Na podlagi 39. in 40. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85 in Uradni list RS, št. 29/90, 18/93, 47/93, 71/93 in 44/97) in statuta Občine Rogatec (Uradni list RS, št. 35/99) je Občinski svet občine Rogatec na 19. redni seji dne 20. 6. 2001 sprejel

S tem odlokom se sprejme zazidalni načrt za ureditev cone C-3 v Rogatcu, ki ga je izdelal URBIS d.o.o., Svetozarevska ul. 6 Maribor, pod številko naloge 30-038/00, septembra 2000.

Zazidalni načrt iz prejšnjega člena vsebuje tekstualni del, grafični del in soglasja pristojnih organov in organizacij.
A) TEKSTUALNI DEL
1. Obrazložitev pogojev za posege v prostor
2. Osnutek odloka o zazidalnem načrtu
3. Pogoji in soglasja k zazidalnemu načrtu
B) GRAFIČNI DEL

1. Izsek iz dolgoročnega in srednje- ročnega plana                   M – 1: 5000
2. Obstoječe stanje z mejo območja obdelave in 
predvidenimi rušitvami                                               M – 1: 1000
3. Ureditvena situacija z zasnovo ureditve
zelenih površin                                                       M – 1: 500
4. Funkcionalno oblikovalski pogoji                                   M – 1: 500
5. Tipični prerezi                                                    M – 1: 500
6. Situacija komunalnih naprav                                       M – 1: 1000
7. Položaj, velikost in namembnost novih gradbenih parcel
v odnosu do obstoječih                                               M – 1: 1000
8. Tehnični elementi za zakoličenje objektov                         M – 1: 1000
9. Tehnični elementi za zakoličenje gradbenih parcel                 M – 1: 1000
10. Situacija prometnega režima                                      M – 1: 1000
11. Kopija uradnega katastrskega  načrta                             M – 1: 1000

Območje obdelave je na severu in na vzhodu omejeno z glavno cesto II. reda številka 107, na jugu z železniško progo in na zahodu s križiščem “nove“ in “stare“ glavne ceste II. reda št. 107.
Velikost območja je 4.47 ha.
Območje zazidalnega načrta sestavljajo naslednje parcele: 123, 216, 260, 262, 554/1, 554/3, 554/5, 554/6, 554/8, 554/9, 554/10, 554/11, 554/12, 554/13, 554/16 (pot), 554/17, 555, 556/1, 556/2, 556/3, 557, 558/1, 558/3, 560/1, 560/4, 560/5, 560/6, del 564/1, 564/2, del 567/2, del 567/2, del 962/1 (cesta), del 966/2 (cesta), del 978/5 (potok), del 982/2, 982/5, 982/6, 999, vse k.o. Rogatec.

Dejavnosti v območju
Obravnavano območje je po odloku o spremembah in dopolnitvah prostorskih sestavin dolgoročnega in srednjeročnega plana Občine Šmarje pri Jelšah za Občino Rogatec (Uradni list RS, št. 27/99, 99/00) opredeljeno kot centralna cona C-3, ki je namenjeno pretežno centralnim funkcijam naselja.

Grafične priloge zazidalnega načrta prikazujejo
– razporeditev obstoječih in predvidenih objektov ter zelenih in ostalih površin
– namembnost objektov
– maksimalne gradbene linije in višinske gabarit
– smeri dostopov in dovozov
– ureditev utrjenih in zelenih površin
– ureditev parkirišč

