Na podlagi 39. člena zakona o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (Uradni list SRS, št. 18/84, 37/85, 29/86 in Uradni list RS, št. 26/90, 18/93, 47/93, 71/93, 44/97) ter 16. in 24. člena statuta Občine Žalec (Uradni list RS, št. 37/99, 43/00 in 37/01) je Občinski svet občine Žalec na seji dne 14. 6. 2001 sprejel

S tem odlokom se sprejmejo spremembe in dopolnitve I. faze zazidalnega načrta Škafarjev hrib (v nadaljevanju: spremembe in dopolnitve ZN), ki jih je izdelal Razvojni center Planiranje Celje, d.o.o. pod št. proj. 281/98 in so sestavni del tega odloka. Spremembe in dopolnitve ZN so v skladu s prostorskimi sestavinami dolgoročnega plana za obdobje 1986-2000 in srednjeročnega družbenega plana Občine Žalec - za območje Občine Žalec (Uradni list RS, št. 21/90, 34/92, 69/93, 7/94, 11/94, 20/94, 76/94, 77/94, 13/96, 35/96, 43/96, 72/97, 7/98, 17/99, 28/99, 37/99 in 98/00).

Spremembe in dopolnitve ZN se nanašajo na:
– razširitev meje ureditvenega območja v smeri proti severu do lokalne ceste Gotovlje-Ložnica,
– pozidavo s prostostoječimi enodružinskimi stanovanjskimi hišami in poslovno-stanovanjskim objektom ter ureditev pripadajoče prometne, komunalne in energetske infrastrukture.

Za ureditveno območje zazidalnega načrta, ki ga ne obravnava ta odlok, veljajo določila odloka o I. fazi zazidalnega načrta za Škafarjev hrib (proj. Zavod za načrtovanje Žalec št. 18-63/79, odlok objavljen v Uradnem listu SRS, št. 13/81) in odlokov o spremembah in dopolnitvah I. faze zazidalnega načrta Škafarjev hrib (proj. Zavod za načrtovanje Žalec št. 18-4/82 in 18-4/85, odloka objavljena v Uradnem listu SRS, št. 25/83 in 34/87) in določila 8. člena (tolerance) ter šeste alinee 10. člena (kanalizacijsko omrežje) tega odloka.

Ureditveno območje sprememb in dopolnitev ZN vključuje površine na severnem delu Škafarjevega hriba ter leži v k.o. Žalec in k.o. Gotovlje.
Severna meja poteka po južnem robu ceste parc. št. 1728/2 k.o. Gotovlje in 1959/1 k.o. Žalec, od križišča s cesto parc. št. 525/25 k.o. Gotovlje, proti vzhodu do vzhodne meje parc. št. 20/2 k.o. Žalec, kjer se obrne proti jugu do severne meje parc. št. 13/3 in se nadaljuje v smeri proti vzhodu, po severnem robu te parcele. Nato se meja obrne proti jugu, prečka to parcelo ter se nadaljuje v isti smeri do severne meje parc. št. 13/4. Nato teče v vzhodni smeri po severnem robu te parcele, se ponovno obrne proti jugu in seka parc. št. 13/4, 13/8 in 13/2 do ceste, kjer se zatem obrne proti zahodu. V tej smeri teče meja po južnih parcelnih mejah parc. št. 13/2 in 11/24, prečka cesto in zatem nadaljuje po severnem robu parc. št. 11/15 in 11/32, vzhodnem robu parc. št. 11/33, 15/11 in 15/12 ter se po zahodnem robu ceste parc. št. 11/25 nadaljuje vse do parc. št. 16/4. Meja ureditvenega območja tu nato obrobi parc. št. 16/4 in nadalje v smeri proti jugu steče po katastrski meji in zahodnem robu parc. št. 16/2 k.o. Žalec. Zatem v smeri proti jugovzhodu prečka parc. št. 16/1 vse do severnega vogala parc. št. 15/6, kjer se obrne proti jugozahodu in nadaljuje po severnem robu parc. št. 15/6, 539/5 ter 539/4. Pri severnem vogalu parc. št. 539/3 k.o. Gotovlje se nato obrne v smeri proti severozahodu in nadaljuje v premi do vzhodnega vogala parc. št. 543/3 ter nadalje po njeni parcelni meji do njenega severnega vogala, kjer se obrne proti jugozahodu. V tej smeri nato prečka parc. št. 540/6 in 523/85 k.o. Gotovlje, vse do vzhodnega roba ceste parc. št. 525/25. Celotna zahodna meja ureditvenega območja nato poteka po vzhodnem robu ceste parc. št. 525/25 k.o. Gotovlje vse do izhodiščne točke v križišču s cesto parc. št. 1728/2 k.o. Gotovlje.
Parcele se nahajajo v k.o. Žalec in k.o. Gotovlje.
Ureditveno območje meri 4,21 ha.

