnik dolžan poslovni prostor s ključi vrniti v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Ob predaji izpraznjenega poslovnega prostora se napiše primopredajni zapisnik.
Najemodajalec bo poslovni prostor, skupne prostore, dele in naprave vzdrževal tako, da bo opravil vsa investicijska vzdrževalna dela in s tem preprečil poslabšanje stanja poslovnega prostora.
VI. NAČIN IN MERILA ZA DOLOČANJE NAJEMNIN
22. člen
Izhodiščne mesečne najemnine za poslovne prostore v SIT/m2 so za navedene dejavnosti v določenih območjih naslednje:
Namembnost Območje A Območje B Območje C
1. skupina 500 400 –
2. skupina 800 700 –
3. skupina 1500 1300 1800
23. člen
Skupine namembnosti v Občini Žirovnici so:
1. družbene dejavnosti:
– poslovni prostori namenjeni za varstvo kulturnih dobrin, kulturno umetniške dejavnosti, športne dejavnosti, družbene organizacije in društva, socialno varstvo in varstvo mladine, in druge neprofitne organizacije in politične stranke;
2. gospodarske dejavnosti ter garaže:
– obrtne delavnice,
– proizvodni prostori,
– prostori za kmetijsko in pridelovalno dejavnost,
– garaže,
– skladišča;
3. ostale dejavnosti:
– pisarne,
– gostinski lokali,
– trgovine in lekarne,
– poslovni prostori za ostale poslovne dejavnosti.
24. člen
Območje poslovnih prostorov je po pomembnosti lokacij razdeljeno na dve območji:
Območje A obsega:
– območja Občine Žirovnica, kjer so objekti oddaljeni do 50 m od državne ceste.
Območje B obsega:
– vsa ostala območja v Občini Žirovnica.
Območje C obsega:
– območje Ceste maršala Tita Jesenice.
25. člen
Po prvem neuspelem javnem razpisu lahko župan na predlog komisije zniža izhodiščno najemnino do 10%, po drugem pa do 20%.
V primeru deficitarnih obrtnih dejavnosti se najemnina lahko zniža za 15%.
26. člen
Najemnine se mesečno usklajujejo z rastjo življenjskih stroškov v Republiki Sloveniji.
27. člen
Najemnik poslovnega prostora plačuje najemnino za tekoči mesec, mesečno, in sicer do 10. v mesecu, razen v primerih, ko je to drugače opredeljeno v najemni pogodbi.
Najemnik je dolžan plačevati vse stroške obratovanja poslovnega prostora.
Poleg najemnine je najemnik dolžan plačevati tudi vse stroške, ki nastajajo pri obratovanju objekta, v katerem se poslovni prostor nahaja, in sicer v sorazmernem deležu, ki je določen v najemni pogodbi.
V primeru zamude plačila najemnine, se zaračunavajo zakonite obresti.
28. člen
Za določen čas se lahko zniža ali oprosti plačevanja najemnine v naslednjih primerih:
– ko najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če je najemnik edini zaposleni,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora ali objekta iz razlogov za katere ni zadolžen najemnik.
VII. ODDAJANJE POSEBNIH PROSTOROV (DVORANE, SEJNE SOBE IN PODOBNO)
29. člen
Določeni prostori kot so dvorane, sejne sobe ipd. se oddajajo v najem po dnevih oziroma po urah.
Prostori iz prvega odstavka se oddajajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem organu.
Cenik za oddajo prostorov iz prvega odstavka sprejme župan s sklepom.
VIII. ODDAJANJE PARKIRIŠČ V NAJEM
30. člen
Parkirišča – boksi, ki so bila zgrajena za potrebe uporabnikov posameznih zgradb, se praviloma oddajajo v najem lastnikom in najemnikom stanovanj ter poslovnih prostorov v teh zgradbah.
Prednost imajo upravičenci, ki so najemniki stanovanj in poslovnih prostorov v Občini Žirovnica.
V primeru, da parkirišča ostanejo nezasedena, se lahko oddajo v najem tudi drugim osebam.
31. člen
Najemnik parkirišča ne sme oddajati drugim osebam v podnajem.
32. člen
Mesečna najemnina znaša za:
– pokrita parkirišča – bokse: 6.000 SIT,
– odprta parkirišča – bokse: 5.000 SIT.
IX. PREHODNI IN KONČNI DOLOČBI
33. člen
Vse najemne pogodbe, ki so bile sklenjene pred uveljavitvijo tega pravilnika ostanejo v veljavi.
34. člen
Ta pravilnik se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije in začne veljati naslednji dan po objavi.
Št. 00201-0006/00
Žirovnica, dne 6. januarja 2001.
Župan
Občine Žirovnica
Franc Pfajfar, inž. grad. l. r.
