Na podlagi zakona o poslovnih stavbah (Uradni list SRS, št. 18/74, 34/88 in Uradni list RS, št. 32/00) ter 16. člena statuta Občine Moravske Toplice (Uradni list RS, št. 11/99, 2/01) je Občinski svet občine Moravske Toplice na 24. seji dne 5. 3. 2001 sprejel

S tem odlokom se ureja način, pogoje in postopek oddajanja v najem poslovnih prostorov in stavb (v nadaljnjem besedilu: poslovni prostori), ki so v lasti Občine Moravske Toplice ter način določanja najemnin.
Določbe tega odloka se smiselno uporabljajo za oddajo kioskov, stojnic in javnih površin za opravljanje poslovnih in drugih dejavnosti, če to ni urejeno v drugem občinskem predpisu.

Za poslovne prostore se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.
Če nastane dvom, ali se določen prostor šteje za poslovni prostor, o tem odločba občinski svet.

Poslovni prostor se odda v najem za opravljanje dejavnosti v skladu z zazidalnimi načrti, ureditvenimi načrti in prostorsko-ureditvenimi pogoji.

Poslovni prostor se odda v najem s pogodbo na podlagi javnega razpisa ali z neposredno oddajo.

Poslovni prostori se oddajajo v najem praviloma za nedoločen čas. Izjemoma se pogodba lahko sklene za določen čas v naslednjih primerih:
– kadar se pričakuje, da se bodo morali poslovni prostori odstraniti zaradi realizacije zazidalnega načrta,
– če je načrtovana prenova objekta, ki se daje v najem,
– če se načrtuje uporaba poslovnega prostora za lastne potrebe.

Poslovni prostori se v najem oddajajo praviloma na podlagi javnega razpisa. Javni razpis se izvede z zbiranjem pisnih vlog. Javni razpis pripravi občinska uprava na podlagi predhodne odločitve občinskega sveta, objavi pa se v sredstvih obveščanja.
Javni razpis mora vsebovati:
– splošne podatke o poslovnem prostoru, ki je predmet oddaje v najem (lokacija in velikost prostora),
– namembnost poslovnega prostora,
– višina najemnine, veljavne v času razpisa,
– čas, za katerega se poslovni prostor daje v najem,
– naslov in rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od dneva objave ter rok, v katerem bodo ponudniki obveščeni o izbiri,
– merila, na podlagi katerih se bo poslovni prostor oddal, če se za isti prostor prijavi več ponudnikov,
– potrdila, dokazila in mnenja, ki jih morajo ponudniki priložiti ponudbi.
Vloge prosilcev morajo biti poslane po pošti ali osebno izročene na naslov, ki je naveden v javnem razpisu.

V primeru, ko pogoje javnega razpisa v enaki meri izpolnjujeta dva ali več prosilcev, imajo prednost prosilci, ki izpolnjujejo naslednje prednostne pogoje:
– ponudijo plačilo najemnine, višje od izhodiščne,
– opravljajo dejavnost, ki je nova ali edina v kraju,
– opravljajo dejavnost, za katero se ugotovi, da vzpodbuja razvoj občine,
– se ukvarjajo z dejavnostjo, ki odpira nova delovna mesta v kraju.

Po izteku razpisnega roka prispele vloge odpre in pregleda tričlanska komisija, ki jo imenuje župan. Vloge, ki pogojev javnega razpisa ne izpolnjujejo komisija izloči, ostale pa obravnava na podlagi kriterijev, določenih s tem odlokom ter svoje ugotovitve in predloge o izbiri posreduje občinskemu svetu, ki sprejme sklep o oddaji poslovnega prostora v najem.

O izbiri se obvesti vse udeležence javnega razpisa in sicer najkasneje v roku 30 dni po sprejetju odločitve o oddaji poslovnega prostora v najem.
Zoper sklep imajo vsi kandidati za poslovni prostor pravico ugovora. Ugovor se vloži pri županu v 8 dneh od prejema pisnega sklepa. O ugovoru odloči župan. Odločitev župana je dokončna.