Predvideni objekti in ureditve
Območje sprememb in dopolnitev ZN je namenjeno gradnji 29 prostostoječih enodružinskih stanovanjskih objektov in enega poslovno-stanovanjskega objekta.
Stanovanjski objekti so locirani v nizih ob servisnih cestah tako, da je upoštevana prostorsko-funkcionalna navezava na obstoječo stanovanjsko sosesko in urbanistični pogoji (konfiguracija terena, dostopnost, osončenje, zgrajena prometna, komunalna in energetska infrastruktura).
Poslovno-stanovanjski objekt je predviden ob lokalni cesti Gotovlje-Ložnica v skrajnem vzhodnem delu ureditvenega območja, na parceli št. 19/1 k.o. Žalec.
Potrebno je ohraniti obstoječe drevje, ki neposredno ne ovira gradnje načrtovanih objektov.
Obstoječi objekti
Spremembe in dopolnitve ZN ohranjajo niz obstoječih stanovanjskih objektov ob servisni cesti parc. št. 11/25 k.o. Žalec, dovoljena je dozidava in sprememba namembnosti teh objektov po pogojih, ki so opisani v 8. členu tega odloka.
Dovoljeni so nadomestni objekti, ki jih je možno postaviti v prostor tudi drugače od osnovnega objekta, vendar tako, da z obstoječo pozidavo tvorijo smiselno celoto in so usklajeni z gradbenimi linijami. Pogoje se določi z lokacijsko dokumentacijo.
Rušeni objekti
Zaradi realizacije sprememb in dopolnitev ZN so predvideni za rušenje objekti domačije Hropot: stanovanjska hiša na parceli št. 543/1 k.o. Gotovlje in gospodarski poslopji na parceli št. 543/5 k.o. Gotovlje.
Funkcionalna zemljišča
Funkcionalno zemljišče načrtovanih objektov tvori celotna parcela, ki jo je nameniti dovoznim in manipulacijskim površinam s parkirišči, dostopom z dostopnimi ploščadmi, zelenicam, sadovnjakom in vrtovom.
Dovozi, dostopi, manipulacijske in parkirne površine so lahko asfaltirane ali tlakovane, zelene površine so zatravljene in zasajene z drevjem ter pokrovnim grmičevjem. Pri izbiri drevesnih sadik je potrebno upoštevati avtohtone vrste.
Ob servisnih cestah je kot komunalno zasaditev (zaradi zadrževanja prahu, zmanjševanja hrupa ter kot vizualna bariera) predvideti zasaditev drevoredov.
Funkcionalna zemljišča so razvidna iz grafičnih prilog in upoštevajo v največji možni meri obstoječo parcelacijo.

