Na podlagi 23. člena statuta Občine Idrija (Uradni list RS, št. 1/01 in 33/01) in na podlagi 8. člena odloka o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih v občini Idrija (Uradni list RS, št. 12/90) je Občinski svet občine Idrija na 21. redni seji dne 31. 5. 2001 sprejel

S tem pravilnikom se določa postopek in pogoje za oddajo v najem ter način določitve najemnin za poslovne stavbe in prostore, skladišča in garaže, ki so v lasti Občine Idrija (v nadaljevanju: poslovni prostori).

Za poslovno stavbo se šteje stavba, ki je namenjena za poslovne dejavnosti in se v ta namen pretežno tudi uporablja.
Za poslovni prostor se šteje eden ali več prostorov, namenjenih za poslovno dejavnost, ki so praviloma gradbena celota in imajo poseben vhod.

Register poslovnih prostorov, ki so v lasti Občine Idrija ter register sklenjenih najemnih pogodb za te poslovne prostore vodi pooblaščen upravnik.

Občinski svet imenuje v komisijo za gospodarjenje s poslovnimi prostori štiri stalne člane in tri nestalne člane, predstavnike krajevnih skupnosti, v katerih ima občina v lasti poslovne prostore.
V postopkih oddaje poslovnih prostorov odloča komisija v petčlanski sestavi, in sicer: štirje stalni člani in en član kot predstavnik KS, v kateri je poslovni prostor, ki je predmet obravnave.
Komisija se imenuje za dobo štirih let.
Komisija dela na sejah, ki jih sklicuje in vodi predsednik komisije.
Komisija je za svoje delo odgovorna občinskemu svetu.

Naloge komisije so:
– odloča o namembnosti poslovnih prostorov v skladu s sprejetimi prostorskimi akti in opredelitvami o razvoju občine,
– odloča o načinu oddaje poslovnih prostorov in sprejema sklep o razpisu v skladu s tem pravilnikom,
– odloča o izbiri najemnika v skladu s tem pravilnikom,
– predlaga preureditev poslovnega prostora, ki pomeni povečanje vrednosti poslovnega prostora,
– predlaga prenehanje najemnega razmerja,
– odloča o drugih dejavnikih, ki vplivajo na gospodarjenje s poslovnimi prostori,
– predlaga občinskemu svetu odprodajo poslovnega prostora, za katerega tudi po več razpisih ni zainteresiranega najemnika.

Upravičenci do najema poslovnih prostorov so pravne in fizične osebe, ki opravljajo poslovno ali drugo dovoljeno dejavnost.

Poslovni prostor se praviloma odda v najem za nedoločen čas.
Kadar se najemna pogodba za določen poslovni prostor z določenim najemnikom sklepa prvič po uveljavitvi tega pravilnika, se sklene za določen čas za dobo enega leta.
Najemodajalec 30 dni pred potekom najemne pogodbe iz drugega odstavka tega člena preveri, ali najemnik izpolnjuje vse obveznosti iz najemne pogodbe, zlasti če pravočasno plačuje najemnino za poslovni prostor in ostale stroške, ki so povezani z najemom poslovnega prostora.
Če se ugotovi, da najemnik dolguje več kot znaša enomesečna najemnina, se pozove najemnika, da dolg nemudoma poravna.
Ob izpolnjevanju vseh obveznosti najemnika iz najemne pogodbe, se po preteku enega leta sklene najemna pogodba za nedoločen čas.
Če najemnik in najemodajalec ne skleneta nove najemne pogodbe za nedoločen čas, najemno razmerje preneha z dnem, ki je naveden v najemni pogodbi iz drugega odstavka tega člena.