Območje predstavlja širši prostor ob križišču nove glavne in regionalne ceste, ki prostor deli na tri enote in hkrati predstavlja vozlišče nove programske zasnove, ki vključuje avtobusno postajo, nakupovalni center, tržnico, paviljonske objekte in poslovni objekt.
Jedro zasnove tako predstavlja križišče, ob njem je s svojo pojavnostjo kot prostorska dominanta locirana avtobusna postaja v navezavi na železniško. Gradbeni liniji avtobusne postaje sledi poslovni objekt, kateremu proti vzhodu sledi obstoječa zgradba izven območja obdelave.
Nasproti je pešpot-most, ki povezuje novi in stari del zasnove. Ob stičišču novega in starega je lociran tržni prostor – tržnica s prodajnimi paviljoni. Tržni prostor je razporejen ob parkovno krajinski ureditvi vzdolž potoka Draganja, ki omogoča posedanje, igro otrok.
Na zahodni strani območja, med obstoječo in predvideno glavno cesto je lociran nakupovalni center. Objekt je postavljen na zahodni rob tako, da je zavarovana obstoječa veduta proti staremu delu naselja iz železniške postaje. Ob objektu so urejena parkirišča.

Nakupovalni center
Funkcionalno je center zasnovan okoli osrednjega notranjega atrija s stopniščem in vhodi v trgovine oziroma trgovinske oddelke iz tega atrija. Glavni vhod v stavbo je na vzhodni strani iz urejene ploščadi-trga, ki ga je možno uporabiti tudi kot prireditveni prostor. V nadaljevanju proti vzhodu so urejena parkirišča z vmesnimi zelenicami, zasajenimi z drevesi.
Objekt je oblikovan sodobno, z uporabo novih materialov. Objekt je lociran ob glavni cesti, zato so deloma trans-parentne kjer je to smiselno, z arhitekturnimi poudarki, svetle barve. Streha je zaradi velike površine členjena, bodisi ravna, ločna enokapna z višinskimi poudarki, lahko tudi v obliki reklamnih napisov.
Tlorisna velikost objekta je 55.00 m × 31.00 m, možne so tolerance 2.00 m proti jugu in vzhodu.
Višina objekta je10.00 m, višinski poudarki so lahko višji.
Avtobusna postaja
Avtobusna postaja leži na jugovzhodni strani novega križišča, v povezavi in na nivoju železniške postaje, nasproti katere je urejeno dodatno parkirišče. Vogalna stavba avtobusne postaje je enonadstropna s štirikapno streho, ki jo prekinja nadsvetlobni trak zasteklitve, kritina opečna. Nadstrešek nad paviljoni je zastekljen, paviljonski objekt z lokali je pritličen in ima ravno streho.
Postaja ima štiri avtobusne perone. Dostop na perone je pokrit. Ob pokritem prehodu so nameščeni vhodi v vzdolžni objekt z lokali za trgovsko storitvene dejavnosti.
Tlorisna velikost vogalne stavbe je 15.20 m × 15.20 m, pritlični del je 40.00 m × 14.00 m, možne so tolerance 2.00 m proti jugu in vzhodu.
Poslovni objekt
V nadaljevanju gradbene linije avtobusne postaje proti vzhodu je lociran enonadstropni poslovni objekt. Namenjen je trgovsko storitvenim dejavnostim.
Tlorisna oblika je v obliki črke L, velikosti 20.00 m × 21.00 m (bruto), možne so tolerance 2.00 m proti jugu.
Tržni prostor
Tržni prostor predstavlja objekt tržnice in štiri paviljone-kioske za prodajo sadja in zelenjave ter storitvene dejavnosti. Za gostinsko dejavnost se nameni kiosk ob tržnici in mostu, ker je pred njim v poletnem času možno nemoteno postaviti mize.
Tržnica je nameščena v objektu vzporednim z mostom za pešce, ima šest zunanjih pokritih mest in štiri notranja. Po potrebi je možno objekt proti zahodu podaljšati do konca ploščadi. V neposredni bližini je nameščena fontana s pitno vodo.
Streha nad objektom je postavljena na stebre, oblike introvertirane dvokapnice tako, da deluje lahko, transparentno.
Kioski imajo štirikapno streho.
Fasade tržnice in kioskov so podobno obdelane, svetlo obarvane.
Velikost tržnice (objekt in nadstrešnica) je tlorisne velikosti 8.80 m × 21.80 m, možne so tolerance v prečni smeri 2.00 m proti jugu, v smeri proti zahodu do konca ploščadi (ca. 10.00 m). Objekt je pritličen.
Kioski so pritlični, tlorisne velikosti 6.20 m × 6.20 m.
Prizidek k večstanovanjski hiši zahodno od nakupovalnega centra: zaradi rušitve prizidka na jugu (zaradi izvedbe ceste) je možno prizidek nadomestiti na vzhodni strani objekta, velikost 6.70 × 19.00 m – možne so tolerance v širini proti vzhodu (2.00 m).
Novi objekti morajo biti oddaljeni od parcelne meje toliko, da ne motijo sosednje posesti, da je možno nemoteno vzdrževanje objekta in da so upoštevani sanitarno, požarno-varstveni in drugi pogoji.