Za urbanistično oblikovanje območja sprememb in dopolnitev ZN veljajo naslednji pogoji:
– ohranitev obstoječih objektov in ureditev pripadajočih funkcionalnih zemljišč z zgrajeno prometno, komunalno in energetsko infrastrukturo v največji možni meri,
– pravokotni tlorisni gabarit predvidenih enodružinskih stanovanjskih hiš z daljšo stranico v smeri vzhod-zahod in z uvozom v garažo s servisne ceste na severni oziroma južni strani objekta (objekti št. od 1do 4, od 8 do 11, od 13 do 16 in objekti št. 21 in 22), pri objektu št. 30 je daljša stranica v smeri severozahod-jugovzhod, objekta št. 5 in 12 imata uvoz v garažo s servisne ceste na zahodni strani,
– pravokotni tlorisni gabarit predvidenih enodružinskih stanovanjskih hiš z daljšo stranico v smeri severozahod-jugovzhod in z uvozom v garažo s servisne ceste na jugozahodni oziroma severovzhodni strani objekta (objekti št. 6, 7, od 17 do 20 in od 23 do 28),
– podkletitev objektov v južnem delu ureditvenega območja in v vzhodnem delu ob lokalni cesti, kot je razvidno v tekstualnem in grafičnem delu sprememb in dopolnitev ZN,
– možnost postavitve pomožnih objektov v sklopu funkcionalnih zemljišč obstoječih objektov, maksimalni tlorisni gabarit znaša 20 m2,
– tlorisni gabarit v obliki črke L pri poslovno-stanovanjskem objektu s stranico ob cesti v smeri severozahod-jugovzhod.

Za arhitektonsko oblikovanje objektov veljajo naslednji pogoji:
– določen je okvirni tlorisni gabarit za stanovanjske hiše 12 x 10 m, dodani prizidek za garažo pa je dimenzij 5,00 x 6,00m,
– vertikalni gabarit za prizidek za garažo je P ali P+IP,
– vertikalni gabarit je P + 1 ali P + IP za stanovanjske objekte št. 1, 2, 3, 4, 5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 in 18,
– vertikalni gabarit je K+P+IP (uvoz v garažo v pritličju) za stanovanjska objekta št. 19 in 20,
– vertikalni gabarit je K+P+IP (uvoz v garažo v kleti) za stanovanjske objekte št. 6, 7, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28 in 30 ter za poslovno-stanovanjski objekt št. 29,
– lokacija objektov: upoštevati je v grafičnih prilogah določene minimalne odmike od parcelnih mej in cest,
– streha: dvokapnica s smerjo slemena vzporedno s servisno cesto, naklon 30°–35°, možna uporaba čopov, frčad, strešnih oken, obvezen je enak naklon strehe za osnovni objekt in prizidek, obvezna je opečna oziroma po obliki in barvi sorodna kritina,
– oblikovanje: objekti se prilagajajo obstoječim objektom, pomembno je enotno oblikovanje (tako pri izbiri materialov za obdelavo fasad, pri izboru nerefleksnega zunanjega stavbnega pohištva, kakor tudi pri določanju razmerij med zidanim delom objekta napram strehi ter polnim delom fasade napram odprtinam),
– zaključeni nizi objektov ob servisnih cestah morajo biti realizirani po enotnem projektu,
– prizidki morajo slediti oblikovnim značilnostim osnovnega stanovanjskega objekta (zlasti pri naklonu in kritini strehe ter pri obdelavi fasade),
– ograje: dopustna je postavitev ograje kot je živa meja ali lesena ograja ali kombinacija žive meje z ostalimi materiali s tem, da prevladuje živa meja. Ograje so maksimalne višine 1,20 m, poenotene za vse parcele. Postavitev polnih zidanih ograj ni dovoljena.