Za določen čas se poslovni prostori oddajo v najem v naslednjih posebnih primerih:
– če se načrtuje ali pričakuje odstranitev poslovnega prostora iz urbanističnih razlogov,
– če se načrtuje sprememba namembnosti poslovnega prostora,
– če se pričakuje ali načrtuje sprememba lastništva poslovnega prostora,
– če je za poslovni prostor vložena zahteva za denacionalizacijo in je denacionalizacijski upravičenec dal pisno soglasje k oddaji poslovnega prostora,
– iz drugih utemeljenih razlogov glede na naravo posameznega primera.
Po preteku s pogodbo določenega časa najemno razmerje preneha.

Poslovni prostori se oddajo v najem na naslednja načina:
– z javnim razpisom,
– neposredno s pogodbo v primerih, ki jih določa ta pravilnik.

Poslovni prostori se praviloma oddajo v najem z javnim razpisom.
Sklep o izvedbi javnega razpisa sprejme komisija. Razpis se objavi v sredstvih javnega obveščanja, z rokom za prijavo najmanj 15 dni.

Javni razpis vsebuje:
1. lokacijo in velikost poslovnega prostora ter višino najemnine,
2. predvidene dejavnosti,
3. čas za katerega se poslovni prostor daje v najem,
4. rok za zbiranje pisnih ponudb, ki ne sme biti krajši od 15 dni od objave,
5. višino in način plačila varščine,
6. druge pogoje v zvezi s stanjem in ureditvijo poslovnega prostora,
7. zahtevo o predložitvi dokazil ponudnika:
– zahtevo o dokazilu usposobljenosti za opravljanje dejavnosti oziroma izpisek iz sodnega ali drugega registra,
– program dejavnosti, ki bo potekala v poslovnem prostoru,
– dokazilo o finančnem stanju,
– potrdilo o stalnem bivanju,
8. način obveščanja o sklepih komisije.
Nepravočasnih in nepopolnih vlog komisija pri odločanju o oddaji poslovnega prostora v najem ne upošteva.
Varščina se uspelemu ponudniku vračuna v najemnino.
V primeru, da uspeli ponudnik brez opravičenega razloga odstopi od pogodbe, varščina zapade v korist Občine Idrija.

Po izteku razpisnega roka se prejete vloge komisijsko odpre ter nepopolne in prepozne izloči. Izmed pravočasnih in popolnih prijav komisija izbere ponudnika, ki najbolj ustreza pogojem iz drugega in tretjega odstavka tega člena.
Kadar je v razpisu namembnost poslovnega prostora določena zgolj okvirno, upošteva komisija pri izbiri tiste ponudnike:
– ki opravljajo deficitarne dejavnosti,
– ki opravljajo dejavnosti, po katerih je največje povpraševanje,
– katerih dejavnosti se primerno vključujejo v okolje, v katerem so poslovni prostori,
– pri katerih je glede na njihovo dosedanje delo, strokovno usposobljenost, priložena dokazila o finančni sposobnosti in druge reference mogoče pričakovati, da bodo uspešno opravljali poslovno dejavnost.
V primerih, ko je bila z razpisom vnaprej določena namembnost, upošteva komisija tiste prijave, ki v celoti ustrezajo pogojem razpisa in pri katerih je od bodočih najemnikov mogoče pričakovati, da bodo lahko uspešno opravljali poslovno dejavnost.
V primeru, ko je dosedanji najemnik poslovnega prostora, ki se oddaja, v stečaju ali likvidaciji, ima ob izpolnitvi razpisnih pogojev, pri izbiri prednost kandidat, ki se zaveže prevzeti v redno delovno razmerje za nedoločen čas delavce, zaposlene pri prejšnjem najemniku.
Deficitarne dejavnosti iz drugega odstavka za posamezne lokacije določi občinski svet na predlog župana.
V primeru, da je na javni razpis za poslovni prostor prispelo več vlog ponudnikov, ki izpolnjujejo pogoje iz javnega razpisa, lahko komisija izmed njih izbere najustreznejšega ponudnika ali pa odloči, da se izvede javna licitacija, ki se opravi po postopku, določenim s poslovnikom, ki ga določi župan in je na vpogled pri Upravnem organu občine Idrija.