Z oblikovanjem odprtega prostora je potrebno zagotoviti vertikalne prvine, ki bodo obnovile prepoznavnost in strukturno členjenost krajine.
Odprte površine se uredi s travnatimi površinami in zasaditvijo grmovnic in dreves.
Večje odprte površine so ob potoku Draganja. Tu je predvidena parkovna zasaditev z urejenimi počivališči in otroškimi igrišči za predšolske otroke (peskovnik, tobogan, gugalnice…) ter športnim igriščem za starejše.
Ob potoku predvidena brežina se zatravi in mestoma zasadi s skupinami dreves in grmovnic. Naklon brežine je 1:2 – 1:3, vsaj mestoma še položnejši, da se omogoči boljša vključitev v krajino. Vrh in peta nasipa se oblikuje zaobljeno.
Ob objektih z javnim programom se površine primerno tlakujejo in opremijo z urbano opremo.

Glavna in regionalna cesta
Prestavi se trase glavne ceste G2–107 in regionalne ceste R2–432.
Glavna cesta se prestavi proti jugu na odseku od križanja z obstoječo cesto do križišča proti mejnemu prehodu Rogatec. Dolžina odseka je cca. 400 m.
Cesta se izvede v naslednjem profilu:

– vozni pas                    2 × 3,25 m                          6,50 m
– zavijalni pas                    3,00 m                          3,00 m
– robni pas                    2 × 0,30 m                          0,60 m
– pločnik in kolesarska steza  2 × 2,55 m                          5,10 m
Skupaj                                                            15,20 m

Regionalna cesta se prestavi zahodno od potoka Draganja. Na severu se uredi v 1. fazi trikrako križišče z elementi za polno štirikrako križišče. Križišče in nov most čez Draganjo je predmet ločenega projekta, ki se izvaja.
Regionalna cesta se izvede v naslednjem profilu:

– vozni pas                    2 × 3,00 m                          6,00 m
– zavijalni pas                    3,00 m                          3,00 m
– robni pas                    2 × 0,30 m                          0,60 m
– pločnik in kolesarska steza      2,55 m                          2,55 m
Skupaj                                                            12,15 m