– zakoličba objektov: upoštevati je minimalne odmike od parcelnih mej in cest, ki so določeni v grafičnih prilogah;
– tlorisni gabariti: za vse načrtovane objekte je dopustna povečava skupnih tlorisnih gabaritov za +10% ter zmanjšanje le teh do -30%, vse pod pogojem, da spremembe tlorisnih gabaritov ne bodo ovirale realizacije ZN in bodo v skladu z zakoni, predpisi, navodili in pravilniki, ki se nanašajo na varovanje okolja; spremembe tlorisnih gabaritov za vse obstoječe objekte so možne po predhodni strokovni preveritvi in ob upoštevanju enakih pogojev, kot veljajo za načrtovane objekte;
– namembnost objektov: dovoljena je sprememba namembnosti obstoječih in načrtovanih objektov v poslovno-stanovanjske pod pogojem, da dejavnost ne bo prekomerno onesnaževala okolja in bistveno poslabšala bivalnih pogojev v stanovanjski soseski; za vsako spremembo namembnosti je potrebno predhodno izdelati oceno vplivov na okolje, na podlagi katere bo možno presojati o ustreznosti posega v prostor;
– pomožni objekti: dovoljena je gradnja pomožnih objektov (garaže, shrambe za orodje, ute, nadstrešnice) in manjših objektov za opravljanje gospodarskih dejavnosti kot prizidki k obstoječim objektom ali kot samostojni objekti v sklopu funkcionalnih zemljišč objektov, do velikosti 20 m2 ter bazenov za lastne potrebe do 40 m2, vse po predhodni strokovni preveritvi;
– oblikovanje: pri oblikovanju glavnega in pomožnega objekta, ki se držita skupaj, so možna odstopanja le v manjših okrasnih detajlih na fasadi, nikakor pa ne v velikosti in obliki odprtin, barvi in obdelavi fasade, naklonu strehe ter barvi in vrsti kritine;
– funkcionalna zemljišča: meje funkcionalnih zemljišč so okvirne, možne so manjše spremembe pri sami zakoličbi na terenu;
– komunalna in energetska infrastruktura: na podlagi ustrezne projektno-tehnične dokumentacije so dopustne tolerance pri komunalnem in energetskem urejanju prostora, če to pogojujejo primernejši obratovalni parametri, bolj ekonomična investicijska vlaganja in v kolikor te spremembe oziroma prestavitve ne spreminjajo vsebinskega koncepta sprememb in dopolnitev ZN.

Za cestno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– navezava novega cestnega omrežja (servisni cesti “A“ in “B“) na obstoječo lokalno cesto “C“ Gotovlje-Ložnica, oziroma na obstoječo servisno cesto, ki poteka ob zahodni meji ureditvenega območja in obstoječo servisno cesto na južnem delu ureditvenega območja na način, kot je prikazano v grafičnih prilogah sprememb in dopolnitev ZN,
– načrtovanje in izvedba servisnih cest s tehničnimi elementi, ki so opredeljeni v tehničnem poročilu sprememb in dopolnitev ZN,
– odvodnjavanje površinskih voda je urediti preko požiralnikov v predvideno kanalizacijo, ki se priključuje na kanal ob severnem robu območja in sicer v osi ceste Gotovlje-Ložnica in se izven območja sprememb in dopolnitev ZN priključi na zbirni kanal, za katerega vse projekte za izgradnjo pripravi Javno komunalno podjetje Žalec.

Za kanalizacijsko omrežje veljajo naslednji pogoji:
– za obravnavano območje je predviden ločen kanalizacijski sistem,
– fekalne odplake vseh načrtovanih in obstoječih objektov na ureditvenem območju sprememb in dopolnitev ZN je voditi v interni fekalni kanalizacijski kanal, ki se ob izhodu na severnem robu območja priključuje na zbirni fekalni kanalizacijski kanal, katerega trasa se bo nadaljevala ob javni poti proti primarnemu kanalizacijskemu kanalu Minerva-Žalec,
– pred priključitvijo internega fekalnega kanalizacijskega kanala preko zbirnega fekalnega kanalizacijskega kanala na obstoječi primarni fekalni kanalizacijski kanal Minerva-Žalec, je potrebno za slednjega izdelati projekt – hidravlični izračun in ugotoviti zadostnost propustnosti oziroma profila za sprejem dodatnih količin odpadnih fekalnih voda iz območja sprememb in dopolnitev I. faze ZN Škafarjev hrib. V primeru preobremenitve je potrebno še pred priključitvijo ustrezno povečati njegov profil. Projekt mora biti potrjen s strani upravljavca kanalizacijskega omrežja,
– vse projekte za izgradnjo zbirnega fekalnega kanalizacijskega kanala pripravi upravljavec kanalizacijskega omrežja,
– meteorne vode z območja sprememb in dopolnitev I. faze ZN Škafarjev hrib je voditi v odprti obstoječi kanal za odvod meteornih voda. Slednjega pa je potrebno še pred povečano obremenitvijo s količinami meteornih voda z območja sprememb in dopolnitev I. faze ZN Škafarjev hrib, ustrezno usposobiti do izliva v potok Ložnica,
– priključitev novih priključkov iz širšega ureditvenega območja I. faze ZN Škafarjev hrib bo možna šele po sanaciji obstoječe kanalizacije,
– pred izgradnjo kanalizacijskega omrežja je potrebno izdelati projekte, s katerimi mora soglašati upravljavec omrežja.