Sklep o izbiri najemnika z utemeljitvijo izbire posreduje komisija vsem udeležencem, ki so sodelovali v javnem razpisu, najkasneje v petnajstih dneh po izteku roka za prijavo.
Sklep komisije je dokončen.

Poslovni prostor se odda v najem brez javnega razpisa v naslednjih primerih:
– če se mora dosedanji najemnik izseliti iz poslovnih prostorov zaradi rušenja ali drugih urbanističnih razlogov,
– če gre za začasno preselitev najemnika zaradi prenove ali rekonstrukcije,
– če najemnik v isti stavbi, kjer že ima v najemu poslovni prostor, pridobi dodatne poslovne prostore (ki ne predstavljajo samostojnega poslovnega prostora),
– če najemnik želi zamenjati poslovni prostor z drugim najemnikom, pa komisija oceni, da je zamenjava v korist občine,
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika njegovi ožji družinski člani,
– najemniku, ki mu je bil poslovni prostor oddan za določen čas, pa je čas potekel,
– če nadaljujejo z dejavnostjo najemnika delavci, ki so bili pri njem zaposleni vsaj dve leti.
Poslovni prostor se brez javnega razpisa lahko dodeli v najem tudi v naslednjih primerih:
– če se odda poslovni prostor državnim organom, političnim strankam za njihovo dejavnost, organizacijam in ustanovam s področja kulture, izobraževanja, zdravstva, otroškega varstva, socialnega varstva in društvom občanov, ki izvajajo neprofitno dejavnost,
– če se oddaja poslovni prostor, za katerega oddajo sta bila opravljena dva neuspešna javna razpisa.
O oddaji poslovnega prostora brez javnega razpisa odloči komisija s sklepom.

Najemno razmerje nastane s sklenitvijo pisne najemne pogodbe.
Najemna pogodba mora vsebovati:
– podatke o lokaciji poslovnega prostora,
– dejavnost, ki se bo v lokalu opravljala,
– določila o trajanju najemnega razmerja,
– določila o višini najemnine in o stroških vzdrževanja skupnih delov in naprav zgradbe, o obratovalnih stroških in drugih stroških, ki bremenijo najemnika po določbah tega pravilnika,
– obveznosti najemnika glede vzdrževanja poslovnega prostora,
– odpovedni rok in
– druga določila, ki so pomembna za vsakokratno sklepanje najemnega razmerja.
Najemne pogodbe podpisuje župan.

Najemniku se lahko odda tudi delno urejen poslovni prostor.
V tem primeru se najemodajalec in najemnik pogodbeno dogovorita o obsegu, kvaliteti in obliki potrebnih del za usposobitev poslovnega prostora. Na podlagi ocene potrebnih vlaganj, ki jo pridobi najemodajalec, se ugotovi potrebna višina investicije za usposobitev poslovnega prostora. Kolikor najemnik preseže znesek potrebnih vlaganj se navedeni višek vloženih sredstev šteje kot nepovratni vložek najemnika. Strokovni gradbeni nadzor nad izvajanjem dogovorjenih del izvaja najemodajalec.
Po končani adaptaciji poslovnega prostora se na podlagi cenitvenega poročila ugotovi povečana vrednost poslovnega prostora. Priznana vlaganja najemnika se poravnajo z najemnino, kar se določi z dodatkom k najemni pogodbi.

Najemnik najetega poslovnega prostora ne more oddati v podnajem.

Med trajanjem najemnega razmerja najemnik ne sme brez soglasja najemodajalca:
– spremeniti, zožiti ali razširiti dovoljene dejavnosti,
– izvesti druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru.
Soglasje k spremembam med trajanjem najemnega razmerja iz prejšnjega odstavka daje komisija na predlog župana.