Dolžina odseka je ca. 110 m.
Prečni profil in posamezni tehnični elementi se natančno definirajo v projektni dokumentaciji.
Niveleta ceste mora upoštevati:
– niveleto obstoječih cest
– niveleto premostitvenega objekta čez Draganjo
– 100-letno poplavno varnost.
Višinske razlike na območju pri stanovanjskem objektu na zahodni strani zazidave in na območju železniške postaje Rogatec se premeščajo z izvedbo opornih zidov. Elementi opornih zidov se določijo v projektni dokumentaciji.
Na odseku prestavljene glavne ceste so predvidena naslednja križišča, priključki in objekti:
– navezava obstoječe ceste
– polno štirikrako križišče glavne ceste, regionalne ceste in “dostopa“ do železniške postaje in avtobusne postaje
– priključek oziroma izvoz iz avtobusne postaje
– traktorsko križišče proti mejnemu prehodu
– premostitveni objekt preko Draganje.
Tehnični elementi križišč, priključkov in objektov se določijo v projektni dokumentaciji. Prav tako potreba po semaforizaciji in drugih ureditvah.
Obstoječi odseki glavne ceste in regionalne ceste se prekategorizirajo in so namenjeni dostopom do objektov.
Motorni promet
Trgovski center je dostopen preko dela glavne ceste, ki se ohrani in se ji spremeni kategorizacija. Priključek je urejen s tretjim zavijalnim pasom. Dostava je organizirana iz severne strani objekta z dovozom do objekta in izvozom preko uvoza za kupce. Parkirišče je na vzhodni strani.
Območje železniške postaje in avtobusne postaje ter poslovnega objekta je dostopno preko novega križišča. Parkiranje se uredi na ploščadi pred posameznim objektom.
Tržni prostor je dostopen iz dela obstoječe glavne ceste mimo gasilskega doma, ki se prekategorizira v dostopno cesto lokalnega značaja. V južnem delu se pod obstoječimi kostanji uredijo parkirišča.
Mirujoči promet
V sklopu ureditve območja je predvidena ureditev ustreznega števila parkirnih mest.
Vzhodno od trgovskega centra je predvidena ureditev 159 parkirnih mest, v območju južno od predvidene glavne ceste pred posameznimi objekti skupno 35 parkirnih mest za osebne avtomobile, 4 parkirna mesta za avtobuse in 2 parkirna mesta za tovornjake.
Na severovzhodu območja je predvidena ureditev 41 parkirnih mest za obstoječe in nove objekte, ob trgovini je 8 obstoječih parkirnih mest.
Velikost posameznega parkirnega mesta za osebne avtomobile je minimalno 2.30 m × 4.60 m. zagotoviti je potrebno ustrezno število širših parkirnih mest za invalide.