Za vodovodno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– izgradnja povezovalnega cevovoda (povezava dveh vej obstoječega vodovoda) v levem robu obstoječe ceste Gotovlje-Ložnica,
– izdelava hidravličnega izračuna in projekta razvodnega vodovodnega omrežja v ZN s priključitvijo na javni vodovod DN 400 Žalec - rezervoar Plevno in z načrtovanjem krožnega sistema za celotno naselje Škafarjev hrib,
– izvedba hidrofornih naprav in dnevnih rezervoarjev zaradi majhne višinske razlike med rezervoarjem Plevno in uporabniki v ZN,
– izgradnja dveh skupinskih priključkov za napajanje objektov s pitno vodo in delna odstranitev obstoječega skupinskega vodovodnega priključka, ki poteka po južni strani obravnavanega območja,
– izgradnja hidrantnega omrežja,
– pred izgradnjo vodovodnega omrežja je potrebno izdelati projekte in vsled nizkih obratovalnih tlakov ter pomanjkanja vode v omrežju Škafarjev hrib prilagoditi požarno varnost; s projekti mora soglašati upravljavec omrežja.

Za plinovodno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– pred priključitvijo predvidenih stanovanjskih objektov na plinovodno omrežje je potrebno izdelati projekte in si pridobiti soglasje upravljavca plinovodnega omrežja,
– pri projektiranju ostalih komunalnih vodov je potrebno upoštevati predpisane odmike od plinovodnih cevi.

Za električno omrežje veljajo naslednji pogoji:
– oskrba objektov z električno energijo iz obstoječe transformatorske postaje 20/0.4 kV “Puncer“ in izvedba nizkonapetostnega kabelskega električnega omrežja s podzemnimi kabli 1 kV,
– izvedba nizkonapetostnega kabelskega omrežja s priključki na osnovi “Idejne rešitve elektrifikacije ZN Škafarjev hrib II“ (proj. Elektro Celje št. 9/10794/94/89 - ing. Ha/CV),
– izdelava projektov za priključitev objektov in javne razsvetljave na javno električno omrežje ter pridobitev soglasja na projekte s strani upravljavca električnega omrežja.

Za telefonsko omrežje veljajo naslednji pogoji:
– priključitev načrtovanih objektov na obstoječe telefonsko omrežje,
– pred izgradnjo TK omrežja je potrebno izdelati projekte ter si pridobiti soglasje na projekte s strani upravljavca telefonskega omrežja.

Do izgradnje plinovodnega omrežja je objekte potrebno ogrevati individualno, kot energetski vir pa uporabiti plin ali lahko kurilno olje.

Za zbiranje in odvoz odpadkov veljajo naslednji pogoji:
– komunalne odpadke je potrebno zbirati na določenih prostorih ob objektih v tipiziranih posodah, v skladu z občinskim odlokom o ravnanju s komunalnimi odpadki (Uradni list RS, št. 19/97 in 40/97).