Najemno razmerje preneha:
– s sporazumnim prenehanjem najemne pogodbe,
– z odpovedjo najemne pogodbe,
– s potekom časa, za katerega je bila sklenjena najemna pogodba za določen čas.

Najemodajalec lahko najemno pogodbo odpove in zahteva izpraznitev poslovnega prostora, ne glede na pogodbene določbe o trajanju najemnega razmerja in o odpovednem roku, v naslednjih primerih:
– če najemnik odda poslovni prostor v podnajem,
– če najemnik uporablja poslovni prostor na način, s katerim druge najemnike ali stanovalce ovira ali moti pri normalni uporabi njihovih poslovnih prostorov in stanovanj,
– če najemnik izvršuje ali izvrši v poslovnem prostoru adaptacijo brez poprejšnjega soglasja najemodajalca,
– če najemnik na zahtevo najemodajalca v dogovorjenem roku ne opravi del, ki so potrebna za vzdrževanje poslovnega prostora in ki spadajo med njegove stroške,
– če najemnik v dogovorjenem roku ne prične opravljati dejavnosti, za katero mu je bil dodeljen poslovni prostor,
– če najemnik brez soglasja najemodajalca spremeni predmet poslovanja ali opravi druge statusne spremembe, ki neposredno vplivajo na dejavnost v poslovnem prostoru,
– če najemnik izgubi status, zaradi katerega je pridobil poslovni prostor v najem,
– če najemnik dva meseca ne plača najemnine in obratovalnih stroškov in če jih ne poravna niti v nadaljnjih šestdesetih dneh po prejemu opomina,
– če najemnik na kakršenkoli način ovira prenovo poslovnega prostora in zgradbe, v kateri se nahaja poslovni prostor ali jo ovira.

Osnova za določitev najemnine je vrednost poslovnega prostora, določena po metodologiji, določeni v pravilniku o merilih in načinu ugotavljanja vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistemu točkovanja (Uradni list SRS, št. 25/81).
Vrednost točke za izračun najemnine je na dan začetka veljavnosti tega pravilnika 782 SIT ter se mesečno valorizira z rastjo cen na drobno.

Mesečna najemnina se izračuna na naslednji način:

VP x K
                                  Nm = ———————-
                                       12 x 100

pri čemer je:
Nm mesečna najemnina
VP revalorizirana vrednost poslovnega prostora, izračunana na način iz 22. člena tega pravilnika,
K je letna stopnja najemnine, izražena v % od vrednosti poslovnega prostora.
Tako izračunana vrednost se zmanjša za 10%, če leži poslovni prostor v prvem ali višjem nadstropju objekta.
Najemnikom, ki imajo v najemu poslovni prostor, katerega velikost je večja od 100 m2, se najemnina zniža upoštevajoč višino korekcijskega faktorja. Le-ta linearno pada od vrednosti 1,000 za poslovne prostore velikosti 100 m2 do vrednosti 0,900 za poslovne prostore velikosti 300 m2. Vrednost faktorja 0,900 se z naraščanjem velikosti poslovnih prostorov ne spreminja več.

Letna stopnja najemnine je odvisna od namembnosti poslovnega prostora in območja, na katerem je poslovni prostor (lokacijska ugodnost).
Letne stopnje najemnine (K) se določijo:

-----------------------------------------------------------------
Namembnost                              Območja
-----------------------------------------------------------------
                         A                 B                    C
-----------------------------------------------------------------
1. skupina               5                 5                    5
2. skupina               6                 5                    5
3. skupina               9                 7                    6
4. skupina              12                10                    8
5. skupina              15                13                   10
-----------------------------------------------------------------

Skupine namembnosti so naslednje:
1. skupina: izobraževanje in raziskovalne dejavnosti, kulturne, umetniške in podobne dejavnosti, varovanje kulturnih dobrin, zdravstveno in socialno varstvo, društva, krajevne skupnosti, humanitarne organizacije,
2. skupina: koncesionirane javne službe, politične stranke, skladišča in garaže iz območij B in C,
3. skupina: gostinski lokali s prehrano, osebne storitve, živilska obrt, servisne dejavnosti, fotoateljeji, storitvene in obrtne delavnice, skladišča in garaže z območja A, državni organi,
4. skupina: trgovina, gostinski lokali, profitne zdravstvene dejavnosti, pisarniške dejavnosti,
5. banke, zavarovalnice.