V zazidalnem načrtu so opredeljene konceptualne rešitve.
Natančne rešitve in pogoji priključevanja se opredelijo v tehnični dokumentaciji, ki se izdela na podlagi predmetnega odloka.
Pri izdelavi tehnične dokumentacije je potrebno upoštevati predpisane minimalne odmike med komunalnimi vodi. V območju je potrebno zagotoviti ustrezen komunalni red.
Vodovod
Preko obravnavanega območja poteka obstoječi vodovod iz smeri Rogaška Slatina in oskrbuje s pitno vodo naselje Rogatec ter poteka v nadaljevanju proti mejnemu prehodu in oskrbuje tudi del naselja v Republiki Hrvaški.
Obstoječi cevovod je dotrajan in ga je potrebno zamenjati. Cevovod se nadomesti z vodovodom iz duktilne litine ustreznega premera (min.  DN 200). Trasa cevovoda se prilagodi novi cestni mreži. Cevovod se položi izven območja cestišča v pločnik oziroma zelenico.
Pri polaganju cevovoda je potrebno zagotoviti predpisane odmike od ostale infrastrukture. Na omrežju je potrebno zagotoviti ustrezno število hidrantov za požarno zaščito. Rekonstruirati je potrebno obstoječe hišne priključke.
Postavi se ustrezno zunanje hidrantno omrežje.
Kanalizacija
Preko obravnavanega območja poteka obstoječi kanalizacijski kolektor proti čistilni napravi in obstoječe sekundarno kanalizacijsko omrežje z izpusti v potok Draganjo ter obstoječi hišni kanalizacijski priključki. Trasa kolektorja ostane nespremenjena, sekundarna kanalizacija se prilagodi predvideni cestni ureditvi in gradnji objektov. Za območje se predvidi ločen sistem kanalizacije. Fekalne odpadne vode se navežejo na kanalizacijski kolektor, v vzhodnem delu na obstoječo kanalizacijo. Meteorne vode iz cestišč, utrjenih in parkirnih površin se vodijo preko meteorne kanalizacije in ustrezno dimenzioniranih peskolovov in lovilcev olj v potok Draganjo. Za detajlno rešitev odvodnje se izdela ustrezna tehnična dokumentacija. Predlagamo skupno ureditev z odvodnjo cest in parkirnih površin in skupnim objektom pred izpustom v Draganjo. V primeru faznih rešitev se ustrezno rešuje tudi sistem odvodnje meteornih vod.
Elektrika
Za napajanje predvidenih objektov z električno energijo je potrebno zgraditi novo transformatorsko postajo TP 20/0,4 kV (TP Železniška postaja). Lokacija TP je severovzhodno od trgovskega objekta, v zelenici ob uvozu na parkirne površine.
TP se vključi v obstoječe elektro omrežje preko predvidenega VN omrežja, ki se položi v predvideno kabelsko kanalizacijo. Kabelska kanalizacija se predvidi iz TP Gorenje, v južnem robu prestavljene glavne ceste, vzhodno od trgovskega objekta do predvidene TP in nato ob obstoječi cesti v smeri TP Rogatec.
Iz predvidene TP se položi do objektov ustrezno nizkonapetostno omrežje.
Plinovod
Preko območja poteka obstoječi plinovodni priključek do železniške postaje in stanovanjskega objekta. Zaradi predvidene gradnje se plinovod prilagodi novim trasam. Priključek do stanovanjskega objekta se ukine in nadomesti na SV strani. Predvideni objekti se priključijo na plinovodno omrežje v skladu s potrebami in pogoji upravljalca.
Telekomunikacijsko omrežje
Predvideni objekti se priključijo na obstoječe TK omrežje v skladu s pogoji upravljalca. Obstoječe prostovodno TK omrežje se v območju obdelave odstrani in kablira.
Odpadki
Za predvidene objekte je potrebno zagotoviti zbiranje odpadkov v kontejnerjih oziroma v drugih ustreznih posodah in odvoz na deponijo komunalnih odpadkov. Morebitne posebne odpadke je potrebno zbirati ločeno in jih odvažati na za to določeno deponijo ali v predelavo. Na javnih površinah je potrebno zagotoviti zadostno količino košev za odpadke.
Upoštevati je potrebno odlok o ravnanju s komunalnimi odpadki na območju Občine Rogatec (Uradni list RS, št. 76/98).
Ogrevanje
Predvideni objekti se bodo ogrevali iz lastnih kotlovnic oziroma virov. Kot energent se lahko uporablja zemeljski plin, utekočinjen naftni plin, lahko kurilno olje, v kioskih tudi električna energija.
Vodnogospodarske ureditve
Zaradi predvidene gradnje in prestavitve glavne ceste in regionalne ceste je potrebno urediti potok Draganja na odseku med obstoječo glavno cesto in železniško progo.
Idejna rešitev je izdelana v projektu Lineal številka 103/93. Za detajlnejšo rešitev je potrebno izdelati ustrezno vodnogospodarsko študijo in projekt ureditve. Pri tem je potrebno zagotoviti:
– 100-letno poplavno varnost območja in možnost uporabe parkovnih površin kot retenzijsko površino
– določiti širine premostitvenih objektov
– izpuste meteornih vod iz cestišč in utrjenih površin.
Prestavitev potoka se izvede v skladu s hidravličnimi parametri, struga potoka se uredi sonaravno.