Žalec je v skladu z odlokom o razvrstitvi območij v RS v območja onesnaženosti za potrebe varstva zraka (Uradni list SRS, št. 19/88) razvrščen v III. območje.
Predvideni objekti v ZN ne smejo predstavljati možnosti prekomerne onesnaženosti zraka. Za zagotovitev čim nižje stopnje onesnaženosti zraka sta za ogrevanje kot energetski vir predvidena zemeljski plin in lahko kurilno olje.

V skladu z uredbo o hrupu v naravnem in življenjskem okolju (Uradni list RS, št. 45/95) sodi obravnavano območje v II. stopnjo varstva pred hrupom, za katerega veljajo mejne dnevne ravni hrupa 55 dBA in mejne nočne ravni hrupa 45 dBA.
Predvideni posegi v prostor ne bodo obremenjevali okolja s hrupom, ki bi presegal zakonsko dovoljene ravni. Pred spremembo namembnosti stanovanjskih objektov v poslovno-stanovanjske je potrebno predhodno izdelati ustrezno oceno o obremenitvah s hrupom, če se pričakuje, da bo predvideni poseg v prostor obremenjeval okolje s prekomernim hrupom.

Vse odpadne vode je odvajati v javno kanalizacijsko omrežje, s tem, da je meteorne vode z manipulativnih površin in parkirišč pred izpustom v javno kanalizacijsko omrežje predhodno očistiti v ustrezno dimenzioniranih lovilcih olj.

Pri izvedbi sprememb in dopolnitev ZN je potrebno upoštevati pogoje s področja varstva pred požari (22. člen zakona o varstvu pred požarom, Uradni list RS, št. 71/93). Do vseh objektov je omogočiti dovoz urgentnih vozil po lokalni in servisnih cestah, ki morajo biti utrjene in zgrajene tako, da omogočajo vožnjo z gasilskimi vozili. Obvezna je izvedba hidrantnega omrežja z nadzemnimi hidranti in zagotovitev predpisanih odmikov med objekti.

Zazidalni načrt se lahko izvaja v več etapah odvisno od potreb in finančnih možnosti posameznih investitorjev. Obvezno je, da se posamezne etape izvedejo z vso pripadajočo prometno, komunalno in energetsko infrastrukturo z upoštevanjem pogoja, da ne bodo negativno vplivale na varstvo okolja in ne bodo onemogočale realizacije zazidalnega načrta.

Investitor mora v postopku za izdajo upravnega dovoljenja za poseg v prostor obvezno pridobiti geološko-geomehansko poročilo. Za dejavnosti, ki lahko vplivajo na okolje, pa mora pridobiti oceno vplivov na okolje ter v projektni dokumentaciji prikazati rešitve predvidenih ukrepov za zaščito okolja.

Za komunalno opremo zemljišč je odgovoren investitor objekta v območju sprememb in dopolnitev ZN.

Plodno zemljo, ki bo odstranjena pred gradnjo objektov in izvedbo prometnih površin, je uporabiti za ureditev zelenic, viške pa je deponirati na določenih lokacijah skladno z občinskim odlokom o ravnanju s plodno zemljo (Uradni list SRS, št. 8/88).

Pri izvajanju posegov v prostor je izvajalec dolžan zagotoviti varen promet in dostope do objektov, v času gradnje racionalno urediti gradbišče, gospodarno ravnati s prstjo in upoštevati pogoje tega odloka.

Z dnem uveljavitve tega odloka prenehata veljati 9. in 10. člen odloka o spremembah in dopolnitvah I. faze zazidalnega načrta Škafarjev hrib (Uradni list SRS, št. 34/87).

Projekt iz 1. člena tega odloka je stalno na vpogled pri Upravni enoti Žalec - oddelku za okolje in prostor in Občini Žalec - oddelku za varstvo okolja in urejanje prostora.

Nadzor nad izvajanjem tega odloka opravljajo pristojne inšpekcijske službe.

Ta odlok začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.