Glede na lokacijske ugodnosti se določijo tri območja. Pri določanju se upošteva dejanska lega poslovnega prostora glede na vhod v poslovni prostor ali večji del izložbenih oken.
Območja so naslednja:
Območje A obsega: v Idriji Mestni trg, Trg sv. Ahaca, Kosovelova ulica (razen za trgovsko dejavnost), Ulico sv. Barbare, Prelovčevo ulico od št. 1 do 4, Študentovsko ulico od št. 1 do 4 ter Rožno in Lapajnetovo ulico.
Območje B obsega: Kosovelovo ulico (za trgovsko dejavnost) ter ostale ulice v Idriji in ulice v Sp. Idriji.
Območje C obsega: ostala naselja v občini.

Najemnina se mesečno usklajuje z rastjo cen na drobno.
V najemnini ni vračunan davek na dodano vrednost. Najemniki so dolžni poleg najemnine plačevati tudi skupne in individualne obratovalne stroške.

Za določen čas se lahko zniža najemnina ali oprosti plačevanja najemnine v naslednjih primerih:
– kadar najemnik ne more opravljati dejavnosti zaradi bolezni, ki je daljša od 60 dni, če je najemnik sam, kot edini zaposleni opravlja dejavnost v poslovnem prostoru,
– za čas adaptacije poslovnega prostora s predhodnim pisnim soglasjem najemodajalca, v okviru terminskega plana izvajanja del,
– za čas vzdrževalnih del pri odpravi posledic poškodovanja poslovnega prostora iz razlogov, ki niso na strani najemnika.

Najemnikom, ki opravljajo deficitarno dejavnost se lahko začasno, vendar največ za eno leto določi znižana najemnina, na podlagi mnenja župana.
Znižana najemnina ne sme biti nižja kot 50% vrednosti najemnine, določene s tem pravilnikom.
Po izteku časa, za katerega je bila najemnina znižana, lahko najemnik, ki še vedno opravlja deficitarno dejavnost, ponovno zaprosi za znižano najemnino.

Za javne zavode, ustanove in društva, katerih dejavnost ni profitna in je pomembna za občino, umetniške ateljeje, rokodelske dejavnosti ter druge dejavnosti, ki dajejo pečat mestu, lahko komisija na predlog župana najemnino zniža za največ 50% izhodiščne mesečne najemnine.
Ustanovam, organizacijam in društvom, katerih dejavnost se delno ali v celoti financira iz proračuna se najemnina ne zaračuna na predlog župana.

V primeru, da je tudi ponovljeni javni razpis neuspešen, se lahko za največ eno leto določi znižana najemnina, ki ne sme biti manjša od 70% izhodiščne najemnine.
O znižanju najemnine odloča komisija.

Najemnine se za dosedanje najemnike uskladijo po tem pravilniku najkasneje v roku 6 mesecev po sprejemu pravilnika.
Z dosedanjimi najemniki, ki imajo do najemodajalca poravnane vse obveznosti se sklenejo pogodbe za nedoločen čas.
Če najemnik poslovnega prostora ne sklene nove najemne pogodbe po tem pravilniku, se šteje, da je dal odpoved najemnega razmerja.

Z dnem, ko začne veljati ta pravilnik, preneha veljati pravilnik o oddajanju poslovnih stavb in poslovnih prostorov (Uradni list RS, št. 64/95).

Ta pravilnik začne veljati osmi dan po objavi v Uradnem list RS.