Varstvo pred hrupom
Predvidene funkcije ne smejo presegati dovoljenih ravni hrupa, ki jih opredeljuje uredba o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95) in uredba o spremembah in dopolnitvah uredbe o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 66/96).
Varstvo voda
Obravnavano območje se nahaja izven zavarovanih območij podtalnice ali drugega vodnega vira, zaradi tega za območje urejanja niso predvideni posebni dodatni ukrepi. Za odvod površinskih voda je potrebno zgraditi ustrezno kanalizacijsko omrežje z izpustom v potok Draganjo. Pred izpustom je potrebno zgraditi ustrezne objekte predčiščenja (peskolov, lovilec olj). Kvaliteta izpusta mora ustrezati veljavnim predpisom in normativom.
Varstvo zraka
Novi objekti z izbiro ekološko primernega goriva (zemeljski plin, utekočinjen naftni plin ali ekstra lahko kurilno olje) dodatno ne onesnažujejo zraka.
Varstvo pred požarom
Skladno z zakonom o varstvu pred požarom (Uradni list RS, št. 71/93) in pravilniku požarnovarstvenih zahtev, ki jih je potrebno upoštevati pri izdelavi prostorskega izvedbenega akta, pri projektiranju, gradnji, rekonstrukciji in vzdrževanju objektov (Uradni list SRS, št. 42/85), so pri urbanistično-arhitektonski zasnovi upoštevani naslednji ukrepi za varnost pred požarom:
– dovoz za intervencijska vozila do objektov je zagotovljen iz vseh strani. Dovozne poti za gasilsko intervenco morajo biti projektiranje in izvedene tako, da omogočajo pritisk 8 kN. Omogočen je varen dostop in umik ljudi. Smeri evakuacijskih poti določi projektant,
– zagotovljena je zadostna količina požarne vode. Po rekonstrukciji vodovodnih cevovodov se postavi ustrezno zunanje hidrantno omrežje. Potok Draganja je poleg tega naravni vir požarne vode.
Pri projektiranju je potrebno upoštevati pravilnik o zahtevah za projektiranje objektov brez grajenih ovir (Uradni list RS, št. 92/99).

Posamezne rešitve opredeljene v zazidalnem načrtu se lahko izvajajo fazno. Posamezno fazo predstavlja objekt oziroma tehnična rešitev, ki zagotavlja funkcionalno celoto in uporaba objekta oziroma posameznega dela.
Sočasno je potrebno izvesti prestavitve cestnega omrežja, ureditev potoka Draganja in komunalno opremo območja.
Do začetka izvajanja zazidalnega načrta ostanejo zemljišča in objekti na njih v dosedanji rabi.

V tekstualnem delu in grafični prilogi “Funkcionalno oblikovalski pogoji“ so opredeljeni maksimalni tlorisni in višinski gabariti, ki jih je dovoljeno večati ali manjšati zaradi zagotovitve funkcije in oblikovnih rešitev. Obvezne gradbene linije in možne širitve so opisane v 7. členu.
Vse stacionaže in dimenzije prometnih površin, objektov ipd., navedene v tem zazidalnem načrtu so orientacijske, natančno se določijo v projektni dokumentaciji za pridobitev dovoljenja za gradnjo.
Odstopanja so dopustna v primeru, če se pri nadaljnjem podrobnejšem proučevanju prometnih, geodetskih, hidroloških, geomehanskih in drugih razmer ali zaradi spremembe programskih rešitev poiščejo takšne tehnične rešitve, ki so primernejše z oblikovalskega, prometno-tehničnega, okoljskega vidika, s katerim pa se ne smejo poslabšati prostorske in okoljske razmere. Odstopanja ne smejo biti v nasprotju z javnimi interesi in z njimi morajo soglašati organi in organizacije, ki so podali mnenja in pogoje k predmetnemu zazidalnemu načrtu.
Rušitve
Za realizacijo izgradnje skladno z zazidalnim načrtom, je potrebno porušiti:
– prizidek P+1 k večstanovanjski hiši
– pritlični objekt z garderobo in stanovanjem
– montažne pritlične objekte za prodajo zelenjave, fotokopiranja in okrepčevalnice.

Zazidalni načrt je stalno na vpogled v prostorih Občine Rogatec.

Nadzor za izvajanje tega odloka opravlja Inšpektorat RS za okolje in prostor pri Ministrstvu za okolje in prostor.

Ta odlok začne veljati naslednji dan po objavi v Uradnem listu RS.