Poslovni prostor se izjemoma lahko odda v najem brez javnega razpisa po predhodni odločitvi župana neposredno z najemno pogodbo v naslednjih primerih:
– ob elementarnih nesrečah ali drugih primerih, ko ima dodelitev poslovnega prostora značaj javnega interesa,
– če gre za zamenjavo poslovnega prostora,
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnega prostora zaradi rušenja in nujno rabi nadomestni poslovni prostor,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije zgradbe,
– če poslovnega prostora ni bilo mogoče oddati v najem niti po ponovnem javnem razpisu.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe, ki jo za Občino Moravske Toplice podpiše župan. Najemna pogodba mora poleg z zakonom določenih sestavin vsebovati še naslednje sestavine:
– sedež poslovnega prostora oziroma stavbe, v kateri se poslovni prostor nahaja,
– točno navedbo dejavnosti, za katero je poslovni prostor namenjen,
– navedbo funkcionalnega in pomožnega prostora poslovnega prostora,
– možnost uporabe skupnih delov in naprav v stavbi,
– čas, za katerega se poslovni prostor oddaja,
– pričetek veljavnosti pogodbe in pričetek najemnega razmerja,
– višino najemnine in sorazmernih stroškov za vzdrževanje skupnih delov in naprav in storitev v stavbi,
– rok, v katerem je najemnik dolžan poslovni prostor prevzeti in ga pričeti uporabljati;
– v primerih, ko so potrebna vlaganja, določilo, kdo bo prostor usposobil, pogoje usposobitve, način povrnitve lastnih koristnih vlaganj najemniku in rok dokončanja usposobitve poslovnega prostora,
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora in morebitnih skupnih prostorov,
– razloge za prenehanje najemnega razmerja,
– določila o odpovedi najemnega razmerja in odpovednih rokih,
– druge medsebojne pravice in obveznosti.

V času najema najemnik odgovarja za vsakršno škodo, ki bi morebiti nastala v prostoru, na opremi ter tehničnih sredstvih in drugih sredstvih, ki se dajejo v najem.
Najemnik ne sme poslovnih prostorov oddajati drugim osebam v podnajem.

Najemno razmerje lahko preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– s potekom časa, za katerega je bila najemna pogodba sklenjena, če je bila sklenjena za določen čas,
– z odpovedjo najemne pogodbe, če je bila ta sklenjena za nedoločen čas z odpovednim rokom.

Župan na podlagi sklepa občinskega sveta razveljavi najemno pogodbo in zahteva izpraznitev poslovnega prostora ob vsakem času, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najema v naslednjih primerih:
– če najemnik uporablja poslovni prostor za drugo dejavnost, kot je bila za ta prostor določena,
– če najemnik uporablja poslovni prostor tako, da ovira stanovalce ali drugega najemnika poslovnega prostora ali stanovanja,
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem oziroma drugim, da opravljajo dejavnosti v poslovnem prostoru brez soglasja najemodajalca,
– če najemnik v roku enega meseca od dneva prejema opomina ne opravi del, potrebnih za redno vzdrževanje poslovnih prostorov, ki spadajo v njegove stroške,
– če najemnik ne plača najemnine v roku dveh mesecev od prejema opomina,
– če najemnik izgubi pravico opravljanja dejavnosti za več kot dva meseca.
V sklepu o odpovedi mora biti naveden rok, v katerem se mora najemnik izseliti iz poslovnega prostora.

Višina najemnine za poslovne prostore je odvisna od lokacije, kjer se nahaja poslovni prostor in od namembnosti poslovnega prostora. Višino najemnine določi Občinski svet občine Moravske Toplice s posebnim sklepom, pri čemer upošteva povprečno tržno ceno v kraju, kjer se poslovni prostor nahaja.
Najemnina poslovnih prostorov oziroma pogodbena najemnina se glede na rast drobnoprodajnih cen valorizira vsake pol leta.

Najemnik poslovnega prostora mora plačati najemnino do 15. dne v mesecu za tekoči mesec na žiro račun Občine Moravske Toplice.
V primeru zamude plačila se zaračunavajo zakonite zamudne obresti. Poleg najemnine je najemnik dolžan za najeti prostor plačevati vse stroške, ki nastanejo pri obratovanju objekta, v katerem je najeti poslovni prostor.

Določeni prostori kot so dvorane, sejne sobe ipd. se oddajajo v najem po dnevih oziroma po urah.
Prostori iz prvega odstavka se oddajo v najem neposredno na podlagi pisne vloge ali naročilnice prosilca pri pristojnem organu.
Cenik za oddajo prostorov iz prvega odstavka sprejme župan s sklepom za občinske prostore, za prostore krajevnih skupnosti pa svet krajevnih skupnosti.

Ta odlok se smiselno uporablja tudi za poslovne prostore in stavbe, ki jih oddajajo v najem krajevne skupnosti, javne ustanove ali podjetja v večinski lasti Občine Moravske Toplice.
Do sprejetja sklepa iz prvega odstavka 15. člena tega odloka se najemnine zaračunavajo na podlagi sklepa občinskega sveta z dne 17. 4. 1996.
S sprejemom sklepa iz prvega odstavka 15. člena se začne uporabljati drugi odstavek 15. člena.

Ta odlok začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.